數(shù)字偏好與住宅價(jià)格

李曉靖 賈士軍 崔文君

摘要：基于廣州市二手房交易數(shù)據(jù)，采用特征價(jià)格法，從總體樣本、購(gòu)房者身份特征與購(gòu)房目的子市場(chǎng)兩個(gè)層面研究了樓層數(shù)字尾號(hào)為8和4對(duì)住宅價(jià)格的影響。結(jié)果表明：（1）在總樣本模型中，樓層尾號(hào)4和8均對(duì)住宅價(jià)格影響顯著。其中，樓層尾號(hào)4的住宅價(jià)格比一般樓層的價(jià)格低0.8%，樓層尾號(hào)8的房?jī)r(jià)比一般樓層的價(jià)格高0.9%;（2）在子市場(chǎng)中，樓層數(shù)字對(duì)不同購(gòu)房群體的影響存在差異。年齡處于25-65歲的購(gòu)房者、廣東戶籍的購(gòu)房者以及以改善為目的的購(gòu)房者更偏好樓層尾號(hào)數(shù)字為8的住宅，女性購(gòu)房者和66歲及以上購(gòu)房者更避諱樓層尾號(hào)數(shù)字為4的住宅。此外，實(shí)證表明，廣州市在2013-2016年間的住宅價(jià)格處于逐年上升的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：數(shù)字偏好;住宅價(jià)格;特征價(jià)格法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）03-0019-28 收稿日期：2018-12-29

生活中，大家都有這樣的經(jīng)歷：買了個(gè)手機(jī)，需要選擇電話號(hào)碼，一般人們會(huì)選擇尾數(shù)為8的號(hào)碼，而尾數(shù)為4的號(hào)碼無(wú)人問(wèn)津;商家在商品定價(jià)時(shí)，我們經(jīng)?？吹轿矓?shù)為8、很少看到尾數(shù)為4的定價(jià)策略;即使是在股票市場(chǎng)，一些學(xué)者的實(shí)證研究也證實(shí)股票投資者更傾向于購(gòu)買尾號(hào)為8的股票代碼，導(dǎo)致股市“8多4少”的現(xiàn)象;于是我們想，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買住房時(shí)，如果面對(duì)尾數(shù)為4、8的樓層時(shí)，他（她）的選擇是什么？他（她）愿意為尾數(shù)為8的樓層住房支付較高的價(jià)格嗎？尾數(shù)為4的樓層住房是不是價(jià)格就應(yīng)當(dāng)便宜一些？

眾所周知，從漢語(yǔ)語(yǔ)言角度，8與“發(fā)”、4與“死”諧音，于是人們對(duì)數(shù)字有好惡、偏好之分，由此反映出數(shù)字文化對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的影響。

通過(guò)有關(guān)文獻(xiàn)檢索，一些實(shí)證研究表明，吉利數(shù)字對(duì)住宅價(jià)格有顯著的正向影響，不吉利數(shù)字對(duì)住宅價(jià)格有顯著的負(fù)向影響。以西方文化為例，在俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)中，樓層13對(duì)公寓的需求有顯著的負(fù)面影響，樓層7對(duì)公寓有顯著的正向影響;在東西方文化的交融與對(duì)比研究上，在新西蘭奧克蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，華人與非華人購(gòu)房者存在不同的數(shù)字偏好，但隨著時(shí)間推移，奧克蘭的華人可能受到本土文化的影響，對(duì)吉利數(shù)字8的偏好有逐步減弱的傾向;在中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，所在樓層為4的住宅價(jià)格比一般樓層住宅價(jià)格低;而在中國(guó)香港地區(qū)，港人多信風(fēng)水與運(yùn)勢(shì)，因此住房位于8、18、28和38的樓層蘊(yùn)含“幸運(yùn)”，而位于4、14、24和34被認(rèn)為“不幸運(yùn)”;在中國(guó)大陸，有學(xué)者發(fā)現(xiàn)成都二手公寓尾號(hào)為8的樓層銷售速度較其它樓層較快，且價(jià)格較高。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是地方性市場(chǎng)，中國(guó)文化具有多元性，因此，僅有成都數(shù)字偏好與房?jī)r(jià)的實(shí)證研究不足以反映全國(guó)情況;同時(shí)，從國(guó)外和國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)來(lái)看，以往研究都是將一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的住房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來(lái)研究，但并未區(qū)分購(gòu)房人是男還是女、年齡是中年還是老年、籍貫來(lái)自何方、買房是剛需還是改善型需求，因此數(shù)字偏好之于住房?jī)r(jià)格尚需更為充分的研究。

