安置房建設(shè)進程轉(zhuǎn)變史及利弊探索

王彬

【摘 要】安置房建設(shè)制度是我國一項重要的公共政策和法律制度。文章詳細討論了安置房建設(shè)制度管理中存在的問題及難點，針對這些問題，作者提出了一定的對策。本文主要根據(jù)拆遷安置糾紛的分析，對于安置房建設(shè)的現(xiàn)狀進行分析，從而發(fā)現(xiàn)安置過程中的問題并加以解決。

【關(guān)鍵詞】安置房；建設(shè)；制度房

1.“安置房建設(shè)”的利

拆遷意味著建筑物的去舊還新，還意味著新的住房投資和住宿安置。對于搬遷戶，開發(fā)商，城市的建設(shè)和發(fā)展都有積極的作用。

1.1站在拆遷戶的角度

對于拆遷戶來說，雖然現(xiàn)今拆遷存在許多違規(guī)現(xiàn)象，但就總體而言，是有利于拆遷戶的。第一大有利于拆遷戶的要點即是拆遷戶可以因為舊房改造得到新的生活環(huán)境。再者，如今自然人口過剩，舊房子日益滿足不了現(xiàn)今的生存空間需求，必然會造成大面積違章建筑的誕生，而安置政策一般取決于家庭人口的實際價值來確定房屋面積，且受法律保護。另外，拆遷得到的補償款有機會購置新房或者創(chuàng)造新的機會發(fā)家致富。

1.2站在開發(fā)商的角度

自然人口的急劇增長調(diào)動了商品住房需求的增長，經(jīng)濟增長促使開發(fā)商對于土地規(guī)劃開發(fā)的需求，然而現(xiàn)有的土地并不滿足該需求，唯一的方法即是大面積的拆遷。況且，大量的人口對于住房的需求以及人們對于“家”的觀念，使得房屋泡沫經(jīng)濟的影響并不足為懼，人在家在，開發(fā)商便以此為“把柄”屹立不倒。

1.3站在城市的角度

城中村的拆遷使得城市管理趨向系統(tǒng)化，城市化進程亦可以大幅度的提升。貨幣化安置的不足：（1）棚改導(dǎo)致大量的資金涌入三四線城市，再加上杠桿對三四線城市房價帶來的沖擊；（2）貨幣化安置導(dǎo)致原生農(nóng)民與城市居民混居現(xiàn)象加劇社會矛盾。

總之，安置的優(yōu)點：（1）優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)；（2）便于原居住村民集聚管理；（3）房住不炒，不容易導(dǎo)致住房價格瘋漲；（4）將人口流量掌握在地方政府主導(dǎo)的手中，減少人口流失、為城市將來的發(fā)展、規(guī)劃。

2.“安置房建設(shè)”的弊

2.1缺乏拆遷安置房建設(shè)總體規(guī)劃，未形成統(tǒng)一的安置房土地指標分配

居民拆遷安置房建設(shè)專項工作開展以來，缺乏站在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和現(xiàn)代城市化進程，保障和提高廣大動遷居民生活居住質(zhì)量，提高城市建設(shè)品質(zhì)高度上的全方位戰(zhàn)略性規(guī)劃，其中包括如何控制拆遷安置房小區(qū)規(guī)模、建筑形態(tài)、基礎(chǔ)配套、建筑節(jié)能等課題研究嚴重滯后，未出臺統(tǒng)一的安置房建設(shè)交付標準以及土地指標分配不科學(xué)，使總體安置房建設(shè)按商品房建設(shè)思路運行，不能與被拆遷居民實際需求對接，導(dǎo)致動遷難度加大、動遷居民對交付房屋質(zhì)量和配置意見大，社會矛盾突出。

2.2拆遷安置房建設(shè)進程滯后于房屋拆遷進程

目前已建或在建的大部分安置房小區(qū)選址都涉及到集體土地的征用，集體土地征用審批時間較長，安置房規(guī)劃定點及用地手續(xù)不能及時到位，建設(shè)手續(xù)不全，導(dǎo)致前期各項準備工作時間較長，延誤了開工建設(shè)時間。為實現(xiàn)拆遷零過渡目標，易出現(xiàn)拆遷安置房在沒有辦理完基本建設(shè)程序前提下提前開工建設(shè)，不符合國家基本建設(shè)程序。

