華夏幸?！按蟪吠恕?：裁員、退守、債務(wù)激增

胡嘉琦

房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“寒冬”對(duì)于華夏幸福（600340.SH）而言，似乎更加寒冷。

最近一段時(shí)間，華夏幸福重磅消息不斷，小鎮(zhèn)項(xiàng)目裁員、退出出行行業(yè)、引入險(xiǎn)資……一系列自救行動(dòng)亦導(dǎo)致股價(jià)下滑，傳遞出一則信號(hào)——華夏幸?！安恍腋！薄?/p>

股價(jià)是公司的晴雨表。2018年2月，華夏幸福曾有過46.88元/股的高股價(jià)，而截至12月21日收盤，股價(jià)已經(jīng)跌到了25.11元/股，下跌了四成之多。

2018年7月華夏幸福為解燃眉之急引入平安資管，近日實(shí)行“雙總部”管理模式運(yùn)營，同時(shí)ST宏盛控股股東拉薩知合于12月7日與西藏德恒簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計(jì)10億元的交易價(jià)格轉(zhuǎn)出。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，西藏德恒將成為ST宏盛的新控股股東，而湯玉祥等7名自然人，將取代華夏幸福董事長王文學(xué)成為新實(shí)際控制人。

為何在“寒冬”到來之時(shí)，華夏幸福困局重重？華夏幸福能否度過“寒冬”？

裁員風(fēng)波

最近，一則 “華夏幸福三天裁員上千人”的消息將華夏幸福推上了風(fēng)口浪尖。據(jù)稱，華夏幸福的小鎮(zhèn)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)裁掉400多人，華夏京南集團(tuán)的500多人則全部被裁。

而華夏幸福對(duì)外表示，這是公司主動(dòng)進(jìn)行的一次內(nèi)部整合，公司目前確實(shí)在梳理和調(diào)整組織架構(gòu)，為新業(yè)務(wù)的開展做戰(zhàn)略聚焦的準(zhǔn)備。梳理的業(yè)務(wù)包括環(huán)京區(qū)域和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)。產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)總部與產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)總部合并的傳聞也確屬事實(shí)。

華夏幸福的一位在職員工告訴《商學(xué)院》記者， “目前還沒有危及到我們，但已隨時(shí)等待暴風(fēng)雨的降臨。”

華夏幸福資金方面的數(shù)據(jù)說明華夏幸福存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在籌資方面的壓力。值得注意的是，融資方面趨緊，對(duì)于此類企業(yè)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

《商學(xué)院》記者就華夏幸福裁員及相關(guān)問題發(fā)去了采訪提綱，并多次聯(lián)系，截至記者發(fā)稿，華夏幸福方面未予回復(fù)。

此次裁員項(xiàng)目主要集中在小鎮(zhèn)集團(tuán)，2016年12月底，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城板塊下設(shè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)。2017年年初，華夏幸福更打出要在“3個(gè)月內(nèi)招聘200個(gè)小鎮(zhèn)總”的口號(hào)，以應(yīng)對(duì)全國設(shè)立200個(gè)特色小鎮(zhèn)的宏大計(jì)劃?，F(xiàn)經(jīng)兩年風(fēng)雨沖刷，小鎮(zhèn)集團(tuán)出師未捷，還身陷裁員風(fēng)波之中?！渡虒W(xué)院》記者從社交軟件脈脈上發(fā)現(xiàn)，關(guān)于華夏幸福裁員的消息早已充斥網(wǎng)絡(luò)。不禁讓人發(fā)問：對(duì)小鎮(zhèn)集團(tuán)給予厚望的華夏幸福，此次緣何折戟小鎮(zhèn)集團(tuán)？

曾在華夏幸福工作的管理人員告訴《商學(xué)院》記者， “此次裁員與平安的協(xié)議有關(guān)，裁員的目的是為了降低成本。華夏幸福將實(shí)行雙總部運(yùn)營，東南區(qū)域是平安系，北京區(qū)域?qū)儆谌A夏系?！?/p>

