中美房價比較分析

付強 邱永輝

摘要：在中關貿易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市場交易成本結構的復雜性與異質性，采用重點城市對標法，利用Numbeo國際房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，對中美房價及其背后的因素進行比較研究。研究發(fā)現(xiàn)，（1）美國房屋持有成本更高，但是中國的平均房價超過美國。（2）中國的房價收入比是美國的八倍多。美國的房屋租金收益遠遠高于中國。（3）北京的平均房價高于紐約，但是紐約房屋最高價格達到北京的三倍以上，市中心外圍的房價明顯低于北京市中心外圍。這些實證結果廓清了中關房價的高低，體現(xiàn)出中國房屋資源與收入的極端不均衡性，背后則暗藏中美房屋制度與文化的巨大差異，這為政府穩(wěn)定房價政策提供了新思路：降低房屋交易環(huán)節(jié)成本，增加房屋持有環(huán)節(jié)成本;充分利用現(xiàn)有租賃房屋，加強租賃房屋設施設備和公共服務建設，完善相關制度體系，從而抑制房價。

關鍵詞：中美房價;平均房價;房價收入比;租金房價比

中圖分類號：F726 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）04-0010-19 收稿日期：2019-01-16

1中美住房價格比較的挑戰(zhàn)

隨著中國經(jīng)濟近40年的快速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化和居民收入倍增的推動下中國房價持續(xù)攀升。北京、上海、深圳等逐漸崛起為與紐約、巴黎、東京等比肩的國際大都市。這些城市房價亦跟隨城市發(fā)展扶搖直上，甚至大有超越之勢。關于中美房價的探討亦眾說紛紜。同于房地產(chǎn)市場具有復雜性，中美房價比較面臨諸多困難。從統(tǒng)計方法來看，較大的區(qū)域差異使得橫向整體比較極易受到極端值的影響，使得刻畫欠缺客觀性。另外，由于統(tǒng)計口徑的差異以及避稅等行為的影響，統(tǒng)計價格不一定能反映真實交易價格。這導致中美房價比較可行性降低。從房屋制度來看，中美房屋售價有使用面積和建筑面積的不同，中國房價需要除以得房率才能與美國房價相比較。尤其是中美土地和稅收制度差異較大。一方面美國土地私有制度，房屋產(chǎn)權為永久產(chǎn)權;而中國普通住宅房屋產(chǎn)權為70年，這導致中美房價橫向比較的邏輯起點不同;另一方面，美國房產(chǎn)稅和物業(yè)費較重，房屋持有成本高。而中國房屋交易稅費集中在交易環(huán)節(jié)，而且較低。這一差異暗示持有一套美國房屋的真實價格比交易價格要高得多。從房屋產(chǎn)品來看，房屋特征值多個維度的差異，住房并非均質化的商品，住房的屬性存在多個維度，其中很多屬性并不容易進行量化，例如公寓與別墅不同產(chǎn)品的異質性，這些都為比較中美房價增加了難度。

1.1中美房屋市場差異

1.1.1住房文化差異

由于農(nóng)業(yè)國家安土重遷的文化傳統(tǒng)，每個中國人都渴望有一套屬于自己的房子。由于住房承載了教育、醫(yī)療和社保等眾多資源，又進一步推升了中國人住房擁有率。中國社會科學院社會學研究所于2013年6月至10月，開展了第四次“中國社會狀況綜合調查”，調查結果為家庭住房自有率達到93.5%。而美國房屋擁有率從20世紀80年代以來一直維持在63%-69%。個人住房擁有率的不同對中國和美國住房租賃市場產(chǎn)生影響。美國租賃需求的旺盛推升了租金收益。

