農(nóng)戶宅基地入市交易意愿及影響因素

程鵬 江平 金宇宏

摘要：基于湖北省武漢市江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、洪山區(qū)的429份有效調(diào)研問(wèn)卷，采用文獻(xiàn)研究法、問(wèn)卷調(diào)查法、比較分析法和二項(xiàng)Logistic模型法，探討農(nóng)戶宅基地入市交易意愿及其影響機(jī)制。結(jié)果表明，影響農(nóng)戶宅基地入市意愿的主要因素有戶主的受教育程度、戶主政策認(rèn)知度、家庭兼業(yè)程度、家庭勞動(dòng)力占比、家庭年純收入、住房條件以及宅基地面積，其中，住房條件對(duì)農(nóng)戶宅基地入市交易意愿呈負(fù)向影響，其他因素均為正向作用。因此，建議通過(guò)提高農(nóng)戶收入水平、健全農(nóng)村社會(huì)保障制度和完善宅基地相關(guān)法律制度及機(jī)制建設(shè)以實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶宅基地入市。

關(guān)鍵詞：宅基地;入市;交易意愿;Logistic模型;農(nóng)戶;武漢市

中圖分類號(hào)：F321.1?? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A? 文章編號(hào)：1002-1302（2019）11-0035-06

自改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，建設(shè)用地也在迅猛擴(kuò)張。但由于早期土地管制制度不完善，缺乏一定的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致土地資源得不到合理有效的配置。而隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，在人口城鎮(zhèn)化推進(jìn)的同時(shí)，土地城鎮(zhèn)化卻沒(méi)有有效跟進(jìn)，這更加劇了城市人口發(fā)展和土地供應(yīng)的壓力。此外，很多農(nóng)村存在一戶多宅、空心村、違規(guī)占地、布局結(jié)構(gòu)混亂等情況，造成農(nóng)村土地粗放利用，鄉(xiāng)村邊界不斷擴(kuò)張的不良局面[1-3];也有農(nóng)村存在宅基地隱形交易市場(chǎng)，農(nóng)戶及購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益得不到有效的保障[4-5]。所以，如何既有效解決農(nóng)村土地資源浪費(fèi)，提升整體土地利用集約度;又同時(shí)保障農(nóng)戶基本利益，是我國(guó)目前應(yīng)解決的重點(diǎn)問(wèn)題。從資源優(yōu)化配置角度出發(fā)，允許宅基地入市交易，可以讓進(jìn)城農(nóng)民工閑置的資產(chǎn)得以盤活，提高收益[6-7];同時(shí)，還能大力緩解城市用地供應(yīng)緊張的局勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展[8]。十七屆三中全會(huì)中提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng);十八屆三中全會(huì)更是強(qiáng)化了此項(xiàng)內(nèi)容，并明確了深化農(nóng)村土地制度改革的方向、重點(diǎn)和要求;特別是在十九大報(bào)告中提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，通過(guò)深化農(nóng)村土地制度改革，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。因此，農(nóng)村土地制度改革是我國(guó)將來(lái)土地管理的重要工作。

