海淀地下空間“變形記”

李焱

北京在過(guò)去三年完成了三千多處地下空間整治。眼下，一個(gè)更重要的問(wèn)題擺在面前：騰退了，如何再利用？清退、疏解只是第一步，如何因地制宜、合理利用地下空間更為重要。

從打隔斷的群租房變身社區(qū)便民的“菜籃子”，從狹窄黑暗的地下室改造為街道養(yǎng)老照料中心，曾經(jīng)擁擠狹窄、隱患重重的地下空間“變形記”正在海淀區(qū)持續(xù)上演。

改造再利用有“新招”

近幾年，海淀區(qū)的地下空間再利用上演“七十二變”，便民超市、書(shū)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)間、社區(qū)辦公用房、文體場(chǎng)所等紛紛出現(xiàn)，曾經(jīng)臟亂差的普通地下室，已經(jīng)換了新面貌，改造為功能各異、深受居民歡迎的場(chǎng)所。

田村路街道景宜里I號(hào)樓的普通地下室，通過(guò)提升再利用后，成為滿(mǎn)足附近6個(gè)社區(qū)居民日常需求的便民超市。

這處由地下空間改造的便民超市有1400平方米，生鮮蔬果、家禽水產(chǎn)、米面糧油種類(lèi)齊全，修補(bǔ)、五金、紡織等生活服務(wù)類(lèi)的商鋪也紛紛入駐。過(guò)去居民買(mǎi)菜要坐車(chē)到幾公里以外的一個(gè)市場(chǎng)，來(lái)回兩個(gè)小時(shí)。如今在家門(mén)口就能買(mǎi)到菜，價(jià)格也很便宜。

據(jù)介紹，這處地下空間在2016年以前因位置臨街，產(chǎn)權(quán)方將其出租，曾住著110名租戶(hù)。2016年初完成清退后，實(shí)現(xiàn)了安全隱患的治理。

為確定該處地下室的轉(zhuǎn)型方向，社區(qū)服務(wù)中心以人戶(hù)的形式對(duì)1號(hào)樓樓上所有住戶(hù)征求意見(jiàn)。在征集完200多戶(hù)居民的意見(jiàn)后，本著滿(mǎn)足居民需求，便利居民生活的原則，經(jīng)街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)方和經(jīng)營(yíng)方，最終由經(jīng)營(yíng)方自行投資改造為地下便民超市。經(jīng)過(guò)兩年多的經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在超市已經(jīng)收回改造成本，開(kāi)始盈利。

位于牡丹園地鐵東北口處的仰源大廈，這里的普通地下室曾有170個(gè)小房間，出租給400余人居住，內(nèi)部管理混亂、衛(wèi)生狀況差，存在安全隱患。清理整頓后，仰源大廈創(chuàng)新應(yīng)用，散租地下室變身“自助倉(cāng)儲(chǔ)間”。

倉(cāng)儲(chǔ)間面積從2.5平方米到100余平方米不等，為保證客戶(hù)物品安全，不但采用人臉智能識(shí)別人倉(cāng)，還在內(nèi)部設(shè)置了24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，仰源大廈對(duì)該區(qū)域內(nèi)陳舊殘缺的消防系統(tǒng)進(jìn)行了改造，同時(shí)增加了新風(fēng)系統(tǒng)，大大降低了消防隱患，創(chuàng)造了更加安全舒適的環(huán)境。利用普通地”下室設(shè)置自助倉(cāng)儲(chǔ)間，極大方便了居民生活。自助倉(cāng)儲(chǔ)吸引了大廈周邊10公里范圍內(nèi)的居民及公司前來(lái)建倉(cāng)，受到了廣大民眾及大廈商戶(hù)的歡迎。

在海淀區(qū)，這幾年通過(guò)改造再利用的地下空間還有很多。志強(qiáng)北園小區(qū)滿(mǎn)足居民需求，將原來(lái)的地下旅館改造成社區(qū)活動(dòng)中心，集游泳、健身、培訓(xùn)等功能于一體。地下一層1000多平方米的地下空間按照功能被分隔成不同空間，鋼琴、書(shū)法、繪畫(huà)等培訓(xùn)教室一應(yīng)俱全。地下二層改造成功能齊全的健身房，還配備一個(gè)長(zhǎng)25米、3個(gè)泳道的地下游泳池。從聚居大量流動(dòng)人口的地下旅館，到嶄新的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、活力四射的健身中心，社區(qū)居民樂(lè)不思蜀。

