基于Logit模型的居民住房選擇行為分析
——以銅陵市為例

鮑鵬程 韓 穎

（1.合肥工業(yè)大學(xué)，安徽 合肥 230601；2.銅陵學(xué)院，安徽 銅陵 244061）

一、引言

位于長(zhǎng)江邊的城市銅陵曾是全國(guó)最小的地級(jí)市。2016年新年伊始，樅陽(yáng)縣正式劃歸銅陵，銅陵人口添加至171萬(wàn)，2018年4月由四線城市升級(jí)為三線城市，購(gòu)房人群大幅度上升。從銅陵市區(qū)各個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)可知，大部分均價(jià)落在4800-7000元區(qū)間內(nèi)。研究居民住房選擇行為，一方面可以反映居民生活水平的變化，另一方面可以反映銅陵市城區(qū)的變化。

吳津[1]基于Logit模型研究杭州家庭住房租購(gòu)選擇，選取的11個(gè)自變量有10個(gè)與城市家庭住房租購(gòu)選擇正相關(guān)；李平光[2]基于Logit模型研究烏魯木齊居民住房選擇行為，得出年齡、戶口、居住時(shí)間、家庭收入、宗教信仰和擁有自有住房意愿對(duì)住房選擇行為影響顯著；徐開(kāi)宇[3]先用灰色評(píng)價(jià)法對(duì)哈爾濱住房市場(chǎng)分級(jí)，再通過(guò)Logit模型回歸分析，結(jié)果認(rèn)為年齡、收入、工作年限等10個(gè)變量與“夾心層”住房租購(gòu)選擇產(chǎn)生顯著影響；林素鋼和姚振宇[4]研究南京市居民住房的租購(gòu)選擇實(shí)證分析，基于Logit模型表明家庭收入、住房面積等大部分變量與居民住房租購(gòu)成正相關(guān)；虞曉芬[5]以杭州為例從家庭特征因素、住宅特征因素、租購(gòu)成本因素和心理因素四大類因素分析杭州居民住房租購(gòu)選擇?？梢园l(fā)現(xiàn)居民住房購(gòu)買行為分析具有地方特色，不能用一個(gè)標(biāo)桿衡量全國(guó)各地。大部分研究者采用Logit模型，本文也利用Logit模型對(duì)銅陵市居民住房選擇行為進(jìn)行分析，尋找相關(guān)因素對(duì)銅陵市居民購(gòu)買住房的影響。

二、實(shí)證設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

以銅陵市居民為調(diào)查對(duì)象，2018年4月10日-4月11日分別選擇銅陵市汽車站、銅陵北站和大潤(rùn)發(fā)超市等流動(dòng)量大的地方，發(fā)放問(wèn)卷。為了避免偶然性，隨機(jī)發(fā)放，兼顧銅陵市居民各年齡階層。共發(fā)放500份問(wèn)卷，收回有效問(wèn)卷452份，有效率90.4%。整理調(diào)查問(wèn)卷，分析銅陵市居民購(gòu)買住房影響因素以及作用的方向，根據(jù)實(shí)證分析從居民角度提些建議。

（二）自變量的選取

1.家庭特色要素

研究表明，家庭特色要素主要包括：戶主年齡、戶主受教育程度、戶主身體狀況（是否殘疾）、婚姻狀況、子女?dāng)?shù)量、家庭年收入、家庭規(guī)模、就業(yè)人數(shù)、居住時(shí)間、戶口類型等。家庭特色要素很多都對(duì)購(gòu)房有著深遠(yuǎn)的影響，但由于本人水平和收集數(shù)據(jù)限制，挑選了家庭特色要素中戶主年齡、婚姻狀況、學(xué)歷、家庭年收入和勞動(dòng)力人數(shù)共5項(xiàng)。淺談5項(xiàng)家庭特色要素對(duì)居民購(gòu)房產(chǎn)生怎樣影響。

（1）戶主年齡

前人告訴我們：人到成家年齡，買房會(huì)被漸漸提上日程，購(gòu)買住房的概率會(huì)上升。一般而言，隨著年齡增長(zhǎng)，人的閱歷不斷豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，更有能力購(gòu)買住房。