1.1.2區(qū)域差異

中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展極為不平衡。中國的城市和農(nóng)村、東部和西部、學區(qū)和非學區(qū)差異較大。東西部經(jīng)濟發(fā)展相差較大，房價也相差較大，西安作為西部較大的城市之一，平均房價也只有8488元/平方米，而東部大部分三四線城市的房價都已經(jīng)超過1萬，南京的平均房價更是超過2萬。美國城市和鄉(xiāng)村以及各個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展較為平衡。美國除西部舊金山硅谷一帶，中西部經(jīng)濟較東北部發(fā)展相對較差，因此美國房價東北部高于中西部，但是這種差異完全沒有中國那么大。除了紐約、舊金山等大城市房價較高以外，其他城市房價普遍較為均衡。這就導致在比較全國平均房價受到個別極端值的影響，使得刻畫不客觀。

1.1.3中美房屋面積計算方法不同

中國是按照建筑面積計價;美國是按照使用面積計價。例如，在美國，別墅的地下室如果沒有裝修過，就不能作為居住面積計算在內，陽臺、車庫都不能計入面積。居住面積必須是室內居住可用面積。而在中國房子面積計算的是建筑面積。因此而派生出了另一個新名詞：得房率。所謂得房率就是實際居住面積和建筑面積之比。如今中國公寓的得房率越來越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多時候，中國房子把陽臺等地都要算入總面積之內。

由此可見，如果要比較中美房價，那么中國的單位每平方米房價，必須除以得房率。一套100平方米中國公寓，只能和美國一套70平方米的公寓相比。從價格上來算，一套中國公寓價格是單位每平方米20000元，得房率為70%，按照美國以及世界其他地區(qū)通用計算單位面積標準，中國單位面積房價應該為20000/70%=28571元。以世界通用統(tǒng)計算法來看，中國的每平方米單位房價從面積角度來說，至少被低估了30%。因此對比中美房價的時候，按單位面積房價/70%計算中國單位面積真實房價。

1.1.4中美土地制度和稅收制度差異

從產(chǎn)權上看，中國普通住宅房屋產(chǎn)權為70年;美國房屋為永久產(chǎn)權。這一基本事實之差異決定了中美房價比較起點和背后邏輯的不同。

從交易成本和持有成本看，買房的實際成本是房價加稅費，中國的稅費主要在流通交易環(huán)節(jié)，美國的稅費主要在持有環(huán)節(jié)（見表1）。所以后者看上去便宜，可能未來支出很大，實際購房成本被低估。

一方面，中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系一共就9個稅種組成，其中只有2個（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）是針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的，剩下7個都是針對流轉交易環(huán)節(jié)。而且房產(chǎn)稅也只是在上海和重慶試點，并沒有全面推出。對于中國購房者，稅費成本主要集中在契稅、增值稅及附加和房屋維修基金等交易環(huán)節(jié)。另一方面，美國有房產(chǎn)稅，也就是持有環(huán)節(jié)的稅費，這部分稅負負擔不容小覷，應該納入房價對比的重要考慮范圍。

1.1.5房屋特征的差異

由于房地產(chǎn)市場具有復雜性，住房并非均質化的商品，住房的屬性存在多個維度，其中很多屬性并不容易進行量化。例如，位置、大小和年齡是可以觀測得到的屬性，而建筑質量和設計、對客戶的吸引力和舒適度等卻無法直接觀測。這增加了中美房價比較的困難性。

從房屋類型來看，中國城市住宅包括板樓、高層、聯(lián)排和獨棟四種類型，以高層為主，板樓次之，聯(lián)排和獨棟較少;美國城市住宅則以獨棟別墅為主，占近75%的比例，聯(lián)排占9%左右，公寓占11%左右。

