旭輝控股　3000億目標(biāo)底氣何來(lái)

謝澤鋒

林中

2018年，林氏兄弟倉(cāng)協(xié)的旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1520億元，距離其2021年的3000億銷(xiāo)售額還有將近1500個(gè)“小目標(biāo)”。

3年時(shí)間增長(zhǎng)1500億銷(xiāo)售額，恐怕只有奔跑中的大象級(jí)企業(yè)才敢制定這樣的目標(biāo)。2017年，旭輝銷(xiāo)售額成功破千億，達(dá)到1040億元，同比增長(zhǎng)96.23%;2018年同比增長(zhǎng)46.2%，2019年，集團(tuán)的銷(xiāo)售目標(biāo)為1900億，增速25%。

房地產(chǎn)走出“黃金時(shí)代”，旭輝的增速也在不斷下滑。要想實(shí)現(xiàn)3000億目標(biāo)，未來(lái)三年的年均增長(zhǎng)率要達(dá)到25.44%。

壓力不小，但旭輝相信“我的成功可以復(fù)制。”

在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中曾經(jīng)預(yù)言，一家房企在實(shí)現(xiàn)6000億元銷(xiāo)售規(guī)模之前，其增長(zhǎng)速度基本不會(huì)停滯不前。因此，規(guī)模依舊是旭輝追求的目標(biāo)。

曾經(jīng)排在旭輝之后的世茂、陽(yáng)光城、新城控股都已經(jīng)超越旭輝。

旭輝計(jì)劃的“第二個(gè)五年規(guī)劃”中，提出2017-2021年，旭輝要達(dá)到“百億利潤(rùn)、三千億規(guī)模、千億市值”，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%，進(jìn)入房企TOP8，躋身第一方陣。

但目前來(lái)看，這一目標(biāo)還有較大差距。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，以銷(xiāo)售額排名，2018年旭輝仍舊位列第15位，江湖排序和2017年并未發(fā)生變化。

曾經(jīng)排在旭輝之后的世茂、陽(yáng)光城、新城控股都已經(jīng)超越旭輝，在以規(guī)模和速度比拼的房地產(chǎn)行業(yè)，新晉房企兇猛，奔跑的速度少有遲緩，就有被超越的風(fēng)險(xiǎn)。

從資本市場(chǎng)來(lái)看，盡管旭輝控股股價(jià)從2018年10月低點(diǎn)上漲超過(guò)100%，但目前其市值僅不到500億港元，距離千億市值還有巨大差距。2018年歸母凈利潤(rùn)為54.09億元，距離百億利潤(rùn)還需要加把勁兒。

此外，旭輝計(jì)劃在2021年末再培育5家上市公司，分別對(duì)照物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、裝配式住宅、中旭教育、房地產(chǎn)金融。

旭輝提出“房地產(chǎn)+”的多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，官網(wǎng)顯示這些業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理（永升物業(yè)）、長(zhǎng)租公寓（旭輝領(lǐng)寓）、商業(yè)管理（旭美商業(yè)）、EPC住宅產(chǎn)業(yè)化（上海毅匹璽）、教育（中旭天下教育）、工程建設(shè)（上海新置建筑工程有限公司）和基金管理（上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司）“七小龍”。上述公司將成為未來(lái)旭輝除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外的新增長(zhǎng)動(dòng)力。

2018年底，旭輝旗下永升物業(yè)赴港上市，成首家轉(zhuǎn)板物業(yè)股，永升生活服務(wù)（01995.HK）也是內(nèi)地第11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

目前，旭輝旗下長(zhǎng)租公寓還沒(méi)有盈利。不過(guò)，其2018年管理房間數(shù)達(dá)到5萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)1.5萬(wàn)間。今年長(zhǎng)租公寓管理計(jì)劃達(dá)到8萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)達(dá)到4萬(wàn)間。

在商管方面，林中接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“整個(gè)商業(yè)比重在未來(lái)會(huì)逐年增加，過(guò)去的比重在10%以?xún)?nèi)，希望在未來(lái)幾年能增長(zhǎng)至15%、再逐步增長(zhǎng)至20%?？赡苁暌院罂葱褫x，就像看香港新鴻基一樣，一半是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，一半是收租業(yè)務(wù)?！?/p>

物業(yè)公司是林氏家族的起家業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)模式相對(duì)成熟，登陸資本市場(chǎng)也是水到渠成。而長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)務(wù)尚未成熟，而且資本市場(chǎng)受政策影響巨大，實(shí)現(xiàn)5家上市公司的目標(biāo)將將更加充滿(mǎn)不確定性。

