漩渦中的新城控股

宋杰

7月10日，上海檢方以涉嫌猥褻兒童罪對(duì)王某某等二人批準(zhǔn)逮捕。

德不配位，必有災(zāi)殃。

幾天前，曾經(jīng)的新城控股（601155.SH）董事長(zhǎng)、如今的前董事長(zhǎng)王振華猥褻幼女一事引發(fā)輿論關(guān)注后，新城控股便連夜更換董事長(zhǎng)，王振華之子王曉松火線上位，但也阻止不了股價(jià)一路狂泄，167家投資機(jī)構(gòu)疑似踩雷。王振華關(guān)聯(lián)的3家上市公司，兩天內(nèi)市值蒸發(fā)近300億元。

過(guò)億身家的富豪居然對(duì)幼女下手！難怪有人心疼A股股民說(shuō)，炒股提心吊膽，擔(dān)心財(cái)務(wù)造假，擔(dān)心扇貝跑了，擔(dān)心董事長(zhǎng)通過(guò)不正規(guī)手段送女兒上名校，還要擔(dān)心董事長(zhǎng)是不是個(gè)變態(tài)。

7月8日，處于輿論漩渦中的新城控股曾就投資者關(guān)心的一系列問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)，在位于上海市普陀區(qū)中江路388弄6號(hào)的新城控股大廈10層，公司品牌部負(fù)責(zé)人接受了《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪，不過(guò)看罷回應(yīng)，不少網(wǎng)友愈加憤怒：“原董事長(zhǎng)的個(gè)人行為——這話(huà)真刺耳，公司都是他創(chuàng)立的……就是他要負(fù)責(zé)！”

事還沒(méi)完。就新城控股而言，高管的人性丑聞，只是掀開(kāi)遮羞布的一角。諸多波譎云詭的內(nèi)部操作和其后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，只怕才露出冰山一角。

偽善

在“猥褻幼女”丑聞爆出之前，王振華的“好人”標(biāo)簽有很多：慈善家、企業(yè)家，還曾任政協(xié)委員、人大代表。

2013年，新城控股創(chuàng)辦的大型公益品牌“七色光計(jì)劃”成立，致力于撫育、培養(yǎng)和教育貧困地區(qū)青少年。王振華曾表示，該公益計(jì)劃經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)，已從單純的圖書(shū)館建設(shè)和公益支教，拓展到“兒童健康、人道救助”等多個(gè)公益板塊。

事發(fā)前，王振華是新城控股集團(tuán)股份有限公司法定代表人、董事長(zhǎng)。旗下有194家公司，其中3家是上市公司。

就財(cái)富值來(lái)說(shuō)，2018年，王振華與其子以230億元人民幣的身家，位列胡潤(rùn)百富榜第133名。

除此之外，王振華頭頂諸多“紅帽子”。他曾任上海市政協(xié)委員、江蘇省人大代表，獲得過(guò)中華慈善突出貢獻(xiàn)人物的榮譽(yù)。

王振華創(chuàng)辦新城的過(guò)程，也不無(wú)傳奇。

1998年，新城進(jìn)入常州市區(qū)。在此之前，王振華只是在江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)了一個(gè)兩幢僅可容納72戶(hù)人家的綜合樓項(xiàng)目，就此起步。

2001年，新城地產(chǎn)重組江蘇五菱實(shí)現(xiàn)借殼上市，擁有了融資平臺(tái)，成為江蘇省一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司。

2003年，新城走出江蘇，踏進(jìn)上海市場(chǎng)，開(kāi)啟了“黑馬”模式。

此后王振華帶領(lǐng)新城控股，先后踏準(zhǔn)上海及周邊二線樓市房?jī)r(jià)快速上漲節(jié)奏，以及長(zhǎng)三角三四線城市棚改去庫(kù)存的紅利，土地貨值短期內(nèi)放大，銷(xiāo)售額連年翻倍。

