新湖中寶緊張的資金鏈

楊現(xiàn)華

本命年是中國(guó)傳統(tǒng)文化的一個(gè)重要組成部分，在傳統(tǒng)習(xí)俗中，本命年常常被認(rèn)為是一個(gè)不平坦的年份，1959年出生的新湖中寶（600208.SH）老板黃偉正迎來(lái)自己60歲的本命年。

流年能否順利？剛剛和融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)行的一筆近70億元交易似乎表明，新湖中寶的日子并不好過(guò)，否則在耗時(shí)數(shù)年終于完成拆遷等繁雜冗長(zhǎng)的前期工作、馬上迎來(lái)開(kāi)工之際，新湖中寶怎么會(huì)輕易將上海的舊城改造地塊轉(zhuǎn)手融創(chuàng)呢？

對(duì)于一家年簽約銷(xiāo)售不到200億元、又熱衷于金融投資的房企來(lái)說(shuō)，融資超800億元是自身造血能力無(wú)法覆蓋的規(guī)模，借新還舊是必由之路。這條緊張的資金鏈不能出現(xiàn)意外。

賣(mài)子求生？

如果不是遇到問(wèn)題，誰(shuí)會(huì)將囤積多年的土地在馬上可以開(kāi)工建設(shè)的時(shí)候轉(zhuǎn)手他人呢？而且這樣的土地還是上海城中區(qū)剛剛完成拆遷征收的舊改項(xiàng)目。

對(duì)于舊城改造，在2018年年報(bào)中，新湖中寶表示，“亞龍項(xiàng)目、天虹項(xiàng)目、瑪寶項(xiàng)目已進(jìn)入征收實(shí)施階段，截至期末征收簽約率分別為95%、98%和99%，瑪寶項(xiàng)目將于2019年進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段?！?/p>

日前的一紙公告，宣告瑪寶項(xiàng)目基本與新湖中寶沒(méi)有關(guān)系了，公司所做的征收等前期工作都為他人做了嫁衣。融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“融創(chuàng)地產(chǎn)”）摘下了“桃子”，公司是融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）的全資附屬公司。

根據(jù)公告，新湖中寶全資子公司以5億元向融創(chuàng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)“甌瓴實(shí)業(yè)”）90.1%的股權(quán)及其對(duì)應(yīng)的平陽(yáng)隆恒置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“隆恒公司”）、南通啟仁置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“啟仁公司”）全部權(quán)益。

同時(shí)，新湖中寶全資子公司還將以3.78億元向融創(chuàng)地產(chǎn)分步實(shí)施并最終完成轉(zhuǎn)讓上海瑪寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“瑪寶公司”）90.1%的股權(quán)。與此同時(shí)，新湖中寶將平價(jià)轉(zhuǎn)讓對(duì)上述公司的全部債權(quán)58.27億元。

也就是說(shuō)，新湖中寶以67.05億元的價(jià)格將甌瓴實(shí)業(yè)和瑪寶公司轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)地產(chǎn)。甌瓴實(shí)業(yè)的全資子公司隆恒公司擁有溫州西灣65.68萬(wàn)平方米的土地，計(jì)容總建筑面積154.87萬(wàn)平方米，啟仁公司則擁有啟東圓陀角30.74萬(wàn)平方米土地，可售住宅計(jì)容建筑面積52.14萬(wàn)平方米。即，這兩家公司合計(jì)擁有土地面積96.42萬(wàn)平方米。

這兩塊土地屬于海涂圍墾項(xiàng)目，是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目。截至2018年年末，公司擁有的啟東圓陀角項(xiàng)目和溫州西灣項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)海涂開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積合計(jì)1206萬(wàn)平方米，已完成開(kāi)發(fā)664.4萬(wàn)平方米，即開(kāi)發(fā)面積剛剛過(guò)半。

此次轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的海涂項(xiàng)目是已完成開(kāi)發(fā)的還是未開(kāi)發(fā)的，公告中并未詳細(xì)介紹，并且在逾67億元的轉(zhuǎn)讓總價(jià)中，兩個(gè)海涂項(xiàng)目股權(quán)和債務(wù)合計(jì)金額為多少，新湖中寶也沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明。

