引資競爭、居住用地價格與房價*

范小敏，徐盈之

（東南大學，經濟管理學院，江蘇 南京 211189）

一、引 言

快速的工業(yè)化和城市化進程使中國的房地產業(yè)進入了繁榮發(fā)展時期。房價的快速上漲與居民住房支付能力嚴重不足的矛盾引起了各界的高度關注，居住用地價格的高速增長是高房價重要推手，其在房價上漲過程中發(fā)揮了重要作用。而與居住用地價格和房價形成鮮明對比的是長期以來工業(yè)用地價格的低速增長，居住用地和工業(yè)用地間的價格剪刀差不斷地擴大。①據統計，2009-2015年間，中國104個主要城市的住宅房價年均幾何增長8.24%，居住用地地面價格年均幾何增長9.31%，而工業(yè)用地的平均出讓價格只有居住用地出讓價格的14.86%，年均幾何增長率僅為3.73%。工業(yè)用地和居住用地的價格失衡與城市建設用地的扭曲性配置密不可分。②據統計，2009-2015年間，中國104個主要城市的工業(yè)用地出讓面積占建設用地的比例平均高達20.73%，顯著高于世界各國關于工業(yè)用地的占比規(guī)劃，而同期的住宅用地供應面積占國有建設用地供應比例則由27.16%穩(wěn)步下降至19%。2006年中央提出的18億耕地保護紅線強化了中國城市建設用地的稀缺性，在此背景下，工業(yè)用地的過度供給往往伴隨著居住用地供給受限，進而推動了居住用地價格與房價的上漲。高房價帶來的資本“脫實向虛”嚴重制約了實體經濟的振興之路，因此，尋找房價上漲背后的原因具有重要的現實意義，而建設用地的有效配置是破解當前經濟“虛實失衡”難題的重要突破口。偏向工業(yè)的建設用地配置的邏輯是地方政府為增長而競爭的偏好，地方政府間以工業(yè)用地為引資利器的競爭與居住用地價格和城市住房價格間存在關聯。既有文獻從貨幣供給、貸款利率、城市居民消費、人口規(guī)模、土地價格和城市化等不同角度尋找高房價的原因，但少有研究從地方政府工業(yè)競爭視角出發(fā)來探討地方政府競爭對居住地價及房價的作用機制與傳導路徑，這正是本文關注的主要問題。

快速的城市化進程給居住用地價格與房價帶來了需求沖擊，但供給側問題更加不容忽視。大量學者關注城市工業(yè)用地和居住用地的供給結構失衡問題。陶然等（2009）和張莉等（2011）研究了地方政府策略性的土地出讓邏輯：一方面，地方官員出于引資動機有低價出讓大量工業(yè)用地的偏好；另一方面，對財政收入的追逐使地方有高價限制商住用地出讓的傾向。工業(yè)用地和居住用地的供給失衡扭曲了居住用地與工業(yè)用地的比價。由于居住用地的市場化程度相對較高，其價格基本能夠反映市場均衡價格，因此更多的研究關注工業(yè)用地的價格形成機制（曹清峰和王家庭，2014）。王家庭等（2012）指出，地方官員在晉升激勵機制下往往以壓低工業(yè)地價的方式來換取產業(yè)的遷入。王賀嘉等（2013）認為，片面追求經濟增長的地方政府在區(qū)域間博弈中存在“競次到底”的占優(yōu)策略，進而導致工業(yè)地價長期保持在較低水平上。楊其靜和彭艷瓊（2015）指出，地方官員面臨的晉升激勵強化了地方政府對流動性資本的競爭并使之陷入低價出讓工業(yè)用地的底線競爭?？梢姡I(yè)用地的低價出讓偏好是地方政府競爭的結果。也有學者從財政激勵的角度討論地方政府的土地出讓行為。周飛舟（2010）以及孫秀林和周飛舟（2013）認為，分稅制改革引致的財政壓力激發(fā)了地方政府對土地開發(fā)的沖動，中央政府從地方“集中”的收入越高，地方政府就會越多地依賴商住用地的高額出讓金收入。然而，不論是晉升激勵的鞭策還是對財政收入的追逐，地方政府都會將努力策略性地集中在工業(yè)發(fā)展的表現上（Zhang，2012）。一方面，低價出讓工業(yè)用地為地方政府帶來的不僅是出讓金收入，更重要的是長期的經濟增長以及稅收與就業(yè)，這符合地方政府為增長而競爭的偏好；另一方面，工業(yè)用地的大量供給增大了商住用地的供給壓力，導致需求剛性的商住用地價格快速上漲，商住用地的高價出讓符合地方政府追求財政收入的偏好，而高價出讓商住用地獲取的高額土地出讓金對低價出讓工業(yè)用地發(fā)生的虧損會形成“橫向補貼”機制（陶然等，2007；2009）。因此，在財政和政績的雙重激勵下，地方政府展開激烈的引資競爭能同時滿足其對晉升和財政收入的追求，且工業(yè)用地成為了地方政府參與引資競爭的重要工具（劉守英，2014；楊其靜和彭艷瓊，2015）。