本研究擬采用廣州市H房地產(chǎn)中介公司二手房交易數(shù)據(jù)，基于特征價(jià)格理論與模型，從總體市場(chǎng)和性別、年齡、戶籍和購(gòu)房目的子市場(chǎng)兩個(gè)層面探討數(shù)字偏好對(duì)住宅價(jià)格的影響。

1數(shù)據(jù)與模型擬定

1.1研究區(qū)域和數(shù)據(jù)來(lái)源

作為中國(guó)一線城市，廣州市住宅市場(chǎng)化程度較高，發(fā)展成熟。本文研究的范圍是廣州市荔灣、越秀、海珠、天河、白云以及番禺區(qū)六個(gè)區(qū)域。H中介公司為廣州市著名中介公司，在廣州總共有200余個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，分布在廣州的各個(gè)區(qū)域。

研究數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為2013年1月1日-2016年4月30日，均為H公司二手實(shí)際交易數(shù)據(jù)。為保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，選用的數(shù)據(jù)均為電梯樓數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)共計(jì)6031條。數(shù)據(jù)信息分為住宅具體特征以及購(gòu)房者特征兩部分，含有房屋地址、房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、景觀以及購(gòu)房者的性別、出生年份、戶籍以及購(gòu)房目的等基本信息。為了得到更豐富的特征價(jià)格變量，我們還采用GIS技術(shù)測(cè)量住宅到最近地鐵站距離、最近公交車站點(diǎn)距離、最近三甲醫(yī)院距離和最近商業(yè)中心的距離。

1.2購(gòu)房者特征描述統(tǒng)計(jì)

根據(jù)現(xiàn)有購(gòu)房者的性別、年齡、戶籍和購(gòu)房目的進(jìn)行分類的描述統(tǒng)計(jì)情況如表1所示。

對(duì)于表1中，有關(guān)說(shuō)明和購(gòu)房者所呈現(xiàn)的特征如下：

在性別方面，房地產(chǎn)權(quán)證載明事項(xiàng)中一般會(huì)出現(xiàn)單男、單女以及男女共同出現(xiàn)的情形，并且對(duì)于后者還會(huì)出現(xiàn)男前女后或女前男后兩種情況。這兩種情況是否意味著前者在購(gòu)房決策中所起的作用更大并伴隨數(shù)字偏好因素？為此我們劃分為男性、女性、男女、女男四個(gè)類別進(jìn)行研究。由表1可以看出，男性和女性購(gòu)房者的數(shù)量基本均等，在四類別中女性購(gòu)買者比男性購(gòu)房者僅多2.7%。但就男女和女男進(jìn)行對(duì)比，后者明顯高于前者，女男比男女高6.1%。這一現(xiàn)象挺有意思，可能的解釋一是在購(gòu)房決策中女性偏于強(qiáng)勢(shì)，另一原因是女性的主觀風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)更強(qiáng)或男性更為尊重女性。

在年齡方面，26-45歲的購(gòu)房者人數(shù)最多，占樣本總數(shù)的77.7%，45-65歲購(gòu)房者占比11.9%，而66歲及以上的購(gòu)房者人數(shù)最少，占比2.3%。從房屋總價(jià)看，45-65歲的購(gòu)房者購(gòu)買住宅的總價(jià)均值最高，這部分購(gòu)房者購(gòu)買力最強(qiáng)。

