芻議市縣房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務

張強

摘要：當前，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面追逐利潤、追求擴張，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)采取或變相采取違規(guī)手段，不同程度上侵犯了購房人的合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，造成社會問題。構(gòu)建五項房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務機制，全面落實房地產(chǎn)市場管理十三項制度，對于市縣房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務而言顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：市縣房地產(chǎn)市場;調(diào)控管理;機制;制度

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）04-0042-44

收稿日期：2019-03-15

1 當前房地產(chǎn)市場存在的問題

一是居住區(qū)配套公共服務設(shè)施缺失。按照法律法規(guī)和規(guī)定進行配套建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設(shè)施，在購房人人住時批而未建、建設(shè)規(guī)模不夠、挪作他用甚至違規(guī)出售等。

二是變相違規(guī)銷售房屋。不按照規(guī)定發(fā)布商品房預售廣告;承諾給予預定人較高購房優(yōu)惠，采取內(nèi)部認購、排號、認籌、銷售VIP卡、理財產(chǎn)品等方式收取或變相收取定金、預訂款、誠意金等費用，銷售未取得預售許可的房屋。

三是商品房預售資金不入監(jiān)管賬戶。通過不網(wǎng)簽合同、設(shè)立多個賬戶等辦法不存、少存或晚存商品房預售資金，千方百計早取、多取、套取賬戶資金，與市場監(jiān)管政策“躲貓貓”。

四是建設(shè)過程中違規(guī)隨意變更。在房屋建造過程中，不按照批準的規(guī)劃、人防、消防要求進行建設(shè)，隨意更改房間、車位、車庫面積和布局、人防范圍等，造成房屋實測與預測繪位置、面積、套型、分割不符，引發(fā)合同糾紛、房屋無法交付。

五是商品房買賣合同含有霸王條款。商品房買賣合同條款中違約責任約定不對等，減輕或免除開發(fā)商自身違約責任，加重購房人違約責任;通過簽訂補充協(xié)議方式，改變主合同約定的事項;隱瞞房屋有抵押、預查封等限制銷售、不能網(wǎng)簽買賣合同情況，收取購房人定金、購房款等。

六是逾期交付、不辦理產(chǎn)權(quán)證。不履行合同義務，未能在合同約定的時限內(nèi)交付房屋、逾期給購房人辦理產(chǎn)權(quán)證，甚至有些項目成為“爛尾樓”，影響購房人人住、貸款、落戶、孩子入學等，房屋買受人物權(quán)得不到法律保障。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這些問題，既有各方市場主體和監(jiān)管上的原因，又有市場形勢和環(huán)境等客觀上的原因，還有房地產(chǎn)市場管理制度方面的原因。這些問題影響了房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，需要系統(tǒng)性加以解決，亟需建立房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

2 建立房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)管五項機制

保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必須堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在市縣層面上加強頂層設(shè)計，統(tǒng)籌考慮，完善機制，強化以下五方面的工作。

一是健全的監(jiān)管服務組織體系。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對于經(jīng)濟社會發(fā)展、國家金融安全都具有極其重要意義。建立市縣政府領(lǐng)導下包括住建、規(guī)劃、國土、物價、人民銀行、銀監(jiān)等部門在內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)導小組，對房地產(chǎn)市場發(fā)展進行統(tǒng)籌規(guī)劃，研究分析房地產(chǎn)市場形勢，對市場出現(xiàn)的苗頭性和傾向性問題進行研判，制定精準、適度的調(diào)控政策并監(jiān)督執(zhí)行。各相關(guān)部門既要依據(jù)職能職責，各司其職、各負其責，還要密切合作、協(xié)同配合。在信息化的時代，要破除藩籬，打破“信息孤島”，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、互聯(lián)互通，為市場監(jiān)管提供有力的保障和支撐。

二是扎實的市場監(jiān)管服務責任體系。通過細化分工，明確監(jiān)管目標，落實監(jiān)管職責，實現(xiàn)對違規(guī)行為聯(lián)合查處，全面執(zhí)法、精準打擊。例如，要充分發(fā)揮網(wǎng)信部門在監(jiān)管互聯(lián)網(wǎng)、客戶端等網(wǎng)絡銷售房地產(chǎn)和網(wǎng)絡輿情監(jiān)控的職能職責，促進房地產(chǎn)市場的良性運轉(zhuǎn)。

三是閉合的房地產(chǎn)監(jiān)管服務制度體系。房地產(chǎn)市場管理制度和監(jiān)管政策，要有科學性、預見性、針對性、操作性，但更重要的是還要形成全過程、閉合式管理制度體系，形成土地出讓、規(guī)劃、施工、驗收、銷售、交付、產(chǎn)權(quán)辦理一系列完善的制度措施制定、執(zhí)行和監(jiān)督辦法。例如，預售許可、資質(zhì)審批等行政許可事項審批后要有“雙隨機”檢查，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度的實施要與竣工綜合驗收制度相結(jié)合等，使得各項規(guī)章制度和管理措施形成“閉環(huán)”。

四是健康的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境。通過制度建設(shè)、教育培訓、典型案例公布等方式，進一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為、增強誠信意識，培育遵紀守法、誠實信用、責任擔當?shù)姆康禺a(chǎn)市場主體。通過媒體宣傳、發(fā)布風險警示、分析案例、公布“紅黑名單”等方式，對購房人宣示房地產(chǎn)市場可能存在的風險點，幫助其牢同樹立風險意識、引導掌握正確的權(quán)益保護途徑，培育理性的購房群體。此外，消費權(quán)益保護與爭端解決機制、理性的輿論環(huán)境等，都是房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè)的重要內(nèi)容。

