淺析商品房預(yù)約合同的法律問(wèn)題

代玉

摘 要：房屋買賣預(yù)約合同，是約定將來(lái)訂立房屋買賣合同的合同。合約中雙方當(dāng)事人由于法律或者事實(shí)上的原因不能在當(dāng)下時(shí)間訂立本約合同，但是又不想錯(cuò)過(guò)訂約機(jī)會(huì)，所以會(huì)事先訂立一個(gè)合同，這個(gè)事先簽訂的合同對(duì)當(dāng)事人具有的法律約束力，用以保障將來(lái)本約合同的訂立。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，預(yù)約合同在商品房買賣領(lǐng)域有著越來(lái)越廣泛的適用，但是目前我國(guó)《合同法》并沒(méi)有明文規(guī)定預(yù)約合同制度，因此預(yù)約問(wèn)題在理論和司法實(shí)踐中存在大量爭(zhēng)議有待加強(qiáng)法律研究，完善預(yù)約合同的效力問(wèn)題以及違約責(zé)任，為了促成房屋買賣合同高效、快速的訂立，就必須用相應(yīng)法律規(guī)則加以調(diào)整。

關(guān)鍵詞：預(yù)約合同;法律效力;違約責(zé)任

一、商品房預(yù)約合同概述

預(yù)約是相對(duì)于本約而言的，它在時(shí)間上基于合同訂立之前雙方當(dāng)事人的磋商階段，既尊重意思自治，同時(shí)也兼顧法律秩序。預(yù)約有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一為預(yù)先，指預(yù)約是有時(shí)間的，也就是說(shuō)預(yù)約并不是訂立商定的本約合同，而是簽約的過(guò)程中一個(gè)預(yù)先存在的、以簽訂本約為目的的契約。第二點(diǎn)是約，是雙方具有約定的意思，當(dāng)事人之間存在的給對(duì)方的承諾，是雙方當(dāng)事人之間達(dá)成的一致的意思表示，即違反預(yù)約合同存在救濟(jì)的可能性。實(shí)踐中存在著大量的諾成合同，由于各種內(nèi)外因，當(dāng)事人無(wú)法即時(shí)成立契約，但是又不想錯(cuò)過(guò)將來(lái)簽約的機(jī)會(huì)，因此，先成立一個(gè)以簽訂本約為內(nèi)容的預(yù)約合同，確實(shí)有利于雙方當(dāng)事人的利益。

預(yù)約合同具有其自身的特性。第一，獨(dú)立性。在《買賣合同司法解釋》中以法律解釋的形式承認(rèn)了預(yù)約合同在實(shí)踐中的應(yīng)用。從該解釋的規(guī)定中我們能看出預(yù)約合同具有的特性，使得其成為具有的獨(dú)立性合約。第二，內(nèi)容具有確定性。正如上一特點(diǎn)所說(shuō)，預(yù)約合同的是獨(dú)立于本約存在的，其合同標(biāo)的表現(xiàn)為將來(lái)時(shí)間點(diǎn)簽訂本月的行為?！逗贤ā分幸?guī)定構(gòu)成邀約的要件的程度要求是詳細(xì)和明確的，那么預(yù)約也應(yīng)該與其一致。關(guān)于預(yù)約內(nèi)容的確定性程度，只要能夠滿足在未來(lái)簽訂本約就行。第三，對(duì)合同主體具有約束力。預(yù)約合同的目的是為了將來(lái)某一時(shí)刻能簽訂本約，如果當(dāng)事人雙方就這一內(nèi)容意思表示一致，并且符合法律規(guī)定的成立條件和生效條件，那么雙方當(dāng)事人就要受到約束。