在戶籍方面，購(gòu)房者以廣東戶籍為主，占樣本人數(shù)的66.1%。從住宅總價(jià)看，廣東戶籍購(gòu)房者購(gòu)買的住宅總價(jià)均值比非廣東戶籍購(gòu)房均值高17.71%。

在購(gòu)房目的方面，自住安家型需求最大，投資型最少。自住安家型的購(gòu)房者占總購(gòu)房人數(shù)的56.9%，改善住房型購(gòu)房者占比38.8%，投資型購(gòu)房?jī)H占4.3%。

1.3變量選擇與量化

特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)主要由Lancaster的偏好理論和Rosen的特征市場(chǎng)均衡模型兩部分構(gòu)成，進(jìn)而構(gòu)建特征價(jià)格模型。根據(jù)特征價(jià)格理論與方法，影響房?jī)r(jià)的因素主要分為建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征三大類。沿用此分析框架，結(jié)合廣州市實(shí)際及中介交易數(shù)據(jù)，選擇了13個(gè)住宅特征作為模型自變量，并加入時(shí)間控制和區(qū)域控制變量，因變量采用住宅總價(jià)。變量的具體賦值如表2所示。

1.4函數(shù)形式和估計(jì)方法

在特征價(jià)格模型中，通常采用的函數(shù)形式主要有線性形式、對(duì)數(shù)形式、半對(duì)數(shù)形式三種。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇，本文依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)確定研究的具體模型形式為：

2總體樣本模型的檢驗(yàn)與結(jié)果

根據(jù)交易數(shù)據(jù)，按照模型公式，以住宅總價(jià)作為解釋變量進(jìn)行估計(jì)。由于所在樓層與所在樓層平方存在共線性問(wèn)題，繼而剔除所在樓層變量，將其余12個(gè)特征變量并加入時(shí)間控制變量和區(qū)域控制變量進(jìn)入模型，得到擬合結(jié)果如表3所示。

從模型結(jié)果來(lái)看，四個(gè)模型的整體擬合效果均較好。調(diào)整后的擬合優(yōu)度值均大于或等于0.795，說(shuō)明住宅總價(jià)變化的79.5%以上都能夠用所選影響因素的變化來(lái)解釋。但這四個(gè)模型又有所不同。在這四個(gè)模型中，模型（1）和（2）都未加入樓層尾號(hào)變量，其中模型（2）較模型（1）增加了區(qū)域控制變量;模型（3）和（4）都加入了樓層尾號(hào)變量，其中模型（4）較模型（3）增加了區(qū)域控制變量。

從模型（1）、（3）與模型（2）、（4）對(duì)比可以看出：第一，加入?yún)^(qū)域控制變量后的擬合優(yōu)度均超過(guò)80%，明顯比未加入?yún)^(qū)域控制變量的擬合結(jié)果的解釋度更高;第二，對(duì)比模型（4）和模型（2）看出，引入了樓層尾號(hào)變量后模型的各項(xiàng)特征變量顯著性無(wú)明顯變化，且非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)差距不大，說(shuō)明模型穩(wěn)健性較強(qiáng)。從擬合結(jié)果中看出：

（1）樓層尾號(hào)4和尾號(hào)8對(duì)住宅總價(jià)的影響均顯著且符合預(yù)期符號(hào)。樓層尾數(shù)為4對(duì)住宅總價(jià)有顯著的負(fù)向影響，且比一般樓層住宅總價(jià)低0.8%;樓層尾號(hào)為8對(duì)住宅總價(jià)有顯著的正向影響，且比一般樓層住宅總價(jià)高0.9%。由此說(shuō)明高層住宅價(jià)格與樓層數(shù)字有顯著關(guān)系，樓層尾號(hào)數(shù)字是人們購(gòu)房考慮的因素之一。

