人事生變、項(xiàng)目違規(guī)不斷 綠城中國(guó)恐陷“去綠城化”困局

張哲

7月5日，綠城中國(guó)公布了截至2019年6月30日止六個(gè)月的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，集團(tuán)六月份單月合同銷售金額約為人民幣115億元，同比減少9.4%;1月份至6月份，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約403萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約人民幣743億元，同比減少1.5%。結(jié)合全年目標(biāo)來(lái)看，綠城中國(guó)年中的銷售目標(biāo)完成率僅為41.2%。

實(shí)際上，綠城中國(guó)在公布2018年年度報(bào)告時(shí)就迎來(lái)了一次“業(yè)績(jī)預(yù)警”，凈利潤(rùn)大幅下滑54.18%至10.03億元，扣除非經(jīng)常性損益后錄得虧損1.85億元。這也是綠城中國(guó)連續(xù)兩年扣非后歸母凈利潤(rùn)處于虧損狀態(tài)。此外，綠城中國(guó)的毛利率排名也不太理想。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2018年80家規(guī)模房企的平均毛利率為31.89%，中位數(shù)為31.68%，綠城中國(guó)僅以22.81%的毛利率位列第69名。

業(yè)績(jī)連月下滑兩千億可售貨源卻稱“沒(méi)貨賣”

回顧綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，其年中銷售目標(biāo)的完成情況不佳，主要是受第一季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)所累。1月份至3月份，綠城集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額255億元，同比下滑8.6%，前兩個(gè)月的單月總合同銷售額甚至不足70億元。而4、5月份的總合同銷售額也分別下降4.5%和2.3%至128億元和170億元。對(duì)于這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|歸因于“沒(méi)貨可賣”。其在三月份的一次內(nèi)部會(huì)議上坦言，2019年一季度的綠城是最痛苦的，因?yàn)闆](méi)有貨賣，“沒(méi)有貨就沒(méi)有營(yíng)銷，沒(méi)有回款，也就沒(méi)有投資”。

然而，從綠城中國(guó)2018年業(yè)績(jī)報(bào)告中披露的2019年可售貨值預(yù)估情況來(lái)看，張亞?wèn)|提到的上述理由似乎站不住腳。《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)整體可售貨源約為1495萬(wàn)平方米，整體可售金額約為人民幣2909億元。其中，2019年綠城集團(tuán)將有117個(gè)投資項(xiàng)目在售，預(yù)計(jì)可售貨源約812萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣2029億元。在上述投資項(xiàng)目中，僅2018年的存量房源可售金額即達(dá)到人民幣469億元左右，預(yù)計(jì)新增可售房源金額高達(dá)1560億元左右。一、二線城市可售貨源約546萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣1476億元，占2019年可售金額的73%。

值得注意的是，在綠城中國(guó)“代建4.0”的標(biāo)準(zhǔn)體系之下，截至2018年12月31日，綠城管理集團(tuán)代建管理項(xiàng)目合計(jì)達(dá)282個(gè)，較2017年模擬重組整合后的190個(gè)代建項(xiàng)目規(guī)模增長(zhǎng)了48.4%。其中，僅2018年新增項(xiàng)目即達(dá)142個(gè)。2019年綠城集團(tuán)代建項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨源約683萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣880億元。但截至2019年6月30日，綠城中國(guó)代建項(xiàng)目取得合同銷售面積約為119萬(wàn)平方米，合同銷售金額僅為249億元左右，較2018年的280億元下滑了11.1%。

此外，雖然綠城中國(guó)2019年以來(lái)的拿地頻率在行業(yè)內(nèi)并不算高，但溢價(jià)率卻不低，其于上半年落子安徽合肥（華鴻嘉信聯(lián)合體）、浙江紹興、杭州蕭山的拿地溢價(jià)率分別高達(dá)107%、64%、50%。2018年，綠城中國(guó)以22.81%毛利率位列規(guī)模房企第69名，對(duì)于拿地成本一如既往處于高位的綠城而言，提高盈利能力是首要的事。

項(xiàng)目質(zhì)量滑坡 “去綠城化”陷困局

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，綠城業(yè)績(jī)的下滑，多少與其近年來(lái)項(xiàng)目質(zhì)量與品牌口碑的滑坡相關(guān)。在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，只有綠城早期在江南一帶的項(xiàng)目才稱得上所謂的“綠城品牌”與“綠城標(biāo)準(zhǔn)”，而其在北方的項(xiàng)目，則多有些“橘生淮北”的意味。這種變化或與綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平漸退綠城管理陣容有關(guān)。

“精品路線”是宋衛(wèi)平一直以來(lái)的堅(jiān)持，盡管在2008年出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題、陷入清算危局之際，宋衛(wèi)平也在堅(jiān)守著“綠城模式”，不惜高成本打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也不通過(guò)降價(jià)等促銷手段沖擊銷售量。從裝修材料，到施工建設(shè)，再到物業(yè)管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不曾松懈。也正是這種堅(jiān)持，打造了極具口碑的“綠城IP”，幫助綠城在行業(yè)上升階段從一個(gè)浙江地方房企一路成長(zhǎng)為全國(guó)房企十強(qiáng)。

