預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的性質(zhì)與效力：實(shí)證考察和路徑選擇

詹澤淳

摘 要：作為伴隨著房屋預(yù)售制度產(chǎn)生的配套機(jī)制，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)登記旨在保障銀行房貸債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依現(xiàn)行法，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)登記屬于預(yù)告登記無(wú)疑，具有保全、順位效力。預(yù)告登記能夠抵御破產(chǎn)程序所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但不具備對(duì)抗法院執(zhí)行措施的效力。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)登記使債權(quán)人取得了將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記后具有了排除后續(xù)物權(quán)變動(dòng)的效力。為實(shí)現(xiàn)制度目的，預(yù)購(gòu)商品房抵押登記在一定條件下具有優(yōu)先受償效力是適當(dāng)?shù)?，符合社?huì)經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際需要，并不違反物權(quán)法定原則。

關(guān)鍵詞：預(yù)購(gòu)商品房抵押;預(yù)告登記;性質(zhì);法律效力

中圖分類(lèi)號(hào)： D923.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A 文章編號(hào)：1672-0539（2019）03-0012-12

一、引言

為更好發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資壓力，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》借鑒英國(guó)等的法制引進(jìn)了房屋預(yù)售制度，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在符合法律法規(guī)要求的特定條件下，可以將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的全部或部分給開(kāi)發(fā)商?；诜乐归_(kāi)發(fā)商悔約將已經(jīng)出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押而損害商品房預(yù)購(gòu)人的權(quán)益[1]107[2]31，2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》）借鑒德國(guó)法，引入預(yù)告登記制度，并將之規(guī)定于第二十條。這一適用于“買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”的預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的初衷是實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)人以變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為歸宿的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。由于在商品房預(yù)售中，預(yù)購(gòu)人在無(wú)法一次性支付全部購(gòu)房款，需先支付首付款后向銀行借貸，而此時(shí)會(huì)應(yīng)銀行的要求將預(yù)購(gòu)的房屋作為擔(dān)保物設(shè)定抵押以保障銀行房貸債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，謂之為預(yù)購(gòu)商品房抵押。

與商品房交易這一關(guān)乎社會(huì)生活中普通人之切身利益經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要性相比，我國(guó)法律對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押之規(guī)定仍過(guò)于籠統(tǒng)，特別是預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的具體法律效果如何付之闕如。學(xué)界對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的研究大多是從立法論和解釋論的角度去展開(kāi)，鮮有從法院相關(guān)判決展開(kāi)實(shí)證研究。有鑒于此，為保證研究的針對(duì)性和實(shí)踐性，避免理論研究成為無(wú)本之木，本文收集相關(guān)案例，并進(jìn)行系統(tǒng)歸納，考察法院裁判現(xiàn)狀，在充分了解我國(guó)目前預(yù)購(gòu)商品房抵押糾紛司法現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從中歸納出司法實(shí)踐中存在的問(wèn)題，以此作為研究的出發(fā)點(diǎn)。

二、司法實(shí)踐的實(shí)證考察

本文在北大法寶案例數(shù)據(jù)庫(kù)以“預(yù)購(gòu)商品房抵押登記”為關(guān)鍵詞檢索案例 （1）。鑒于在該案例庫(kù)中，檢索到的相關(guān)案例數(shù)據(jù)較為龐大，為了便于分析，本文隨機(jī)選取180篇判決書(shū)，剔除與預(yù)購(gòu)商品抵押登記無(wú)關(guān)的案例、重復(fù)案例、同一法院審理的相似案例，另外有一審和二審乃至再審裁判文書(shū)的案例，統(tǒng)計(jì)時(shí)只列為一個(gè)案例，最后獲得的樣本案例共計(jì)114個(gè)。樣本案例地域分布范圍廣泛，囊括了26個(gè)省級(jí)行政區(qū)，基本上覆蓋全國(guó)，而且經(jīng)典案例和法寶推薦案例占絕大部分，確保樣本案例具有廣泛性和代表性。

（一）宏觀數(shù)據(jù)分析

為了從總體上了解相關(guān)糾紛在實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，先對(duì)選定的樣本案例閱讀分析，進(jìn)而作簡(jiǎn)略的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（見(jiàn)表1）。