五是科學的監(jiān)測分析指標體系。指標要涵蓋商品房供給、需求、庫存的數(shù)量、結(jié)構(gòu)，全面反映房地產(chǎn)市場運行的變化和趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源既要包括網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還要結(jié)合市場統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果。統(tǒng)計分析報告應當遵循數(shù)據(jù)統(tǒng)計科學，還應當契合社會各界直觀感受，力求從定性和定量兩個方面系統(tǒng)分析影響地區(qū)房地產(chǎn)市場變化的城鎮(zhèn)化、金融、信貸、人口、生育等積極因素和消極因素，為政府決策、企業(yè)投資、群眾購房等起到積極的參考作用：

3 落實十三項市場管理基本制度

對于市縣房地產(chǎn)主管部門而言，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管服務應當落實到日常行政審批、備案、公共服務事項服務等制度的實施上來，具體包括十三項市場管理基本制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理服務方面包含兩項制度。一是資質(zhì)管理制度。把好行業(yè)“入口”，準許具備條件的企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，并扶持其做大做強。打開行業(yè)“出口”，在日常市場監(jiān)管中，及時將已不具備人員、技術(shù)、業(yè)績條件的企業(yè)降級或注銷吊銷資質(zhì)。二是信用體系建設(shè)制度。通過信用評價、公示“紅黑榜”等辦法，逐步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)信用體系，積極推進房地產(chǎn)領(lǐng)域守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程監(jiān)管服務方面包含五項制度。一是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度。在國有土地使用權(quán)出讓前，對擬開發(fā)項目的性質(zhì)、開發(fā)期限，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施的建設(shè)要求、產(chǎn)權(quán)界定，綠色建筑與住宅性能認定，海綿城市建設(shè)等方面提出的建設(shè)條件意見，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的依據(jù)和土地出讓的前提條件，對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施建設(shè)等具有重要意義。二是房地產(chǎn)開發(fā)項日竣工綜合驗收備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織完成項目的分項驗收后，將有關(guān)資料報住建部門進行備案，形成房地產(chǎn)開發(fā)項目“提出建設(shè)條件意見書——開發(fā)經(jīng)營許可——預（銷）售管理——竣工綜合驗收備案——交付——登記辦證——物業(yè)管理”的閉合管理鏈條，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)為購房人提供合格的居住小區(qū)項目“產(chǎn)品”，提升開發(fā)項目建設(shè)管理水平。三是預售許可制度。著重審查預售條件、預售方案、以及“一戶一價、一套一標”情況。四是商品房預售資金監(jiān)管制度。監(jiān)督開發(fā)企業(yè)將銷售收入全部用于工程建設(shè)，從監(jiān)管銀行、賬戶設(shè)置、繳存、撥付、等多方面人手，既要抓好銷售資金繳存環(huán)節(jié)，義要合理設(shè)置資金撥付條件、節(jié)點，便于企業(yè)申請使用，以保證資金安全和工程建設(shè)安全，避免因偷逃挪用而出現(xiàn)“爛尾”工程。五是商品房買賣合同備案管理制度。做好示范合同文本的推廣使用、合同內(nèi)容審查，杜絕各類霸王條款約定。嚴格合同變更、注銷備案管理，防止出現(xiàn)以“更名”形式投機炒房、偷稅漏稅現(xiàn)象發(fā)生。

建設(shè)施工過程監(jiān)管服務方面包三項制度。一是嚴格施工管理規(guī)定制度。督促開發(fā)企業(yè)嚴格按照規(guī)劃、設(shè)計審批方案進行施工建設(shè)和銷售，確需變更的，應當按照法定程序進行規(guī)劃、圖審、消防、人防等審批，并做好開發(fā)企業(yè)工程、銷售等部門的銜接，及時進行預售信息和銷售樓盤表的變更。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全生產(chǎn)責任制度。開發(fā)企業(yè)要依法發(fā)包、不得肢解分包，依法辦理施工許可，及時撥付安全施工措施費，確保工程建設(shè)安全。三是堅持房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。走發(fā)展綠色建筑的道路，積極采用裝配式建造技術(shù)、智能化建筑等，推進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。對使用新技術(shù)、新材料、新工藝的項目，主管部門可以在行政審批、資金監(jiān)管、信用考評等方面出m臺優(yōu)惠措施予以扶持。

開發(fā)項目交付辦證監(jiān)管方面包含三項制度。一是商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同約定的時間、條件進行交付。交付時，應當向購房人提供商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書，將住宅基本情況、使用、維護注意事項向購房人交代清楚。逾期不能交付或達不到建設(shè)標準要求的，應當承擔相應的違約責任。二是竣工綜合驗收制度。交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目應當經(jīng)過竣工驗收或綜合竣工驗收，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施應當健全完備，社區(qū)服務用房、配套幼兒園、養(yǎng)老服務服務用房、托老所、警務室、菜市場等應當達到使用條件，滿足小區(qū)業(yè)主居住生活要求，提升居住品質(zhì)。購房人接房后，對于房屋出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時予以維修解決，提供優(yōu)良的售后服務。三是登記辦證制度。及早組織準備不動產(chǎn)登記資料，早日為購房人辦理不動產(chǎn)證書，保證其合法權(quán)益。對于不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，由于涉及業(yè)主眾多，極易引發(fā)群體性信訪集訪，主管部門應當督促企業(yè)分析問題癥結(jié)、采取積極措施、妥善解決存在的問題，推進相關(guān)辦理不動產(chǎn)證工作。