營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策

王寶妹

一、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家對(duì)“營(yíng)改增”政策給各個(gè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來的影響極為關(guān)注。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃難度。出臺(tái)營(yíng)改增的初衷是為了降低稅負(fù)，但一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有適應(yīng)新政策的變化，導(dǎo)致稅負(fù)不減反增。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確營(yíng)改增對(duì)企業(yè)稅收帶來的影響，并合理制定稅收籌劃對(duì)策，幫助企業(yè)有效節(jié)約稅負(fù)，增加企業(yè)效益。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響分析

（一）籌劃影響

在“營(yíng)改增”背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展帶來諸多影響，從理論層級(jí)上，稅務(wù)改革可以減少企業(yè)稅負(fù)，增值稅作為換件相扣的，是對(duì)增值部分進(jìn)行納稅。房地產(chǎn)企業(yè)工作范疇比較廣泛，稅收環(huán)節(jié)比較多，再加上稅務(wù)體系改革中包含的內(nèi)容多，一旦其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，都會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。在這種情況下，給企業(yè)稅務(wù)籌劃工作開展增加難度，影響企業(yè)開發(fā)成本。

（二）核算影響

營(yíng)改增實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)帶來直接影響，對(duì)于老項(xiàng)目而言還是執(zhí)行原有稅率，影響不大，但對(duì)于新項(xiàng)目而言影響很大，單從稅率一路變化從11%、10%、直到2019 年4 月下調(diào)至9%，財(cái)務(wù)工作量明顯增加。預(yù)繳時(shí)的抵扣，建立臺(tái)賬等。

（三）稅負(fù)影響

隨著稅務(wù)體系改革，各個(gè)行業(yè)迎來了良好發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)系統(tǒng)性產(chǎn)業(yè)，包含工作內(nèi)容多，隨著“營(yíng)改增”出現(xiàn)，國(guó)家對(duì)增值稅率進(jìn)行了調(diào)整，以期可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。在稅務(wù)改革之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照5%的稅率進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅繳納。在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)納稅人身份，選擇稅率。企業(yè)需要采取合理納稅方案，將會(huì)加劇自身稅負(fù)，影響企業(yè)整體效益。

三、“營(yíng)改增”背景下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策

（一）梳理房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程緩解稅負(fù)壓力

房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、建筑安裝和成品銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅等項(xiàng)稅種。2016 年3 月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營(yíng)改增的要求，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從2016 年5 月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、國(guó)家推行銷售收入營(yíng)改增政策，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收變化，營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅成本為成交價(jià)的5.6%，改為收取增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)做好高進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，可以抵扣銷項(xiàng)稅，也會(huì)一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)加以科學(xué)分配。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在“營(yíng)改增”前后變化情況，有針對(duì)性調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，以此增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，擴(kuò)充業(yè)務(wù)范疇；在采購(gòu)過程中，要求供貨商必須要出具增值稅專用發(fā)票，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)稅額抵扣。如果受到條件因素影響不能抵扣，企業(yè)則可以根據(jù)實(shí)際情況，要求供貨商在價(jià)格上提供優(yōu)惠。在稅率差異應(yīng)用上，稅率差異往往是法律決定，是企業(yè)通過能動(dòng)性發(fā)揮減少稅負(fù)；企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，結(jié)合稅率差異，在不違反國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)的情況下進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)差異科學(xué)應(yīng)用，達(dá)到減稅的效果。

（二）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)單位的溝通

企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)營(yíng)改增的相關(guān)內(nèi)容開展內(nèi)部培訓(xùn)，包括稅率的變化、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及加強(qiáng)新時(shí)期納稅籌劃的必要性等。這不只是對(duì)財(cái)務(wù)部門開展培訓(xùn)，稅務(wù)形成于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的眾多環(huán)節(jié)則需要企業(yè)各部門加強(qiáng)協(xié)作了解稅務(wù)常識(shí)，例如采購(gòu)部門就需要根據(jù)營(yíng)改增的變化選擇合作供應(yīng)商恰談合同的相關(guān)財(cái)務(wù)條款。企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要及時(shí)、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時(shí)按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實(shí)上的偷稅、逃稅，從而被補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)、分配稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。另外企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時(shí)溝通，及時(shí)了解營(yíng)改增政策的動(dòng)態(tài)變化，分析稅收優(yōu)惠政策等，從而能夠使納稅籌劃工作更具針對(duì)性。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理制度

增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)銷售比例之間有著直接關(guān)聯(lián)，兩者都可以明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好銷售調(diào)整工作，結(jié)合實(shí)際情況，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。定期核查銷售業(yè)績(jī)，記錄各種款項(xiàng)，適當(dāng)引進(jìn)稅控收款設(shè)備，利用信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)合理的規(guī)劃稅務(wù)管理的框架，明確各部門員工的職責(zé)，建立完善的至上而下的監(jiān)管體系和匯報(bào)制度。建立房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度，科學(xué)、合理的安排稅務(wù)崗位，確保稅務(wù)工作能夠有條不紊的進(jìn)行。其次，對(duì)于房地產(chǎn)公司一些涉稅的合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格的進(jìn)行審核，避免由于合同不明確帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)范合同中的稅務(wù)條款，明確簽訂雙方在稅務(wù)方面所享有的權(quán)利，以及所賦予的義務(wù)。在進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)的時(shí)候要嚴(yán)格按照國(guó)家的法律法規(guī)進(jìn)行，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的納稅申報(bào)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)，避免出現(xiàn)申報(bào)延遲的情況。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照所要申報(bào)的項(xiàng)目、金額等相應(yīng)的申報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表以及繳納稅款。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)明確發(fā)票的管理制度，發(fā)票的購(gòu)買、發(fā)放和核實(shí)應(yīng)當(dāng)由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)。發(fā)票管理制度應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)票的購(gòu)買、領(lǐng)用、開具、報(bào)銷等各個(gè)方面都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)檔案的管理，公司應(yīng)當(dāng)將依法納稅的報(bào)表、納稅申報(bào)表以及公司內(nèi)部稅務(wù)管理的報(bào)表按月裝訂成冊(cè)，并且由財(cái)務(wù)部派遣專門人員進(jìn)行妥善保管，以便日后的翻查。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化各個(gè)稅收環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理，明確各個(gè)影響因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，精準(zhǔn)掌握風(fēng)險(xiǎn)信息，引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)管理人員參與到日常銷售業(yè)績(jī)分析活動(dòng)中，掌握實(shí)際情況，減少各種因素給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來的影響。增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化將會(huì)受到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)因素影響，在日常風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中，應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估，并對(duì)各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)有所了解，在日常銷售工程中，讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員參與其中，觀察和掌握銷售比例和銷售毛利百分比變化情況，加強(qiáng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，給后續(xù)管理工作順利開展提供數(shù)據(jù)支持。結(jié)合可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，提前制定風(fēng)險(xiǎn)防控措施，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率盡可能降低。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，營(yíng)改增是近年來我國(guó)稅制的一次大變革，房地產(chǎn)企業(yè)為求生存、促發(fā)展，將加強(qiáng)納稅籌劃工作，結(jié)合“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)稅收上帶來的影響，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該深入分析，并迎合稅務(wù)改革要求，做好稅收籌劃工作，有效節(jié)約稅負(fù)，為企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益，助力房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。