《商學(xué)院》記者走訪了華夏幸福原小鎮(zhèn)本部——北京朝陽區(qū)網(wǎng)信大廈。小鎮(zhèn)總部位于大廈17層，記者敲門進(jìn)入，工作人員以負(fù)責(zé)人都在開會(huì)為由拒絕了記者的采訪。等候多時(shí)，一名保潔人員走出，她告訴記者，“近期走了很多人，15層原來也是華夏幸福的工作地點(diǎn)，現(xiàn)在人都走光了?！?/p>

記者隨后來到15層，發(fā)現(xiàn)辦公區(qū)的LOGO墻上已經(jīng)蒙上了苫布，但門上毛玻璃上有“華夏幸?！庇⑽淖謽印Ｍ瑫r(shí)門上貼有招租公告。記者撥通了15層門上貼的中介電話，中介人員告訴《商學(xué)院》記者，“15層樓可以容納150人左右，華夏幸福在房子還沒到期時(shí)就違約了，現(xiàn)在15層還屬于招租的狀態(tài)?！?/p>

記者又從招標(biāo)網(wǎng)獲悉，位于網(wǎng)信大廈15層的華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)本部于2017年6月14日進(jìn)行精裝修招標(biāo)，僅僅一年多，已是“人去樓空”。記者隨后又撥打了招標(biāo)聯(lián)系人的電話，對(duì)方稱：“現(xiàn)在小鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)沒有了?！庇浾咦穯柧W(wǎng)信大廈17層是否還在進(jìn)行正常業(yè)務(wù)，是否保留小鎮(zhèn)總部，對(duì)方稱：“也沒有了，撤銷了?！彪S即掛斷了電話。

記者隨后來到河北省廊坊大廠縣華夏幸福影視小鎮(zhèn)，除了保安未見有人出入。據(jù)相關(guān)人員介紹，影視小鎮(zhèn)現(xiàn)在處于未對(duì)公眾開放的狀態(tài)，參觀需要提前預(yù)約。現(xiàn)在完成了影視小鎮(zhèn)建造的一期項(xiàng)目，入駐率僅為70%，二期因?yàn)橥ㄖ莺捅比h要聯(lián)合規(guī)劃，所以項(xiàng)目一直沒落地。

債務(wù)增加 融資趨緊

2018年10月27日，華夏幸福發(fā)布第三季度報(bào)告，結(jié)果顯示經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-76.6億元。此外，前9個(gè)月，華夏幸福籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入567.14億元，較2017年同期714.42億元出現(xiàn)大幅下滑。

《商學(xué)院》記者查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年第一季度，華夏幸福經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍為負(fù)值，即-96.03億元，第二季度末則為-78.18億元，第三季度末則為-76.60億元。值得注意的是，截至2017年末，華夏幸福期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額642.05億元，而截至2018年第一季度，這一數(shù)值為444.90億元；第二、第三季度末分別為401.08億元、362.92億元；第三季度末的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額與年初相比減少了279.13億元。

同時(shí)，截至到第三季度末，華夏幸福持有的貨幣資金為379.1億元，較期初減少44.34%，主要是由于償還到期債務(wù)所致。短期借款共計(jì)56.50億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債193.63億元。

從營收方面看，華夏幸福2014年、2015年?duì)I收分別為68.86億元、383.35億元；隨后2016年，華夏幸福營收為538.21億元；2017年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，凈利潤為88.07億元，但其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻為-162.28億元。隨后，上交所更是對(duì)華夏幸福2017年的年報(bào)發(fā)出事后審核問詢函，將華夏幸福的資金問題推至風(fēng)口浪尖。截至2018年第三季度，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營收451.41億元。

從負(fù)債方面看，2014年全年華夏幸福總負(fù)債為965.68億元，2015年為1429.93億元，與2014年相比增長了464.25億元，負(fù)債率為84.80%；2016年總負(fù)債為2118.72億元；2017年，華夏幸福的總負(fù)債大增929.6億元至3048.32億元。截至2018年9月30日，華夏幸福的總負(fù)債為3355.07億元，與年初相比增長了306.75億元，負(fù)債率84.43%。

不斷增加的債務(wù)，讓華夏幸福的融資成本進(jìn)一步提高。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，華夏幸福資金方面的數(shù)據(jù)說明華夏幸福存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在籌資方面的壓力。值得注意的是，融資方面趨緊，對(duì)于此類企業(yè)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