可以看出在美國買房子，別墅是主流，而非公寓。因為美國城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展水平差距不大，交通設施完善，所以大部分人選擇在郊區(qū)買別墅或者建別墅。一部分工薪族住在市中心的公寓樓。由于美國土地是永久產(chǎn)權，因此美國公寓樓的產(chǎn)權性質一般為共有產(chǎn)權。公寓樓出租的情況較為普遍。而美國獨棟別墅至少三臥起，聯(lián)體別墅兩臥起。臥室越多，自然價格也就越大。同一個區(qū)域內，房子價格不是采用國內的面積乘以單位價格來計算，而是和臥室數(shù)量成正比。此外，別墅外的花園土地面積越多，總價也會越大。由于美國實行的是購房者土地永久擁有，因此室外花園面積對別墅總價有很大影響。

從新房和二手房來看，由于美國現(xiàn)代城市發(fā)展早，大部分房屋建筑年代久遠，二手房比新房多。2016年，美國新建筑增加了117萬套，比2015年增加了5.6%，實現(xiàn)連續(xù)7年增長，但還是遠遠低于20世紀80-90年代的水平。過去10年美國住房完工量僅為900萬套，比上世紀70年代后10年少了400多萬套（JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY，2017）。2016年美國新房售價中位數(shù)近30.7萬美元，2017年同比約上升4.9%。

雖然美國二手房居多，但是美國的二手房維修和保持都比較好，設施設備齊全。而中國住房大多建于改革開放后，相對于美國而言，新房較多。

從裝修和家用設施來看，中國房屋價格有毛坯房和裝修房的區(qū)別，且主要是毛坯房;美國房屋基本上是裝修房。美國普通中產(chǎn)階級購買的別墅或者公寓，按照國內標準都是精裝修房價除了包含裝修以外，還包含家用電器及其他設施設備。

而在中國買賣房子，如果是新房，需要購房者額外自己掏錢去裝修和購買;如果是二手房交易，往往這些家具等要另外算錢。一般而言，裝修電氣用品等費用是中國單位房價的10%左右。因此比較兩國房價，本應該從美國房價中剔除這些裝修和設備費用，或者中國房價必須也加入相應的費用。但是由于裝修費用在計算時沒有客觀統(tǒng)一標準，因此我們不將此加入購房成本。

1.2中美房價統(tǒng)計存在的問題與差異

房地產(chǎn)市場屬于雙邊交易，并非在市場集中交易，信息分散。這為信息的收集和真實性提出了挑戰(zhàn)。尤其是房價的國別比較在統(tǒng)計上更是缺乏統(tǒng)一的口徑，不適合橫向的對比。

目前中國房價統(tǒng)計主要有百城住宅價格指數(shù)和70個大中城市住宅價格指數(shù)。百城住宅價格指數(shù)是由中國指數(shù)研究院發(fā)布，對象是全國100個重點城市，數(shù)據(jù)來源于這些城市新房樣本樓盤報價均值。另外一個是統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅價格指數(shù)，包括新建住宅價格指數(shù)和二手房價格指數(shù)。其新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);二手住宅銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查和典型調查相結合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀機構上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。

目前還沒有統(tǒng)一口徑的全球的官方房價數(shù)據(jù)。國內官方統(tǒng)計指標通常使用的是網(wǎng)簽價，而網(wǎng)簽價與市場價有明顯差異，導致指標失真。比如在北京買房，為了避稅，網(wǎng)簽價通常低于市場實際價格。而在其他地方，為了騙貸，網(wǎng)簽價可能會高于市場價格。諸多因素導致房價統(tǒng)計失真。

美國房價統(tǒng)計主要有S&P CoreLogic Case-Shiller Price Index（標普核心邏輯/凱斯-席勒指數(shù)）、U.S.Federal Housing Finance Agency（FHFA，聯(lián)邦住房金融局）統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及The National Association of REALTORS（NAR，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。標普核心邏輯/凱斯-席勒指數(shù)是衡量美國住宅房地產(chǎn)價格的主要指標，追蹤了全國和20個大都市地區(qū)住宅房地產(chǎn)價值的變化。聯(lián)邦住房金融局則對全美以及各州的房屋交易數(shù)據(jù)、平均售價、個人房屋消費支出、住房擁有率等進行了統(tǒng)計。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會通過最新的趨勢和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)從業(yè)者所關心的廣泛話題進行研究，包括市場數(shù)據(jù)、商業(yè)、國際、房屋買賣、NAR成員信息和技術。

