周其仁：小產(chǎn)權(quán)房有沒有放開的可能性？

目前北京市場樓市火爆，土地市場上也是地王頻出。在新型城鎮(zhèn)化改革的過程中，處在“尷尬”局面的小產(chǎn)權(quán)房有沒有放開的可能性呢？

首先什么叫小產(chǎn)權(quán)房，這個概念是有問題的。小產(chǎn)權(quán)是地，房不是小產(chǎn)權(quán)，房地是分離的。全世界也沒有這么一個地方，全世界的房地產(chǎn)和物業(yè)是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開的。起源是1961年的人民公社60條，人民公社搞到吃不下飯的時候說讓農(nóng)村的關(guān)系穩(wěn)定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產(chǎn)為本位。

很有意思的是在里面冒出來兩個東西，一個東西是說生產(chǎn)隊范圍的所有土地是被拿走，生產(chǎn)隊范圍內(nèi)的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產(chǎn)隊所有，這句話寫下來。當(dāng)時的意思是說不屬于大隊所有，不屬于公社所有更不屬于現(xiàn)今的政府所有。但寫這個話的時候?qū)嶋H上跟過去比又是擴(kuò)大了公有制。因為過去的宅基地是私有財產(chǎn)。土改分了房子，那是他們家的，還有他不是地主也不是太窮的農(nóng)民，就是說中間不動動兩頭，實實在在是他們家的房子。這句話一寫等于這些就集體公有了。下面又寫一句，農(nóng)民住宅是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，他送人、買賣、租賃的所有權(quán)，他要賣的時候可以有中間方。自由定價。同一個文件里寫上這兩條就變成了房地分開了，地是集體的、房是私人的。

什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢？它實際上是蓋在集體土地上的農(nóng)民私人房產(chǎn)，那個房是可以買賣的。后來怎么會構(gòu)成一個管制呢？是很多城里人到周圍去買農(nóng)民的房子了，最有名的是宋莊的畫家村，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民的房子總是讓畫家不滿意，畫家也有一點錢就把房子買下來蓋畫室。一蓋麻煩了，地價、房價在升，當(dāng)年賣的人不干了，說我當(dāng)年賣給你幾萬塊錢現(xiàn)在市價幾十萬，要毀約，毀約就找道理，什么道理呢？這個地是集體所有制地，這個不可以進(jìn)入市場。我們國家有規(guī)定哪些土地可以進(jìn)入到市場交易，這是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買賣，使用權(quán)買賣，集體土地不準(zhǔn)你買賣。這下小產(chǎn)權(quán)就這么來，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經(jīng)過國家的征收是不納入可交易的范圍內(nèi)的。

這樣我們就變成了房地分離。這個很麻煩。你說完全沒有道理嗎？有道理，房子是他的，你說地是你的你拿走?。磕米叩臅r候不就損害了我的財產(chǎn)嗎？憲法里寫了要保護(hù)合法的私人財產(chǎn)這是合法的。這就變成了一個難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規(guī)的，房也有法規(guī)的，也有習(xí)俗的。所以現(xiàn)在就卡住了，這也是剛才的問題，漸進(jìn)式的改革就會露出這些破綻，這時候急了先解決這個問題，再急了再解決這個問題。一卡的時候利已經(jīng)很大了，土地財政土地金融，你讓誰來放這一塊呢？

所以要看各種力量博奔的結(jié)果是什么？這形成了事實上法律以外的均衡，地是你的、房是我的。誰拿誰也沒有辦法。風(fēng)頭來的時候就說拆拆拆，但是也不敢炸太多啊，那個房太多了，不得了啊。全炸了以后環(huán)保主義者就不干了。何況還有經(jīng)濟(jì)利益社會明星，所以只好說嚇唬嚇唬你，實在不行挑幾個給你拔一拔，一陣風(fēng)過去就過去了，這個現(xiàn)象很有意思。很多地方有違章建筑地是沒有手續(xù)的，房根據(jù)需求在蓋這個現(xiàn)象很厲害，下雨天、節(jié)假日之后，房價就高了。這個局面已經(jīng)形成了。這個問題怎么解決？怎么找到一個最后大體能說得齊、長遠(yuǎn)來看行得通的，這就是現(xiàn)在我們很感興趣的問題。

摘自《中國企業(yè)家》