華夏幸福的產(chǎn)城模式，由于前期投入大，產(chǎn)出周期長，資金回流慢等原因，容易造成資金緊張等問題，近期，華夏幸福更是多次傳出“資金鏈斷裂”的消息。

房企成立重點(diǎn)事業(yè)部的做法，本身體現(xiàn)了集中力量辦大事的思路。但是在產(chǎn)業(yè)定位不準(zhǔn)確的情況下，也容易出現(xiàn)事業(yè)部開始投資很熱，但后續(xù)經(jīng)營不善、被迫撤銷等問題。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《商學(xué)院》記者表示，“此次華夏幸福撤銷事業(yè)部說明企業(yè)在把控成本。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，各類政策調(diào)整較多，對(duì)于企業(yè)來說，解散事業(yè)部能夠快速降低成本。產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)后續(xù)依然有機(jī)會(huì)發(fā)展，但當(dāng)前確實(shí)是降溫了?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，房企的人員結(jié)構(gòu)調(diào)整多是為了節(jié)約用人成本，實(shí)現(xiàn)人力資源的“高周轉(zhuǎn)、低成本”。但是，這也存在部分核心技術(shù)流失的風(fēng)險(xiǎn)。

“產(chǎn)城+住宅開發(fā)”模式存挑戰(zhàn)

據(jù)公告顯示，2018年11月29日，華夏幸福間接全資子公司麗澤（北京）置業(yè)競(jìng)得中國鐵物北京大廈項(xiàng)目物權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為57.8億元。

據(jù)《商學(xué)院》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，中國鐵物大廈位于北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)麗澤金融商務(wù)區(qū)D-03、D-04地塊，建設(shè)用地面積約2.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積約23.25萬平方米，規(guī)劃為商業(yè)金融用地，商業(yè)部分土地使用權(quán)至2052年4月8日。

事實(shí)上，華夏幸福與中國鐵物大廈合作由來已久。早在2016年6月，華夏幸福與中國鐵物簽訂協(xié)議，接手代建中國鐵物大廈項(xiàng)目。華夏幸福向中國鐵物提供40億元資金做為該項(xiàng)目的合作預(yù)付款，待華夏幸福完成該項(xiàng)目開發(fā)投資總額的25%，中國鐵物將以公開掛牌或其他方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。

2018年6月8日，華夏幸福公告稱，中國鐵物大廈已達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，中國鐵物擬將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，華夏幸福將結(jié)合項(xiàng)目具體情況及自身經(jīng)營需要等綜合因素參與競(jìng)價(jià)。

2018年10月31日，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出北京物盛科技有限公司100%股權(quán)及3.93億元債權(quán)的發(fā)布產(chǎn)權(quán)交易公告，轉(zhuǎn)讓方為中國鐵路物資股份有限公司，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為57.8億元。

值得注意的是，根據(jù)公告，華夏幸福在中國鐵物大廈項(xiàng)目投入的總成本含40億元委托貸款、代建投入資金及資金使用利息，將抵扣向中國鐵物支付的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。由此，華夏幸福此次取得中國鐵物大廈，實(shí)際付出的代價(jià)將不超過17.8億元。

中國鐵物大廈規(guī)劃為商業(yè)金融用途，而華夏幸福則以“產(chǎn)城+住宅開發(fā)”為主要模式。這種產(chǎn)業(yè)模式與傳統(tǒng)房企的不斷利用杠桿拿地建樓不同的是，華夏幸福更多地是與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城。

隨著政策的變化與環(huán)京樓市的變化，這種產(chǎn)城模式也遭遇挑戰(zhàn)。因此，華夏幸福能否將中國鐵物大廈成功地開發(fā)運(yùn)營仍有待時(shí)間的考驗(yàn)。

華夏幸福的產(chǎn)城模式，由于前期投入大，產(chǎn)出周期長，資金回流慢等原因，容易造成資金緊張等問題，近期，華夏幸福更是多次傳出“資金鏈斷裂”的消息。

同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)分析，華夏幸福重倉布局區(qū)大多在環(huán)京區(qū)域，受環(huán)京多地頒布嚴(yán)格的限購、限貸等樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致華夏幸?？墒畚飿I(yè)尤其是環(huán)京區(qū)域銷量下降，因此導(dǎo)致現(xiàn)金流下降。一旦現(xiàn)金流出問題，很多環(huán)節(jié)都會(huì)出問題，這也是華夏幸福最近向平安出售股權(quán)，戰(zhàn)略收縮的原因之一。

