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      農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)研究

      2019-07-11 06:44:30趙玉潔何祥榮西南科技大學(xué)土建學(xué)院四川綿陽(yáng)621010
      建材發(fā)展導(dǎo)向 2019年12期
      關(guān)鍵詞:標(biāo)度評(píng)級(jí)分值

      趙玉潔,何祥榮(西南科技大學(xué)土建學(xué)院 四川 綿陽(yáng) 621010)

      0 引言

      黨的十九大正式提出實(shí)行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,其首要任務(wù)是優(yōu)化村民居住環(huán)境,建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)村規(guī)劃小區(qū)。農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)龐大市場(chǎng),目前碧桂園集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭已經(jīng)涉足,但進(jìn)程不容樂(lè)觀。近年來(lái),土地出讓金、人工、建筑材料等價(jià)格漲幅較大,地產(chǎn)投資金融杠桿高,農(nóng)村村民收入較低,地區(qū)郊縣建設(shè)用地規(guī)劃政策不明朗等諸多風(fēng)險(xiǎn)因素并存。因此對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估定級(jí)研究,盡可能規(guī)避含巨大虧損風(fēng)險(xiǎn)隱患的項(xiàng)目至關(guān)重要。

      1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

      風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是對(duì)隱藏于投資項(xiàng)目中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因子,按其產(chǎn)生的背景、表現(xiàn)特征和預(yù)期后果進(jìn)行界定和識(shí)別,并按風(fēng)險(xiǎn)因子的特征進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)借鑒了以往相似項(xiàng)目的工程資料,同時(shí)向相關(guān)專(zhuān)家發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查并進(jìn)行統(tǒng)計(jì),最終針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等方面制定出該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的兩級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子表,如表1所示。

      2 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

      風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)又稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)定和估算,通過(guò)主觀推斷法給出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分表,以百分制形式標(biāo)度各風(fēng)險(xiǎn)因子對(duì)項(xiàng)目的危害程度以及整個(gè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度,百分制標(biāo)度法及其說(shuō)明如表2所示。

      表1 兩級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子詳表

      表2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分表

      風(fēng)險(xiǎn)因子對(duì)項(xiàng)目危害程度評(píng)分以向相關(guān)專(zhuān)家發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查方式獲得。該項(xiàng)目工期長(zhǎng),工序繁瑣,影響項(xiàng)目是否盈利的風(fēng)險(xiǎn)因子較多,對(duì)于不同風(fēng)險(xiǎn)因子的評(píng)分準(zhǔn)則有所不同。專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)級(jí)評(píng)分時(shí),主要采取的是折中準(zhǔn)則,即引入一個(gè)折中系數(shù)α,主張折中平衡。

      3 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定級(jí)

      風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定級(jí)研究范圍囊括所有階段的風(fēng)險(xiǎn)因子、因子之間的相互影響、因子對(duì)投資項(xiàng)目影響程度以及項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要方法有主觀評(píng)分法、決策樹(shù)法、風(fēng)險(xiǎn)圖評(píng)價(jià)法以及層次分析法(AHP)等。該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定級(jí)過(guò)程采用層次分析法,它是系統(tǒng)分析工程中對(duì)非定量事件做定量分析的一種簡(jiǎn)易方法,具有簡(jiǎn)單、易操作和判斷結(jié)果客觀等優(yōu)點(diǎn)。

      (1) 相對(duì)重要性標(biāo)度。根據(jù)層次分析法(AHP)理論給出不同風(fēng)險(xiǎn)因子之間的相對(duì)重要性“1-9標(biāo)度”制度,如表3所示。

      表3 AHP相對(duì)重要性標(biāo)度表

      (2) 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)重要度標(biāo)度值。邀請(qǐng)專(zhuān)家按照“1-9標(biāo)度法”對(duì)比該投資項(xiàng)目一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)重要性并給出標(biāo)度值,整理后得到項(xiàng)目的一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的相對(duì)重要度標(biāo)度值判斷矩陣A,如表4所示。