已有文獻較多地關注了地方政府競爭對工業(yè)用地價格的影響，忽略了引資競爭對居住用地價格以及房價的傳導機制。事實上，一方面，居住用地價格受政府行政干預的支配會偏離市場均衡價格。王媛和楊廣亮（2016）發(fā)現了地方政府為城市發(fā)展而使用土地分配權的證據，并認為地方政府對土地出讓的干預導致了商住用地價格被低估。另一方面，以工業(yè)用地為引資利器的競爭與居住用地價格及房價的上漲之間存在著邏輯聯系。有證據表明，財政和政績的雙重壓力助推地方政府對建設用地配置實施干預，地方對“土地財政”和“招商引資”的依賴使居住用地供給受限，進而導致居住地價的上漲（鄭思齊和師展，2011）。張莉等（2017）進一步驗證了地方政府偏好工業(yè)用地的供地結構顯著推動了房價的上漲。也有研究發(fā)現中央政府為平衡區(qū)域間發(fā)展而在建設用地指標配置上偏向于中西部地區(qū)，進而導致了東部地區(qū)房價的快速上漲（陸銘等，2015）。

然而，鮮有文獻就地方政府間引資競爭對居住用地價格及房價的作用機制與傳導路徑進行定量識別?；诖?，本文從地方政府間工業(yè)引資競爭視角出發(fā)，構建中介效應模型，探索引資競爭影響居住用地價格及房價的傳導路徑。本文的貢獻在于：（1）關注引資競爭對居住用地價格及房價的作用機制。已有文獻較多地關注了地方政府供地策略對工業(yè)用地價格的影響，部分文獻雖有涉及地方供地政策對房價的影響，但從定量視角建立地方政府競爭與地價及房價關系的研究還不多見。（2）探索研究了引資競爭影響居住用地價格及房價的傳導路徑。已有研究僅考察了地方政府競爭對用地價格的直接影響，實際上地方政府的引資競爭還可以通過加強政府干預，強化城市住房需求剛性以及影響城市產業(yè)集聚水平而作用于居住用地價格與房價。（3）打破單一研究視角，進一步考察引資競爭對居住用地價格及房價的影響在不同地理區(qū)位和不同行政級別城市間的差異，為中國差異化的房價提供經濟邏輯啟示。

二、機理分析與假說

經濟分權與政治集權的統一是中國經濟改革和發(fā)展的基礎性制度安排（Xu，2011）?；谶@種制度安排，為了在晉升競爭中勝出，地方政府將推動經濟增長作為其行為目標（Li和Zhou，2005）。以財政集權為特征的分稅制改革轉變了中央與地方的財政關系，帶來了地方政府的財政困境（趙文哲和楊繼東，2015）。面臨財政和晉升的雙重壓力，地方政府以土地為重要資源展開引資競爭（Li和Kung，2015），其中廉價出讓工業(yè)用地成為地方招商引資的利器（劉守英，2014；楊其靜和彭艷瓊，2015）。事實上，不論地方政府是出于對財政收入的追逐還是為在經濟增長中取勝，將努力策略性地集中在工業(yè)引資上是地方政府的理性選擇（Zhang，2012；張莉等，2017）。一方面，通過低價出讓工業(yè)用地的引資競爭帶來的直接好處是推動了本地經濟增長以及培育相關產業(yè)；另一方面，高價出讓商住用地帶來好處的是豐富地方財源，兩者之間的邏輯聯系在于工業(yè)用地的引資能力越高意味著將有限的建設用地配置于居住用地的機會成本越高，那么在需求剛性的住房市場下，地方政府有動機通過“餓地”政策來控制商住用地的出讓比例，以較少的商住用地供給量獲得更高的土地出讓金，以“橫向補貼”低價出讓工業(yè)用地的虧損。因此，引資回報越高，地方政府對低價出讓工業(yè)用地的引資策略偏好越會對居住用地供給產生擠出效應，進而推動居住地價上漲，并帶動房價上漲。據此，本文提出假說1：地方政府的引資競爭會提升居住用地價格及房價，引資回報越大居住地價及房價越高。