同時(shí)，張宏偉提出，在市場(chǎng)調(diào)整階段，企業(yè)的商業(yè)模式遇到樓市調(diào)控，適當(dāng)做出戰(zhàn)略調(diào)整是為了活下去。企業(yè)首先應(yīng)確保自己的核心優(yōu)勢(shì)還存在，尤其是當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整周期還沒有結(jié)束時(shí)，還是應(yīng)先保證活下去，再求發(fā)展。

房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，華夏幸福的商業(yè)模式是通過發(fā)展和投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進(jìn)而延展到所謂的新城開發(fā)，這種開發(fā)純商業(yè)綜合體的模式是在眾多房地產(chǎn)開發(fā)模式中受打擊最嚴(yán)重的模式。最典型的例子是萬達(dá)在很多城市建立城市綜合體，但是卻出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)。

華夏幸福的模式由于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈重構(gòu)。華夏幸福通過打造產(chǎn)業(yè)園來輻射地產(chǎn)的模式不僅操作難度大，而且由于供求嚴(yán)重失衡，逆市場(chǎng)潮流來進(jìn)行開發(fā)。因此，華夏幸福必然在經(jīng)營的時(shí)候承擔(dān)更大的壓力，從而導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流、招商的速度、資金回流的速度、空置率等全面落后?！白龅禺a(chǎn)需要順勢(shì)而為，不能逆市場(chǎng)周期運(yùn)作。華夏幸福未來這種商業(yè)模式，在缺乏資金支持的情況下堅(jiān)持走下去，公司的現(xiàn)金流可能會(huì)斷裂?！秉S立沖如是說。

引入平安資管

2018年7月10日，華夏幸福發(fā)布公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價(jià)格，向平安資管轉(zhuǎn)讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。

華夏幸福公告稱，上述《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的簽訂，旨在增強(qiáng)雙方在相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的潛在合作，完善公司治理水平，持續(xù)提升公司競(jìng)爭能力與盈利水平，促進(jìn)公司的快速健康發(fā)展。

交易完成，華夏控股的持股比例將從61.67%降至41.97%。值得注意的是，平安資管以137.7億元接手華夏幸福近兩成股份后，成為華夏幸福的第二大股東。

張宏偉分析稱，由于受樓市調(diào)控等政策的影響，對(duì)于多在環(huán)京布局的華夏幸福資金端造成壓力，華夏幸福引入平安資管，同時(shí)進(jìn)行減免事業(yè)部是壓縮成本的做法。

華夏控股持股比例從61.67%變?yōu)?1.97%，加上鼎基資本的0.69%則為42.66%。據(jù)了解，華夏幸福董事長王文學(xué)持有華夏控股約94%的股份，王文學(xué)在鼎基資本的持股比例為81%。按照相關(guān)上市公司法律法規(guī)，持股比例介于30%到50%的王文學(xué)也喪失華夏幸福的絕對(duì)控股股東地位，而是以相對(duì)控股股東作為公司實(shí)際控制人。

華夏幸福實(shí)施雙總部管理可能是因?yàn)槌霈F(xiàn)公司管理的內(nèi)部分裂，團(tuán)隊(duì)的分庭抗衡所逼出的雙總部，如果是真正的雙總部意味著公司內(nèi)部出現(xiàn)并不協(xié)調(diào)的戰(zhàn)略方向和管理文化。

此次交易中，華夏幸福承諾未來三年，歸屬于上市公司股東的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%。也就意味著，2018年、2019年、2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤將分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對(duì)平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

此外，據(jù)此前媒體報(bào)道，華夏幸福引入平安資管雖能暫緩燃眉之急，但付出的代價(jià)是，平安派出的員工掌握了公司財(cái)務(wù)和投資板塊。