事實(shí)上，關(guān)于宅基地入市是目前農(nóng)地研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。高欣等通過(guò)對(duì)上海市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)農(nóng)戶將宅基地退出可獲得穩(wěn)定的非農(nóng)收入以及保障時(shí)，農(nóng)戶宅基地退出意愿較高，因此建議完善農(nóng)戶宅基地入市后的社會(huì)保障機(jī)制，保障失地農(nóng)戶基本利益[9]。胡銀根等認(rèn)為，湖北武漢城市圈內(nèi)農(nóng)村宅基地入市作為城市建設(shè)用地指標(biāo)，但農(nóng)戶所要求補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，因此政府可根據(jù)農(nóng)民需求的差異性，采用完全基金模式讓農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)收獲城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來(lái)的利益[10]。胡方芳等通過(guò)調(diào)查新疆四地州市340戶農(nóng)民認(rèn)為，推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)須要充分考慮農(nóng)戶的特征和偏好，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境要加強(qiáng)完善，以切實(shí)保障不同的農(nóng)民群體在流轉(zhuǎn)過(guò)程中的各項(xiàng)權(quán)益[11]。不過(guò)也有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為，宅基地制度的改革須要謹(jǐn)慎實(shí)施，如鄒文偉等認(rèn)為農(nóng)戶宅基地入市的主要誘因是農(nóng)戶分化，因此宅基地退出要制定多元化政策，充分考慮異質(zhì)化農(nóng)戶的行為差異，避免“一刀切”的做法，并且通過(guò)加快宅基地確權(quán)登記對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，增強(qiáng)農(nóng)戶宅基地入市意愿[12]。陳柏峰認(rèn)為，若允許宅基地自由交易，社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體會(huì)侵占這部分利益，農(nóng)民最終成為受害者[13]。但綜合已有研究來(lái)看，多數(shù)研究支持宅基地入市這一觀點(diǎn)，各方討論也是積極正向的，不過(guò)多數(shù)研究是從農(nóng)村宅基地制度本身去分析的，研究的方法也多為文獻(xiàn)查閱、理論分析等，對(duì)于農(nóng)戶本身的研究相對(duì)較少，缺乏量化分析。此外，就目前的相關(guān)政策實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，農(nóng)民意愿不被尊重，強(qiáng)迫農(nóng)民的現(xiàn)象極為普遍[14]。鑒于此，選取武漢市江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、洪山區(qū)等3個(gè)城郊區(qū)的部分農(nóng)村或城中村為調(diào)研區(qū)域，從農(nóng)戶本身出發(fā)，考慮家庭、戶主以及宅基地等相關(guān)因素，對(duì)問(wèn)卷調(diào)查的429份有效問(wèn)卷數(shù)據(jù)采用二項(xiàng)Logistic回歸模型，定量分析農(nóng)戶宅基入市意愿與相關(guān)因素之間的關(guān)系，以期為宅基地入市提供相關(guān)政策建議。

1 實(shí)地調(diào)查與樣本特征

筆者所在的項(xiàng)目組調(diào)研時(shí)間為2015年，調(diào)研區(qū)域主要為武漢市江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、洪山區(qū)等3個(gè)城郊區(qū)的部分農(nóng)村或城中村，并且盡可能選擇宅基地問(wèn)題較為突出或農(nóng)村正處在國(guó)家征收集體用地情況的村莊。調(diào)研農(nóng)戶共收獲452份問(wèn)卷，剔除重要信息空缺或前后存在邏輯問(wèn)題的無(wú)效問(wèn)卷，共獲得429份有效問(wèn)卷，占總問(wèn)卷數(shù)約94.9%。調(diào)查內(nèi)容包括了農(nóng)戶戶主個(gè)體特征、農(nóng)戶家庭的基本情況以及住宅、宅基地等相關(guān)特征。被調(diào)查的樣本各項(xiàng)信息統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表1。

樣本中農(nóng)戶戶主以男性居多，占到62%;戶主年齡多在51～60歲之間，約為30.07%;96%以上的農(nóng)戶未曾擔(dān)任過(guò)村干部;多數(shù)農(nóng)戶擁有農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)（87.41%）和養(yǎng)老保險(xiǎn)（54.78%）;心理資產(chǎn)打分在>3～4分的農(nóng)戶占多數(shù)（58.97%）;家庭兼業(yè)程度大部分不超過(guò)10%（68.3%）;家庭人口以4～5人為主（46.39%）;家庭勞動(dòng)力占比在0.9以上占了主要部分（46.39%）;年純收入主要分布在>1萬(wàn)～3萬(wàn)元之間（43.59%）;大多數(shù)家庭不存在欠款情況（82.28%）;擁有住房數(shù)量2處及以上的較少（8.62%）;住房建筑面積多在 150～300 m2之間（64.1%）;就現(xiàn)有住房條件，50%以上農(nóng)戶感覺(jué)一般（53.61%）;絕大多數(shù)農(nóng)戶擁有宅基地1處（92.77%），且宅基地面積主要在100 m2以內(nèi)（50.58%）;對(duì)于宅基地相關(guān)政策的認(rèn)知度，大多數(shù)農(nóng)戶表示完全不了解（74.83%）。