在地方政府壟斷土地資源的制度背景下，引資競爭促使其在建設用地的配置上實施干預，包括對土地出讓方式以及對土地用途配置的干預。許多研究討論了地方政府在土地出讓方式上的策略性選擇行為，即以高價“招拍掛”方式出讓商住用地，以低價協議方式出讓工業(yè)用地，以及地方政府對低價掛牌出讓方式的偏好（王媛和楊廣亮，2016；范小敏和徐盈之，2018）。地方政府在土地出讓方式上的策略性支配是其在土地用途配置上實施干預的基礎，主要表現為在工業(yè)用途和居住用途間進行符合其競爭偏好的配置。在“橫向補貼”機制下，引資回報越大，地方政府越有干預供地結構，限制居住用地供給比例的偏好，進而對居住用地價格及房價產生影響（張莉等，2017）。與此同時，地方政府在為增長而努力的過程中也存在偏向城市的傾向，地方政府的這種傾向促使了生產資源向城市轄區(qū)集聚（張?zhí)烊A等，2017），生產要素的集聚形成了豐富的勞動力與資本市場，進而對住宅市場價格產生正向影響。據此，本文提出假說2：地方政府的引資競爭增加了政府干預，政府通過限制居住用地供給比例來干預城市轄區(qū)發(fā)展的路徑，進而提升了居住地價及房價。

在給定的生產技術下，相對于土地投入要素，勞動力和資本是接近充分流動的，因此住房的供給彈性主要受制于居住用地的供給彈性（張小宏和鄭思齊，2010），而居住用地供給彈性與地方政府間的引資競爭聯系緊密。一方面，“橫向補貼”機制下，引資競爭會對居住用地供給產生擠出效應，使居住用地供給受限；另一方面，引資競爭在帶動工業(yè)投資的同時還會對其他服務產業(yè)產生“溢出效應”，增加城市的就業(yè)需求，吸引人口流入，而人口的快速增長將引致巨大的住房需求。圖1中（1）和（2）報告了居住用地面積對城鎮(zhèn)就業(yè)人數變動的反映程度，可以發(fā)現，居住用地的供給滯后于就業(yè)人數的增長，這反映了引資競爭帶來的需求沖擊使居住用地供給的彈性在下降。①即居住用地供給面積的變動幅度與就業(yè)人口增長的變動幅度之比。當居住用地供給滯后于人口增長時會導致人均居住用地面積的減少。②使用居住用地面積除以城鎮(zhèn)就業(yè)人數來描述人均居住用地面積。2009-2015年間，我國104個主要城市的人均居住用地面積由1.78平方公里/萬人下降至1.54平方公里/萬人，年均幾何下降2.4%，其中東部地區(qū)的人均居住用地面積下降最為明顯，由1.55平方公里/萬人下降至1.18平方公里/萬人，下降幅度為4.6%，接近全國水平的兩倍。圖1中的（3）和（4）報告了地方引資競爭與人均居住用地面積的相關情況。③相關變量的詳細描述見本文的實證檢驗部分。從中可以發(fā)現，引資回報越大的城市，人均居住用地面積越小。人均居住用地面積越小本質上反映的是居住用地供給滯后于需求增長的程度越高，這便進一步強化了住房需求剛性。據此，本文提出假說3：地方政府的引資競爭降低了居住用地供給彈性，減小了人均居住用地面積，提升了居住地價及房價。

圖1 引資競爭與人均居住用地面積關系圖（圓圈代表城市，虛線為擬合線，灰色為95%置信區(qū)間）

除了供給側因素的影響，引資競爭帶動的需求沖擊也會對住房市場產生影響。地方政府的引資競爭一定程度上會帶來產業(yè)在空間上的集聚，如大量工業(yè)園區(qū)與開發(fā)區(qū)的設立。制造業(yè)集聚存在正的溢出效應，會帶動交通運輸和房地產等服務業(yè)的發(fā)展，而服務業(yè)集聚帶來的知識溢出和技術擴散等優(yōu)勢又可以提升制造業(yè)生產效率和核心競爭力等。產業(yè)集聚在創(chuàng)造就業(yè)和提高勞動生產率方面的積極作用會提高對商住用地的需求，如就業(yè)增加產生剛性的住房需求，進而從需求側推動居住地價及房價的上漲。據此，本文提出假說4：地方政府的引資競爭能提升產業(yè)集聚水平，進而帶動需求沖擊提升居住地價及房價。