國際房價數(shù)據(jù)庫有國際清算銀行（BIS）和Numbeo兩大統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。BIS根據(jù)各國平均房價的趨勢建立指數(shù)，為國際分析師和研究員提供房價增長信息。Numbeo是全球最大的非官方房價數(shù)據(jù)庫之一。這些數(shù)據(jù)是通過全球各個國家和主要城市調研得到的樣本數(shù)據(jù)和官方數(shù)據(jù)相結合，經(jīng)處理后得到。Numbeo數(shù)據(jù)實時更新，城市房價的統(tǒng)計口徑相對統(tǒng)一。由于BIS采集的是中國國家統(tǒng)計局信息，而且只包括北京公寓房價信息;而從私人機構、州政府和聯(lián)邦政府采集全美各種住房的房價信息。因此在中美房價比較時不具有比較性。所以我們采用Numbeo房價數(shù)據(jù)庫進行比較。

1.3中美房價比較的方法

盡管存在諸多差異，但中國的城市仍與包括美國在內的世界其他城市也有一些相似之處，包括城市向郊區(qū)拓展、黃金地段房屋數(shù)量少、學區(qū)房廣受歡迎、舊房翻新和中產(chǎn)階級重置房屋，以及非本地的高收入人士購買中心地段房屋等。

針對以上中美房屋情況的異同，在做兩國房價比較時，本文采取城市對標的方法?；谕唤y(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，根據(jù)房屋特征值的匹配，穿透中美真實房價及其背后的因素。

因為雖然國家差異較大，但最發(fā)達的城市的功能相同，基本發(fā)揮著金融中心和商業(yè)中心的作用。其次，這些城市的房產(chǎn)的全面市場數(shù)據(jù)更容易獲得。為此本文選擇中國香港、上海、北京、深圳、廣州、杭州與美國紐約、舊金山、洛杉磯、波士頓、芝加哥11個城市的房價進行比較。

從宏觀上，首先動態(tài)考量兩國最近10年來房價收入比、房價租金比、家庭購房杠桿率以及房價可負擔指數(shù)等情況，一方面長時期能平滑誤差;另一方面能提供一種直觀感受。其次考察對標城市的宏觀指標，探究中美大都市房價的差異。

從微觀上，以紐約與北京為對照組，從房屋類別、地理位置兩個具體的維度構建匹配的微觀案例，評價承載相同資源和功用的同類房屋國別溢價到底幾何。

2中美房價的宏觀對比

2.1絕對房價

2.1.1中國平均房價比美國高

2000年以來，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入增加以及貨幣超發(fā)等因素的共同推動下，中國房價普遍持續(xù)上漲。尤其是歷經(jīng)2014-2016年的迅猛上升，中國絕對房價已經(jīng)超過美國。

2007年1月美國房屋平均售價達到頂峰，之后直線下降，于2011年觸底反彈之后美國名義房價普遍回升，2016年房價上升了5.6%，達到了近10年的峰值，但是還是比金融危機前的最高值低15%。目前，美國房價正在從2007年金融危機的創(chuàng)傷中逐漸復蘇，在全美100個大都市中，有97個房價上漲。

根據(jù)Nemubro的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年12月至2018年5月20日，中國城市中心平均房價達到4.6萬元每平方米;城市中心以外地區(qū)均價達到2.2萬元每平方米;美國市中心每平方米房價均值為1.5萬元每平方米，市中心以外地區(qū)平均房價約為1.1萬元每平方米，另本文所有的匯率兌換皆按6.4計算。