2 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的描述性分析

2.1 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿狀況

調(diào)查顯示，總共有185戶農(nóng)戶愿意宅基地使用權(quán)入市交易，占比為43.12%，有244戶農(nóng)戶不愿意宅基地入市交易，占比達(dá)到56.88%。從整體上看，多數(shù)農(nóng)戶對(duì)于宅基地入市是有抵觸心理，再加上絕大多數(shù)農(nóng)戶不了解宅基地相關(guān)方面的政策，所以不愿意嘗試未知的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)愿意入市和不愿意入市的原因也進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。由圖1可知，農(nóng)戶愿意宅基地入市交易的原因有以下幾類：A，宅基地賣了換取的收入可以到城市買房，滿足家庭居住需求;B，在城市有房子，宅基地用不著，賣了能增加收入;C，在城市已落戶或準(zhǔn)備落戶，以后不常回農(nóng)村，沒(méi)時(shí)間打理宅基地或房子，賣了省事;D，準(zhǔn)備在城市創(chuàng)業(yè)，需要資金;E，把宅基地賣了能在城市買房用于出租和投資升值;F，其他。

由圖2可知，農(nóng)戶不愿意宅基地入市交易的原因有以下幾類：A，萬(wàn)一在城市生活不下去，還能回農(nóng)村，有房子居住;B，現(xiàn)在只是去城市奮斗，但不適應(yīng)城市生活，到時(shí)候還是要回農(nóng)村;C，宅基地是不動(dòng)產(chǎn)，未來(lái)一定能升值，不能賣;D，對(duì)農(nóng)村感情深，保留宅基地是為了滿足自己的鄉(xiāng)愁，以后能回來(lái)看看;E，預(yù)計(jì)交易價(jià)格較低，不愿意賣掉;F，其他。由于問(wèn)卷中的問(wèn)題是多項(xiàng)選擇，所以圖中的總數(shù)多于樣本數(shù)。

由圖1可以看出，農(nóng)戶愿意宅基地入市交易的原因最多是A，即宅基地賣了換取的收入可以到城市買房，滿足家庭居住需求;其次是E，把宅基地賣了能在城市買房用于出租和投資升值。說(shuō)明愿意入市交易的農(nóng)戶更多看中的是去城市買房，體驗(yàn)更好的生活，同時(shí)享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富增值。而圖2中不愿意入市的原因最多的是A，萬(wàn)一在城市生活不下去，還能回農(nóng)村，有房子居住。這體現(xiàn)了多數(shù)農(nóng)戶保守的心理想法，對(duì)城市生活的壓力感到擔(dān)心，在農(nóng)村留下土地還能多出一條退路。在圖中其他原因的個(gè)數(shù)都較少，占比不高。

2.2 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的描述性分析

農(nóng)戶宅基地入市交易意愿受到多方面因素的影響，包括農(nóng)戶個(gè)體本身的特征、農(nóng)戶家庭的基本特征以及住房與宅基地相關(guān)屬性特征。

2.2.1 農(nóng)戶戶主特征與宅基地入市交易意愿分析 表2顯示，宅基地入市交易意愿男性（46.62%）高于女性（37.42%），這是因?yàn)樵趯?shí)際生活中，一般男性對(duì)于事物的看法更加理性，考慮的內(nèi)容也相對(duì)全面。在年齡分布上，41～50歲之間更愿意接受宅基地入市交易。這也反映了年齡一般越小，在思想上就相對(duì)開(kāi)放;而年紀(jì)越大，思想上就相對(duì)保守一些?，F(xiàn)任為村干部的農(nóng)戶對(duì)于宅基地入市交易的意愿越明顯（75%），相對(duì)而言，村干部在工作中會(huì)更加積極響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策，對(duì)于農(nóng)村未來(lái)的發(fā)展也會(huì)有更多長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。在受教育程度方面，學(xué)歷越高，越愿意宅基地入市交易。研究表明，學(xué)歷越高，對(duì)社會(huì)變化以及時(shí)代變遷的適應(yīng)能力可能越高，對(duì)新鮮事物也有一定的判斷能力，而宅基地入市具有較強(qiáng)的改革性質(zhì)，學(xué)歷不同的農(nóng)戶對(duì)其的看法從思想上產(chǎn)生了明顯的差異。有醫(yī)保和養(yǎng)老保險(xiǎn)的農(nóng)戶相對(duì)更愿意接受宅基地入市交易，這也說(shuō)明具有一定保障能力的農(nóng)戶，對(duì)待未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力也相對(duì)越強(qiáng)，會(huì)越向往更好的生活。而心理資產(chǎn)打分反映了農(nóng)戶的心理健康水平，統(tǒng)計(jì)顯示心理健康水平越高，對(duì)宅基地入市交易意愿也越強(qiáng)。生活中，人的心態(tài)決定未來(lái)生活的發(fā)展方式，心態(tài)越好，越積極，對(duì)未來(lái)生活也就越充滿信心，不畏懼生活的不確定性。而農(nóng)戶戶主對(duì)宅基地相關(guān)政策認(rèn)知度的統(tǒng)計(jì)表明，對(duì)宅基地相關(guān)政策越了解，宅基地入市交易的意愿就越高。一般認(rèn)為，對(duì)政策制度越了解，對(duì)其實(shí)施的意義就越會(huì)有更積極的認(rèn)識(shí)，因此參與度也會(huì)越高。