三、模型與數據

（一）模型與變量。本文構建如下基準模型來考察地方政府引資競爭對居住用地價格及房價的影響：

其中，i和t表示城市和年份，price包括居住用地價格p_jz和住宅房價p_h，avt表示引資競爭，control為一組控制變量，μi為個體固定效應；ηt為時間固定效應；εit為隨機誤差項。

采用增值稅對地方財政收入貢獻度衡量核心解釋變量引資競爭。據前文所述，地方政府圍繞工業(yè)展開的引資競爭同時符合其政治晉升以及財政收入的偏好。Zhang（2012）認為，地方政府競爭一定程度上表現為對增值稅的競爭，因為增值稅的增長與工業(yè)投資聯系密切，且工業(yè)投資的溢出效應也會進一步促進相關產業(yè)的增長。從晉升激勵角度來說，地方經濟增長有賴于工業(yè)投資的初始推動，增值稅的貢獻度一定程度上可以反映地方政府引資的力度和回報效果。從財政激勵角度來說，增值稅是稅收收入中貢獻最大的稅種，且增值稅的增長還有助于培育其他稅種稅基的增長。因此，使用增值稅占財政收入之比衡量引資競爭程度具有一定的合理性。此外，同時使用已有研究所使用的反映地方政府競爭程度的人均實際利用外商投資額（pfdi）進行穩(wěn)健性檢驗（張軍等，2007；吳群和李永樂，2010；張莉等，2017）。

控制變量包括：經濟發(fā)展水平（pgdp），使用實際人均GDP衡量。人口密度（den），使用常住人口除以城市的轄區(qū)面積衡量。產業(yè)結構（stru），使用第三產業(yè)產值除以第二產業(yè)產值衡量。用建設用地面積（area）來反映地區(qū)建設用地的供給能力。財政壓力（fiscal），使用地方的財政支出除以財政收入衡量。房地產開發(fā)投資水平（invh），使用房地產開發(fā)投資額除以GDP衡量。外商投資（fdi），使用當年實際使用的外資金額來表示，并使用歷年的平均匯率折算為人民幣值。①當使用人均實際利用外商投資額（pfdi）衡量的地方政府引資競爭程度進行估計時，不再控制外商投資（fdi）變量。區(qū)位因素（distance），使用城市到三大港口（上海、深圳、天津）最近的距離衡量，以控制不同稟賦城市的地價與房價的差異。出于數據準確性考慮，所有控制變量均使用市轄區(qū)數據。

此外，本文構建如下遞歸方程檢驗引資競爭影響居住用地價格與房價的中介效應：

其中，中介變量M包括：政府對供地結構的干預（gov_ls），使用住宅用地供給面積占供地總量的比衡量；發(fā)展城市轄區(qū)的干預（gov_city），使用城市市轄區(qū)的財政支出占全市的財政支出比衡量；人均居住用地面積（perjz），使用居住用地面積除以城鎮(zhèn)就業(yè)人數度量，人均居住用地面積越小意味著居住用地供給滯后于就業(yè)增長的程度越大，居住用地供給彈性越小住房剛需則越大，反之則反；產業(yè)集聚（agg），使用區(qū)位熵分別構造制造業(yè)集聚水平（magg）及服務業(yè)集聚水平（sagg），即城市制造業(yè)（服務業(yè)）就業(yè)人數占比除以全國制造業(yè)（服務業(yè)）就業(yè)人數占比。

（二）樣本和數據。本文樣本覆蓋中國104個主要城市，樣本期為2009-2015年。居住用地價格數據來自歷年《中國國土資源統計年鑒》，由于該數據只涉及重要的105個城市，且于2009年開始公布，由此決定了本研究的數據范圍（拉薩數據缺失嚴重，予以剔除）。增值稅和房價數據來自中國經濟與社會發(fā)展統計數據庫以及各省市歷年的統計年鑒，房價使用住宅銷售額與銷售面積計算。控制變量和中介變量數據均來自歷年的《中國城市統計年鑒》。所有的名義值均使用GDP指數平減為實際值，GDP指數來自各省市歷年的統計年鑒。距離為基于經緯度計算的各地人民政府間的地理距離。表1報告的是本文所使用變量的描述性統計情況。