（2）婚姻狀況

學(xué)者研究結(jié)果顯示：已婚家庭趨向于購(gòu)買住房。特別是近些年買車買房潮流，掀起了炒房熱。不買房不結(jié)婚現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，結(jié)婚在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展大繁榮。

（3）戶主學(xué)歷

居民的學(xué)歷因素對(duì)住房選擇也存在顯著影響，這一結(jié)論已經(jīng)被多數(shù)的研究所證實(shí)。學(xué)歷高低在很大程度上左右人們的職業(yè)和收入，潛移默化居民的消費(fèi)行為，同時(shí)也左右居民的思維方式和選擇方式。戶主學(xué)歷高的家庭，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況更樂(lè)觀。

（4）家庭年收入

住房?jī)r(jià)格昂貴，特別是一次性購(gòu)房付款加重了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，所以在購(gòu)買住宅時(shí)要有足夠的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力。家庭年收入在很大程度上反映一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力。擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，才有足夠的購(gòu)房底氣。依照收入程度劃分，通常將年收入劃分為低收入、中收入和高收入。在收入分類前提下，分析年收入對(duì)銅陵市購(gòu)房的影響。

（5）勞動(dòng)力人數(shù)

當(dāng)今的中國(guó)，雙職工家庭和單職工家庭在收入上仍然有懸殊。眾多研究表明：隨著家庭勞動(dòng)力人數(shù)的增加，購(gòu)買住房的可能性增加。

2.租購(gòu)成本要素

租賃成本通常用每平方米房?jī)r(jià)與每平方米月租金的比值來(lái)相比判別。學(xué)者研究表明：隨著房?jī)r(jià)租金比的升高，家庭購(gòu)買住房的概率會(huì)下降。人是理性的，房?jī)r(jià)比租金高于一定范圍，租房預(yù)算較為合算。

3.心理要素

在城鎮(zhèn)化加快的今天，即使有自有住房，依然阻擋不住廣大居民購(gòu)買住房的熱情。擁有一定的房產(chǎn)帶來(lái)安全感和歸宿感，同時(shí)也是財(cái)富的象征。顯而易見(jiàn)，擁有住房的意愿是推動(dòng)居民購(gòu)房的重要推手。另外，我國(guó)住房租賃體制的不完善降低了居民對(duì)租賃市場(chǎng)的信任，居民迫切需要自己的房子，進(jìn)而增強(qiáng)了購(gòu)買住房意愿。

（三）變量說(shuō)明與假設(shè)

1.相關(guān)變量說(shuō)明

由上文分析可知，摸索住房租購(gòu)抉擇模型包含家庭特色要素、租購(gòu)成本要素和心理要素三大類起因。具體而言，一共包括戶主年齡、婚姻狀況、戶主學(xué)歷、家庭年收入、勞動(dòng)力人數(shù)、房?jī)r(jià)租金比、擁有自有住房的欲望和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任共8個(gè)自變量。根據(jù)以往學(xué)者研究和結(jié)合方便取得數(shù)據(jù)，提出居民住房選擇的假設(shè)。具體變量說(shuō)明見(jiàn)表1。

表1 考核Logit模型住房租購(gòu)行為下的變量

家庭特色要素選擇的自變量包括：戶主年齡、婚姻狀況、戶主學(xué)歷、家庭年收入和勞動(dòng)力人數(shù)共5項(xiàng)，對(duì)戶主年齡的劃分為30歲以下、30-45歲和45歲以上共三種年齡段；婚姻狀況設(shè)置了0-1虛擬變量；戶主學(xué)歷分本科以下、本科和本科以上，用0、1和2表示學(xué)歷遞增；家庭年收入和勞動(dòng)力人數(shù)為數(shù)量變量，不需要設(shè)置虛擬變量。