2015年年底，新城控股上市交易。

狂奔

上市后，新城控股一路高歌猛進(jìn)，2015年和2016年上半年累計(jì)拿地60塊，還定下個(gè)“小目標(biāo)”：2020年實(shí)現(xiàn)1000億以上銷(xiāo)售額。

誰(shuí)知，這個(gè)小目標(biāo)竟提早且翻倍實(shí)現(xiàn)了。2018年，新城控股合同銷(xiāo)售金額一舉沖上2210.98億高位，較上年增長(zhǎng)74.82%。就在這一年，新城控股殺進(jìn)行業(yè)前十。

“前十”對(duì)房企意味著什么？

金融圈業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，不少金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部有所謂的融資白名單，在白名單上的企業(yè)，可獲得更多融資支持。

具體是哪些支持？

更高的融資額度，更靈活的融資組合，更低的融資成本。

強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯下，房產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。以規(guī)模換排名、以排名換融資的做法，早成為房企心照不宣的默契。

就新城控股而言，高管的人性丑聞，只是掀開(kāi)遮羞布的一角。諸多波譎云詭的內(nèi)部操作和其后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，只怕才露出冰山一角。

加之，在頭部房企規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)進(jìn)入尾聲后，規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)移至中型房企。不少企業(yè)手段相當(dāng)激進(jìn)。加杠桿、8個(gè)蓋子蓋9個(gè)碗，只要資金鏈不斷，高周轉(zhuǎn)的游戲就能一直玩下去。

只是，金融機(jī)構(gòu)也不是傻子。一旦房企開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售出現(xiàn)震蕩、現(xiàn)金流吃緊，金融機(jī)構(gòu)有多大幾率不顧風(fēng)險(xiǎn)而與企業(yè)“生死相依”？

雖說(shuō)目前新城控股資產(chǎn)負(fù)債率只在80%的行業(yè)警戒線上方不遠(yuǎn)（2018年財(cái)報(bào)顯示為84.57%），但凈負(fù)債率已快步攀升至80%，甚至在2018年年中一度擊穿100.4%。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)多位分析師認(rèn)為，單從賬面來(lái)看，新城控股短期內(nèi)并不存在償債壓力，因?yàn)槠湄泿刨Y金，較短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債的總和，多出了320多億元，完全可以覆蓋短期償債需求。

當(dāng)然，這是在貨幣資金屬實(shí)的前提下。

戲法

回頭看新城控股今年3月許下的2019年銷(xiāo)售目標(biāo)，自信滿(mǎn)滿(mǎn)：2700億。

口號(hào)喊得這么響，想不引發(fā)上交所關(guān)注都難。果不其然，上交所今年4月就給新城控股去了一封問(wèn)詢(xún)函，提了16個(gè)問(wèn)題。不少業(yè)內(nèi)人士閱畢均有相似感慨：這問(wèn)詢(xún)函，中心思想很明確啊，是否虛增利潤(rùn)，新城控股站出來(lái)走兩步。

怎么就涉嫌虛增利潤(rùn)了？主要有這么三點(diǎn)。

頭一件，存貸雙高：存款和借款都很高。什么意思呢？自己手里明明有錢(qián)，還要去借錢(qián)。

來(lái)看看新城控股是怎么做的。這家企業(yè)2018年末貨幣資金為454.09億元，比2017年翻了一番。即便如此，公司的長(zhǎng)期借款和短期借款，加起來(lái)卻有259.39億元。

454相比259，這可是有富余的，犯得著去借嗎？

有意思的是，交易所近期還曾如此對(duì)另一家上市公司發(fā)出問(wèn)詢(xún)，就是康美藥業(yè)300億現(xiàn)金“一夜蒸發(fā)”那件事。

再說(shuō)第二樁。公司的投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值28.09億，與上年相比，增幅超過(guò)200%。