表1給出的是樣本案件的審理法院級(jí)別及審理程序：最高院判例（含最高院公報(bào)案例）1個(gè)，高院判例10個(gè)，中院判例83個(gè)，基層法院案例20個(gè)。27個(gè)一審程序?qū)徑Y(jié)的案件，87個(gè)二審及再審程序?qū)徑Y(jié)的案件。

表2展示了樣本案例的上訴率和改判率。從表2可以看出，復(fù)審案件數(shù)量明顯多于初審。114個(gè)樣本案例中，有84個(gè)案例經(jīng)過(guò)了上訴（包括2個(gè)既經(jīng)歷上訴，又經(jīng)歷再審程序的案件），上訴率達(dá)73.6%。另外，在87個(gè)復(fù)審案例中，改判的案例有39個(gè)，占比44.8%?？梢?jiàn)，在司法實(shí)踐中預(yù)購(gòu)商品房抵押案例的終審改判率也不低。

在閱覽復(fù)審案件的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)改判原因主要有以下兩個(gè)方面：

（1）對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的法律性質(zhì)為何，原審和復(fù)審的觀點(diǎn)不一。比如在一個(gè)案件中，一審法院認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的性質(zhì)是在建工程抵押登記，二審法院的裁判觀點(diǎn)是，預(yù)購(gòu)商品房抵押登記屬于抵押權(quán)預(yù)告登記，其法律性質(zhì)不同于抵押權(quán)設(shè)立登記，進(jìn)而在登記所產(chǎn)生的法律效力問(wèn)題上，與一審法院觀點(diǎn)存在較大差異（2）。

（2）基于對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記所產(chǎn)生效力的認(rèn)識(shí)不同，原審法院和復(fù)審法院對(duì)登記權(quán)利人享有何種權(quán)利作出截然不同的結(jié)論。在39個(gè)改判的案例中，有37個(gè)案例就登記權(quán)利人對(duì)登記房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)持對(duì)立觀點(diǎn)。例如，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2017）新民終227號(hào)案例：一審認(rèn)為，“辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告證明，抵押已生效”，就已辦理抵押登記的預(yù)購(gòu)商品房，登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，而二審法院則以在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，抵押權(quán)未設(shè)立為由，變更一審關(guān)于登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的判決（3）。又例如在另一案件中，二審法院認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的對(duì)外公示性使其產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?，變更一審判決，判決債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，登記權(quán)利人就抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)（4）。

（二）微觀數(shù)據(jù)分析

以上是從總體性數(shù)據(jù)的角度大致了解預(yù)購(gòu)商品房抵押登記相關(guān)糾紛的裁判現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。再分析所檢索到的樣本案例，發(fā)現(xiàn)法院審判思路大同小異，基本上首先是判斷預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的性質(zhì)，其產(chǎn)生何種法律效果，接著判斷登記權(quán)利人享有何種權(quán)利，最后決定當(dāng)債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，如何救濟(jì)登記權(quán)利人。由此形成了表3所示的四種審判路徑。

（1）法院的主導(dǎo)性審判思路是明確預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的性質(zhì)為抵押權(quán)的預(yù)告登記，不是抵押權(quán)的設(shè)立登記，抵押權(quán)并未因而設(shè)立。在未辦理抵押正式登記之前，登記權(quán)利人對(duì)登記項(xiàng)下的房產(chǎn)并未享有抵押權(quán)（5）。換言之，采納該審判路徑的法院認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押登記所登記的對(duì)象是將來(lái)設(shè)立抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán);登記權(quán)利人享有的是，在抵押條件成就或雙方約定的期限屆滿(mǎn)的情況下，請(qǐng)求對(duì)方辦理房屋抵押權(quán)正式登記的權(quán)利。對(duì)如果預(yù)購(gòu)商品房建成后的產(chǎn)權(quán)未登記于債務(wù)人名下以致無(wú)法辦理抵押權(quán)本登記，或者雖登記于債務(wù)人名下，但不予配合辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，則債權(quán)人不能對(duì)該預(yù)購(gòu)商品房行使抵押權(quán)。