表1 變量的描述性統計

四、實證結果與分析

（一）基準回歸分析。

1.估計策略。首先，通過在模型中盡可能多地控制其他影響居住用地價格和房價的需求及供給因素，并控制區(qū)位因素對居住用地價格與房價的影響，以此減輕遺漏變量引起的估計偏誤；其次，使用地區(qū)與時間的雙向固定效應估計以控制一些不可觀測因素的影響；最后，考慮到住宅市場對城市的投資、財政壓力、房地產開發(fā)投資狀況和外商投資狀況的反向影響，使用這些變量的一階滯后值以減輕反向因果關系。

2.基準回歸結果。表2為模型（1）的基準回歸結果。方程（1）和（2）使用固定效應模型估計，結果顯示，引資競爭顯著提升了居住用地價格。進一步，在方程（3）中引入區(qū)位因素發(fā)現，引資競爭依然顯著地提升了居住用地價格。具體而言，上一期引資回報每增加1%，當期居住用地價格增長0.20%。方程（4）考察了引資競爭對房價的影響，結果發(fā)現，引資競爭顯著提升了房價，上一期引資回報每增加1%，當期房價上漲0.18%。至此假說1得到了驗證。其中，區(qū)位因素distance的估計結果顯示，城市到大港口的距離與其居住地價及房價間存在顯著的“∽”形曲線關系，這與“中心-外圍”理論所描述的距離與市場潛力間的關系相符。使用pfdi反映地方政府競爭程度影響的結果報告于方程（5）和（6），結果保持一致。

其他控制變量的影響中，實際人均GDP顯著提高了房價但對居住地價影響不顯著，可能的原因在于，居住地價相對于房價而言存在更多的政府干預空間，根據王媛和楊廣亮（2016）的研究，政府存在與中意的用地單位事先協商達成成交意向后通過掛牌方式以較低價格出讓土地的行為。人口密度越高，居住地價越高。產業(yè)結構能顯著提升房價，說明第三產業(yè)的發(fā)展引致了較高的住房需求帶來了房價的增長。建設用地供給面積對居住地價和房價的影響顯著為正，可能的原因是較少的建設用地配置于住房用途導致了價格的提高。上一期財政壓力越大，當期居住地價和房價越低，可能的解釋是財政壓力的增加促使地方政府增加居住用地供給，通過高價出讓居住用地為地方財政融資，居住用地供給面積的增加緩解了居住地價及房價的上漲。上一期房地產開發(fā)投資狀況和外商投資狀況越好，當期的居住地價和房價上漲越顯著。

表2 引資競爭對居住用地價格與房價的影響（基準回歸結果）

（二）中介效應檢驗。采用中介效應法進一步考察引資競爭影響居住用地價格與房價的傳導路徑。

1.政府干預的中介效應檢驗。表3報告了政府干預的中介效應檢驗結果。方程（1）至方程（3）顯示，引資競爭對住宅用地供給比例的影響為正，但不顯著，住宅用地供給比例對居住用地價格的影響為負，不顯著，但對房價影響則顯著為負。經Sobel檢驗，住宅用地供給比例在引資競爭影響居住用地價格和房價中的中介效應均不顯著。在以pfdi反映地方引資競爭程度的估計結果中，引資競爭顯著減少了住宅用地的供給比例，但其邊際影響十分有限（見方程（7）），說明從總體上來看，地方政府的引資競爭對住宅用地供給的擠出效應不是十分明顯。原因在于，地方政府在土地出讓結構上存在差異化的供地模式。本文通過分區(qū)域檢驗住宅用地供給比例的中介效應發(fā)現，在東部地區(qū)引資競爭顯著減少了住宅用地供給比例，且作為中介變量，住宅用地供給比例在引資競爭提升房價中的中介效應顯著，而在中西部地區(qū)該中介效應不顯著。事實上，中西部地區(qū)引資競爭對住宅用地供給比例影響顯著為正，這與王岳龍和鄒秀清（2016）的結論一致。①該檢驗結果未列于正文中，感興趣的讀者可向作者索取。本文認為，中央政府在建設用地指標上的偏向性配置行為可以為該結果提供解釋，傾向于中西部地區(qū)的配置政策導致東部地區(qū)土地指標稀缺，引資競爭的居住用地擠出效應在東部更顯著，而中西部地區(qū)的居住用地擠出效應不明顯。方程（4）至方程（6）顯示，地方政府引資回報越大，政府對轄區(qū)的財政支出比例越大，不過政府對轄區(qū)的財政支出并沒有顯著提升居住地價，Sobel檢驗顯示該中介效應不顯著，但政府在轄區(qū)支出上的傾斜顯著提升了房價水平，中介效應顯著。可見，相對于房價而言，居住用地價格對需求反應不敏感。可能的原因是，居住用地價格更多地受政府干預力量的支配而偏離由市場需求決定的均衡價。正如王媛和楊廣亮（2016）所指出的那樣，地方政府在商住用地出讓方式上的干預會使商住用地的價格顯著被低估。因此，假說2與預期雖不盡一致，但與中國實際情況相符。方程（7）至方程（12）報告的是以pfdi反映的地方政府引資競爭的檢驗結果，結果基本保持一致。②其中，以政府對城市轄區(qū)的支出傾向作為中介變量在引資競爭影響居住用地價格中顯示出完全中介效應，但該效應的顯著性較弱。