2018年12月4日，華夏幸福發(fā)布公告稱，聘任俞建先生為公司分管財(cái)務(wù)及融資等業(yè)務(wù)的聯(lián)席副總裁。記者查閱資料獲悉，俞建歷任中信集團(tuán)中國租賃有限公司項(xiàng)目經(jīng)理及香港分公司總經(jīng)理助理；英國石油公司石化部門戰(zhàn)略分析師、司庫部亞太分部及倫敦總部財(cái)資經(jīng)理；華潤（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)部資金總監(jiān)及財(cái)務(wù)部高級(jí)副總監(jiān)。2014年至2018年11月就職于華潤置地有限公司，任執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁、首席財(cái)務(wù)官。

曾為華夏幸福工作的員工告訴《商學(xué)院》記者，“華夏幸福將成立兩個(gè)總部，東南的是平安系，北京的是華夏系。隨著華潤置地原CFO俞建出任華夏幸福聯(lián)席總裁，華夏幸福財(cái)務(wù)或?qū)⒂蓛煞酵瑫r(shí)管理?！?/p>

華夏幸福為什么要引入雙總部管理？對(duì)于華夏幸福而言，未來可能存在的風(fēng)險(xiǎn)在哪兒？

黃立沖分析稱，華夏幸福實(shí)施雙總部管理本身沒有什么意義，因?yàn)榭偛恐皇窃谛畔⒉惶l(fā)達(dá)的年代才會(huì)有重要的意義，現(xiàn)在即時(shí)通訊、微信、視頻會(huì)議系統(tǒng)等非常發(fā)達(dá)，是不是總部主要是一個(gè)對(duì)外的形象問題。但是，總部的選址與稅務(wù)優(yōu)惠、分稅、拿地有關(guān)。很多地產(chǎn)商要想拿地便宜或者獲得一些政策優(yōu)惠的前提條件是把總部遷到深圳。這樣做的結(jié)果是“總部不夠用”。但是，企業(yè)設(shè)立雙總部也存在稅務(wù)局和地方政府不收貨、事后承諾兌現(xiàn)困難、出現(xiàn)爭議等風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)值得注意的是，“華夏幸福實(shí)施雙總部管理可能是因?yàn)槌霈F(xiàn)公司管理的內(nèi)部分裂，團(tuán)隊(duì)的分庭抗衡所逼出的雙總部，如果是真正的雙總部意味著公司內(nèi)部出現(xiàn)并不協(xié)調(diào)的戰(zhàn)略方向和管理文化?！秉S立沖表示。

退出造車？

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。恒大入主FF、寶能系入主觀致，而華夏幸福和王文學(xué)也有自己的造車夢(mèng)。

2017年10月31日，浙江合眾新能源汽車有限公司的控制人變成王文學(xué)，隨后王文學(xué)繼續(xù)布局出行，知合出行、知合創(chuàng)新分別投資共享汽車平臺(tái)馬上用車、巴歌出行。知合出行、知合創(chuàng)新為知合控股有限公司旗下企業(yè)，法人代表為王文學(xué)。2018年6月1日，合眾新能源推出哪吒汽車。

華夏幸福雙總部運(yùn)營，疊加“敗走”ST宏盛，壓在王文學(xué)身上的包袱越來越重。

12月7日晚間，西安宏盛科技發(fā)展股份有限公司（下稱ST宏盛，600817.SH）披露上交所的問詢函，問詢事項(xiàng)披露了一樁頗受市場(chǎng)關(guān)注的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。

根據(jù)公告，ST宏盛控股股東拉薩知合于12月7日與西藏德恒簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計(jì)10億元的交易價(jià)格轉(zhuǎn)出。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，西藏德恒將成為ST宏盛的新控股股東，而湯玉祥等7名自然人，將取代王文學(xué)成為新實(shí)際控制人。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2016年12月，王文學(xué)旗下拉薩知合以9億元的總價(jià)，接盤ST宏盛原控股股東普明物流所持上市公司20.88%的股份，疊加此前以1.44億元受讓張金成所持ST宏盛5%股份，拉薩知合對(duì)ST宏盛的持股比例升至25.88%，成為上市公司新晉控股股東。這筆持股總成本為10.44億元，均價(jià)約為25元/股。