我們對于以上數(shù)據(jù)按照真實房價計算方法進行調整后，中國城市中心房價上升至約10311美元每平方米，城市中心以外地區(qū)房價上升至5002美元;美國市中心房價上升至2398美元每平方米，城市中心以外地區(qū)房價上升至1735美元，調整后中美房價差距進一步加劇。

就城市而言，無論是在中國還是美國，城市分化都很明顯。

中國一線城市和二線城市房價在2014-2016年房價上漲速度遠遠超過三四線城市。北京、上海、深圳等城市的絕對房價更是位列全球前10，廣州位列第12位。而三四線城市由于過度投資、人口和資源向一二線城市轉移，去庫存化壓力比較大。尤其是中西部、東北及其他經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，出現(xiàn)房價需求小于供給的情況。

美國房價進入復蘇通道，但是各大城市復蘇的程度有顯著差異，其中只有41個城市的房價已經(jīng)超過了此前的高點，而32個大都市的房價仍然下跌了15%。房價遠低于峰值的地區(qū)，如拉斯維加斯和坦帕這樣的房地產(chǎn)繁榮和蕭條的中心。自2000年以來，而東部和西部沿海地區(qū)房價經(jīng)通貨膨脹調整以后的房價上升超過40%以上，中西部和南部的大部分地區(qū)房價都經(jīng)歷了嚴重的衰退。2016年，美國房價最高的10個城市的房價平均為57.5萬美元，尤其是紐約、舊金山等城市房價漲幅將近房價最低的10個城市平均房價的4倍多。

中美11城市市中心房價排名依次為香港、北京、上海、深圳、紐約、舊金山、波士頓、洛杉磯、杭州、廣州和芝加哥。按城市中心和城市中心以外地區(qū)比較，香港每平方米房價都是最高的，分別達到2.86萬美元和1.79萬美元。

2.1.2中國比美國房價收入比高

“房價收入比”是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民白住需求相匹配的程度。盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料，一般認為“合理的住房收入比”為3-6，超過6就可視為泡沫區(qū)。

而根據(jù)國際房價數(shù)據(jù)庫Numheo，中國2009-2017年房價收入比比美國高。美國房價收入比最高值在2009年達到8.9此后快速跌至2.68，隨后一直到2017年維持在2.16-3.37。而中國在相同時間段的房價收入比明顯遠遠高于美國，平均比值為24.14，近美國的8.44倍。2012年中國房價收入比達到峰值29.78，為美國的10倍。這是因為2000年以來中國房價漲幅遠遠超過居民收入增長。2017年中國人均可支配收入達到8800美元，而美國人均年收入達到5.8萬美元。人均收入的懸殊直接助推中國房價收入比高于美國房價收入比。

就房價收入比的世界排名看，除2009年和2010年分別位于世界第15位和第11位外，2011年至今中國房價收入比一直位列世界前10。與此相反，美國2009年和2010年位列世界第32位和68位之外，2011年至今一直在第100名附近或者100名之上。可以看出2009年和2010年美國還在消化2007年房地產(chǎn)次貸危機造成的泡沫。

北上廣深等一線城市房價迅速躥升，甚至超過了很多國際大都市，但是工資收入?yún)s滯后于國際大都市的工資收入，導致中國重點城市房價收入比高于美國重點城市。全球房價收入比排名中，中國香港、北京、上海和深圳都擠進前10。在中國香港、北京、上海和深圳4個城市購買一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美國紐約則需要12年左右，在舊金山和波士頓則需要近10年，在洛杉磯則需要近8年，而在芝加哥僅需要3年多。

2.2租金情況

2.2.1中國租金收益低，美國租金收益高

就租金收益來看，由于城市中心與郊區(qū)租金收益相差較大，因此我們分別比較城市中心和郊區(qū)的總租金收益比（總租金收益比=每年的租金/房價*100%）、房價租金比（房價租金比=房屋的平均成本/租金*100%。比值越低表明買房比租房更合適;比值越高表明租房比買房更合適。這個公式并未考慮稅費和房屋維修費）。

