房地產(chǎn)：融資市場(chǎng)趨緊龍頭房企顯優(yōu)勢(shì)

黃焯偉

據(jù)媒體引述，近日多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資提出具體要求，尤其體現(xiàn)在前端融資方面，限制土拍市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱情況。政府穩(wěn)定土拍及樓市基本已成主調(diào)，土地市場(chǎng)過(guò)熱的情況下須以行政手段來(lái)降溫，然而我們認(rèn)為有關(guān)行政指令屬于短期性調(diào)控措施，被長(zhǎng)期執(zhí)行的機(jī)率較少。一些土儲(chǔ)貨值較高的龍頭企業(yè)之抗周期性較強(qiáng)，影響較低，如龍湖集團(tuán)（00960.HK）、中國(guó)金茂（00817.HK）、龍光地產(chǎn)（03380.HK）。我們亦比較喜歡項(xiàng)目執(zhí)行力較強(qiáng)的房企，如奧園集團(tuán)（03883.HK）、時(shí)代中國(guó)（01233.HK）等，其權(quán)益銷售額上半年增長(zhǎng)同比超過(guò)30%，大幅超過(guò)同業(yè)平均水平，受惠往年銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，中期業(yè)績(jī)亦估計(jì)較佳。

控制地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模

據(jù)媒體引述，多家信托公司近期收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2019年一季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.81萬(wàn)億元（人民幣·下同），占比14.75%，較2018年四季度末上升約0.56個(gè)百分點(diǎn)。本輪地產(chǎn)信托窗口指導(dǎo)與早前銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào)文）》方向一致。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資提出具體要求，尤其體現(xiàn)在前端融資方面。上半年央行接連降準(zhǔn)，受惠于貨幣政策中性偏積極，房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸平均利率回落。土地市場(chǎng)在第二季度逐漸回暖，熱度超出預(yù)期，開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)引起了官方監(jiān)管的注意，須以行政手段控制地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。

短期土地市場(chǎng)須降溫

政府穩(wěn)定土拍及樓市基本已成主調(diào)，因此在土地市場(chǎng)過(guò)熱的情況下須以行政手段來(lái)降溫。我們相信房企在短期內(nèi)亦不會(huì)放量加杠桿拿地王，否則會(huì)被監(jiān)管部門放進(jìn)融資黑名單，嚴(yán)重影響住后發(fā)展。在這背景下，土儲(chǔ)貨值較高的龍頭企業(yè)的抗周期性較強(qiáng)，土儲(chǔ)貨值對(duì)銷售額比率較高房企如龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、中國(guó)金茂、龍光集團(tuán)的壓力相對(duì)壓輕。

二季度規(guī)模房企銷售較穩(wěn)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額上半年約52536億元，同比上升14%，比第一季度下降5%有所改善。增長(zhǎng)主要來(lái)自合作項(xiàng)目增加，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售同比上升約4%至38，749億元。部分房企營(yíng)運(yùn)較佳，按權(quán)益銷售計(jì)算，增長(zhǎng)速度較快的房企如旭輝集團(tuán)、奧園集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)等，項(xiàng)目推進(jìn)執(zhí)行力較強(qiáng)，資金回籠較佳。

過(guò)往房地產(chǎn)的高杠桿、快周轉(zhuǎn)模式，在國(guó)家未來(lái)偏重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向下難以維持。未來(lái)房企只能透過(guò)增強(qiáng)產(chǎn)品精致化、特色化來(lái)提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，或以產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)的模式，幫助政府推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)?yè)Q取土儲(chǔ)。我們看好在一、二線熱點(diǎn)城市拿地能力較強(qiáng)的龍頭企業(yè)，中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)等較為有利。一些土地資源上有優(yōu)勢(shì)的房企也值得關(guān)注，如中國(guó)奧園、龍光地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)等，這些公司深耕大灣區(qū)熟知當(dāng)?shù)丨h(huán)境，有效從舊改項(xiàng)目中獲取市熱點(diǎn)城市核心地區(qū)的土地，長(zhǎng)遠(yuǎn)有利發(fā)展。