然而，2016年12月以來，ST宏盛的股價(jià)一路下跌，至2018年12月7日收盤，拉薩知合所持ST宏盛全部股票市值為3.63億元，縮水超六成。從賬面差價(jià)計(jì)算，王文學(xué)的此次轉(zhuǎn)讓還虧損約4400萬元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響明顯，在目前的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多地通過多元化發(fā)展，開拓重點(diǎn)事業(yè)部；增加持有物業(yè)比例，提高租賃經(jīng)營收入在整體收入中的占比；采用靈活的融資方式，拓寬融資渠道降低融資成本等方式，規(guī)避規(guī)模擴(kuò)張過程中可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和單一細(xì)分市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

另據(jù)記者從企業(yè)信用信息系統(tǒng)獲悉，2018年11月29日，造車新勢(shì)力之一的合眾新能源已于2018年11月29日完成法定代表人變更事宜。信息顯示，華夏幸福董事長王文學(xué)不再擔(dān)任合眾新能源汽車法人代表，取而代之的是合眾新能源創(chuàng)始人方運(yùn)舟。王文學(xué)退出造車、出行業(yè)務(wù)說明了什么？

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《商學(xué)院》記者表示，新能源車擁有較好的政策支持，但市場(chǎng)的迎合度似乎是弱于預(yù)期的。因此，從實(shí)際情況看，對(duì)于此類新能源項(xiàng)目前期的投資風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。王文學(xué)退出造車業(yè)務(wù)，也屬于止損的操作策略。

合眾新能源已經(jīng)拿下中國第13張新能源汽車生產(chǎn)牌照，成為國內(nèi)第7家擁有發(fā)改委和工信部“雙資質(zhì)”的生產(chǎn)企業(yè)，首款車“哪吒01”已經(jīng)亮相。在此之前，王文學(xué)個(gè)人認(rèn)繳出資3.3億元收購合眾新能源近53.4%股份，而華夏幸福100%控股的拉薩知行創(chuàng)新科技有限公司，在房地產(chǎn)企業(yè)“多元化”發(fā)展時(shí)，華夏幸福也看好造車及出行領(lǐng)域。

然而造車是個(gè)“燒錢”的事，華夏幸福與平安的協(xié)議中涉及利潤額2018年、2019年、2020年，將分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則將進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。出行業(yè)內(nèi)人士李軍利認(rèn)為，造車“燒錢”，出行領(lǐng)域現(xiàn)階段是投入大但很難見到收益的。因此華夏幸福此時(shí)退出造車及出行領(lǐng)域或許更為穩(wěn)妥，畢竟造車新勢(shì)車眼下正遇上交付的“生死劫”。

如何破局

融資端利息成本提高，疊加銷售端增長乏力，壓在房企身上的資金包袱越來越重。房地產(chǎn)行業(yè)的“轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在的到來了”。如何在市場(chǎng)變化劇烈、房企規(guī)模不斷做大的新形勢(shì)下活下去，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為行業(yè)共識(shí)。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，此類產(chǎn)城投資的企業(yè)，在后續(xù)一定要做好環(huán)京環(huán)滬等都市圈投資的周期判斷，因?yàn)橛龅秸哒{(diào)控等情況，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。

“在房企通過多元發(fā)展和重點(diǎn)布局的同時(shí)，尤其要關(guān)注公司管理，企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，以防止企業(yè)過速擴(kuò)張導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)?！贝鞯铝盒泄纼r(jià)及顧問服務(wù)部中國區(qū)主管暨大中華區(qū)區(qū)域董事陳家輝在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)說。

陳家輝認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整升級(jí)和擴(kuò)大規(guī)模。陳家輝建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響明顯，在目前的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多地通過多元化發(fā)展，開拓重點(diǎn)事業(yè)部；增加持有物業(yè)比例，提高租賃經(jīng)營收入在整體收入中的占比；采用靈活的融資方式，拓寬融資渠道降低融資成本等方式，規(guī)避規(guī)模擴(kuò)張過程中可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和單一細(xì)分市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉認(rèn)為，未來房企的發(fā)展需要制定中長期的戰(zhàn)略，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)資源、金融資源，從而提高抵御未來市場(chǎng)周期變化、樓市調(diào)控政策變化的能力。企業(yè)的布局應(yīng)更加均衡，進(jìn)行多元化布局，從而對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

未來，房企應(yīng)更多考慮市場(chǎng)整體環(huán)境，實(shí)施產(chǎn)城融合的多元化發(fā)展之路。同時(shí)，還要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)資金流的快速周轉(zhuǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。