2009-2017年中國租金收益比大約為3.4，而美國同期則為9.6。除了2009年以外，美國城市中心租金收益遠遠高于中國城市中心房屋租金收益，并且這種差異呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。就城市中心以外地區(qū)的租金收益比而言，美國約為中國的3倍。這表明無論是城市中心還是城郊，美國的租金收益更高。

無論是城市中心還是城市中心以外的地區(qū)，美國重點城市的租金收益遠遠高于中國的重點城市。其中租金收益比最高的是美國芝加哥為11.17%，最低的是中國北京1.24%。平均房價越高的城市租金收益比越低，平均房價越低的城市租金收益比越高。

2.2.2中國房價租金比比美國高

從房價租金比看，2009-2017年中國城市中心的房價租金比平均約為31.3，美國為13.2。而中國城市中心以外的房價租金比比美國的高約3倍房價租金比越高，表明租房子比買房子更經(jīng)濟。因此在中國，租房子比買房子更為經(jīng)濟;而在美國，買房子比租房子更為經(jīng)濟。這種經(jīng)濟性在郊區(qū)更為突出。

中國重點城市房價租金比也普遍高于美國重點城市。除廣州外，中國其余重點城市的房價租金比均超過50%。北京的房價租金比最高，而且城市中心和城郊的差值也越大，達到18%。反觀美國市中心和郊區(qū)的房價租金比，平均差值都較小。由于美國城市中心和郊區(qū)發(fā)展較為平衡，郊區(qū)設施設備齊全，到城市中心的交通也方便，所以兩者差異較小。

2.3桿桿率

2.3.1中國住房抵押貸款與家庭收入比比美國高

從杠桿率來看，即住房抵押貸款與家庭的收入比（住房抵押貸款與家庭收入百分比=每月的住房抵押貸款還款額占家庭月收入的比例;這個比值越低，表明還款負擔較小;家庭月收入用工資衡量;住房抵押貸款額則按照對房屋價格貸款20年計算。而房屋價格則按照對90平方米房屋乘以城市均價計算）。2010-2017年中國房屋交易杠桿率約209，而同期美國房屋交易杠桿率則約為21，中國杠桿率約為美國的10倍。2016年中國個人房屋抵押貸款占銀行貸款的比重約為15%，這個比例比美國低，但是由于美國人均工資比中國高，導致中國住房抵押貸款與家庭收入比遠遠高于美國，這也表明中國居民負債程度較高，家庭財務風險較大。

北京、上海、深圳、香港的杠桿率超過200%。美國所有重點城市的桿桿率均低于100%。隨著北京、上海、深圳等城市房價的高企，居民購房杠桿率也不斷攀升，導致這些城市的居民生活壓力增大。

2.3.2中國居民房屋貸款負擔能力低于美國居民

從貸款負擔能力看，2010年-2017年，中國房屋貸款負擔能力指數(shù)平均約0.49;而美國平均約4.8。美國房屋貸款負擔能力約為中國的10倍。

中國貸款負擔能力指數(shù)均低于1;美國則均高于1。尤其是芝加哥的貸款負擔能力指數(shù)為3.65，約為北京的13倍。

3中美房價的微觀對比

在微觀對比中，我們選取北京和紐約進行對比，由于位置是房價的關鍵驅動因素，即便是在同一區(qū)域，不同地點的房價也持續(xù)存在較大差異。例如，2007-2008年紐約曼哈頓和倫敦市中心房產(chǎn)價格比較穩(wěn)定，而美國和英國其他地區(qū)房價卻直線下降。另外，鑒于房屋類型的差異，因此，我們考察北京和紐約既處于金融中心區(qū)域又處于學區(qū)范圍內的公寓價格孰高孰低，這更能反映真實情況。