二、預(yù)約合同的違約責(zé)任

預(yù)約合同是對(duì)將來(lái)簽訂本約合同，和本約的區(qū)別在于合約雙方是否具有將來(lái)簽訂本約的合意。鑒于預(yù)約合同成立后并沒(méi)有產(chǎn)生效力，只有當(dāng)預(yù)約合同滿足必需的生效要件時(shí)，預(yù)約合同才生效。預(yù)約生效并不是合約存在的必然結(jié)果，合約生效以后法律賦予預(yù)約強(qiáng)制約束力，這是在法律上對(duì)符合預(yù)約合同的成立和生效要件的保護(hù)。預(yù)約生效之后，合約雙方就必須履行預(yù)約約定的義務(wù)，完成本約的訂立。筆者在整理法院對(duì)預(yù)約合同的相關(guān)判決時(shí)，發(fā)現(xiàn)法院在判定違約方承擔(dān)責(zé)任時(shí)，大多數(shù)判決的都是承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，而不是違約責(zé)任。預(yù)約合同的違約責(zé)任是基于預(yù)約合同的約定，是在當(dāng)事人違反約定的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，但締約過(guò)失責(zé)任就完全是根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的。預(yù)約合同作為一種獨(dú)立的合同類型，在當(dāng)事人違反預(yù)約合同的約定，不履行簽訂本約的義務(wù)時(shí)，承擔(dān)的應(yīng)該是預(yù)約合同的違約責(zé)任，而不是締約過(guò)失責(zé)任，其合同違約責(zé)任應(yīng)遵循一般合同的違約規(guī)則，但是因?yàn)槠渚哂歇?dú)特性，應(yīng)相應(yīng)的對(duì)違約設(shè)定特殊的承擔(dān)方式。違反預(yù)約合同要承擔(dān)違約責(zé)任，這是基于履行和信賴?yán)?同時(shí)在確定合同效力時(shí)要區(qū)分合同內(nèi)容，考慮當(dāng)時(shí)的具體情況。我們把預(yù)約合同違約分為下列情況。①預(yù)期違約，就是在履行期限屆滿之前的時(shí)間點(diǎn)，一方通過(guò)行為或通知的方式，提前作為違反合同義務(wù)的行為，既有明示也有默示。②不履行，指合同當(dāng)事人在合同履行期屆滿時(shí)完全未履行合同且拒絕履行或者不能履行的行為，包括拒絕履行和不能履行兩種情況。③延遲履行，指在不存在任何阻礙履行的情況之下，一方在約定履行的時(shí)間屆致時(shí)依然沒(méi)有承擔(dān)起應(yīng)負(fù)的合同義務(wù)，而是在履行期限屆滿之后的一定時(shí)間段內(nèi)才履行。

我國(guó)《合同法》規(guī)定，違約責(zé)任的具體形式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、定金責(zé)任、賠償損失，其中采取補(bǔ)救措施顯然是不合適預(yù)約違約的。下面具體探討一下預(yù)約違約的責(zé)任形式。①繼續(xù)履行，請(qǐng)求法院對(duì)違約方繼續(xù)按照合同的約定履行簽訂本約進(jìn)行判決的權(quán)利。對(duì)于這種責(zé)任形式，理論界還存在不同看法，否定派認(rèn)為強(qiáng)制性的締約違背了合同法中的意思自治原則，并且繼續(xù)履行在法律上有嚴(yán)格的限制條件，如勞務(wù)合同等于人身相關(guān)的就并不適用。肯定派認(rèn)為除非預(yù)約合同本身無(wú)效，否則當(dāng)事人主張履行合同中的各項(xiàng)義務(wù)，正是出于對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重。②賠償損失，現(xiàn)在存有爭(zhēng)議的地方是針對(duì)“履行后可以獲得的利益”這句表述在預(yù)約制度項(xiàng)下如何去理解，僅僅是指雙方簽訂本約即可，還是范圍更廣的將履行本約后可以獲得的利益也包含在內(nèi)。王澤鑒先生認(rèn)為預(yù)約的履行利益損失不應(yīng)把本約的履行利益牽扯進(jìn)來(lái)。最終沒(méi)有簽訂本約，使守約方喪失了在同一時(shí)間段內(nèi)與其他主體簽訂合同的機(jī)會(huì)，因此機(jī)會(huì)損失應(yīng)該被考慮到損害賠償?shù)姆秶?。③定金和違約金，在理論和實(shí)踐中可以適用定金已經(jīng)得到了認(rèn)可。定金是用來(lái)保障合同的訂立的，如果雙方訂立了本約，就完成了預(yù)約合同義務(wù)，也就可以退還定金。綜上所述可以在幾種違約救濟(jì)的方式當(dāng)中，由法官具體選擇適用何種方式能在最大限度內(nèi)保護(hù)守約方的利益不受侵害。

三、小結(jié)

隨著預(yù)約合同使用范圍的廣泛和實(shí)踐對(duì)于建立完備預(yù)約制度體系的迫切需求，人們對(duì)于預(yù)約制度的關(guān)注和研究逐漸增多。我國(guó)的法律體系的健全和信用體系的完善必須提上日程，但立法的過(guò)程是復(fù)雜且持續(xù)的。因此，在現(xiàn)有的法律體系框架下，通過(guò)實(shí)際的措施來(lái)更加有效地規(guī)范避免來(lái)降低房屋交易當(dāng)事人雙方的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。隨著實(shí)踐的深入進(jìn)行，會(huì)有更多的學(xué)者對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行更透徹的研究，筆者將對(duì)該問(wèn)題繼續(xù)保持關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.預(yù)約合同若干問(wèn)題研究——我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定述評(píng)[J].法商研究，2014年第1期.

[2]張新.論預(yù)約（碩士學(xué)位論文）[D].華東政法大學(xué)法律學(xué)院，2015年.

[3]張子奇.預(yù)約合同違約責(zé)任研究（碩士學(xué)位論文）[D].吉林大學(xué)法學(xué)院，2016年.