（2）建筑特征、鄰里特征以及區(qū)位特征的顯著性均在95%及以上，且符合預(yù)期符號(hào)。住宅總價(jià)隨著面積的增加而增加，南北通風(fēng)的住宅比一般住宅總價(jià)高，所在樓層平方顯著，說(shuō)明住宅價(jià)格隨著樓層的增加呈現(xiàn)出非線性的特征;有綠化景觀以及水景的住宅比其他住宅總價(jià)高，臨近有地鐵和公交站對(duì)住宅總價(jià)有顯著正向影響，且1000m內(nèi)有地鐵的住宅比一般住宅總價(jià)高5%，1000m內(nèi)有公交站的住宅總價(jià)比一般住宅高1.3%;住宅距離公園，商業(yè)中心和醫(yī)院越遠(yuǎn)，住宅總價(jià)越低，且三項(xiàng)區(qū)位設(shè)施對(duì)住宅總價(jià)的影響程度差距不大。

（3）從時(shí)間變量上看，時(shí)間變量均顯著且預(yù)期符號(hào)均為正的。以2013年為基準(zhǔn)，2016年對(duì)比2013年住宅價(jià)格高7.6%，2015年比2013年住宅價(jià)格高4.8%，而2014年住宅價(jià)格比2013年高3.5%。從結(jié)果中可以看出在2013年-2016年時(shí)間，廣州市的住宅價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

3子市場(chǎng)研究結(jié)果

當(dāng)購(gòu)房者的性別、年齡、戶籍與購(gòu)房目的不同時(shí)，其對(duì)數(shù)字偏好是否存在差異性？我們想進(jìn)一步深入探討此問(wèn)題。

3.1性別子市場(chǎng)

依據(jù)前文對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)描述統(tǒng)計(jì)下分類分析，本研究將性別子市場(chǎng)劃分為四種類型。得到最終模型擬合結(jié)果如表4所示。

觀察表4，四個(gè)模型的解釋力度均超過(guò)80%，所選特征變量無(wú)多重共線性，且變量之間的VIF值均小于10，模型穩(wěn)健性較強(qiáng)。從結(jié)果中我們得到：

（1）各性別子市場(chǎng)模型擬合結(jié)果中樓層尾號(hào)8變量均不顯著，樓層尾號(hào)4變量?jī)H在女性市場(chǎng)中顯著。具體來(lái)說(shuō)，樓層尾號(hào)數(shù)字并不會(huì)影響到男性的購(gòu)房決策，而女性購(gòu)房者會(huì)盡量避免選擇尾號(hào)數(shù)字為4的樓層。當(dāng)一個(gè)住宅單位同時(shí)有兩位購(gòu)房決策者的情況下，不管男性是第一戶主還是女性是第一戶主，樓層數(shù)字4或者樓層數(shù)字8均不顯著。這種結(jié)果可能的解釋是：在個(gè)人購(gòu)房決策中，女性購(gòu)房者更為謹(jǐn)慎，對(duì)本身可能產(chǎn)生不利的購(gòu)房因素更為敏感，對(duì)數(shù)字4帶來(lái)的心理效果反映更大;男性整體上比女性更為強(qiáng)勢(shì)，進(jìn)行購(gòu)房選擇更多考慮有利因素;兩人共同購(gòu)房時(shí)，進(jìn)行購(gòu)房決策過(guò)程中兩人相互商量，購(gòu)房中更為看重區(qū)位、鄰里和建筑本身等本質(zhì)因素，對(duì)樓層數(shù)字并不在意，購(gòu)房更趨于理性。

（2）四類購(gòu)房市場(chǎng)中，影響購(gòu)房者的因素存在異同。其中，在四類購(gòu)房市場(chǎng)中，住宅總價(jià)隨著面積的增加而增加，所在樓層平方均顯著，綠化景觀對(duì)各類型購(gòu)房市場(chǎng)的住宅總價(jià)均存在顯著的正向影響。由于篇幅有限，本文不在此進(jìn)行四類購(gòu)房群體影響因素的差別進(jìn)行過(guò)多的分析。