什么是投資性房地產(chǎn)？根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，用于銷(xiāo)售和出租的房產(chǎn)，便是投資性房地產(chǎn)。對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)如何估值？?jī)煞N辦法，一是按歷史成本入賬，每年計(jì)提折舊;二是按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)入賬，后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

新城控股采用的是第二種辦法。但這樣一來(lái)，資產(chǎn)增值或減值的部分，會(huì)直接影響企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)。

這部分資產(chǎn)在2018年，身價(jià)較上一年漲了兩倍。要知道，2018年是樓市小年，不管一二線，還是三四線樓市，都走出了前高后低乃至“沉沉入冬”的壓抑走勢(shì)。這種情況下，身價(jià)不降反而大增？

你以為這就完了？且沒(méi)呢。

新城控股還把3家持股比例在32.38%～50.50%的合營(yíng)公司的利潤(rùn)，納入合并報(bào)表范圍，這為母公司帶來(lái)了6.77億元的投資收益，占公司2018年歸母凈利潤(rùn)的6.45%。

不過(guò)，奇怪的是，24家新城控股持股比例超過(guò)50%、原則上要求并表的子公司的利潤(rùn)，卻沒(méi)有合并進(jìn)來(lái)。

這些公司有什么特點(diǎn)呢？加總利潤(rùn)共計(jì)為-8255萬(wàn)元，也就是處在虧損狀態(tài)。新城控股這波操作到底什么意思？諸位看官自己明斷吧。

換血

7月4日，一位本將與新城控股展開(kāi)房地產(chǎn)融資合作的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“現(xiàn)在我們所有的合作都暫停了，說(shuō)實(shí)話(huà)，最擔(dān)心的是‘老王變‘小王之后的人事安排。在房地產(chǎn)圈，能便宜地搞到錢(qián)的才是老大，你懂的?！?/p>

這種擔(dān)心并非空穴來(lái)風(fēng)。 7月8日，王振華申請(qǐng)辭任的當(dāng)天，新城控股召開(kāi)第二屆董事會(huì)第十七次會(huì)議，補(bǔ)選王曉松任公司第二屆董事會(huì)提名委員會(huì)委員及戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員，同時(shí)補(bǔ)選曲德君為公司第二屆董事會(huì)董事候選人。

值得一提的是，曲德君曾經(jīng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的一員“大將”，曾經(jīng)追隨王健林17年，新城系的陳德力、黃春雷都曾是曲德君部下。

截至記者發(fā)稿前，新城系3家上市公司股價(jià)均下跌了三成，整個(gè)新城系上市公司市值縮水超過(guò)500億元。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普和惠譽(yù)均把新城控股列入負(fù)面觀察名單。而諸多基金公司下調(diào)新城控股的估值，如泰達(dá)宏利、財(cái)通基金、國(guó)金基金等基金均將新城控股的估值下調(diào)為25.21元/股。

此輪“換血”是否可以真正意義上“切割”與王振華的關(guān)系，子承父業(yè)能否力挽狂瀾，尚不得而知，要知道“老王”雖已不是董事長(zhǎng)，可還是新城控股的實(shí)控人啊。

回到侵害事件本身，更多的評(píng)論認(rèn)為，當(dāng)下應(yīng)該追問(wèn)的是王振華是否“慣犯”，是否有更多的受害者，受害者如何擺脫陰影？新城系的存亡與這些相比都要讓位。

新華社發(fā)布評(píng)論說(shuō)，法律面前人人平等，對(duì)猥褻兒童的犯罪分子，無(wú)論他是什么身份，也不管他有多少資產(chǎn)，必須依法嚴(yán)懲、決不手軟！

還有個(gè)迫切需要解決的小問(wèn)題：最初，《新民晚報(bào)》一則不到700字的消息稿，將王氏獸行公之于眾，隨后卻被刪除。是誰(shuí)下令刪除了那篇700字文章，愿意出來(lái)聊聊嗎？