城市綜合開發(fā)實踐的未來之路探討

李文浩

摘要：好的城市綜合開發(fā)創(chuàng)造美好城市，而急功近利的無序擴張會留下諸多遺憾。宏觀環(huán)境的整體趨緊，傳統(tǒng)商業(yè)模式遭遇空前挑戰(zhàn)，供給側改革的勢不可擋，轉型變革已蔚然成風，面對超大市場體量的中國城鎮(zhèn)化，中國交建打造城市綜合開發(fā)運營商將有更多的機會，也更緊迫地需要具有標桿意義的品牌工程、更優(yōu)化的戰(zhàn)略接口和更強的資源整合能力，實現在市場競爭中突圍。

關鍵詞：精品工程;戰(zhàn)略接口;資源整合;微笑曲線

中圖分類號：F2文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.15.013

諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨曾做的一次預言廣為人知：美國的新技術創(chuàng)新和中國的城鎮(zhèn)化，將是21世紀帶動世界經濟發(fā)展的“兩大引擎”。中國城鎮(zhèn)化進程的現實表現，正不斷地驗證著斯蒂格利茨的預言。

中國城鎮(zhèn)化形成的超大市場體量，在過去10多年的時間里，成就了一大批企業(yè)的高歌猛進和發(fā)展神話。城市綜合開發(fā)業(yè)務因涵蓋內容龐雜、模式多樣、業(yè)態(tài)豐富，成為許多企業(yè)參與城鎮(zhèn)化進程不可或缺的業(yè)務集成。

城鎮(zhèn)化帶來的旺盛需求，催促了“五商中交”戰(zhàn)略推進。中國交建提出要成為集“規(guī)劃設計、融投資開發(fā)、基礎設施建設、房屋建筑工程、資產運營”等“七位一體”的城市綜合開發(fā)運營商，目前，在廣東、江蘇、四川、海南等地，已落地的城市綜合開發(fā)項目超過20個，合同額接近3000億元。

1價值回歸，粗放經營正加速退潮

美好的后天到來之前，將不得不歷經殘酷的今天和明天。

從嚴格規(guī)范PPP、政府投資基金等政府與社會資本方各類合作行為的43號文，到新預算法，再到嚴格限定政府購買服務的范圍和規(guī)范政府購買服務預算管理的87號文，密集的、措辭嚴厲的文件背后是對新治理關系的堅決主張，過往高歌猛進的狂歡市場猛然驚醒，過去屢試不爽的商業(yè)模式正在并將加速崩塌。

有地方政府所屬的城投公司加速向市場化轉型，更多依靠市場化的城市經營性資產和項目，以華夏幸福、招商蛇口、中關村為代表的傳統(tǒng)產業(yè)新城開發(fā)商，以碧桂園、華潤為代表的傳統(tǒng)房企，以中建方程、中鐵建等為代表的有雄厚基建背景的后進生，為了挺進城市綜合開發(fā)市場，都不得不面臨陡然隆起的高門檻。

招商蛇口的“港口+園區(qū)+城市”開創(chuàng)了城市綜合開發(fā)相對成熟的范式，對于中國交建而言，脫胎于高速公路、市政道路、港口等集團主營業(yè)務BT、BOT模式的綜合開發(fā)實踐，已是10年前的事。政府實質性兜底（承諾的回報）、強有力的支持性文件以及作為還款擔保的土地等實質性資產，這些開發(fā)條件已不再有，土地出讓金分成演變?yōu)橥恋匾鐑r分成，產業(yè)導入對企業(yè)而言從“選擇題”變成了“必答題”，從最早期的四川資陽沱東新區(qū)項目，到汕頭東海岸新城項目，再到南沙靈山島尖綜合開發(fā)，直至寧波奉化城市轉型示范區(qū)項目，政策環(huán)境的趨緊，帶來是城市綜合開發(fā)業(yè)務內部特質的自然顯現。

價值回歸愈發(fā)強調卓越的資源綜合能力和強大的系統(tǒng)策劃運營能力的必要性。從外部環(huán)境來看，城市綜合開發(fā)項目往往投資體量大、回報周期長，資金周轉、政府規(guī)劃調整、地方人事變動、行業(yè)發(fā)展等都可能會深刻地影響到項目的開展，其市場特點和發(fā)展階段對參與企業(yè)提出了很大的挑戰(zhàn)。從業(yè)務自身來看，城市綜合開發(fā)業(yè)務集城市發(fā)展策劃和規(guī)劃設計、土地大規(guī)模成片開發(fā)、城市基礎設施建設、房地產開發(fā)和城市資源運營于一體，涉及產業(yè)鏈長、行業(yè)多，對參與企業(yè)的現有業(yè)務能力和資源整合都提出了挑戰(zhàn)。

2堅硬的價值，未來可期的市場信心

未來五到十年，城鎮(zhèn)化仍是最具價值的增長點，至少有三條主線值得關注：

第一，更高層次的消費升級。中國有最廣闊的市場，新中產階層已經形成，即使按不同認定口徑也有三四個億的人口規(guī)模。巨國效應仍然是我們的市場優(yōu)勢。新中產的消費偏好到底是什么？城市與農村有沒有區(qū)別？70后、80后、90后、00后四代人的消費差異又在哪里？找準細分市場就有可能找到自己的護城河。

第二，更高層次的創(chuàng)新經濟。這次的中美貿易戰(zhàn)，讓國人對科技產業(yè)“缺心少魂”的技術差距達到了空前的關注，是壓力也是動力。人工智能AI正在逐漸商業(yè)化，區(qū)塊鏈技術盡管遭遇了投機炒作，但依然會留下適應市場的模式。5G技術、智能汽車技術等創(chuàng)新科技的出現也讓相關產業(yè)在曲折前進中存在著彎道超車的可能性。