3.2年齡子市場(chǎng)

不同年齡的消費(fèi)者在購(gòu)房決策時(shí)是否存在數(shù)字偏好？為此我們進(jìn)行子市場(chǎng)研究。此研究的難點(diǎn)是如何劃分不同年齡層次的子市場(chǎng)。通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)，參考相關(guān)學(xué)者對(duì)住宅市場(chǎng)中購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)的研究，并對(duì)不同分類進(jìn)行模型擬合嘗試，最終按照穩(wěn)定程度最好的擬合結(jié)果，將購(gòu)房者年齡分為四個(gè)階段：25歲及以下、26-45歲、46-65歲、66歲及以上，最終得到模型擬合結(jié)果如表5所示。

通過(guò)觀察表5可以發(fā)現(xiàn)，各子市場(chǎng)調(diào)整后的擬合優(yōu)度值均大于78%，且四個(gè)模型的共線性值均小于10%，模型擬合穩(wěn)健性較強(qiáng)。通過(guò)模型擬合結(jié)果看出：

（1）在數(shù)字偏好方面，25歲及以下購(gòu)房者對(duì)數(shù)字沒(méi)有明顯的偏好，而25-45歲、46-65歲的購(gòu)房者偏好樓層尾號(hào)8的住宅，66歲及以上的購(gòu)房者避諱樓層尾號(hào)4的住宅。其中，在26-45歲購(gòu)房者市場(chǎng)中，樓層尾號(hào)8對(duì)住宅總價(jià)有顯著的正向影響，影響系數(shù)為0.9%;在46-65歲購(gòu)房者市場(chǎng)中，樓層尾號(hào)8的住宅比一般樓層尾號(hào)住宅總價(jià)高2.5%，這一系數(shù)明顯比26-45歲購(gòu)房市場(chǎng)的影響程度更大，說(shuō)明46-65歲的購(gòu)房者更偏好樓層尾號(hào)8的住宅;從66歲及以上的購(gòu)房市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)，樓層尾號(hào)4對(duì)住宅總價(jià)有顯著的負(fù)面影響，比一般住宅總價(jià)低7%。這一實(shí)證結(jié)果產(chǎn)生的原因可能是因?yàn)椋禾幵?5-65歲這個(gè)年齡階段的購(gòu)房者，是事業(yè)的上升階段，是人生的奮斗期，因此對(duì)自身有較高的要求，這種要求體現(xiàn)在個(gè)人的消費(fèi)行為中，產(chǎn)生消費(fèi)偏好;處在66歲及以上年齡階段的購(gòu)房者，這個(gè)階段的購(gòu)房者臨近人生的最后階段，對(duì)不好的事物的態(tài)度可能是負(fù)面的，因此對(duì)“不吉利”的數(shù)字4有較強(qiáng)的避諱心理。

（2）在購(gòu)房決策的一般影響因素方面，相較于25歲及以下、46-65歲、66歲及以上的購(gòu)房者，26-45歲購(gòu)房者考慮的影響因素最多、最全面;25歲及以下的購(gòu)房人群主要看中地鐵、面積等因素，而對(duì)南北朝向、綠化景觀、水景等并不關(guān)注，由此發(fā)現(xiàn)25歲及以下購(gòu)房者務(wù)實(shí)的購(gòu)房特征。

3.3籍子市場(chǎng)

中國(guó)幅員遼闊，在中華文化之下有不同的亞文化，例如南方與北方、西北與東南等。即使是在南方，也存在吳越文化、嶺南文化、瀟湘文化等亞文化。地域文化不同，是否會(huì)反映在數(shù)字與房?jī)r(jià)的關(guān)系上？這也是我們本次研究關(guān)注的問(wèn)題之一。

根據(jù)購(gòu)房者戶籍信息數(shù)據(jù)我們做了多種分類嘗試，最終按照廣東戶籍和非廣東戶籍方式進(jìn)行子市場(chǎng)研究，結(jié)果如表6所示。