      表4 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子判斷矩陣A

      (3)一致性檢驗(yàn)。在給出相對(duì)重要性標(biāo)度值的過(guò)程中,專(zhuān)家們的主觀評(píng)分參差不齊,可能出現(xiàn)判斷不一致的情況。為了保證風(fēng)險(xiǎn)因子標(biāo)度值的準(zhǔn)確性,須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。一致性檢驗(yàn)指標(biāo)為CR,若CR<0.1,則認(rèn)為判斷矩陣A的一致性可以接受,標(biāo)度值準(zhǔn)確且專(zhuān)家評(píng)分有效。

      式中:

      C.I.為相容性指標(biāo),;n為判斷矩陣A階數(shù);λman為判斷矩陣A最大特征根,W為判斷矩陣A的特征向量,為判斷矩陣A的元素;C.R.為隨機(jī)性指標(biāo),可由美國(guó)學(xué)者Saaty給出的隨機(jī)性指標(biāo)C.R.數(shù)值表(表5)查得。

      表5 隨機(jī)性指標(biāo)數(shù)值

      由公式(1)可求得判斷矩陣A的一致性指標(biāo)CR=0.008<0.1,故一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的判斷矩陣A的一致性可以接受。

      (4) 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重。根據(jù)判斷矩陣A可求得各一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的權(quán)重值,見(jiàn)表6。

      (5) 同理得到二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的相對(duì)重要性標(biāo)度值的判斷矩陣B1,計(jì)算其一致性指標(biāo)及權(quán)重值。

      表6 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重值

      二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的判斷矩陣如表7所示:

      表7 二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1判斷矩陣

      二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的權(quán)重值如表8所示:

      表8 二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1權(quán)重值

      (6)計(jì)算一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子A1(環(huán)境風(fēng)險(xiǎn))的評(píng)判總分值W1。同理根據(jù)專(zhuān)家給出的二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)重要性標(biāo)度值得出每個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子下的二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子判斷矩陣,可求得二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子在該一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子中所占的權(quán)重。再邀請(qǐng)專(zhuān)家依據(jù)表2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分表對(duì)每個(gè)二級(jí)因子進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分。最后將每個(gè)二級(jí)因子的評(píng)分與該二級(jí)因子在所屬一級(jí)因子中所占權(quán)重的乘積相加,即可得所屬的一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的綜合評(píng)分值Wi。

      在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)打分中,專(zhuān)家們對(duì)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1中的子項(xiàng)(B11,B12,B13,)給出的評(píng)分值為當(dāng)?shù)刈匀粭l件B11=55分(風(fēng)險(xiǎn)一般),政府政策狀況B12=52分(風(fēng)險(xiǎn)一般),周邊配套設(shè)施B13=85分(風(fēng)險(xiǎn)高)。

      根據(jù)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的評(píng)級(jí)分值和權(quán)重值,可以求得一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子A1(環(huán)境風(fēng)險(xiǎn))的評(píng)判總分值分,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)打分表可知環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)A1的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)“較高”。

      (7) 計(jì)算該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值R綜合。重復(fù)前文步驟,同理可求得剩余五類(lèi)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判總分值Wi如表9所示,權(quán)重值由表6給出。

      表9 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判總分值表

      求一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判總分值Wi與權(quán)重Ai的乘積之和,即可得到該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值R綜合。

      該投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值為64.8分,根據(jù)表2的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分原則,屬于風(fēng)險(xiǎn)較高。

      4 結(jié)語(yǔ)

      該文主要運(yùn)用專(zhuān)家評(píng)分法和層次分析法,依托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的含義及流程,研究了農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí),并根據(jù)實(shí)際工程案例,對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目影響最大的幾大風(fēng)險(xiǎn)版塊建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)模式。經(jīng)計(jì)算得該投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值為64.8分,風(fēng)險(xiǎn)定級(jí)為“風(fēng)險(xiǎn)較高”,與該項(xiàng)目委托的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告一致,證明了該風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)模式的有效性。

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