第三，更高層次的供給側改革。中國很多領域的市場結構的改革，釋放巨大的供給潛力。中國交建的資源稟賦優(yōu)良、獲取資源的能力優(yōu)勢明顯，完全有能力打造令人振奮憧憬的城市綜合開發(fā)運營商愿景。

中交城投作為中國交建專業(yè)從事城市綜合開發(fā)業(yè)務的投資平臺公司，提出成為“中國領先、世界一流的城市綜合開發(fā)運營商”的發(fā)展目標，緊隨供給側改革的走向制定出三步走的戰(zhàn)略：三年謀布局，五年打基礎，十年見成效，可謂是信心足、目標高、步態(tài)穩(wěn)。

3打造標桿，向價值鏈和業(yè)務鏈微笑曲線兩端延伸

（1）打造標桿項目。打造標桿項目是對企業(yè)整體能力最好的歷練和考驗。無數的企業(yè)發(fā)展和業(yè)務實踐案例都有力地表明標桿項目的重大意義，港珠澳大橋、蒙內鐵路等一系列在承擔急難險重任務中高標準鑄造的精品工程，為中國交建積淀了豐富的企業(yè)管理成果，大幅提升了科技創(chuàng)新能力，同時依托這些技術和經驗，獲得了極好的市場地位，為領跑細分市場提供重要基礎。

當前，各大建筑企業(yè)都在調整結構，積極尋求城鎮(zhèn)化發(fā)展機遇，拓展城市綜合開發(fā)業(yè)務領域，外部競爭更加激烈，競爭對手快速地成長。首先是聚焦重點區(qū)域市場。綜合考慮中交已有的業(yè)務布局和地區(qū)的經濟社會發(fā)展、政務環(huán)境等因素，近期的戰(zhàn)略重點宜聚焦在珠江三角洲;同時，為適應市場特點，要盡快建立精細化的投資和精細化的管理，并給予對應的考核和政策傾斜。更重要的是，盡快尋求打造標桿項目。

（2）做好戰(zhàn)略接口。打造城市綜合開發(fā)運營商，需要持續(xù)整合實施組愿景所需資源并最優(yōu)地利用這些資源的結構領導力，也需要設計有利于實現組織愿景的最有發(fā)展策略的路徑領導力。一是要加強適應性組織建設。當前，中交城投持續(xù)不斷地推進這項工作，突出做好城市綜合開發(fā)業(yè)務的整體聯動和高端切入，通過建立完善的事業(yè)部和項目公司的發(fā)展責任體系和管理責任體系，發(fā)揮區(qū)域總部與城市綜合開發(fā)高端對接的契合;規(guī)范系統(tǒng)的管理體系，清晰劃分開發(fā)投資建設主體與總承包地定位和管理界面，解決存在的內部沖突和內耗、協同配合存在矛盾的問題，發(fā)揮企業(yè)內部的協同效應，有效防控風險。二是積極穩(wěn)妥尋找并購機會。從傳統(tǒng)意義上來講，兼并整合是最有利、擴張最快的辦法，如果發(fā)現符合我們的產業(yè)布局和符合我們需求的公司或機構，可以大膽地嘗試去做。三是針對城市綜合開發(fā)運營業(yè)務，首要關鍵是建設好風控體系，加強“企業(yè)體檢”，提升投資前期的評估風險管控、投資建設過程和運營過程中的動態(tài)評估風險管控，確保不出現系統(tǒng)性的風險，及時捕捉、發(fā)現苗頭。同時，大力推進管理的標準化、制度化、流程化、信息化。

此外，交易對手非常重要，城市綜合項目的合同周期長、涉及面廣，執(zhí)行過程中的變化協商是常態(tài)，需要成熟的合同動態(tài)調整機制。為保證這一點，與政府的協商溝通非常重要，維護好與政府的公共關系，鞏固傳統(tǒng)業(yè)務市場“根據地”，持續(xù)進行二次開發(fā)尤為重要。

（3）向微笑曲線兩端延伸。打造城市綜合開發(fā)運營商，必須要形成與傳統(tǒng)的航務局、設計院差異化的發(fā)展路徑和模式，制定自身的產業(yè)鏈完善、資源整合能力建設方案，強化中交在城市綜合開發(fā)運營兩端的能力，在傳統(tǒng)的融資和施工建造優(yōu)勢基礎上，補短板、強兩端，構建全產業(yè)鏈綜合一體化，做到有措施、有步驟地補齊短板?？煽紤]成立城市綜合開發(fā)運營的核心競爭力領導小組，整體研究核心競爭力的問題，提前做好策劃，落實人員和任務，系統(tǒng)性、有計劃、有步驟地推進這項工作，爭取盡快做出階段性成果。絕不能停留在十年前的水平，不能只是建座橋、修條路，要提供卓爾不同的產品和成套服務，要不斷形成“政府和經濟社會發(fā)展急所的責任分擔者、區(qū)域經濟發(fā)展的深度參與者、政府購買公共服務的優(yōu)質提供者”的思維，為城市發(fā)展提供一攬子方案和一體化服務，打造城市綜合開發(fā)運營商的核心競爭力。

總之，集團的發(fā)展超出傳統(tǒng)的思維，步入快速發(fā)展軌道，中交城投也要深刻地認識到發(fā)展的緊迫性，沉心靜力地強化產業(yè)鏈兩端，打造城市綜合開發(fā)運營商的核心競爭力，為城市發(fā)展提供一攬子方案和一體化服務，真正成為“政府與經濟社會發(fā)展急所的責任分擔者、區(qū)域經濟發(fā)展的深度參與者和政府購買公共服務的優(yōu)質提供者”。

參考文獻

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