2.2.2 農(nóng)戶家庭基本特征與宅基地入市交易意愿分析 表3反映了農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)、人口等基本特征與宅基地入市交易意愿的分布情況。由表3統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，兼業(yè)程度越高，宅基地入市交易意愿也越高。兼業(yè)程度高說(shuō)明家庭中非農(nóng)業(yè)收入比重大，對(duì)農(nóng)業(yè)的依賴度也相對(duì)較小，更有能力適應(yīng)城市的生活。而家庭人口統(tǒng)計(jì)中，人口越多，入市意愿越小。一般情形中，家庭人口越多，負(fù)擔(dān)也相對(duì)越大，宅基地若入市交易，家庭成員的居住安置會(huì)是一個(gè)較為復(fù)雜的問(wèn)題。在勞動(dòng)力占比中，勞動(dòng)力占比高的家庭更愿意宅基地入市交易。勞動(dòng)力占比高說(shuō)明家庭中未成年或年紀(jì)很大的老人相對(duì)較少，家庭的負(fù)擔(dān)也相應(yīng)降低，家庭承受風(fēng)險(xiǎn)的能力也相應(yīng)提高。年純收入越高的家庭，表現(xiàn)出較高的宅基地入市交易意愿，研究表明，家庭收入作為極其重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，往往對(duì)家庭未來(lái)的發(fā)展走向起著決定性作用。收入低的家庭，宅基地入市交易后，在城市買房的壓力會(huì)相對(duì)更大，對(duì)城市生活的壓力承受能力

也相對(duì)較小;而收入高的家庭，越向往更好的生活，生活壓力相對(duì)較小，因此也越愿意通過(guò)宅基地入市交易后去城市發(fā)展。家庭有無(wú)欠款項(xiàng)顯示，有欠款的家庭，更不愿意宅基地入市交易。一般而言，有欠款則經(jīng)濟(jì)壓力越大，若通過(guò)宅基地入市交易來(lái)獲取資金，那么未來(lái)的生活壓力則會(huì)更加明顯，因此更不愿意將宅基地入市。

2.2.3 農(nóng)戶住房、宅基地特征與宅基地入市交易意愿分析 宅基地以及附著在其上的住房與農(nóng)戶宅基地入市交易意愿會(huì)有更直接的相關(guān)關(guān)系，表4反映了意愿的分布情況。

由表4可知，現(xiàn)有住房數(shù)量越多，住房建筑面積越大，農(nóng)戶宅基地入市交易意愿則越強(qiáng)。在現(xiàn)實(shí)情況中，宅基地交易往往還附帶著土地上的房屋，所以面積越大，交易的價(jià)格相對(duì)越高。同時(shí)，住房面積越大，空置、浪費(fèi)的情況可能也相對(duì)越嚴(yán)重， 此外農(nóng)村現(xiàn)有住房多數(shù)條件一般，房屋結(jié)構(gòu)陳舊，所以農(nóng)戶越愿意以量多的房屋去城鎮(zhèn)換取質(zhì)量更好、環(huán)境更優(yōu)越的住房。從現(xiàn)有住房條件分析，房屋條件越好，農(nóng)戶宅基地入市交易意愿越弱。根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)村建造的房屋條件越好，其舒適性越高，同時(shí)高質(zhì)量的房屋須要投入一定的成本。所以，放棄居住條件好的房屋，去買城市性價(jià)比更低的住房，會(huì)讓很多農(nóng)戶不愿意接受。宅基地?cái)?shù)量以及面積越大的情況下，農(nóng)戶入市交易意愿越強(qiáng)，宅基地?cái)?shù)量越多，面積越大，那么就意味著空閑的面積越大。一般而言，農(nóng)戶會(huì)更愿意盤活這些無(wú)用的資產(chǎn)來(lái)增加家庭的收入，提高其利用的能力。