2018年年底，溫州平陽(yáng)縣收儲(chǔ)了新湖中寶53.29萬(wàn)平方米的海涂土地，總價(jià)為8.15億元。融創(chuàng)地產(chǎn)拿下的近百萬(wàn)平方米海涂土地代價(jià)又是多少呢？

新湖中寶獲得上述海涂地塊時(shí)的投入并不少。根據(jù)2014年年報(bào)，隆恒公司當(dāng)年分別獲得了數(shù)塊溫州平陽(yáng)西灣圍涂地塊，合計(jì)土地面積恰好為此次轉(zhuǎn)讓時(shí)隆恒公司所擁有的65.68萬(wàn)平方米，合計(jì)的土地價(jià)款為29.56億元。

年報(bào)顯示，隆恒公司的項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為92.92億元，2014年投入金額為27.61億元，基本上應(yīng)該是土地轉(zhuǎn)讓款。到了2018年時(shí)，隆恒公司的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)累計(jì)至39.65億元了。

即除了土地出讓金，4年多時(shí)間里，不考慮成本中利息資本化的影響，新湖中寶的后續(xù)投入達(dá)到10億元左右。

在隆恒公司成立的同一年，啟仁公司也宣告設(shè)立，公司出資3.9億元獲得了啟東圓陀角合計(jì)7塊土地，總面積約為26.76萬(wàn)平方米，略少于此次融創(chuàng)地產(chǎn)收購(gòu)的30.74萬(wàn)平方米土地。

2014年，啟仁公司項(xiàng)目的總投資為14.47億元，當(dāng)年投入3.7億元，到2018年年末，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的期末余額為5.35億元，項(xiàng)目進(jìn)展較為緩慢。不過(guò)與最初的預(yù)計(jì)投資規(guī)模相比，投資總額已經(jīng)接連增加了，2015年時(shí)增加至18.14億元，2018年時(shí)一躍攀升至39.2億元。

也就是說(shuō)，在2014年拿地時(shí)，隆恒公司和啟仁公司合計(jì)出資達(dá)到了33.46億元，這并未包含啟仁公司后續(xù)又增加土地時(shí)的投入。截至2018年年末，兩家公司開(kāi)發(fā)成本期末余額合計(jì)為45億元。

此次收購(gòu)中，更為市場(chǎng)關(guān)注的重頭戲應(yīng)該是瑪寶公司所擁有的上海內(nèi)環(huán)舊改項(xiàng)目。根據(jù)公告，瑪寶公司持有上海市虹口區(qū)青云路167弄地塊，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2.36萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積約 7萬(wàn)平方米。

但新湖中寶2018年年報(bào)顯示，瑪寶項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積為60160平方米，總建筑面積98160平方米，那么約7萬(wàn)平方米的計(jì)容總建筑面積又從何而來(lái)呢？

瑪寶項(xiàng)目是新湖中寶在2015年通過(guò)收購(gòu)獲得的。2015年12月底，新湖中寶以2.4億元從自然人吳建新手中收購(gòu)瑪寶公司100%股權(quán)，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2.08億元，債權(quán)3200萬(wàn)元。

根據(jù)收購(gòu)公告，該項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積不超過(guò)61367平方米，其中含獎(jiǎng)勵(lì)面積9966平方米。新湖中寶2016-2018年披露的年報(bào)中，瑪寶項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積始終都是60160平方米。

2018年年報(bào)中，新湖中寶同時(shí)披露，在公司2019年開(kāi)工項(xiàng)目中，瑪寶公司的計(jì)劃新開(kāi)工面積為70878平方米。按照最早的公告，瑪寶項(xiàng)目6萬(wàn)余平方米的計(jì)容面積中已經(jīng)包含了獎(jiǎng)勵(lì)面積，那么，突然出現(xiàn)的逾7萬(wàn)平方米計(jì)容面積又是怎么回事呢？

瑪寶項(xiàng)目的投入超出了新湖中寶的原計(jì)劃。在2015年和2016年的年報(bào)中，新湖中寶表示瑪寶項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資為43.25億元，2017年猛增至72.58億元，較之前的投資計(jì)劃暴漲了近70%。

在2016年年末，瑪寶項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本余額僅有2.84億元，2017年直線(xiàn)飆升至40.41億元，2018年年末進(jìn)一步增加至45.97億元。