“宋衛(wèi)平對(duì)綠城項(xiàng)目質(zhì)量的追求是一種近乎‘較真的態(tài)度，是一種追求極致完美的情懷。”上述業(yè)內(nèi)人士如是向《紅周刊》記者說(shuō)。然而，隨著綠城混改進(jìn)程的不斷加速，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱“中交集團(tuán)”）逐漸成為綠城中國(guó)大股東，在多番減持后，宋衛(wèi)平持股比例不斷下降。中交系高管“降臨”綠城后，也在集團(tuán)內(nèi)部掀起了一陣“去綠城化”以及“去宋衛(wèi)平化”之風(fēng)。

關(guān)于去宋衛(wèi)平化這一點(diǎn)，中交集團(tuán)從未掩飾過(guò)。早在2015年，中交集團(tuán)董秘劉文生就曾向媒體表示，“有了足夠的投票權(quán)，我們要改造董事會(huì)，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入管理層，保證我們行使決策權(quán)”。自2018年年中從中交“空降”綠城以來(lái)，“去綠城化”似乎也成為張亞?wèn)|帶給綠城的揮之不去的標(biāo)簽。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，2019年1月，綠城又進(jìn)行了一次組織架構(gòu)調(diào)整，外界認(rèn)為這是“大股東中交進(jìn)一步去‘綠城化”，再一次地集權(quán)。張亞?wèn)|也坦言，執(zhí)掌綠城的大半年間，“改變過(guò)去”是最難的事情。財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，宋衛(wèi)平正式退出綠城中國(guó)管理團(tuán)隊(duì)后，綠城內(nèi)部的“去綠城化”與“去宋衛(wèi)平化”之風(fēng)或?qū)⒃儆铀倨凇?/p>

然而，成熟的管理模式與發(fā)展戰(zhàn)略還未摸索到出路，“去宋衛(wèi)平化”之征便首先體現(xiàn)在了綠城項(xiàng)目的“去精品化”上。發(fā)跡于浙江省的綠城，雖然博得了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的芳心，但在入駐其他城市時(shí)卻屢屢碰壁，購(gòu)房維權(quán)案例層出不窮。記者調(diào)查了解到，近年來(lái)綠城項(xiàng)目的業(yè)主維權(quán)情況不斷發(fā)酵，維權(quán)事由更是囊括了虛假宣傳、工程質(zhì)量、違規(guī)交房等多種情況。

以綠城進(jìn)駐西安的情況為例，西安綠城全運(yùn)村作為綠城落子西安的首個(gè)純綠城開發(fā)項(xiàng)目，由于被曝存在虛假宣傳已經(jīng)被當(dāng)?shù)毓ど谭志至刚{(diào)查。記者了解到，西安綠城全運(yùn)村的指導(dǎo)價(jià)格約為13098元/㎡。而在周邊樓盤中，西港碧水灣、頤鑫濕地壹號(hào)、華遠(yuǎn)辰悅、陸港濱海灣、楓林九溪五個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)約為10449.2元/㎡。按西安綠城全運(yùn)村125㎡的最小戶型測(cè)算，每套房的價(jià)格比周邊樓盤平均價(jià)高出近33萬(wàn)元。據(jù)悉，2018年10月份，綠城宣傳該項(xiàng)目時(shí)承諾將為樓盤規(guī)劃水街，不少購(gòu)房者都因此高價(jià)購(gòu)買了綠城全運(yùn)村項(xiàng)目的住宅。然而在后期，承諾過(guò)的水街卻被修改為沙盤。目前，西安市工商港務(wù)分局在核實(shí)后已于2018年12月26日對(duì)該公司涉嫌虛假宣傳行為依法立案調(diào)查。

西安綠城浪琴灣項(xiàng)目的一名業(yè)主則向《紅周刊》記者表示，其購(gòu)買西安綠城浪琴灣小區(qū)的房屋已經(jīng)十余年了，但至今沒(méi)拿到產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證，這直接導(dǎo)致有出賣二手房意向的業(yè)主由于未辦理過(guò)戶登記而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)賣。對(duì)于上述情況，綠城方面負(fù)責(zé)人表示，如今該項(xiàng)目小區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)房產(chǎn)證交付流程，但須按樓號(hào)進(jìn)行登記。交房時(shí)無(wú)法交付房產(chǎn)證是因?yàn)樵擁?xiàng)目的驗(yàn)收及證件審批流程還未結(jié)束，可以交房，不過(guò)無(wú)法交付房產(chǎn)證。當(dāng)問(wèn)及為何該審批流程經(jīng)歷了十余年的漫長(zhǎng)期時(shí)，上述負(fù)責(zé)人表示，“其中涉及企業(yè)與政府雙方的原因，具體細(xì)節(jié)不便透露”。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松向《紅周刊》記者表示，即使雙方有特殊約定，商品房房產(chǎn)證的交付時(shí)間也不能超過(guò)自交房之日起兩年，因此開發(fā)商交房十年還未交付房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。此外，李松律師還提到，開發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)還需交付行政主管部門審批的竣工驗(yàn)收備案表及分戶驗(yàn)收備案表。未通過(guò)驗(yàn)收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，開發(fā)商亦構(gòu)成違約。

