“三權(quán)分置”背景下的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值研究
——以泰興市為例

文/張琪、趙楠、曹天邦 江蘇金寧達房地產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限公司 江蘇南京 210036

朱新帥 南京師范大學 江蘇南京 210000

1、引言

“三權(quán)分置”概念是在社會發(fā)展中逐漸形成的，即以堅持農(nóng)村土地集體所有為前提，推動農(nóng)用地承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，形成農(nóng)用地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置的格局[1]，重點在于放活經(jīng)營權(quán)[2-3]。在此政策背景下，對農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價值內(nèi)涵和價格進行研究，既可進一步深化中國農(nóng)村土地制度的理論研究，也可進一步完善現(xiàn)有農(nóng)用地價格評估體系，以促進中國農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場更加合理化、規(guī)范化[4]。

目前，學者們對“三權(quán)分置”制度的研究主要分為三個階段。第一個階段即二十世紀九十年代到二十一世紀初期，國內(nèi)學者重點研究“三權(quán)”間的關(guān)系及邊界問題[5-7]；第二個階段即21世紀初至2012年間，相關(guān)學者側(cè)重于探究如何合理構(gòu)建“三權(quán)分置”權(quán)利體系[8-10]；第三個階段即2013年以后，越來越多的學者開始從不同的視角探究“三權(quán)分置”的發(fā)展思路[11-14]。

與此同時，也有學者對“三權(quán)分置”背景下農(nóng)用地價格的評估模型和方法進行了進一步探究。唐付成探究了“三權(quán)”中經(jīng)營權(quán)的估價思路和方法，提出在對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價格進行測算時，除運用政府征地補償標準進行估算外，應(yīng)首選收益法對其進行評估，以獲取較為市場化的價值。他認為農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價值應(yīng)包含經(jīng)濟價值、社會保障價值及生態(tài)環(huán)境價值，但是目前就社會保障價值和生態(tài)環(huán)境價值而言，還沒有切實可行的評估模型，因此暫且只考慮經(jīng)濟價值[15]；鄭慧娟、龔春艷探究了“三權(quán)分置”下的農(nóng)用地價值內(nèi)涵及評估方法要點。她們認為土地經(jīng)營權(quán)的價值內(nèi)涵即部分收益權(quán)價值，土地經(jīng)營權(quán)價值的來源是土地經(jīng)營者所獲取的利潤，最常用的評估方法為收益還原法。此外，兩位學者又對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進行了研究，提出可采用收益還原法對其進行測算，測算過程中需確定凈收益、報酬率和收益期限。在明確農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押價值前，還需充分考慮農(nóng)地交易受限因素對抵押價值產(chǎn)生的影響，給予評估結(jié)果相應(yīng)的折扣[16]。

綜上所述，學者們主要側(cè)重于從宏觀層面對“三權(quán)分置”進行研究，如“三權(quán)”的權(quán)利邊界及“三權(quán)分置”模式等內(nèi)容，但很少有學者從微觀層面對其進行探究，如“三權(quán)”的主體、具體權(quán)利內(nèi)容及其價值內(nèi)涵等，以上均是學者們從法律角度對“三權(quán)分置”進行探究，筆者通過閱讀文獻發(fā)現(xiàn)，很少有學者從經(jīng)濟學角度特別是估價方面對“三權(quán)分置”進行研究。土地權(quán)利的變化必然會導(dǎo)致土地價格的變化[17]，因此筆者認為農(nóng)用地價格也是“三權(quán)分置”研究中的一項重要內(nèi)容。上述提到的唐付成、鄭慧娟和龔春艷三位學者僅僅是對“三權(quán)”價格的評估方法進行了理論分析，尚未進行實例驗證。

由于“三權(quán)分置”的核心要義在于放活經(jīng)營權(quán)，因此，本研究在吸取現(xiàn)有相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，明確農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)和價值內(nèi)涵，再結(jié)合現(xiàn)有農(nóng)用地價格的評估方法，建立與農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵相對應(yīng)的價格評估體系，并通過泰興市某一宗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例測算出農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格，以驗證建立的價格評估體系是否合理，從而進一步推動“三權(quán)分置”價格相關(guān)問題的研究。

2、農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬性質(zhì)定位

定位農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)是明確農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵的基礎(chǔ)。筆者通過閱讀文獻發(fā)現(xiàn)，各學者對農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)定位都持有不同的觀點，可分為物權(quán)說、債權(quán)說和二元說三種。蔡立東認為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)屬用益物權(quán)，具有平等性、排他性等特點[18]；李偉偉認為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)不是物權(quán)，是債權(quán)[19]；孫中華則認為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)應(yīng)根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式確定，如農(nóng)用地出租或轉(zhuǎn)包具有債權(quán)性質(zhì)，而互換和轉(zhuǎn)讓則具有物權(quán)性質(zhì)[20]。