3 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的影響因素分析

3.1 模型構(gòu)建

綜合前人研究[15-17]，由于因變量農(nóng)戶宅基地入市交易意愿是一個(gè)典型的定性二分變量，因此采用二項(xiàng)Logistic回歸模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。具體模型如下：

Logistic（Pi）=lnPi1-Pi=β0+∑ni=1βiXi。

式中：Pi表示第i個(gè)農(nóng)戶對(duì)宅基地入市交易愿意的概率，在這里假設(shè)值為1;1-Pi表示第i個(gè)農(nóng)戶不愿意的概率，假設(shè)值為0;Xi表示影響農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的第i個(gè)因素，共n個(gè)因素;βi表示第i個(gè)變量的影響系數(shù);β0為常數(shù)項(xiàng)。

3.2 變量設(shè)計(jì)

文中因變量是農(nóng)戶宅基地入市交易意愿，自變量根據(jù)已有的調(diào)查數(shù)據(jù)歸納為3個(gè)層面：農(nóng)戶戶主特征、農(nóng)戶家庭基本特征、農(nóng)戶住房與宅基地特征。變量的具體定義及賦值見(jiàn)表5。

3.3 結(jié)果分析

本研究運(yùn)用SPSS 20.0軟件對(duì)調(diào)查整理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，采用的具體方法為向后篩選策略，將符合精度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的變量自動(dòng)保留。經(jīng)過(guò)12步篩選后，剩下7個(gè)變量被應(yīng)用于模型中，且有較高的檢驗(yàn)精度（表6）。

根據(jù)模型回歸結(jié)果（表6）可以得出影響農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的因素：（1）戶主受教育程度。農(nóng)戶的學(xué)歷越高，往往對(duì)新事物的接納能力和學(xué)習(xí)能力越強(qiáng)，能夠較為理性地判斷事物的好壞和未來(lái)的發(fā)展，個(gè)人的想法和見(jiàn)解也越貼合社會(huì)發(fā)展。所以，對(duì)于宅基地入市交易，他們相比大多數(shù)人會(huì)有更多不同的認(rèn)識(shí)，對(duì)政策、制度以及社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)也會(huì)有更積極的看法。（2）政策認(rèn)知度。農(nóng)戶對(duì)宅基地相關(guān)政策越了解，則對(duì)現(xiàn)行政策的弊端以及未來(lái)的發(fā)展方向就越會(huì)有更多的認(rèn)識(shí)。國(guó)家正在慢慢推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)，而宅基地入市交易也正順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展方向，農(nóng)戶對(duì)政策變化越了解，對(duì)事物未來(lái)的發(fā)展也會(huì)更加正面看待。（3）兼業(yè)程度。家庭的非農(nóng)業(yè)收入比重越高，則意味著家庭的整體經(jīng)濟(jì)來(lái)源對(duì)農(nóng)業(yè)的依賴度越低，從側(cè)面也可以反映出農(nóng)戶在城市生活的適應(yīng)能力越強(qiáng)，對(duì)城市生活的向往也越熱烈。此外，非農(nóng)收入往往更具有升值性，發(fā)展?jié)摿σ蚕鄬?duì)更大，在一定程度上增加了家庭的經(jīng)濟(jì)收入，宅基地若入市交易后，農(nóng)戶也有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開(kāi)展新生活。（4）勞動(dòng)力占比。家庭中勞動(dòng)力越多，家庭的生活負(fù)擔(dān)相對(duì)就越小，能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益也相對(duì)越充足，不僅能增加整個(gè)家庭的收入，同時(shí)生活上也有一定的保障能力。（5）家庭年純收入。作為家庭經(jīng)濟(jì)能力的重要衡量指標(biāo)，年純收入越高，家庭生活就相對(duì)越富足，對(duì)高質(zhì)量的生活也越向往。同時(shí)，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)能帶來(lái)較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和社會(huì)適應(yīng)能力，這也就更進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)戶向城市發(fā)展。（6）現(xiàn)有住房條件?，F(xiàn)有住房條件是所有變量中唯一表現(xiàn)負(fù)向作用的因素，因?yàn)楝F(xiàn)有住房條件越好，說(shuō)明房屋建造的投入成本就越高。而且相同的成本在城市中買到的房子很多難以達(dá)到現(xiàn)有的條件甚至相差甚遠(yuǎn)，所以農(nóng)戶更愿意花較少的錢去過(guò)更舒適的生活。（7）宅基地面積。結(jié)果表明，宅基地面積越大，農(nóng)戶越愿意將宅基地入市交易。目前農(nóng)村普遍存在“空心村”問(wèn)題，大量土地閑置浪費(fèi)，利用率低下。所以，農(nóng)戶更愿意去盤活這些未利用的土地，為家庭增加收入。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