3.1北京房屋平均價格高于紐約

根據(jù)Nembeo，2016年11月至2018年5月20日，紐約市中心房價平均約為1.35萬美元/平方米，以外地區(qū)平均約為6890美元/平方米;北京市中心房價平均約為1.72萬美元/平方米，以外地區(qū)平均房價約為8195美元/平方米。按照6.4計人民幣兌美元匯率，約分別相當于人民幣8.6萬元/平方米、4.4萬元/平方米和11萬元/平方米、5.2萬元/平方米。無論是紐約還是北京，城市中心比城市中心以外地區(qū)的房價都要高出2倍左右。無論是城市中心還是城市中心以外地區(qū)，北京房價均高出紐約。

3.2北京房價收入比高于紐約

同時期北京和紐約的平均工資分別約為1393美元和4157美元，這進一步拉大了北京和紐約居民對住房的承受能力。在北京，居民平均需要45.6年才能購買一套普通公寓;這個時間在紐約為12.3年。如果要在市中心租一套一居室，在紐約則要比在北京昂貴得多，大約是北京的3.7倍。如果是租一套三居室，那么紐約要比北京大約貴3倍。北京的平均房價比紐約貴，但是紐約的租金收益比北京高。

另外，北京的房屋交易杠桿率約為紐約的4倍，北京的房地產(chǎn)市場更具有金融脆弱性。而且紐約的國際化程度更高提升了住房價值抗風險能力，進一步拉大了這種差距。

3.3紐約高端豪華公寓價格約為北京的3-5倍

高端豪宅市場往往與普通公寓呈現(xiàn)不一樣的市場特征。紐約高端豪華公寓市場的門檻價格在20萬元以上，一般價格在30萬-50萬元/平方米。而北京，包括中國其他城市在內的高端豪華公寓市場，甚至包括別墅平均價格也一般在10萬-20萬元左右，總價幾乎不超過l億元。而在紐約則不乏超過1億元的高端豪華公寓。例如，曼哈頓中城西區(qū)Midtown一套5臥6浴的高端公寓，總售價達到1.87億元人民幣，平均價格達到45.9萬元/平方米。北京的高端豪華公寓和別墅價格遠遠遜色于紐約。這體現(xiàn)出紐約作為一個國際化大都市吸納了全世界頂級的富豪，造就了一個無可比擬的高端豪宅公寓市場。

同時，由于平均值容易受到極端值的影響。紐約高端豪華公寓價格遠遠高于北京，拉升了紐約房屋平均價格。而在紐約房屋價格平均水平低于北京的情況下，高端豪華公寓的天價表明紐約市中心以外的房價應該比北京低得多。這也與實際情況相符。在城市中心以外地區(qū)，紐約房價遠遠低于北京。

3.4北京市中心房價與紐約市中心房價相差無幾

1000萬元左右在北京市可能買到金融街西城晶華的一套一居室;在紐約曼哈頓下城區(qū)買到Flatiron的一套一居室公寓。由于房屋真實價格包含交易成本和持有成本。北京和紐約在房屋交易稅和房屋持有稅方面有很大差異，因此我們在總價上加上各種稅費（見表2），這樣才能衡量購買這兩套房子的真實成本。

北京西城晶華這套房屋由于沒有滿2年就上市交易，所以增值稅率為5.6%，大大增加了稅費成本，在交易環(huán)節(jié)，這套房屋需交納約64.47萬元;在持有環(huán)節(jié)，這套房屋需交納4.55萬元（見表3）。于是西城晶華這套房屋價格從1143萬元上升至約1224萬元，稅費占房屋原價的比例約為7.12%，而Flatiron在交易環(huán)節(jié)需交納約24.06萬元（3.76萬美元），在持有環(huán)節(jié)則需交納128.64萬元（20.1萬美元）。于是Flatiron這套房屋價格從944萬元上升至1096萬元，稅費占房屋原價比例為11.65%。Flatiron的總稅費超過西城晶華86個百分點。可以看出美國房屋稅費能達到房屋原來總價的10%以上。美國房屋交易稅費主要體現(xiàn)在持有環(huán)節(jié)，中國房屋交易稅費主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)。但是美國房屋稅費負擔確實比中國重得多。