2.3相關(guān)支持政策滯后導(dǎo)致開發(fā)成本居高不下，政府負債

目前，針對拆遷安置房項目建設(shè)的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安置房建設(shè)成本的相關(guān)配套制度，導(dǎo)致建設(shè)成本難以降低，此外根據(jù)蘇政發(fā)【2017】124號文，地方政府對于投資建設(shè)安置房這類大型基建工程時，采取PPP模式，從而使得地方政府建設(shè)成本增加，債務(wù)累積居高不下。

3.幾點建議

3.1加強組織領(lǐng)導(dǎo)，加大對安置房建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)力度

一是建議市政府根據(jù)拆遷安置房建設(shè)的總體需要，建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，定期召開會議，協(xié)調(diào)部門配合，系統(tǒng)推進安置房建設(shè)。二是市城投公司要建立拆遷安置房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把安置房建設(shè)的相關(guān)管理工作下放到市經(jīng)濟房地產(chǎn)公司，由該公司代表市城投公司處理拆遷安置房建設(shè)管理相關(guān)事宜。三是協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門積極幫助及時協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施方面的問題。協(xié)調(diào)各區(qū)政府支持安置房建設(shè)的拆遷與費用結(jié)算工作。

3.2加快研究和制定安置房建設(shè)管理的配套政策

一是進一步制定成本控制制度，盡快出臺拆遷成本管理辦法，從制度上來控制建設(shè)成本。二是要研究拿出辦法，在招標文件中對房型、面積，尤其是質(zhì)量標準和配套設(shè)施作為條件予以明確規(guī)定。這樣有利于后期對工程的監(jiān)管。三是要積極探索貨幣化、市場化安置辦法，研究相關(guān)導(dǎo)向政策，鼓勵貨幣化安置，被安置對象的貨幣化安置收益應(yīng)等同于實物安置標準。目前江陰安置房建設(shè)以帶方案進行招拍掛為主，前期由政府聘請設(shè)計院對方案、戶型、配套設(shè)施等進行設(shè)計，并經(jīng)市行政審批局審批（審批內(nèi)容綠色建筑、方案審查、各相關(guān)方聯(lián)席會議、回購價格認證、出規(guī)劃條件、建設(shè)條件意見書、土儲中心核準等。待后期開發(fā)商摘得土地，不得對方案、戶型等進行變更，且后期手續(xù)由開發(fā)商辦理，待竣工驗收完成后政府再進行回購安置。

3.3要規(guī)劃先行，努力提高規(guī)劃的超前性和科學(xué)性

要根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃和當前拆遷任務(wù)的需要，與市規(guī)劃部門對接，超前做好征遷安置點的布局工作，使市規(guī)劃部門根據(jù)城市發(fā)展的需要和城市功能區(qū)的調(diào)整，及時完善安置點布局規(guī)劃。安置點的布點規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，并建議召開聽證會，切實提高規(guī)劃的科學(xué)性，增強可操作性。安置房建設(shè)要注意建筑的檔次，醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)用房等基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)。

3.4要加大資金籌措力度，提高資金使用效率。

在全方位拓展融資渠道的同時要加快建設(shè)速度，按照安置協(xié)議進度做好安置工作，盡可能減少拆遷戶超期過渡得不到及時安置的現(xiàn)象，同時也是為了減少安置過渡費，如遇原材料上漲及下跌應(yīng)加入調(diào)差機制，降低安置成本。安置房的建設(shè)與征遷工作要同步進行，可學(xué)習(xí)杭州模式向先建后拆的方向努力。

3.5在安置房項目物業(yè)管理上應(yīng)充分考慮安置房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

新建安置房小區(qū)要按一定比例配建商業(yè)門面，將其作為承擔小區(qū)物業(yè)管理費用的重要來源?；蛟诓疬w安置階段就將商業(yè)門面按每套房若干面積補貼給拆遷安置居民，一方面作為物業(yè)管理經(jīng)費的提取，另一方面作為補充安置居民的生活費來源。

4.結(jié)論

和諧社會建設(shè)要求及時化解房屋拆遷矛盾，房屋拆遷的穩(wěn)定與和諧關(guān)系到國家的穩(wěn)定與和諧。因此，各地區(qū)、各個主體都積極尋找房屋拆遷矛盾化解的模式，并總結(jié)出一些有特色的應(yīng)用模式。這些模式的應(yīng)用一方面有效化解房屋拆遷矛盾，另一方面也為我們研究房屋拆遷矛盾化解機制應(yīng)用模式提供了有益的借鑒與思考。

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