身處激進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)，沒(méi)有速度意味著錯(cuò)失機(jī)會(huì)。林中就告誡員工：“要先做大再做強(qiáng)，在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)，等你在家里把這些梳理明白了，機(jī)會(huì)就沒(méi)有了。”

在房企的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”，這樣的目標(biāo)看似龐大，但旭輝深知即便沒(méi)有完成，也不能掉隊(duì)。

權(quán)益占比過(guò)低

在2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，旭輝控股總裁林峰再次強(qiáng)調(diào)，旭輝一直堅(jiān)持“鐵三角”原則，即關(guān)注增長(zhǎng)率、負(fù)債率、利潤(rùn)率的平衡。

規(guī)模、負(fù)債、盈利組成的財(cái)務(wù)“鐵三角”是旭輝長(zhǎng)期看重的財(cái)務(wù)指標(biāo)。眾所周知，如果一味通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債率提升規(guī)模，勢(shì)必吞噬利潤(rùn)，在融資成本提升的金融環(huán)境下，長(zhǎng)期來(lái)看將影響企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

據(jù)悉，旭輝內(nèi)部設(shè)置了70%的凈負(fù)債率紅線(xiàn)，要求未來(lái)企業(yè)凈負(fù)債率嚴(yán)控在70%以下，瞬間不超過(guò)80%。與此同時(shí)，對(duì)于不同發(fā)展時(shí)期的凈負(fù)債率有相應(yīng)的調(diào)整，規(guī)模在500億高速發(fā)展時(shí)期，凈負(fù)債率不超過(guò)70%;500億-1000億期間，凈負(fù)債率控制在50%左右;而在1000億之后，凈負(fù)債率爭(zhēng)取維持在30%。

旭輝的財(cái)務(wù)“護(hù)城河”標(biāo)準(zhǔn)相比企業(yè)房企更加嚴(yán)苛。

相比較來(lái)看，旭輝的財(cái)務(wù)“護(hù)城河”標(biāo)準(zhǔn)相比企業(yè)房企更加嚴(yán)苛。在實(shí)際操作中，也顯示出較大優(yōu)勢(shì)。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年期末旭輝控股綜合融資成本5.8%，處于行業(yè)較低水平;凈負(fù)債率67.2%，較中期下降近5個(gè)百分點(diǎn);但比2017年度50.9%大幅上升。短債占比較去年同期繼續(xù)下降8個(gè)百分點(diǎn)至17%，賬面現(xiàn)金為446億元。

在盈利方面，剔除并影響旭輝的毛利率達(dá)34.7%，較2017年提升5個(gè)百分點(diǎn);核心凈利潤(rùn)率維持在13.1%的高位，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

作為衡量企業(yè)綜合盈利能力的指標(biāo)，旭輝凈資產(chǎn)收益率（ROE）上升至23.26%，已連續(xù)3年增長(zhǎng)并保持在20%以上，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

如果說(shuō)資本是撬動(dòng)房企增長(zhǎng)的杠桿，那么土地儲(chǔ)備就是房地產(chǎn)企業(yè)拔展的燃料庫(kù)。

截至2018年底，旭輝的總土儲(chǔ)已達(dá)5500萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)貨值8000億元，其中分布在一線(xiàn)，二線(xiàn)和準(zhǔn)二線(xiàn)城市占比91%，已確權(quán)面積為4120萬(wàn)平米。從土儲(chǔ)的分布來(lái)看，二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市或了旭輝未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

堅(jiān)持量入為出，甚至逆周期拿地的原則。林峰指出，旭輝買(mǎi)地的特點(diǎn)是：“樓賣(mài)得好的時(shí)候，我們基本上就不買(mǎi)地了，樓賣(mài)不出去的時(shí)候，買(mǎi)地的機(jī)會(huì)就來(lái)了。”

與此同時(shí)，旭輝長(zhǎng)期秉持了類(lèi)似萬(wàn)科的“小股操盤(pán)”合作開(kāi)發(fā)模式，也有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。但旭輝相比其他主流房企，權(quán)益金額占比相對(duì)較小。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年旭輝權(quán)益金額占比僅為53%，相比2017年的60%繼續(xù)下滑。

一邊是規(guī)模不斷膨脹，但另一邊，卻更多依賴(lài)合作開(kāi)發(fā)的路徑。如何提高權(quán)益占比，培育內(nèi)生式增長(zhǎng)動(dòng)力，是未來(lái)旭輝要思考的問(wèn)題。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind