淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析

蔣 旻

財務(wù)分析主要是將企業(yè)會計信息作為主要依據(jù)，并借助專門的實施方法來實現(xiàn)對企業(yè)某個階段經(jīng)營成果以及相關(guān)財務(wù)情況等的綜合分析的管理方法，財務(wù)分析最主要的目的是將大量的會計數(shù)據(jù)都能夠轉(zhuǎn)換為決策者所能夠使用的數(shù)據(jù)，以此達(dá)到對決策不確定性的有效控制，從而實現(xiàn)對決策精準(zhǔn)程度的全面提升，以便更好的提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。伴隨著我國對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，以及相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)市場的競爭進(jìn)入到了白熱化階段，這使得越來越多的企業(yè)開始認(rèn)識到財務(wù)報表分析的重要性。為此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，對財務(wù)報表分析進(jìn)行研究具有重要意義。

一、財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容

財務(wù)報表分析主要是結(jié)合不同使用者來進(jìn)行財務(wù)數(shù)據(jù)的分析處理。根據(jù)財務(wù)報表分析的具體內(nèi)容來看，其主要分為三方面，分別為：企業(yè)權(quán)益結(jié)構(gòu)分析、企業(yè)償債能力分析、對債務(wù)資金的估量。通過對企業(yè)財務(wù)報表進(jìn)行分析，能夠充分了解企業(yè)當(dāng)前實際資產(chǎn)營運情況，明確資金周轉(zhuǎn)情況和分布情況。同時，借助財務(wù)報表分析，還能夠明確當(dāng)前企業(yè)的盈利情況，明確企業(yè)年度盈利水平、利潤目標(biāo)落實情況等。財務(wù)報表分析的各項內(nèi)容之間，存在著緊密的聯(lián)系，同時還發(fā)揮著相互補(bǔ)充的作用，能夠較好的展現(xiàn)出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成果、財務(wù)情況和現(xiàn)金流變化，為會計工作提供切實客觀的信息依據(jù)，滿足不同使用者的各項需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限之處

（一）預(yù)收賬款加劇短期負(fù)債，導(dǎo)致報表判斷準(zhǔn)確性下降

根據(jù)《企業(yè)會計制度》中所指出的相關(guān)要求，其明確表示房地產(chǎn)的收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到以下幾項條件：有購買者需要對結(jié)算通知書進(jìn)行簽訂；工程竣工并且達(dá)到了驗收標(biāo)準(zhǔn)；能夠非常準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的計量；根據(jù)銷售合同中中明確的相關(guān)義務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格落實，同時獲得了實際價款。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)售到最終確認(rèn)收入，需要經(jīng)過工程的竣工、驗收、決算等階段，并且通常會耗費較長一段時間，短則幾個月，而長則可能達(dá)到幾年，在這個過程中大量的房款在收到之后通常會掛在預(yù)收賬款，這不僅使得短期負(fù)債問題加劇，同時也導(dǎo)致房款的收入期間所有者自身的權(quán)益被嚴(yán)重削弱。在進(jìn)行收入確認(rèn)期間，通常是將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為主要的判斷依據(jù)，為此，通常情況下，必須在確定企業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移以及產(chǎn)品銷售結(jié)束之后，才能夠?qū)ζ涫杖脒M(jìn)行確認(rèn)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益往往需要在工程完成竣工驗收之后，才能夠針對其實際的銷售收入進(jìn)行明確，此時就非常容易出現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中效益與收益確認(rèn)效益出現(xiàn)誤差，從而使得企業(yè)當(dāng)前很難借助收益來充分了解實際的經(jīng)營情況。特別是近年來，在各項政策相繼出臺以及市場環(huán)境的綜合影響下，財務(wù)報表分析已經(jīng)很難較好的展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，導(dǎo)致財務(wù)報表分析結(jié)果的真實性大打折扣。

（二）期間費用計入當(dāng)期損益，無法準(zhǔn)確掌握經(jīng)營成果

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的實際運營情況來看，其所采取的會計制度，在對企業(yè)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營項目所產(chǎn)生的各項費用，包括財務(wù)、管理和銷售費用等，均被一并納入到了期間費用的范疇中，這就使得這部分費用分別計入到當(dāng)期的損益中。這就使得該項工程在未進(jìn)入到竣工驗收決算、巨額預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為銷售收入之前，都會表現(xiàn)出較為明顯的虧損特征，只有在最終完成結(jié)轉(zhuǎn)收入之后，才能夠非常清楚的掌握其所潛藏的利潤。這一現(xiàn)象，導(dǎo)致財務(wù)報表分析無法非常準(zhǔn)確的展現(xiàn)出企業(yè)實際的經(jīng)營情況，自然就很難為企業(yè)的經(jīng)營決策提供參考。

（三）業(yè)務(wù)活動的收支情況與現(xiàn)金流量不匹配

在房地產(chǎn)開發(fā)期間，土地是其最主要的成本，并且該成本呈現(xiàn)為不斷升高的顯著趨勢，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)期間表現(xiàn)出明顯的經(jīng)營風(fēng)險，并且也呈現(xiàn)為明顯的擴(kuò)大。為了實現(xiàn)對“高地價”帶來的財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避，房地產(chǎn)企業(yè)通常會在一二線核心城市新建項目時，采取合作開發(fā)、聯(lián)合拿地的模式。在進(jìn)行操作的過程中，這種合作開發(fā)項目銷售資金回籠主要以往來款項來體現(xiàn)，而現(xiàn)金流量的流入則主要通過與經(jīng)營活動相關(guān)的現(xiàn)金流入來展現(xiàn)，這就使得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入量與合同銷售額出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的匹配問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的改進(jìn)措施