探索提升再利用途徑

記者了解到，從2018年下半年至2020年，北京市啟動(dòng)了第三輪普通地下空間治理，除實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)清零外，地下空間的提升再利用將成為重點(diǎn)。

據(jù)了解，前兩輪的普通地下空間治理分別在2011年至2014年、2015年至2018年上半年完成，其中2015年至2018年上半年，北京全市共騰退3000余處存在散住、群租等性質(zhì)的普通地下空間，涉及城六區(qū)，以及大興、昌平和通州等區(qū)。

正在進(jìn)行的第三輪普通地下空間治理，重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)清零，防止出現(xiàn)反彈。在此基礎(chǔ)上依法進(jìn)行管理，做好普通地下空間的再利用。不過(guò)，普通地”下空間在騰退后多數(shù)恢復(fù)原有的規(guī)劃功能，再利用率并不高。以海淀區(qū)北下關(guān)街道為例，2015年至2018年共騰退25處普通地下空間，但目前再利用的只有兩處，其余均處于閑置狀態(tài)。

地下空間的再利用并不是一件簡(jiǎn)單的事情，有些地下室光線(xiàn)昏暗，有些地下室的樓梯過(guò)于陡峭，出于安全考慮，并不適合作為便民服務(wù)設(shè)施。因?yàn)楹芏嗟叵驴臻g提升條件有限，社會(huì)投資的積極性不高。而具備再利用條件的地下空間，在使用用途上，居民的意見(jiàn)也經(jīng)常不統(tǒng)一。

可以說(shuō)，地下空間騰退再利用的難題一直伴隨著清理整治。如果一直空著、缺乏維護(hù)，勢(shì)必會(huì)對(duì)建筑本身造成影響。但對(duì)政府部門(mén)而言，如何找到老百姓樂(lè)意、安全、滿(mǎn)足用途要求的業(yè)態(tài)，也是一件難事。

對(duì)此，海淀區(qū)針對(duì)地下空間再利用中存在的問(wèn)題，成立多部門(mén)組成的聯(lián)席會(huì)，在維持地下空間原有功能的基礎(chǔ)上，對(duì)地下空間的再利用以居民需求為導(dǎo)向，政府進(jìn)行規(guī)劃、政策方面的指導(dǎo)，并給予資金補(bǔ)貼。用途上，結(jié)合社區(qū)的實(shí)際情況，缺什么補(bǔ)什么，但主要還以便民設(shè)施和配套設(shè)施為主。

整治再利用“樣板間”

北下關(guān)四道口5號(hào)院I號(hào)樓地下室，曾是盤(pán)踞10年的群租房。千余平方米的面積，被隔出90多間屋對(duì)外出租?；璋氮M窄的過(guò)道里，最多時(shí)曾擠著100多人。不僅環(huán)境臟亂，安全隱患也格外突出。這是多年前北京不少地下室的縮影。

2015年9月海淀區(qū)開(kāi)展普通地下室清理整治專(zhuān)項(xiàng)任務(wù)，四道口5號(hào)院也列人了清退臺(tái)賬中。2016年5月，這里完成地下室整治工作，如何再利用的問(wèn)題隨之而來(lái)。

在北下關(guān)街道，60歲以上的老人有4萬(wàn)多人，80歲以上的有4千多人，地區(qū)養(yǎng)老設(shè)施需求迫切。于是，街道方面有意將這處地下室變身為養(yǎng)老照料中心。

但這處千余平方米的地下空間原本的規(guī)劃用途是設(shè)備設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于長(zhǎng)城鍋爐廠(chǎng)。用途可否改變？這幾乎是所有地下空間再利用過(guò)程中，要邁的第一道門(mén)檻。

2016年11月，海淀區(qū)率先發(fā)布《普通地下室規(guī)范使用指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了普通地下室以完善社區(qū)配套功能，服務(wù)群眾、服務(wù)社會(huì)為前提，在征求居民意見(jiàn)和向政府部門(mén)報(bào)備的情況下，允許突破原有用途限制。

由于相關(guān)部門(mén)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施有不能建在地下的要求，于是，在整體騰退之后，在對(duì)居民走訪(fǎng)的基礎(chǔ)上，最后敲定了對(duì)此處一層及地下騰退空間整體改造為街道養(yǎng)老照料中心的方案。其中，老年人居住和生活在地上一層，養(yǎng)老照料中心倉(cāng)儲(chǔ)與辦公區(qū)位于地下。

養(yǎng)老照料中心成為北下關(guān)地區(qū)地下空間綜合整治再利用工作的“樣板間”，海淀區(qū)的地下空間再利用經(jīng)驗(yàn)也為全市提供了改造參照。