表3 政府干預的中介效應檢驗

2.人均居住用地面積的中介效應檢驗。由表4方程（1）可以看出，上一期引資回報每增長1%，當期人均居住用地面積下降0.25%，即引資競爭引致的就業(yè)增長快于居住用地的供給幅度。方程（2）顯示，人均居住用地面積越小，居住用地價格越高，與表2方程（3）相比較，當控制了人均居住用地面積后，引資競爭對居住用地價格的影響不再顯著，這說明人均居住用地面積在引資競爭對居住用地價格的影響中存在完全中介效應，即引資競爭提升居住地價的影響必定依靠降低居住用地供給彈性這一傳導路徑。因此，居住用地供給受引資競爭帶動的需求彈性下降和人均居住用地面積顯著減少的影響，居住用地需求剛性得到了進一步強化，由此提升了居住地價。方程（3）顯示，人均居住用地面積的下降也顯著地提升了房價，且引入人均居住用地面積后，引資競爭對房價的邊際影響系數由0.18下降至0.13，中介效應顯著。假說3得證。方程（4）至方程（6）是以pfdi反映地方政府引資競爭的檢驗結果，結果保持一致。

表4 人均居住用地面積的中介效應檢驗

3.產業(yè)集聚的中介效應檢驗。表5的方程（1）和方程（4）顯示，引資競爭顯著提升了城市制造業(yè)和服務業(yè)的集聚水平，且引資競爭對制造業(yè)集聚的邊際影響顯著高于服務業(yè)集聚，這與我國引資競爭中的低效率特征相關。相關證據顯示，地方政府在引資競爭中存在競相降低引資質量的底線競爭行為（楊其靜等，2014），低效的工業(yè)投資在吸引要素集聚和刺激有效需求方面的能力有限。方程（2）和方程（5）顯示，制造業(yè)集聚和服務業(yè)集聚對居住地價的影響均不顯著，Sobel檢驗顯示，產業(yè)集聚在引資競爭影響居住地價中的中介效應不顯著。而方程（3）和方程（6）顯示，制造業(yè)集聚和服務業(yè)集聚均顯著提升了房價水平，且服務業(yè)集聚對房價的邊際影響（0.22）顯著高于制造業(yè)集聚的邊際影響（0.06），原因在于，一方面服務業(yè)吸引就業(yè)的能力更強，由此引致的住房需求較大地提升了房價，另一方面引資競爭帶來的制造業(yè)集聚未形成顯著的規(guī)模效應，刺激需求的能力不足，進而影響房價的效應較弱。與表2中的方程（4）相比，當控制了集聚水平后，引資競爭影響房價的邊際系數均由0.18下降至0.17?？梢姡Y競爭通過產業(yè)集聚影響居住地價與房價的中介效應均十分有限。主要原因在于，引資競爭引致的工業(yè)集聚未呈現顯著的規(guī)模效應，且扁平化的低效率發(fā)展模式對培育有效需求的作用較小。有趣的是，產業(yè)集聚對居住地價和房價的影響存在顯著差異，其中居住用地價格對需求沖擊的反應不敏感。方程（7）至方程（12）是以pfdi反映地方政府引資競爭的檢驗結果，結果保持一致。

表5 產業(yè)集聚的中介效應檢驗

進一步地，將所有中介變量納入基準模型（1）中，考察引資競爭對居住用地價格和房價的影響，如表6中方程（1）和方程（2）所示。結果顯示，引資競爭對居住用地價格影響不再顯著，對房價的邊際影響系數由基準回歸結果中的0.18降為0.11，降幅較明顯，這也印證了前文所述的中介效應的作用。另外，為考察居住地價與房價間的傳導關系，方程（3）在方程（1）的基礎上進一步引入居住用地價格，發(fā)現居住地價與房價間呈顯著的正向關系，居住用地價格在引資競爭對房價影響中的中介效應十分顯著，引資競爭對房價的邊際影響由0.11進一步降為0.08，即引資競爭引致的居住用地價格增長更容易導致房價上漲。方程（4）至方程（6）是以pfdi反映地方政府引資競爭程度的檢驗結果，結果與方程（1）至方程（3）保持一致。

