不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)勿需審查申請(qǐng)人婚姻狀況

【摘要】各地的登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，對(duì)申請(qǐng)人婚姻狀況的審查不一：有的不審查婚姻狀況、有的則審查、有的則采用“寬進(jìn)嚴(yán)出”或“嚴(yán)進(jìn)寬出”的方法。隨著《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定的出臺(tái)，各地也在逐步完善自己的操作， 相繼出臺(tái)政策，不再審查婚姻狀況。那么，登記機(jī)構(gòu)到底需要審查申請(qǐng)人的婚姻狀況關(guān)系嗎？

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記

1、登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有審查婚姻狀況的職權(quán)

《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：“（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人……?！薄斗课莸怯涋k法》第十八條第一款規(guī)定：“……申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》3.4.1條規(guī)定的詢問(wèn)事項(xiàng)中，也有“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有人”的情形。進(jìn)一步說(shuō)明了登記機(jī)構(gòu)盡到詢問(wèn)職責(zé)即可。

《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等強(qiáng)調(diào)了登記機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是查驗(yàn)材料是否齊備、是否對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問(wèn)、并且按照申請(qǐng)登記材料的內(nèi)容將當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)記載于登記簿，并沒(méi)有明確審查申請(qǐng)人婚姻狀況的規(guī)定。也就是說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)受理業(yè)務(wù)時(shí)，只要“申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致”，并詢問(wèn)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房屋是否有共有人，如果申請(qǐng)人表示存在共有人，則要與共有人共同申請(qǐng)登記；如果申請(qǐng)人明確表示無(wú)共有人，登記機(jī)構(gòu)將“依申請(qǐng)”受理登記。這樣做，登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)盡到了“合理審慎”的審查義務(wù)。

因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中強(qiáng)行審核申請(qǐng)人的婚姻狀況是沒(méi)有法律依據(jù)的，與依法行政和依法登記的要求相違背。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人婚姻關(guān)系和財(cái)產(chǎn)歸屬的實(shí)質(zhì)性審查，顯然超越了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行政職權(quán)范圍，違反了《物權(quán)法》第十三條第三款登記機(jī)構(gòu)不得有“超出登記職責(zé)范圍的其他行為”的規(guī)定。

2、登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力審查婚姻狀況

婚姻狀況的審查，當(dāng)屬民政部門的職權(quán)，但由于多方面的原因，往往民政部門也無(wú)從核實(shí)當(dāng)事人的真實(shí)婚姻狀況。其一，我國(guó)八九十年代及以前，婚姻登記基本在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)民政辦公室辦理，婚姻登記檔案也基本上為紙質(zhì)檔案，管理、保存上也存在很多不完善的地方，以至于現(xiàn)在有許多年代久遠(yuǎn)的檔案遺失、無(wú)法查詢。從九十年代末期至今，隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人口流動(dòng)量大、戶籍遷移頻繁，許多人遷出原戶籍地到其他城市定居，造成了婚姻登記檔案的不完備。其二，通過(guò)人民法院判決或調(diào)解離婚或喪偶等造成婚姻狀況變動(dòng)的信息也無(wú)法及時(shí)反饋到民政部門。其三，婚姻登記系統(tǒng)未能實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，而婚姻登記實(shí)行屬地管轄，導(dǎo)致查詢婚姻登記檔案具有地域與時(shí)間的局部性。

婚姻狀況的審查，令不動(dòng)產(chǎn)登記受理、審核工作變得異常繁鎖。例如：李某結(jié)婚、離婚數(shù)次，但未分割財(cái)產(chǎn)，如果審查婚姻狀況關(guān)系的話，登記機(jī)構(gòu)需要李某提供其數(shù)次結(jié)婚、離婚登記的手續(xù)，還要審查其離婚時(shí)是協(xié)議離婚，還是經(jīng)法院判決或調(diào)解離婚，登記機(jī)構(gòu)要從頭至尾把李某的婚姻狀況羅列出來(lái)，然后再判斷其房屋權(quán)利歸屬。如涉及到離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割的約定，可能還需要其離異多年的配偶（還可能不止一個(gè)）簽字，在現(xiàn)實(shí)中不具備操作性。