用房?jī)r(jià)租金比來(lái)代表租購(gòu)成本要素。房?jī)r(jià)和房租任何情況下存在一個(gè)比例，房?jī)r(jià)租金比是指每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值。自有住房的欲望和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任水平共2項(xiàng)構(gòu)成心理要素。對(duì)自有住房意愿設(shè)置了0-1兩個(gè)虛擬變量。對(duì)租賃市場(chǎng)不信任，按1-5取值，其中1表示十分信任，5表示十分不信任，在模型虛擬變量取值時(shí)，將十分信任和較信任用0表示，將基本信任用1表示，將較不信任和十分不信任用2表示，最后將上述數(shù)值代入Logit模型中進(jìn)行估計(jì)。此外，分析居民住房考核結(jié)果，所選取的因變量不是購(gòu)買住房就是租賃住房，具體而言，1=購(gòu)買住房；0=租賃住房。

2.分析假設(shè)

站在學(xué)者研究成果角度上，根據(jù)上文自變量選取過(guò)程及其分析，結(jié)合銅陵市住房市場(chǎng)的實(shí)際情況，提出以下假設(shè)，見(jiàn)表2。

表2 分析住房租購(gòu)選擇的假設(shè)

（四）建立居民住房購(gòu)買模型

住房租購(gòu)選擇研究包括租賃和購(gòu)買兩種方法，用二元Logit模型。為方便分析，對(duì)住房購(gòu)買的Logit模型做出一些假定：

三、模型估計(jì)與分析

（一）住房租購(gòu)選擇數(shù)據(jù)分析

表3列出了總樣本7個(gè)自變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，是否購(gòu)買這一因變量和房?jī)r(jià)租金比因變量沒(méi)有列入表中。從我們收回的452份調(diào)查問(wèn)卷中，年齡這塊結(jié)果顯示，戶主年齡小于30歲的樣本占總樣本比例為26.8%，戶主年齡處于30歲至45歲之間占總樣本比例為43.8%，戶主年齡樣本在45歲以上的樣本則占比例為29.4%?？傮w來(lái)看，年齡樣本分布圖呈倒U型。

從考核調(diào)查結(jié)果計(jì)算可以得出，戶主已婚和未婚的家庭所占的比例分別為77.2%和22.8%，二者之比近似為3.38：1，已婚人群占據(jù)大部分住房市場(chǎng)。調(diào)查的家庭勞動(dòng)力人口聚集在2人。戶主學(xué)歷本科以下和本科居多，這與銅陵不是一二線城市有關(guān)，小城市發(fā)展機(jī)會(huì)少，高學(xué)歷不愿意到銅陵就業(yè)，本科最多與當(dāng)前大學(xué)普及程度有關(guān)。全樣本的家庭年收入平均約為5.57萬(wàn)，其中家庭年收入在[30000，70000]元占半壁江山。

在居民購(gòu)房意愿上，愿意通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題占34.1%，相比之下有更多的居民希望通過(guò)購(gòu)買住房解決住的問(wèn)題。在本次調(diào)查考核中，對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的不信任度中，十分信任和較信任僅占15.7%，絕大部分居民對(duì)租賃市場(chǎng)不看好。購(gòu)買住房為53.8%，購(gòu)買住房較不購(gòu)買住房多出7.6%。對(duì)租賃市場(chǎng)不信任可以很好地推動(dòng)居民購(gòu)買住房。

表3 自變量描述性統(tǒng)計(jì)

（二）基于Logit模型考核住房租購(gòu)選擇

分析表4，本模型具備較好的擬合優(yōu)度。按顯著性0.000判斷，其-2LogLikeLihood的估計(jì)值為1,288.476，Nagelkerke R2為0.81。按顯著性水平0.05為判斷依據(jù)，HL檢驗(yàn)的χ2值通過(guò)檢驗(yàn)。模型總體預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性達(dá)到88.1%。戶主年齡、婚姻狀況、戶主學(xué)歷、家庭年收入、勞動(dòng)力人數(shù)、擁有自有住房的意愿和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任共7個(gè)自變量前面系數(shù)均為正數(shù)，與模型假設(shè)吻合。另外，家庭年收入、勞動(dòng)力人數(shù)、擁有自有住房的意愿和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任4個(gè)自變量在顯著性水平0.000下通過(guò)檢驗(yàn)。按顯著性水平0.05為判斷依據(jù)，本Logit模型唯一不足常數(shù)項(xiàng)沒(méi)有通過(guò)檢驗(yàn)。另外，該圖顯示購(gòu)買住房與房?jī)r(jià)租金比成反方向變動(dòng)，也是該模型選取自變量唯一系數(shù)為負(fù)。由此可知，銅陵市居民購(gòu)房意愿與戶主年齡、婚姻狀況、戶主學(xué)歷、家庭年收入和勞動(dòng)力人數(shù)、擁有自有住房的意愿和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任成正比，與房?jī)r(jià)租金比成反比。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