此外，綠城進(jìn)駐山東濟(jì)南的高新綠城玉蘭花園、百合花園等項(xiàng)目也因未驗(yàn)房即交房、墻體開裂、外墻滲水等問(wèn)題遭遇業(yè)主集體維權(quán)。雖然有些工程質(zhì)量維權(quán)事件的發(fā)生，是多數(shù)購(gòu)房者在爭(zhēng)取自己的“一畝三分地”時(shí)的常態(tài)，但這種現(xiàn)象發(fā)生在一貫以產(chǎn)品力著稱的綠城身上時(shí)，難免有些違和。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這其實(shí)在某種程度上代表了綠城品牌的滑坡，為“去綠城化”的現(xiàn)狀拉響了警報(bào)。

多項(xiàng)目爆雷 代建4.0遇阻

“代建4.0”是綠城近年來(lái)主要的發(fā)展口號(hào)。綠城的代建業(yè)務(wù)啟動(dòng)自2010年9月，彼時(shí)的綠城剛度過(guò)差點(diǎn)被清算的“危局”，面對(duì)巨大的資金鏈壓力，綠城毅然決然地走上了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的道路。

綠城中國(guó)官網(wǎng)信息顯示，其代建的業(yè)務(wù)模式分為三種，即項(xiàng)目代建、資本代建、政府代建。其中，項(xiàng)目代建是由已拿地或計(jì)劃拿地的委托方承擔(dān)全部或部分資金，綠城管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)管理，并收取一定比例的服務(wù)費(fèi);資本代建則是委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且可能并未獲得地塊的土地使用權(quán)，綠城管理為此類具有房地產(chǎn)投資需求的金融機(jī)構(gòu)，提供從項(xiàng)目研判、土地獲取至房產(chǎn)開發(fā)的服務(wù);政府代建是與政府安置房對(duì)接，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理，由綠城承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)。

雖然三種代建項(xiàng)目都被冠以“綠城”的名字，“綠城標(biāo)準(zhǔn)”也成為各個(gè)代建項(xiàng)目的背書王牌，為綠城吸引了不少合作商，但綠城與這些項(xiàng)目之間并無(wú)股權(quán)關(guān)系，只是代建和輸出管理。綠城發(fā)展代建業(yè)務(wù)本是為了發(fā)揮合作各方的比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。但從部分代建項(xiàng)目的推進(jìn)情況來(lái)看，這一戰(zhàn)略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標(biāo)準(zhǔn)”的“王牌”效應(yīng)。據(jù)綠城代建項(xiàng)目當(dāng)?shù)鼐用穹从常熬G城大多數(shù)代建項(xiàng)目的名稱都是兩個(gè)開發(fā)商的名稱組合，從名稱到工程，都像極了‘山寨版綠城”。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、安徽省六安城南綠城花園小區(qū)等代建項(xiàng)目均因工程質(zhì)量等問(wèn)題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)。其中，問(wèn)題最嚴(yán)重的是綠城與濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下文簡(jiǎn)稱“中康地產(chǎn)”）合作的山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)。

“中康綠城百合花園”官方微信公眾號(hào)曾在一個(gè)月內(nèi)連發(fā)三封“致百合花園業(yè)主的一封信”，承認(rèn)項(xiàng)目存在工程質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)。在上述信函中，中康地產(chǎn)承諾將對(duì)該項(xiàng)目于2017年11月份因質(zhì)量問(wèn)題停工的9#、14#、15#、16#號(hào)樓地上部分拆除重建，并承諾交房時(shí)間仍按原合同約定（2020年10月31日）執(zhí)行。盡管如此，該項(xiàng)目還是迎來(lái)了一波“退房潮”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于代建項(xiàng)目中代建方與委托方的協(xié)調(diào)成本較大、工程監(jiān)理不到位，往往容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出但難以追責(zé)的困境。此外，也存在部分按約代建后卻仍是原開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的情況，工程建設(shè)與物業(yè)管理自然難以滿足購(gòu)房者的期望，也就出現(xiàn)了諸如“山寨版綠城”之類的評(píng)價(jià)。

對(duì)于追求產(chǎn)品主義的綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)，為何其眾多代建項(xiàng)目失去了自己所堅(jiān)持的東西？張亞?wèn)|多次強(qiáng)調(diào)綠城不存在“去宋衛(wèi)平化”的問(wèn)題，可張亞?wèn)|需要回答：綠城到底失去了什么？又在堅(jiān)持什么？