可以看出，民政部門尚且不能真實(shí)掌握準(zhǔn)確的婚姻狀況信息，作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，更難以審查。

3、相關(guān)法律規(guī)定調(diào)整后，不審查婚姻狀況不會(huì)給登記機(jī)構(gòu)和房屋權(quán)利人造成損害

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（三）第 11條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”可以看出，處分登記甚至不需審查另一方是否同意，只要第三人為善意購(gòu)買，人民法院也不支持配偶追回房屋的訴訟請(qǐng)求。

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件中若干問(wèn)題的規(guī)定》第八條解決了人民法院在行政案件與民事案件交叉時(shí)的審理順序問(wèn)題，首次以書(shū)面形式確立了“先民事，后行政”的原則，也就是說(shuō)，該規(guī)定間接排除了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)民事法律關(guān)系實(shí)體審查的責(zé)任。在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買的房屋，除非有相關(guān)約定，否則產(chǎn)權(quán)并不會(huì)因?yàn)椤胺慨a(chǎn)證上只有一個(gè)名字”而僅屬一方。如果發(fā)生糾紛，權(quán)利受損方完全可以通過(guò)自行協(xié)商解決，既使引發(fā)訴訟，也應(yīng)先解決民事糾紛，登記機(jī)構(gòu)完全可以憑生效的民事判決（調(diào)解）書(shū)辦理相應(yīng)的更正登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記不再審查申請(qǐng)人的婚姻狀況，實(shí)質(zhì)性的影響其實(shí)并不會(huì)很大。上海、南京、無(wú)錫等地已經(jīng)實(shí)施該舉措多年，不審查婚姻狀況并不會(huì)帶來(lái) “不良反應(yīng)”。

4、不審查婚姻狀況的好處

4.1深化“放管服”改革，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，有利于提高辦事效率

“放管服”改革以來(lái)，各地最大限度精簡(jiǎn)優(yōu)化審批，按照“能放盡放，能簡(jiǎn)即簡(jiǎn)”原則，精簡(jiǎn)流程材料，申請(qǐng)材料由原先多份逐漸減少為一份，減少辦事群眾重復(fù)提交材料、證明等，做到真正地讓群眾少跑路。

按照舊的做法，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)實(shí)質(zhì)審查婚姻關(guān)系既帶給當(dāng)事人帶來(lái)不必要的麻煩，又給登記機(jī)構(gòu)審查方面帶來(lái)麻煩，市民既不理解，也容易產(chǎn)生矛盾。不審查的話，有利于簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記資料，減少登記機(jī)構(gòu)工作人員的壓力，提高辦事效率，同時(shí)也利于減少檔案存放的壓力。

4.2有利于保護(hù)申請(qǐng)人個(gè)人隱私

1994年2月1日頒布的《婚姻登記管理?xiàng)l例》規(guī)定了申請(qǐng)結(jié)婚時(shí)必須持有“所在單位、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)出具的婚姻狀況證明”，離婚時(shí)必須持有“所在單位、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)出具的介紹信”?，F(xiàn)行的《婚姻登記條例》規(guī)定婚姻登記是不需要“所在單位、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)出具的介紹信”的，由申請(qǐng)人獨(dú)自辦理，作為個(gè)人隱私，特別是在當(dāng)事人不愿意婚姻情況披露的情況下，我們不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不實(shí)質(zhì)審查當(dāng)事人的婚姻情況，是對(duì)市民隱私的一種保護(hù)。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，勿需審查申請(qǐng)人婚姻狀況。

作者簡(jiǎn)介：

姜鋒，鄒城市自然資源和規(guī)劃局（鄒城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心），山東鄒城。