首先，筆者贊同物權(quán)說這一觀點。就債權(quán)說而言，如果將農(nóng)用地所有權(quán)和承包權(quán)設(shè)為物權(quán)，而將經(jīng)營權(quán)定位成債權(quán)，那就不能較好的權(quán)衡“三權(quán)”間的關(guān)系，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)人的權(quán)益自然得不到充分保障，單憑這點就違背“三權(quán)分置”制度改革的初衷[21]。

農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)人是在特定土地上，通過從事農(nóng)業(yè)活動以獲得相應(yīng)的收益，符合用益物權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。因此，從理論出發(fā)，視農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)為用益物權(quán)是可行的。但經(jīng)營權(quán)人只獲取了農(nóng)用地使用權(quán)和部分占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，并非完整的用益物權(quán)，因此，從該角度出發(fā)，稱其為“類用益物權(quán)”是合理的[22-23]。

但從另一角度考慮，中央文件又明確規(guī)定經(jīng)營權(quán)人有權(quán)采取抵押、擔保等方式對農(nóng)用地進行流轉(zhuǎn)。其中，抵押和擔保具有擔保物權(quán)屬性，但經(jīng)營權(quán)又不具有完整的擔保物權(quán)屬性，因此，筆者認為將農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)定位為“類他物權(quán)”是較為準確的，由此可從真正意義上達到“放活經(jīng)營權(quán)”的目的，既能保障農(nóng)地經(jīng)營權(quán)人的利益不受到侵害，又能進一步促進中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

3、農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵研究

第十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》文件中明確指出“在公開市場上激勵承包經(jīng)營權(quán)向農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場以及專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)，以促進多種形式規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展”。說明國家明確放開了對農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)人的限制[24]。因此，土地經(jīng)營權(quán)的主體不是唯一的，是多種多樣的，不僅包括承包權(quán)人，也包括經(jīng)營大戶或農(nóng)民等。

從上述農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬性質(zhì)定位的分析可知，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)并不是完整的用益物權(quán)，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)人只獲取了農(nóng)用地使用權(quán)和部分占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，即“類他物權(quán)”。就目前而言，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值的評估涉及廣泛，如農(nóng)用地的抵押、入股、擔?；虺鲎獾冉?jīng)濟活動[25]。就實際情況而言，經(jīng)營權(quán)人通過在農(nóng)地上不斷投入資本所獲取的級差地租Ⅱ，即為農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價值產(chǎn)生的條件[15]。

4、農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格評估方法

通過上述對農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價值內(nèi)涵分析可知，從實際出發(fā)，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值產(chǎn)生的條件即經(jīng)營者通過在農(nóng)用地上連續(xù)投入資本所獲取的級差地租Ⅱ，其價值來源就是經(jīng)營者通過從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動獲得的經(jīng)營利潤。

鑒于此，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格是指以耕作方式不變?yōu)榍疤?，在正常市場條件及經(jīng)營水平下經(jīng)營期內(nèi)的農(nóng)用地經(jīng)營者年凈收益的現(xiàn)值之和。在測算農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格時，應(yīng)將經(jīng)營者獲取的級差地租Ⅱ作為評估農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格的依據(jù)。因此，筆者認為收益還原法是評估經(jīng)營權(quán)價格最適宜的方法。基本公式如下：

式中：P經(jīng)營權(quán)—農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格；

a—年凈收益；調(diào)查農(nóng)作物過去3-5年的收益與成本，作為預(yù)測未來凈收益的主要依據(jù)；同時扣除每年支付給農(nóng)戶的承包權(quán)費用；

r—農(nóng)用地經(jīng)營還原率；

n—農(nóng)用地經(jīng)營期限。

此外，考慮到年凈收益發(fā)生變化的情況，則還會演變出其他公式，但是基本原理都是一致的。因此，評估時應(yīng)結(jié)合待估農(nóng)用地實際情況，采用與之相符的收益還原法公式。

從理論出發(fā)，在正常市場條件及經(jīng)營水平下，經(jīng)營者通過種植農(nóng)作物獲取的經(jīng)營利潤減去支付給承包戶的租金，即為經(jīng)營者獲取的年凈收益。就農(nóng)地經(jīng)營還原率而言，由于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)人承擔的投資風險比所有權(quán)人和承包權(quán)人承擔的投資風險大，收益不確定性高，因此在通常情況下，筆者認為農(nóng)地經(jīng)營還原率應(yīng)該是農(nóng)用地三項權(quán)利中最高的。另外，農(nóng)用地經(jīng)營年期不同，經(jīng)營權(quán)人承擔的風險也會有所差異，且一般情況下經(jīng)營期限越短，則風險越大，所以經(jīng)營年期的不同也會對農(nóng)地經(jīng)營還原率產(chǎn)生影響。因此，筆者認為應(yīng)根據(jù)待估農(nóng)用地所在區(qū)域的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場情況，分經(jīng)營年期段設(shè)定與之對應(yīng)的農(nóng)地經(jīng)營還原率。就農(nóng)用地經(jīng)營期限而言，根據(jù)預(yù)期收益原則可知，農(nóng)用地經(jīng)營期限應(yīng)為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的剩余使用年期。