綜上所述，影響農(nóng)戶宅基地入市交易意愿包含農(nóng)戶戶主的個(gè)體特征、農(nóng)戶家庭的基本特征以及農(nóng)戶住房和宅基地的相關(guān)特征等諸多方面，而顯著影響農(nóng)戶意愿的有戶主的受教育程度和政策認(rèn)知度、家庭兼業(yè)程度、家庭勞動(dòng)力占比、家庭年純收入、現(xiàn)有住房條件以及宅基地面積等因素。其中，現(xiàn)有住房條件對(duì)農(nóng)戶宅基地入市交易意愿呈負(fù)向影響作用，其他因素均為正向作用。當(dāng)前，國(guó)家正在實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，努力開(kāi)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建設(shè)，部分省份已經(jīng)試點(diǎn)農(nóng)村集體用地使用權(quán)入市交易[18-20]。因此，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)是我國(guó)土地市場(chǎng)改革的重要趨勢(shì)。

4.2 建議

研究表明，我國(guó)農(nóng)村宅基地制度存在一定的缺陷，農(nóng)戶對(duì)宅基地入市的認(rèn)知度也較低，不同家庭條件的農(nóng)戶對(duì)宅基地入市意愿存在較大的差異。因此，對(duì)于構(gòu)建科學(xué)合理的宅基地入市機(jī)制，提出如下建議：（1）提高農(nóng)戶收入水平。經(jīng)濟(jì)收入是農(nóng)戶開(kāi)展一切活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在收入水平較樂(lè)觀的情況下，農(nóng)戶才會(huì)進(jìn)一步考慮更高水平的生活模式。因此，政府可以從農(nóng)戶的收入渠道、收入標(biāo)準(zhǔn)方面多開(kāi)展扶持或改革;在就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位方面多予以引導(dǎo)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展。對(duì)情況特殊和經(jīng)濟(jì)困難的農(nóng)戶，給予更多的資金扶持或就業(yè)支持。在農(nóng)村整體發(fā)展層面，地方政府亦可通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或發(fā)掘地方優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)提高農(nóng)村居民整體收入水平，提高農(nóng)戶生活質(zhì)量，增強(qiáng)農(nóng)戶與政府之間的信任度，以期提高農(nóng)戶對(duì)宅基地入市交易的積極性。（2）健全農(nóng)村的社會(huì)保障制度。農(nóng)村以留守老人、貧困家庭居多，因此在醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)保險(xiǎn)等方面應(yīng)給予高優(yōu)惠和高覆蓋，對(duì)特殊家庭應(yīng)實(shí)行特殊照顧，切實(shí)保障和提高農(nóng)民利益。同時(shí)，增強(qiáng)農(nóng)村的文化建設(shè)，以建設(shè)新農(nóng)村、和諧農(nóng)村為基本目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)不僅在物質(zhì)資源上對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行多方位支持，更在精神層面上滿足農(nóng)戶的基本需求。最終提高農(nóng)戶對(duì)生活的自信水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并更好地推進(jìn)宅基地入市的相關(guān)工作。（3）完善宅基地相關(guān)法律制度及機(jī)制建設(shè)[21-22]。目前，關(guān)于宅基地入市的相關(guān)法律還缺乏健全體系，對(duì)宅基地入市可能產(chǎn)生的問(wèn)題也缺乏完善的法律保障。因此，政府在宅基地入市交易方面，應(yīng)適時(shí)推出相關(guān)政策并及時(shí)宣傳，以提高農(nóng)戶在宅基地入市方面的認(rèn)知度。另外，落實(shí)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度和監(jiān)督機(jī)制，對(duì)產(chǎn)權(quán)模糊和界定不清等情況做到嚴(yán)肅查處，對(duì)房屋質(zhì)量和宅基地狀況評(píng)估要做到全面、公平和公正，進(jìn)而增強(qiáng)農(nóng)戶對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性心理，也為宅基地入市做好準(zhǔn)備。

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