表6 納入全部中介變量的結果

五、進一步的分析

（一）引資競爭對居住用地價格及房價影響的區(qū)域異質性。中國地域遼闊，地區(qū)間經濟稟賦差異巨大，加之中央政府的政策傾向等會在不同程度上造成地方政府差異化的競爭行為。因此，本文分地區(qū)討論引資競爭對居住用地價格及房價的影響差異，結果報告于表7。結果顯示，東部地區(qū)的引資競爭較大幅度地提升了居住用地價格與房價，上一期引資回報每增加1%，當期居住用地價格上漲0.53%，房價上漲0.37%。而中西部地區(qū)引資競爭沒有顯著提升居住用地價格及房價。究其原因，一方面中西部地區(qū)受到中央政策偏斜，擁有較多的建設用地指標，引資競爭對居住用地的擠出效應不明顯；另一方面中西部地區(qū)盲目招商引資競爭帶來了工業(yè)的扁平化發(fā)展，不利于產業(yè)集聚水平的提升，創(chuàng)造需求能力較差。另外，有證據表明稟賦越差的地區(qū)，地方政府會越多使用掛牌出讓的方式干預土地出讓，導致商住地塊價格顯著被低估（王媛和楊廣亮，2016），這可能是中西部地區(qū)引資競爭中居住用地價格反而下降的原因。

表7 分地區(qū)結果

（二）引資競爭對居住用地價格及房價影響的城市異質性。中國城市層次結構鮮明，不同行政級別的地方政府所掌握的資源及權力不同，從而其競爭行為存在差異。表8結果顯示，引資競爭顯著提升了居住用地價格及房價，但省會及以上城市的邊際影響顯著高于一般地級城市。省會及以上城市中，上一期引資回報每增加1%，當期居住用地價格上漲0.63%，房價上漲0.25%。而一般地級城市中，這一邊際效應分別為0.16%和0.20%。原因在于：（1）一般來說省會城市的居住用地供給彈性較小，人均居住用地面積的減少會進一步強化需求剛性，進而較大幅度地提升居住地價及房價?？梢钥闯觯司幼∮玫孛娣e每下降1%，省會及以上城市的居住地價（0.57%）和房價（0.17%）會顯著上漲，而一般地級城市的居住地價（0.12%）上漲相對有限，且房價上漲不顯著；（2）省會及以上城市產業(yè)集聚水平較高，產業(yè)集聚的溢出效應能顯著帶動地區(qū)的生產與消費進而導致居住地價與房價的上漲效應顯著高于一般地級城市，方程（3）和（4）結果顯示，一般地級城市的產業(yè)集聚對居住地價影響不顯著，對房價的提升作用也十分有限，這說明我國外圍城市產業(yè)集聚能力相對不足，吸納人口和創(chuàng)造就業(yè)能力較弱；（3）外圍城市中，政府對城市轄區(qū)的支出傾向顯著降低了居住地價，對房價影響不顯著，這說明一般地級城市中，地方財政對城市轄區(qū)的支出沒有形成顯著的引致需求效應，可能的原因除了上一節(jié)所述的政府干預對居住地價的影響以外，還有可能是外圍城市的地方政府在投資方向上存在誤區(qū)，如一些偏遠的中西部地區(qū)，地方政府舉債設立開發(fā)區(qū)、修建寬敞車道、建造空置商品房等盲目的“招商引資”現象屢見不鮮，然而不考慮地理區(qū)位及缺乏比較優(yōu)勢的投資并不會帶來規(guī)模性的生產與人口，結果導致了大量商品房屋庫存積壓的現象。

