泰禾集團(tuán)的困境與曙光

不愿公布合同銷售數(shù)據(jù)的泰禾集團(tuán)（000732），通過東方金誠國際的評(píng)估報(bào)告展示了2016-2018年度的銷售數(shù)據(jù)。2016年合同銷售金額213億元，2017年合同銷售金額824億元，2018年合同銷售金額929.36億元，其中，權(quán)益銷售金額大體占到總額的78%左右。應(yīng)該說，這一銷售數(shù)據(jù)低于投資人的預(yù)期。

泰禾目前的困擾

由于泰禾的項(xiàng)目主要定位高端，打造品牌，追求質(zhì)量，使得項(xiàng)目施工進(jìn)展緩慢。泰禾已售房地產(chǎn)項(xiàng)目回款速度仍處于較低水平，主要因?yàn)楣静糠猪?xiàng)目進(jìn)度無法達(dá)到銀行發(fā)放購房按揭貸款要求。由于泰禾的客戶人群主要是改善型需求人群，剛需較少，導(dǎo)致銷售相對(duì)遲緩。

截至2018年末，公司在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 2841.29億元，已累計(jì)投資1661.91億元，未來還需投資1179.39億元，2019年、2020年、2021年和2022年及以后房地產(chǎn)在建項(xiàng)目計(jì)劃投資額分別為365.98億元、317.72億元、266.30億元和229.39億元。

規(guī)模擴(kuò)張期，資金鏈緊繃，公司屬于規(guī)模擴(kuò)張階段，2016年公司大量拿地，為此大量舉債，2019年將會(huì)有接近600億元有息負(fù)債需要償還。在銷售回款較為緩慢的情況下，公司通過出售項(xiàng)目股權(quán)、借新還舊、貸款展期、銷售回款等多種方式歸還借款，到目前沒有發(fā)生違約或者逾期。

泰禾的優(yōu)勢(shì)

公司目前已形成了住宅、高檔公寓、甲級(jí)辦公和城市綜合體等完整的產(chǎn)品線，除了高端改善型“院子系”產(chǎn)品外， 還推出了“大院系”、“小院系”、“府系”和“園系”等多條差異化產(chǎn)品線。其中“院子系”為新中式院落別墅，品牌知名度和影響力較高。

截至2018年末，公司房地產(chǎn)已完工項(xiàng)目總投資額783.76億元，總建筑面積644.17萬平方米，總可售面積502.60萬平方米，累計(jì)已銷售495.80萬平方米， 累計(jì)銷售金額1037.04億元，剩余可售面積6.80萬平方米，銷售比例達(dá)98.65%。由此可見，泰禾的項(xiàng)目完工之后，基本能夠?qū)崿F(xiàn)全銷，不存在滯銷現(xiàn)象。

2019年是泰禾最為關(guān)鍵的一年，也是跨坎爬坡之年。公司近年加大杠桿，規(guī)模擴(kuò)張，負(fù)債還款疊加建設(shè)支出非常集中。另一方面，2017-2018年度的合同銷售尚未到賬的銀行款項(xiàng)會(huì)陸續(xù)發(fā)放到公司賬戶，將緩解資金之渴。此外，公司加大銷售力度，出售項(xiàng)目股權(quán)，促進(jìn)資金回籠。

今年的黃其森，應(yīng)該是非常煎熬的一年，也是人生感悟最深的一年。銀行信貸的收縮、內(nèi)部管理的缺陷、高管人員的離職、有息負(fù)債的壓力、存貨周轉(zhuǎn)的緩慢，都會(huì)讓其思考良多。

高收益從來都是伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，世間之事，概莫如此，無論是實(shí)業(yè)，還是投資。倘若輾轉(zhuǎn)騰挪，順利度過，那么，未來將會(huì)是雨過天晴。（作者：紅梅投資）