淺談房地產(chǎn)項目建設(shè)中的風(fēng)險因素識別及風(fēng)險防范措施

周亞東 河北華騰項目管理有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，提高了人們的居住空間的舒適性，在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)中，項目的風(fēng)險防范是工程項目管理者的重要責(zé)任，只有建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目管理體系，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能使房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展，推動社會的進步。

一、項目實施可能對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會的影響

（一）對地區(qū)經(jīng)濟影響

項目建設(shè)可以促進上游的鋼材、水泥等建材的消耗，刺激人們家庭用品的重新購置，帶動家電、紡織等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)居民生活質(zhì)量的較大提高。項目建設(shè)有利于基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育等公益性設(shè)施逐步完善，綜合服務(wù)功能顯著增強，使廣大群眾得到利益和實惠。

工程符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展政策，項目將較大地帶動了正定當(dāng)?shù)亟ú牡认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了周邊居民的居住環(huán)境，能夠繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，對提高居民生活水平和居住質(zhì)量有著積極的作用。

（二）項目建設(shè)對地方社會影響

項目實施后，能夠繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，增加就業(yè)崗位，該項目建成以后，將會帶動住宅小區(qū)附近商業(yè)的發(fā)展與繁榮，增加居民就業(yè)機會的同時，增加當(dāng)?shù)亟?jīng)濟收入。

（三）對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響

項目建設(shè)增添了區(qū)域良好的居住氛圍，人口增加促進了區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展，同時也形成了健康衛(wèi)生的生活環(huán)境。

（四）對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響

項目建設(shè)促進了所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高了服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，有利于構(gòu)建和諧社會。

二、房地產(chǎn)項目穩(wěn)定風(fēng)險的識別與評價

（一）項目建設(shè)期及運營期對周邊關(guān)系的影響

本項目的建設(shè)和運營在帶來社會效益的同時，周邊生活環(huán)境也將受到一定的影響。項目建設(shè)期間，施工噪音、運送建筑材料車輛進出等可能會影響周圍部分居民的正常休息；項目運營后，交通噪聲、設(shè)備噪聲對周邊環(huán)境也會有一定的影響。

（二）項目是否涉及征地拆遷居民，及征地拆遷居民的意見與建議

公眾參與是項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析評價的重要組成部分。為使風(fēng)險調(diào)查能客觀反映公眾對項目的意見，使工程建設(shè)盡可能趨利避害，取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，需要對工程進行公示的同時，專門編制了公眾參與調(diào)查表，對所涉及的征地拆遷居民進行調(diào)查訪問，詢問其意見及訴求。

（三）資金籌措和保障類風(fēng)險因素識別

資金籌措是項目建設(shè)的最重要前期工作之一，它不僅從根本上制約著各項建設(shè)活動，而且將給項目有關(guān)各方乃至社會帶來很大影響。資金斷裂將出現(xiàn)施工單位不能按時發(fā)放施工工作人員工資，出現(xiàn)勞資糾紛、工程停工、樓盤無法按期交付等社會風(fēng)險。

（四）社會治安和公共安全類風(fēng)險因素識別

建設(shè)項目工地現(xiàn)場施工人員以農(nóng)民工為主，他們進入城市成為城市建設(shè)的主力軍，為城市的發(fā)展貢獻了不可替代的力量。由于相當(dāng)部分的民工文化水平不高，存在城鄉(xiāng)文化、地域文化等差異，給周邊村民的社會治安帶來了一些不和諧、不穩(wěn)定的因素。

項目風(fēng)險因素分析采用對照表法進行分析。根據(jù)對照表，依據(jù)項目的特點，根據(jù)下列風(fēng)險因素對照表中的評價指標(biāo)進行對照分析，以查找風(fēng)險因素。

三、房地產(chǎn)項目穩(wěn)定風(fēng)險防范化解措施

要建立科學(xué)、規(guī)范的房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制和風(fēng)險防范機制是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必要前提，在房地產(chǎn)項目建設(shè)中要進行工程項目的風(fēng)險評估，要在施工過程中做好風(fēng)險防范的措施布置工作。首先，建立規(guī)范的房地產(chǎn)風(fēng)險防范機制，使房地產(chǎn)項目的風(fēng)險防范做到有法可依，有據(jù)可循。其次，對房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險防控要做到及時發(fā)現(xiàn)問題，并制定相應(yīng)的解決措施，要提高應(yīng)急反應(yīng)能力，增強處理突發(fā)事件的能力，提高施工管理企業(yè)的風(fēng)險管理水平。做好風(fēng)險防控工作的動態(tài)跟蹤管理。

1.建設(shè)單位與當(dāng)?shù)卣鞑块T建立聯(lián)動機制，成立專門的社會風(fēng)險防范化解工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，主要負(fù)責(zé)項目實施中的社會穩(wěn)定風(fēng)險防范以及化解工作。

2.積極做好征地拆遷居民的思想疏導(dǎo)和穩(wěn)控工作，確保不出現(xiàn)信訪隱患。

3.制定相關(guān)資金籌措與保障政策，工資采用銀行保證金等形式，保障農(nóng)民工權(quán)益，杜絕拖欠農(nóng)民工工資。

4.嚴(yán)格監(jiān)管征地補償金落實到位，避免因征地補償費用引發(fā)同類項目的風(fēng)險概率。

5.經(jīng)常進行安全檢查，及時向行政領(lǐng)導(dǎo)匯報和提出施工現(xiàn)場安全保衛(wèi)作中的建議，發(fā)現(xiàn)不安定因素，落實整改措施，確保現(xiàn)場安全生產(chǎn)正常進行。

結(jié)束語：社會穩(wěn)定風(fēng)險分析評估和防范措施主要依據(jù)項目環(huán)境影響、項目審查意見、現(xiàn)場走訪調(diào)研等現(xiàn)有資料和深度的基礎(chǔ)上進行分析論證。隨著項目的建設(shè)，方案等其他因素的變化，可能會出現(xiàn)新的社會風(fēng)險因素，進而影響到分析評估結(jié)論。在項目實施及運營過程中需對社會穩(wěn)定風(fēng)險全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)新的社會穩(wěn)定風(fēng)險隱患，調(diào)整完善相應(yīng)的防范、化解措施和應(yīng)急預(yù)案，更好的維護社會的穩(wěn)定和諧發(fā)展。