5、農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)評估應(yīng)用案例

5.1 評估對象狀況

待估農(nóng)用地則位于泰興市濱江鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）龍港村，處濱江鎮(zhèn)北側(cè)，具體分布在龍港村北安陳元組、李橋組和黃元組，其登記用途、現(xiàn)狀用途及評估設(shè)定用途均為農(nóng)用地，面積為348畝，對農(nóng)用地利用影響一般。就權(quán)屬情況而言，待估農(nóng)用地所有權(quán)為龍港村本集體成員所有，承包權(quán)為龍港村北安陳元組、李橋組和黃元組的本集體成員所有，經(jīng)營權(quán)為經(jīng)營者丁某所有。

本次評估期日為2017年4月10日。2014年9月1日，龍港村三組本集體成員以簽訂合同的方式將其承包地出租給經(jīng)營者丁某，賦予丁某農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)人的身份，用于種植水稻和小麥，出租期限為5年，終止日期為2019年9月1日，自評估期日起，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)年期剩余2.39年。其中，合同中明確約定“待估農(nóng)用地的承租金為每畝每年人民幣800元，承租金每年共計人民幣278400元，5年共計人民幣1392000元，付款方式為一次性交付”。

5.2 農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值測算

5.2.1 年純收益的計算

待估農(nóng)用地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，耕作方式是一年兩熟制，即冬小麥—夏水稻，此為主產(chǎn)品；副產(chǎn)品為稻草、麥稈等。筆者依據(jù)農(nóng)產(chǎn)量生命周期原則，通過實地調(diào)查及咨詢相關(guān)專家和龍港村本集體成員，得出在評估期日正常市場條件和經(jīng)營水平下，規(guī)?；?jīng)營后的待估農(nóng)用地年投入產(chǎn)出相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。

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以上表的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，則有：

E收益=（主產(chǎn)品年產(chǎn)量×主產(chǎn)品平均市場價格+副產(chǎn)品年產(chǎn)量×副產(chǎn)品平均市場價格）×S

=（430×2.6+325×1.7+970×0.5+20）×348=757074元

E費用=I維護+I生產(chǎn)+I租金

=（100+1075）×348+757074×3%+800×348=710012.22元

年純收益為年總收益與年總費用之差，即待估農(nóng)用地年純收益為：

a=E收益-E費用=757074-710012.22=4706 1.78元

5.2.2 農(nóng)用地經(jīng)營還原率的計算

本次農(nóng)用地經(jīng)營還原率的計算采用安全利率加風險調(diào)整值法。當承包戶將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給經(jīng)營者時，經(jīng)營者在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中除了要承擔自然災(zāi)害及市場波動的風險，還要考慮到農(nóng)用地流轉(zhuǎn)租金的波動對其產(chǎn)生的影響。

本次評估期日為2017年4月10日，選取評估期日中國人民銀行最新公布的一年期存款利率1.5%作為安全利率；泰興市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平均2-3年發(fā)生一次自然災(zāi)害，面積約10%-15%，造成的損失平均10%-20%，因此自然災(zāi)害造成的風險調(diào)整值0.3%-1.5%；泰興市經(jīng)濟發(fā)展程度一般，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場尚未成熟，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來的風險不大，市場波動的風險約1%；在正常市場條件下，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)租金的影響不大，租金波動約為0.5%-1.5%。根據(jù)以上分析可以算出農(nóng)地經(jīng)營還原利率為3.3%-5.5%。

此外，隨著農(nóng)用地經(jīng)營年期越長，經(jīng)營權(quán)人承擔的投資風險也會越小，因此，經(jīng)營年期的不同也會對農(nóng)地經(jīng)營還原率產(chǎn)生影響。鑒于此，筆者依據(jù)對估價期日泰興市農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場的調(diào)查，將土地經(jīng)營年期分為20-30年（不含30年）、10-20年（含20年）、5-10年（含10年）、0-5年（含5年）四段，再結(jié)合泰興市實際，在征詢有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，分年期確定農(nóng)地經(jīng)營還原率。具體如表2所示：

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本次待估農(nóng)用地承租者丁某的承租期限為5年，終止日期為2019年9月1日，自評估期日起，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)年期剩余2.39年。依據(jù)預(yù)期收益原則，待估農(nóng)用地經(jīng)營期限為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的剩余使用年期，即2.39年，因此評估期日待估農(nóng)用地的農(nóng)地經(jīng)營還原率為4.50%。