（三）穩(wěn)健性檢驗及內生性問題。本文同時使用增值稅對地方財政收入貢獻度和人均實際利用外商投資額來反映地方政府的引資競爭程度，所得結果基本保持穩(wěn)健，且一系列中介效應的檢驗一定程度上也說明了本文結論的穩(wěn)健性。另外，就內生性問題可能引起的估計偏誤，本文使用核心解釋變量引資競爭的滯后一期以減輕遺漏偏誤。進一步地，考慮到居住用地價格與房價的持續(xù)性特征，本文構建動態(tài)面板模型，使用系統GMM方法控制內生性問題。①考慮到影響居住用地價格與房價的區(qū)位因素distance是靜態(tài)指標，此處參考蔡海亞和徐盈之（2017）的研究方法，使用對應年份人民幣兌美元的平均匯率乘以距離作為新的區(qū)位變量進行再檢驗。同時，參考張莉等（2017）的研究思路，選擇引資競爭的滯后一期以及土地供應總量作為引資競爭的工具變量，采用兩階段最小二乘法（2SLS）進行再檢驗。其中選擇土地供應總量作為工具變量的合理性在于，一方面土地供應總量與地方的引資競爭密切相關，土地供應總量較大意味著較大的競爭資本；另一方面土地供應總量受到中央政府計劃指標的嚴格管制，一定程度上滿足外生性條件。系統GMM和2SLS的估計結果均顯示，引資競爭顯著提升了居住用地價格及房價，且中介變量的影響與前文也基本保持一致，再次證明了本文結論的穩(wěn)健性。②受篇幅所限，本文未列出系統GMM和2SLS的估計結果，讀者可向作者索取。

表8 分城市等級結果

六、結論與啟示

促進房地產業(yè)健康協調發(fā)展是當前實現經濟“脫虛向實”的重要環(huán)節(jié)。本文從地方政府工業(yè)競爭視角出發(fā)，考察引資競爭對居住用地價格及房價的影響，并借助中介效應方法探討引資競爭影響居住用地價格與房價的傳導路徑。研究發(fā)現，引資競爭顯著提升了居住用地價格與房價，政府干預、居住用地供給彈性及產業(yè)集聚是引資競爭影響居住地價與房價的重要機制。具體而言，引資競爭主要通過降低居住用地供給彈性，減少人均居住用地面積，強化住房需求剛性提升居住用地價格，并通過增加政府對城市轄區(qū)的支出傾向，降低居住用地供給彈性和提升產業(yè)集聚水平的路徑提升房價。其中引資競爭對住宅供給比例的擠出效應在不同地區(qū)存在差異，進而引資競爭通過供地結構影響房價的傳導路徑存在區(qū)域差異。進一步地，引資競爭對居住用地價格與房價的影響存在地區(qū)和城市等級上的差異，東部地區(qū)引資競爭提升居住地價與房價的影響顯著，而中西部地區(qū)引資競爭對居住地價影響為負，且對房價影響不顯著，省會及以上城市引資競爭提升居住用價與房價的效應顯著高于一般地級城市。根據研究結論，本文總結出了以下啟示：

（1）重塑地方官員的政績考核制度。研究表明，地方政府間的引資競爭激勵地方政府對建設用地配置實施干預，進而提升了居住用地價格與房價，而基于這種機制帶來的地價與房價的上漲是行政干預的結果，偏離勞動生產率的房價上漲會導致地區(qū)尤其是東部地區(qū)生活及生產成本的上升，不利于地區(qū)乃至整個國家經濟競爭優(yōu)勢的提升。以GDP增長為地方官員重要政績評價標準的考核體系是地方政府競爭的激勵機制，因此，淡化經濟增長指標的比重，有利于減輕地方政府的盲目以地引資行為，從而減輕居住用地價格與房價的上行壓力。

（2）完善建設用地指標的市場化配置。研究表明，東部地區(qū)的引資競爭顯著提升了居住用地價格與房價，而中西部地區(qū)該效應不存在，政府對土地資源配置的干預不利于要素在空間上的有序自由流動。一方面助推了東部地區(qū)房價和成本的上漲，損害了經濟競爭力的提升，另一方面導致中西部地區(qū)供給過剩，累積債務風險。因此，解除土地資源配置的制度性障礙，建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善土地的市場化改革，有利于優(yōu)化土地資源空間配置效率，緩解東部地區(qū)的供地指標緊張，減輕中西部地區(qū)產能過剩的低效率。

（3）合理配置并利用資源，投資地區(qū)的競爭優(yōu)勢產業(yè)。工業(yè)投資若無法引致需求、創(chuàng)造就業(yè)和提高收入，就無法在地區(qū)間創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，且盲目的引資競爭容易導致產業(yè)同構，不易實現分工，從而帶來效率損失問題。因此，不同的地區(qū)應合理地將資源配置于其比較優(yōu)勢產業(yè)，通過集中有布局的投資來促進地區(qū)間的產業(yè)分工，實現資源的優(yōu)化配置，將有利于實現區(qū)域間的均衡發(fā)展。