淺析軍人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范

徐偉琦

摘 要：隨著軍隊(duì)住房制度改革發(fā)展，針對(duì)源源采用住房公積金貸款購(gòu)買商品房將成為軍人今后解決住房問(wèn)題的主要方式，由此住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)也隨之帶來(lái)，若能充分考慮貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其有個(gè)準(zhǔn)確、全面的預(yù)判、制定切實(shí)、有效的防范措施，對(duì)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范起著至關(guān)重要的作用，同時(shí)也為軍人住房公積金貸款安全穩(wěn)定的運(yùn)行打下良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：軍人；住房；公積金；貸款；風(fēng)險(xiǎn)與防范

1.軍人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念

金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在金融業(yè)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無(wú)法事先預(yù)料的不確定因素的影響，而使其金融資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏高的可能性。而軍人公積金貸款作為一種金融資產(chǎn)，狹義上理解是指用住房公積金貸款的軍人未按合同約定償還貸款本息導(dǎo)致貸款發(fā)生損失的可能性。

2.軍人住房公積金貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

軍人公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要為：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。

2.1社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

既然軍人貸款購(gòu)買的是商品房，商品房的價(jià)值就要受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落也直接影響了住房公積金貸款的安全。如果在某段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，變現(xiàn)出一片繁榮的景象，勢(shì)必增加軍人貸款購(gòu)買住房的愿望，加大貸款額度，如果軍隊(duì)住房資金管理機(jī)構(gòu)不注意防范軍人貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，放松貸款的標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)度的發(fā)放個(gè)人貸款，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)因過(guò)度投機(jī)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，進(jìn)而就有可能催生房地產(chǎn)泡沫，泡沫的破裂，首先危及的就是軍隊(duì)住房資金管理機(jī)構(gòu)的貸款安全，往往造成住房貸款無(wú)法正常收回，或通過(guò)處置抵押房產(chǎn)無(wú)法收回貸款的現(xiàn)象。

2.2職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

軍隊(duì)是國(guó)家機(jī)器中的特殊部門，承載著維護(hù)國(guó)家安全、捍衛(wèi)國(guó)家主權(quán)和領(lǐng)土完整的特殊職能。軍人職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是由軍隊(duì)職能與軍人使命的特殊性決定的，在特殊崗位、特殊部門、或者擔(dān)負(fù)著特殊任務(wù)的軍人，面臨各種特殊的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與軍人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)，增大了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（1） 職業(yè)危險(xiǎn)性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。軍人的職業(yè)決定著軍人肩負(fù)著在必要的時(shí)候以鮮血和生命履行職責(zé)的特殊使命。戰(zhàn)爭(zhēng)、維和、演習(xí)、訓(xùn)練、非戰(zhàn)爭(zhēng)軍事行動(dòng)等都可能會(huì)導(dǎo)致軍人的傷亡，雖然國(guó)家會(huì)給子相應(yīng)的撫恤，但對(duì)整個(gè)家庭產(chǎn)生來(lái)說(shuō)也產(chǎn)生了不小的影響，增大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（2）崗位流動(dòng)性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，軍人職業(yè)的高流動(dòng)性要求軍人頻繁變化崗位和工作地域，軍人調(diào)動(dòng)崗位后，特別是到一些艱苦邊遠(yuǎn)的地方，很多軍人配偶隨軍到部隊(duì)，勢(shì)必要放棄已有穩(wěn)定工作變?yōu)槭I(yè)，導(dǎo)致家庭收入明顯減少，支出負(fù)擔(dān)相對(duì)加重，軍人償還公積金貸款的能力減小，給住房公積金貸款帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

（3）轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。按照部隊(duì)建設(shè)的需要，轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員成為絕大多數(shù)軍人面臨的最終選擇，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員后收入會(huì)明顯減少，特別是選擇復(fù)員的軍人，由申請(qǐng)住房貸款時(shí)的收入穩(wěn)定變成復(fù)員后的收入不確定，這部分軍人的住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

2.3抵押物風(fēng)險(xiǎn)

軍人住房公積金貸款區(qū)別于其他貸款的主要特征之一，就是，大部分貸款是以軍人購(gòu)買的住房作為抵押物，以此作為預(yù)防住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)屏障，但在考慮公積金貸款時(shí)，抵押物風(fēng)險(xiǎn)也必須充分論證。