如果將稅費平攤至房屋面積，可以發(fā)現(xiàn)西城晶華房屋交易交納的稅費相當于將每平方米價格推升了1.14萬元;而Flatiron則推升了2.29萬元。于是西城晶華每平方米價格從15.97萬元上升至17.13萬元;Flatiron每平方米價格從14.3萬元上升至16.59萬元。兩套房屋價格差異由1.67萬元縮小至0.54萬元，基本上相差無幾。

紐約一套絕對房價低于北京的公寓，在計算交易成本和持有成本之后，兩者房價相差無幾。美國房屋持有成本大大提升了房價。

除高端豪宅市場外，就平均值而言，北京的絕對房價超過紐約的絕對房價。但是根據(jù)城市中心房屋特征值進行匹配后，我們發(fā)現(xiàn)北京的房價和紐約的房價相差無幾。

4結論與政策啟示

4.1研究結論

經(jīng)過對中美房價的宏觀分析、重點城市分析以及北京和紐約的案例分析，我們得出如下結論：

一是中國房屋絕對價格高于美國。中美11大城市市中心房價排名依次為中國香港、北京、上海、深圳、紐約、舊金山、波士頓、洛杉磯、杭州、廣州和芝加哥。

二是中國房價收入比是美國10倍左右。2011年以來中國房價收入比位列世界前10;美國位列世界100名附近。在中國平均需要28.4年才能買到一套普通公寓;而在美國平均只需要3.7年。尤其是中國香港、北京、上海、深圳等大城市房價收入比位列世界城市房價收入比排名前10。在中國香港、北京、上海和深圳購買一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美國紐約則需要12年左右，在舊金山和波士頓則需要近10年，在洛杉磯則需要近8年，而在芝加哥僅需要3年多。

三是美國城市中心的租金收益和房價租金比高于中國城市中心租金收益6倍左右，市中心以外地區(qū)則高于中國5.7倍左右。所以在中國租房子更經(jīng)濟，在美國買房子更經(jīng)濟。

四是中國居民房屋抵押貸款與收入的比例高于美國8倍左右，中國居民個人房屋交易杠桿率與美國相比較高。

五是就平均價格而言，北京的絕對房價高于紐約。紐約高端豪宅價格遠遠高于北京，價格基本上為北京的3-5倍。除高端豪宅市場外，北京和紐約市中心房價相差不大。城市中心以外的地區(qū)，北京房屋價格高于紐約。

4.2對中國房屋政策的啟示

通過比較研究可知，由于美國城市發(fā)展早，二手房居多，最近10年新增房屋套數(shù)只有100萬美元左右，但是美國二手房維護和保持都很好，并配備完善的設備設施;同時，美國具有一套完善的租賃制度體系，租賃房屋與購買房屋幾乎能夠享受同等的公共服務，中國二手房維護得較差，房屋內設備設施不足，租賃制度體系不完善，對租賃觀念和租賃市場的培育起到抑制作用，建議政府完善租賃制度體系，充分利用存量二手房租賃市場，有利于降低高企的房屋空置率、降低新建公共租賃房的通勤成本，完善房屋資源配置。

另外，從研究可以看出中美房屋成本結構差異較大，這與中美土地和稅收制度差異有關。美國房產(chǎn)稅和物業(yè)費較重，房屋持有成本高，甚至能夠達到房屋交易價格的10%。而中國房屋交易稅費集中在交易環(huán)節(jié)，而且較低，房產(chǎn)稅還未出臺，持有成本低。這一差異暗示持有一套美國房屋的真實價格比交易價格要高得多。因此建議政府制定增加中國房屋持有成本的政策，盡快出臺累進稅制房產(chǎn)稅，在培育租賃市場的同時，抑制房價快速上漲。