（一）結(jié)合收款方式分析預(yù)收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)收賬款分析期間，必須結(jié)合對應(yīng)的收款方式采取相應(yīng)的應(yīng)收賬款?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品的特殊性，不僅有著較長的生產(chǎn)周期，同時往往會耗費較大的資金量，它的收款方式與普遍的商品也有著明顯的差異，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，針對分期付款的方式，則根據(jù)合同所約定的收款時間來進(jìn)行收入的確認(rèn)，一旦發(fā)生買方欠賬的情況，財務(wù)報表分析就需要結(jié)合買方所欠付的金額、個人資信能力等進(jìn)行重點分析，若所欠缺的資金占比超出了房價的30%，那么就不得將其列入銷售收入；一次性付款的情況只有少部分消費者能夠得以實現(xiàn)，針對這種付款方式，在進(jìn)行收款確認(rèn)時，可將全數(shù)的收款作為其核算的重要依據(jù)，其能夠較好的體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效轉(zhuǎn)移；針對按揭付款的方式，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售最主要的模式，在財務(wù)報表分析時就必須待到所有的款項完全到齊之后再進(jìn)行最終的確認(rèn)，并將預(yù)收賬款作為相對應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，同時完成銷售稅金的計提。

（二）加強(qiáng)對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費用的分析

針對期間費用計入當(dāng)期損益所表現(xiàn)出的局限性問題，必須針對房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點，在進(jìn)行收入結(jié)轉(zhuǎn)之前對產(chǎn)生期間費用進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提出更有針對性的財務(wù)報表分析核心準(zhǔn)則，同時針對企業(yè)的特征，實現(xiàn)對價值管理和金融市場工作作用的充分展現(xiàn)。這主要是由于在受到全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢的影響下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識已經(jīng)很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)生的各項要求，為此，財務(wù)分析人員必須不斷優(yōu)化個人專業(yè)知識，加強(qiáng)對財務(wù)管理情況以及市場情況的全面分析，充分運用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，不斷提升財務(wù)報表分析的準(zhǔn)確性和真實性，為企業(yè)的決策提供參考，保障企業(yè)的整體利益。

（三）重視現(xiàn)金流量的財務(wù)指標(biāo)分析

在財務(wù)報表分析中，會計利潤與現(xiàn)金流量能夠較好的展現(xiàn)不同的會計信息，但同時兩者又能夠相互補(bǔ)充。就現(xiàn)實條件下，房地產(chǎn)財務(wù)報表分析必須認(rèn)識到收支情況與現(xiàn)金流量不匹配問題的嚴(yán)重性，加強(qiáng)對現(xiàn)金流量指標(biāo)的全面分析。具體方法：

1.增加獲現(xiàn)能力指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中，增加對主營業(yè)務(wù)收現(xiàn)率、凈資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的分析，前者主要是指對企業(yè)銷售質(zhì)量進(jìn)行評價，借助對房地產(chǎn)企業(yè)該項指標(biāo)的評價，能夠較好的掌握主營業(yè)務(wù)收入換算成現(xiàn)金的情況；后者則能夠較好的明確提前確認(rèn)收入的主要問題。

2.補(bǔ)充盈利能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中，需要加強(qiáng)對補(bǔ)充盈利能力的判斷，其判斷指標(biāo)主要包括三項，分別為：經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/營業(yè)利潤、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/凈利潤以及全部活動現(xiàn)金流量/凈利潤。通過這三項指標(biāo)能夠較好的展現(xiàn)出企業(yè)的實際盈利情況，為企業(yè)決策者提供客觀的利潤現(xiàn)金保障。

3.完善償債能力的指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中，關(guān)于償債能力指標(biāo)主要包括了三項，分別為：現(xiàn)金債務(wù)總額比、現(xiàn)金到期債務(wù)比、利息保障倍數(shù)，其中現(xiàn)金債務(wù)總額比、現(xiàn)金到期債務(wù)比能夠較好的展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在各項經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的相應(yīng)的現(xiàn)金凈流量，更好的保證對到期債務(wù)保障程度的提升，促使企業(yè)的償債能力得到有效提升，防止賬面出現(xiàn)全部及時支付的假象問題。而利息保障倍數(shù)則能夠較好的體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營過程中其現(xiàn)金償還債務(wù)利息的實際能力。

總之，通過財務(wù)報表分析能夠較好的實現(xiàn)對財務(wù)報表各項內(nèi)容的充分了解，促使財務(wù)報表信息的真實性、有效性得到保障。財務(wù)報表分析不僅能夠明確企業(yè)內(nèi)外部的財務(wù)信息情況，同時也能夠為企業(yè)未來的決策提供直接客觀的參考，確保各項需求得到滿足。財務(wù)報表分析最關(guān)鍵的作用是將所生成的各項數(shù)據(jù)實現(xiàn)合理轉(zhuǎn)化，并實現(xiàn)全面綜合分析，從而保證決策發(fā)展信息實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這就能夠最大程度上實現(xiàn)對決策不確定性的有效避免。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認(rèn)識到財務(wù)報表分析的重要性，并積極結(jié)合實際情況，進(jìn)行財務(wù)報表分析的優(yōu)化改進(jìn)，以便更好的掌握企業(yè)的實際情況，為企業(yè)的決策提供客觀參考。