本文主要從居民角度進(jìn)行購(gòu)買意愿的分析，運(yùn)用調(diào)查問(wèn)卷隨機(jī)調(diào)查獲取數(shù)據(jù)，從居民的個(gè)體特征方面對(duì)居民購(gòu)房進(jìn)行實(shí)證分析，得出以下結(jié)論：第一，居民的年齡、戶主學(xué)歷的增加會(huì)使居民的購(gòu)買意愿增加，也就是說(shuō)對(duì)居民意愿有正的影響。第二，家庭年收入與家庭勞動(dòng)力人數(shù)成正相關(guān)，兩者疊加增強(qiáng)了居民的購(gòu)房意愿。第三，婚姻狀況是不可忽視的重要推手，推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。隨著已婚推進(jìn)，必須要考慮購(gòu)房。第四，購(gòu)房的可能性與房?jī)r(jià)租金比成反比，說(shuō)的簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是房?jī)r(jià)越高，居民購(gòu)買力下降。第五，購(gòu)房的可能性與對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任成正比，說(shuō)得直白一點(diǎn)越是對(duì)出租房不放心就越想買房。

表4 住房租購(gòu)選擇Logit模型回歸

（二）從居民角度提購(gòu)房建議

1.提高學(xué)歷

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了新時(shí)代。新時(shí)代是奮斗者時(shí)代，居民個(gè)人理應(yīng)不斷學(xué)習(xí)，提高自身學(xué)歷。正如高考改變命運(yùn)，在這個(gè)時(shí)代，學(xué)歷依然是一種財(cái)富。一定程度上，高學(xué)歷獲取好工作機(jī)會(huì)大，好工作意味著較好的收入。

2.提高居民收入水平

打鐵還需自身硬，只有腰桿硬起來(lái)了，才有底氣買房。居民的購(gòu)房意愿與自己實(shí)際收入水平呈高度正相關(guān)。居民個(gè)人應(yīng)努力提高自身實(shí)力，踏踏實(shí)實(shí)工作，堅(jiān)守平凡崗位，平時(shí)生活應(yīng)注意節(jié)儉。不斷積蓄財(cái)富，等到一定的時(shí)候，加上住房公積金，就有能力出手購(gòu)房。

3.好婚姻是衡量成功的標(biāo)桿之一

既不能為了結(jié)婚而買房，也不能為了買房而結(jié)婚。說(shuō)得簡(jiǎn)單一點(diǎn)，結(jié)婚和買房不能劃等號(hào)。當(dāng)今社會(huì)追求“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合”，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合的結(jié)果是越來(lái)越強(qiáng)，雙職工帶來(lái)的較高的家庭年收入，雙職工能增加家庭勞動(dòng)力人數(shù)。相反“弱弱結(jié)合”，家庭處境越來(lái)越難，艱辛不言而喻。追求幸?；橐?，生活會(huì)如意很多。

4.買房，要擺正心態(tài)

買房前認(rèn)真掂量下什么才是對(duì)自己最需要的。想要居住環(huán)境好，可以優(yōu)先考慮郊區(qū)樓盤；想要交通便捷節(jié)約上班時(shí)間，市區(qū)或靠近市區(qū)自然是再適宜不過(guò)了。在買房前一定要與家里人共商量，三思而后行，依據(jù)家庭的承受能力來(lái)確定什么才是自己當(dāng)前最為關(guān)鍵的，理性做出選擇。

5.合理運(yùn)用住房意愿

擁有自有住房意愿這一心理因素有力推動(dòng)居民購(gòu)買。本文分析意義在于，居民既要有購(gòu)房的意愿，又要有克服盲目購(gòu)房的意愿。衡量自己的綜合實(shí)力時(shí)，有足夠的經(jīng)濟(jì)能力買房就可以準(zhǔn)備出手。