5.2.3 農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格的計算

隨著泰興市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的不斷提高，預(yù)計農(nóng)產(chǎn)品種植經(jīng)營的年凈收益將按一定的比率遞增。因此，以公式1為基礎(chǔ)，筆者采用如下公式對待估農(nóng)用地有限年期的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格進行評估：

式中：P經(jīng)營權(quán)—農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格；

a—年凈收益；調(diào)查農(nóng)作物過去3-5年的收益與成本，作為預(yù)測未來凈收益的主 要依據(jù)；同時扣除每年支付給農(nóng)戶的承包權(quán)費用；

r—農(nóng)用地經(jīng)營還原率；

s—增長率（經(jīng)營權(quán)）；

n—農(nóng)用地經(jīng)營期限。

筆者通過實地調(diào)查、咨詢相關(guān)專家及參考泰興市近年CPI漲幅，確定待估農(nóng)用地在進行規(guī)?；?jīng)營前的年純收益增長率約為0.5%。當待估農(nóng)用地進入規(guī)?；a(chǎn)后，盡管近年來農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲幅度不大，且農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品費用也逐年增加，加之經(jīng)營權(quán)人須向承包戶繳納每年每畝800元的租金，但是農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量較之前有所增加，所以在此情況下，年純收益增長率會較之前有所提高。因此，筆者確定待估農(nóng)用地進入規(guī)?；?jīng)營后的年純收益增長率約為1.0%。將上述計算結(jié)果代入公式2，即可求取待估農(nóng)用地有限年期的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格：

則待估農(nóng)用地單位面積有限年期的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格為：

P經(jīng)營權(quán)=122164.86/348=351.05元/畝

6、結(jié)論與討論

本研究以吸取現(xiàn)有研究成果為前提，定位農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)，明晰農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體，明確“三權(quán)”的價值內(nèi)涵，再結(jié)合現(xiàn)有農(nóng)用地價格的評估方法，建立與農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵相對應(yīng)的價格評估體系；最后，選取泰興市一宗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例進行實例研究，以驗證建立的價格評估體系是否合理。主要研究結(jié)論有：

（1）在了解“三權(quán)分置”含義、熟悉相關(guān)法律和政策的基礎(chǔ)上，依據(jù)“三權(quán)分置”的相關(guān)政策文件，結(jié)合農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)人所享有的抵押和擔保等權(quán)能，將經(jīng)營權(quán)定位成“類他物權(quán)”。

（2）在明晰農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)利主體的基礎(chǔ)上，從農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價值來源出發(fā)，從而明確農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價值內(nèi)涵。農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價值是經(jīng)營者通過從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動產(chǎn)生的，從實際出發(fā)，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值產(chǎn)生的條件即為經(jīng)營者通過在農(nóng)用地上連續(xù)投入資本所獲取的級差地租Ⅱ?？梢?，農(nóng)用地權(quán)利的價值內(nèi)涵是由權(quán)利的價值來源和農(nóng)用地屬性共同決定的，并以權(quán)利的價值來源為主。

（3）筆者在研究農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格評估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價值內(nèi)涵，提出收益還原法適用于測算農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格，并構(gòu)建農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格評估體系。最后以泰興市一宗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例進行實例研究。根據(jù)收集到的資料，結(jié)合構(gòu)建的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格評估體系，采用合適的評估方法，對待估農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格進行評估，最終測得農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格為351.05元/畝。結(jié)合《泰興市耕地質(zhì)量定級與農(nóng)用地估價報告》，經(jīng)營年期為5年的四級地水田，其經(jīng)營權(quán)基準地價為450元/畝。由于本次案例的剩余使用年限僅為2.39年，因此測算出的價格低于450元/畝。再從泰興市實際出發(fā)，筆者通過調(diào)查得知，本次評估的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格符合泰興市實際，由此可得出本研究構(gòu)建的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格評估體系是科學準確且實用的。本研究在評估農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價格時，由于土地經(jīng)營年期不同，風險也不同，所以分年期設(shè)定了土地經(jīng)營還原率。因此，在確定土地還原率時，還要考慮土地使用年期對其的影響。

（4）從理論上而言，完整的土地價值不僅包含經(jīng)濟價值，還應(yīng)包含社會價值和生態(tài)價值。隨著耕地資源的日益減少以及生態(tài)環(huán)境的不斷惡化，承載在農(nóng)用地上的社會價值和生態(tài)價值將會越發(fā)受到關(guān)注。因此，關(guān)于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價值是否均包含社會價值和生態(tài)價值、如何在“三權(quán)分置”背景下構(gòu)建科學的社會價值和生態(tài)價值理論模型、若經(jīng)營權(quán)價值包含社會價值，那么與所有權(quán)中的社會價值有何關(guān)聯(lián)等問題還有待進一步探究。