從表6可以看到，廣東戶籍和非廣東戶籍子市場(chǎng)模型中，調(diào)整后的擬合優(yōu)度均大于82%，各項(xiàng)變量之間的VIF值均小于10，經(jīng)多次模型擬合嘗試，模型穩(wěn)健。從結(jié)果中我們發(fā)現(xiàn)：

（1）樓層尾號(hào)8在廣東戶籍市場(chǎng)中顯著，樓層尾號(hào)4在兩個(gè)戶籍子市場(chǎng)中均不顯著。其中，樓層尾數(shù)8對(duì)廣東戶籍子市場(chǎng)中的住宅總價(jià)有顯著的正向影響，樓層尾號(hào)8的住宅比一般住宅總價(jià)高1%，這就說(shuō)明廣東戶籍的購(gòu)房者，更偏好樓層尾號(hào)為8的住宅;樓層尾號(hào)4在兩個(gè)市場(chǎng)中均不顯著，表明廣東和非廣東戶籍的購(gòu)房者均沒(méi)有對(duì)樓層數(shù)字4的避諱心理。這一結(jié)果產(chǎn)生的原因可能是由于嶺南文化有獨(dú)特的信仰特質(zhì)，傳統(tǒng)的廣東人在平常的生活中有講究“意頭”的習(xí)慣，追求意念中的“好彩”和“運(yùn)數(shù)”，因此廣東戶籍人口的可能受到傳統(tǒng)嶺南文化的影響，喜歡吉利數(shù)字或者寓意中有吉利的語(yǔ)言。

（2）戶籍購(gòu)房者分類的模型擬合結(jié)果總體解釋力度較強(qiáng)。在廣東戶籍購(gòu)房者市場(chǎng)中，建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征三類變量的模型擬合結(jié)果均顯著，這就表明廣東戶籍的購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)考慮的因素更多。對(duì)比非廣東戶籍的購(gòu)房者，廣東戶籍購(gòu)房者更注重綠化景觀和水景。

3.4購(gòu)房目的子市場(chǎng)

根據(jù)已有的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和分類，本研究對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房目的細(xì)分為3類：自住安家型、改善住房型以及投資型。最終得到回歸擬合結(jié)果如表7所示。

觀察表7，發(fā)現(xiàn)3個(gè)子市場(chǎng)模型中改善住房型模型解釋力度最強(qiáng)，調(diào)整后R2為84.4%，自住安家型為80.8%，投資型為80.7%，投資型解釋力度略低，各模型都通過(guò)了變量間的共線性檢驗(yàn)，3個(gè)模型擬合結(jié)果穩(wěn)健。從結(jié)果中分析可以發(fā)現(xiàn)：

（1）樓層尾號(hào)4和樓層尾號(hào)8在3類購(gòu)房動(dòng)機(jī)市場(chǎng)中呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。其中，樓層尾號(hào)4在3類購(gòu)房動(dòng)機(jī)市場(chǎng)中的影響均不顯著;樓層尾號(hào)8僅在改善型市場(chǎng)中對(duì)住宅總價(jià)有顯著的正向影響，且比一般樓層的住宅總價(jià)高1.7%。由此表明基于改善住房型需求的購(gòu)房者更偏好樓層尾號(hào)8的住宅，而自住型需求和投資型需求的購(gòu)房者對(duì)樓層尾號(hào)數(shù)字沒(méi)有明顯的偏好。這一結(jié)果可能的解釋是：自住安家型購(gòu)房者更關(guān)注本身的資金是否能夠買到交通更為便利、景觀更好的住宅;投資型購(gòu)房者更關(guān)注住宅的溢價(jià)能力，往往與區(qū)位因素有較為緊密的關(guān)系，而不是住宅特征;對(duì)于改善住房型消費(fèi)者而言，購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較寬裕，比自住型和投資型購(gòu)房者考慮需要更好的區(qū)位、更便捷的交通條件還有更好的樓層等因素。

