農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系探討

王麗英 王勇

摘要：研究目的為探討農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地范圍及其權(quán)益構(gòu)成，構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系。研究方法：文獻(xiàn)資料分析法，對比分析法，綜合分析法。研究結(jié)果為建立了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)利體系和價格體系。研究結(jié)論為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)利體系和價格體系均與國有土地相似;農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格由基準(zhǔn)價格和宗地價格構(gòu)成，根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)、取得方式、“入市”方式等進(jìn)行細(xì)分。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地;經(jīng)營性建設(shè)用地;農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地;價格體系

一、引言

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱“決定”），提出“在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”?！栋不帐∪嗣裾P(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》指出將建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場。土地價格是土地市場的核心。本文圍繞“決定”綜合考慮農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的權(quán)益、特點、“入市”類型，構(gòu)建合理的集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地范圍界定

目前學(xué)者關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的范圍的觀點可以分為三類。1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地與集體建設(shè)用地內(nèi)涵一致。2.集體經(jīng)營性建設(shè)用地是扣除農(nóng)戶宅基地外的其余集體建設(shè)用地占地。3.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。這三種觀點都存在不足。第一種觀點忽略了經(jīng)營性的關(guān)鍵因素，擴(kuò)大了用地范圍。第二種觀點忽略了農(nóng)村公共設(shè)施及服務(wù)等非經(jīng)營性。第三種忽略農(nóng)村的企業(yè)所有制結(jié)構(gòu)和經(jīng)營項目的多元化，縮小了用地范圍。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)該同時包含農(nóng)村集體土地、建設(shè)用地和經(jīng)營性用地三層涵義。1.農(nóng)村集體土地是對土地所有權(quán)主體的限定。《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村集體土地的所有者為農(nóng)民集體。2.建設(shè)用地是對土地利用類型的范圍限定。《土地管理法》第四條規(guī)定，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。3.經(jīng)營性用地是對土地利用性質(zhì)的界定。2007年中華人民共和國國土資源部令（第39 號）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，第五條將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅確認(rèn)為經(jīng)營性用地。根據(jù)“決定”農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須符合規(guī)劃和用途管制。綜合來看，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是農(nóng)民集體所有的，符合規(guī)劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構(gòu)筑物，實現(xiàn)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性目的的土地。

三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)益構(gòu)成

關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的權(quán)益，“決定”明確指出與國有土地“同權(quán)”。根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》國有土地權(quán)益包括國家所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)，包括與國有土地具有相同的所有權(quán)權(quán)能，同等的使用權(quán)內(nèi)涵，同樣的他項權(quán)益內(nèi)容。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)益構(gòu)成見表1。

四、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)地價格體系

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地具有相同形式的土地使用權(quán)價格，由反應(yīng)土地平均價格水平的基準(zhǔn)地價和反應(yīng)某一獨立宗地價格水平的宗地價格構(gòu)成。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、商品住宅、工業(yè)、旅游、娛樂等用途，分別確定的某一時點上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的區(qū)域土地使用權(quán)平均價格，屬于政策性價格。根據(jù)經(jīng)營類型可以分為商品住宅用地基準(zhǔn)地價、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價、旅游用地基準(zhǔn)地價、娛樂用地基準(zhǔn)地價和商業(yè)用地基準(zhǔn)地價。

宗地價格是指某一宗土地在某一特定時點下的價格，屬于市場性價格。根據(jù)價格形成方式和目的不同可以分為評估價格、標(biāo)定價格、課稅價格、交易價格、理論價格和市場價格。評估價格是指在遵循評估原則，依據(jù)流轉(zhuǎn)目的，選用兩種或兩種以上科學(xué)的評估方法進(jìn)行測算，并按照一定方式進(jìn)行綜合所得的價格。根據(jù)選用估價方法不同，評估價格可以分為市場比較價格、收益折現(xiàn)價格、成本合成價格、綜合補(bǔ)償價格、基準(zhǔn)地價修正價格。標(biāo)定價格是政府對某一宗地的市場指導(dǎo)價格。課稅價格是政府征繳土地相關(guān)稅收所依據(jù)的價格。交易價格是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地實際成交中形成的價格，根據(jù)成交的方式不同分為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)劃撥價格、出讓價格、租賃價格、入股價格、轉(zhuǎn)讓價格、轉(zhuǎn)租價格、抵押價格等。理論價格是根據(jù)土地價格理論，結(jié)合土地價值原理形成的價格，是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格是土地在公平交易市場條件下的公允價格。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系如圖1所示。

五、結(jié)論

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指農(nóng)民集體所有的，符合規(guī)劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構(gòu)筑物，實現(xiàn)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性目的的土地。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)益包括所有權(quán)，使用權(quán)應(yīng)該包括劃撥使用權(quán)、出讓使用權(quán)、租賃使用權(quán)、入股使用權(quán)、抵押權(quán)等。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系由體現(xiàn)平均價格水平的基準(zhǔn)地價和反映特定條件獨立宗地的宗地價格構(gòu)成。

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（作者單位：王麗英，池州學(xué)院;王勇，江蘇東圖城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計有限公司）