（I）抵押物損毀的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物損毀是指軍人在貸款時(shí)抵押的房產(chǎn)，由于不可能拒絕的因素，致使破壞不復(fù)存在。導(dǎo)致抵押物損毀的原因很多，如：地震、洪水、泥石流等自然災(zāi)害。按照法律規(guī)定：抵押權(quán)因抵押物的損毀而消失，除非抵押物的損毀得到賠償、補(bǔ)償，否則抵押權(quán)人無(wú)從主張?jiān)摍?quán)利。

（2） 抵押物重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。在軍隊(duì)施行住房公積金貸款初期，軍隊(duì)“住房資金管理機(jī)構(gòu)”與地方住房公積金管理中心，商業(yè)銀行以及抵押登記管理部門實(shí)現(xiàn)不了資源共享，很難保證發(fā)放的住房公積金貸款中抵押的房屋不存在重復(fù)抵押的問(wèn)題。

（3）抵押物的合法性風(fēng)險(xiǎn)，抵押物特別是以房屋作為抵押物，要特別注意其合法性的風(fēng)險(xiǎn)，若所建房屋違背國(guó)家的有關(guān)政策規(guī)定，造成中途停建，或開發(fā)商資質(zhì)存在問(wèn)題，不注重施工質(zhì)量，所建住房最終成為“爛尾樓”。

3.軍人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

充分認(rèn)識(shí)軍人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)性，扎實(shí)有效的做好貸款風(fēng)險(xiǎn)防范工作，除了加強(qiáng)政策研究洞察制度變化、提高前瞻判斷、遵循審慎原則外，還需采取如下措施：

3.1加強(qiáng)政策宣傳，促進(jìn)制度落實(shí)

實(shí)行軍人住房公積金貸款，是為了更好的解決軍人住房問(wèn)題，作為一項(xiàng)福利，解除軍人住房的后顧之憂，要加大對(duì)此項(xiàng)政策的宜傳力度，不斷教育引導(dǎo)，讓軍人理性的對(duì)待公積金貸款，量力而行，不盲目、不跟風(fēng)，在貸款前對(duì)自己的還款能力有個(gè)客觀的、理性的預(yù)測(cè)，努力從源頭上將公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.2完善貸前審查，加強(qiáng)貸后管理

軍隊(duì)“住房資金管理機(jī)構(gòu)”收到借款人的申請(qǐng)及相關(guān)材料后，要對(duì)借款人和抵押物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)。一是要不斷完善貸前審查的深度和廣度。要加大對(duì)貸款人貸款資格和償債能力的審查，根據(jù)每個(gè)貸款人的收入情況、購(gòu)房情況、償還能力等進(jìn)行貸前調(diào)查，從而按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定其貸款額度、還款期限等。二是要建立對(duì)借款人抵押的房屋產(chǎn)權(quán)審查制度。審查開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)情況是否符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等，確保抵押物產(chǎn)權(quán)的合法性。三是軍人貸款后要對(duì)其還款能力進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督。要建立住房公積金貸款業(yè)務(wù)檔案，該檔案要從軍人申請(qǐng)貸款時(shí)開始將借款人的相關(guān)資料一一記錄在案， 將軍人職務(wù)調(diào)整、 工作地點(diǎn)變動(dòng)、收入變動(dòng)、退出現(xiàn)役等情況進(jìn)行登記，并時(shí)時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，遇有軍人還款能力降低，出現(xiàn)還貸風(fēng)險(xiǎn)情況，及時(shí)預(yù)警報(bào)告。

3.3建立風(fēng)險(xiǎn)基金，應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

建立住房公積金風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，來(lái)應(yīng)對(duì)軍人因公受傷、犧牲等突發(fā)事故造成的住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)突發(fā)事故，軍人的住房公積金貸款，由住房公積金風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金償還，這也給軍人及其家庭以穩(wěn)定有利的風(fēng)險(xiǎn)保障。

3.4強(qiáng)化貸款擔(dān)保，轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)和銀行系統(tǒng)的日趨完善，房地產(chǎn)擔(dān)保公司已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)貸款擔(dān)保不可缺少的環(huán)節(jié)。許多擔(dān)保公司在貸后管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)化解方面的規(guī)范和高效運(yùn)營(yíng)，獲得廣泛的認(rèn)同。軍隊(duì)“住房資金管理機(jī)構(gòu)”也可以與房地產(chǎn)擔(dān)保公司合作，以實(shí)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)化分工、提高貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平，轉(zhuǎn)移住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)軍隊(duì)住房公積金貸款持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐向東淺談軍人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J]學(xué)周刊： C， 2011.09.