（2）不同購(gòu)房動(dòng)機(jī)中，影響購(gòu)房者決策的因素有所不同。出于自住需求的購(gòu)房者，更偏好南北朝向、有綠化景觀、水景的、臨近地鐵站或者公交站、臨近公園和醫(yī)院的住宅;改善型需求型與自住需求型購(gòu)房者不同的是，改善住房型購(gòu)房者更偏好臨近商業(yè)中心的住宅;對(duì)于投資需求的購(gòu)房者而言，更偏好購(gòu)買具有綠化景觀，臨近地鐵和公園的住宅。

4結(jié)論

通過(guò)總模型和購(gòu)房者子市場(chǎng)進(jìn)行分析，我們有如下結(jié)論：

（1）總樣本中，樓層尾號(hào)4和尾號(hào)8對(duì)住宅總價(jià)的影響均顯著。樓層尾數(shù)為4對(duì)住宅總價(jià)有顯著的負(fù)向影響，比一般樓層住宅總價(jià)低0.8%;樓層尾號(hào)為8對(duì)住宅總價(jià)有顯著的正向影響，比一般樓層住宅總價(jià)高0.9%。與國(guó)內(nèi)外購(gòu)房者相比，廣州地區(qū)消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)同樣存在數(shù)字偏好。

（2）從子市場(chǎng)分類擬合結(jié)果來(lái)看，樓層數(shù)字對(duì)不同購(gòu)房群體的影響存在差異。在性別子市場(chǎng)中，樓層尾號(hào)4對(duì)女性市場(chǎng)存在負(fù)面影響，對(duì)男性、男女、女男子市場(chǎng)影響不顯著。同時(shí)，樓層尾號(hào)8對(duì)男性、女性、男女、女男子市場(chǎng)均不顯著;在年齡子市場(chǎng)中，樓層尾號(hào)4對(duì)年齡處于66歲及以上的購(gòu)房者有顯著負(fù)面影響，對(duì)66歲及以下購(gòu)房者無(wú)顯著影響。同時(shí)，樓層尾號(hào)8對(duì)處于26-45、46-65歲年齡階段的購(gòu)房者有正向影響，對(duì)66歲及以上和25歲及以下的購(gòu)房者無(wú)顯著影響;在戶籍子市場(chǎng)中，樓層尾號(hào)4對(duì)廣東戶籍子市場(chǎng)和非廣東戶籍市場(chǎng)均沒(méi)有顯著的影響。同時(shí)，廣東戶籍購(gòu)房者對(duì)樓層尾號(hào)數(shù)字8存在偏好;在購(gòu)房目的子市場(chǎng)中，樓層尾號(hào)4對(duì)自住安家型、改善住房型和投資型購(gòu)房者的影響均不顯著，樓層尾號(hào)8在改善住房型子市場(chǎng)存在顯著性。

（3）廣州市在2013-2016年間的住宅價(jià)格逐年上升。無(wú)論是總樣本模型，還是子市場(chǎng)研究，2013-2016年4年間回歸系數(shù)逐年增大，說(shuō)明住宅價(jià)格逐年上升。

（4）建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征對(duì)住宅價(jià)格的影響均顯著且都符合預(yù)期。建筑特征、鄰里特征以及區(qū)位特征的顯著性均在95%及以上，且符合預(yù)期符號(hào)，其中：住宅總價(jià)隨著面積的增加而增加，南北通風(fēng)的住宅比一般住宅總價(jià)高，所在樓層平方顯著，住宅價(jià)格隨著樓層的增加呈現(xiàn)出非線性的特征;有綠化景觀以及水景的住宅比其他住宅總價(jià)高，臨近有地鐵和公交站對(duì)住宅總價(jià)有顯著正向影響;住宅距離公園、商業(yè)中心和醫(yī)院越遠(yuǎn)，住宅總價(jià)越低，且三項(xiàng)區(qū)位設(shè)施對(duì)住宅總價(jià)的影響程度差距不大。