“房票”：優(yōu)化拆遷安置模式的探索

吳卓儒 元卓鳴 金天

摘 要 近年來，浙江省拆遷工程不斷推進，“房票”安置政策應(yīng)運而生，其應(yīng)用可以大幅度縮短拆遷安置周期，并減少當(dāng)前商品房的庫存。本文以路橋、奉化、安吉、嵊州四地為調(diào)查對象，通過文獻研究、政策對比、等方法，探求房票基本情況、適用范圍與優(yōu)惠力度。從平臺、物業(yè)、異地交易、土地等方面提出建議，為政府在推廣房票安置政策或出臺新的拆遷安置政策提供借鑒性意見，促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，帶動經(jīng)濟平穩(wěn)運行。

關(guān)鍵詞 房票 拆遷規(guī)劃 安置政策

作者簡介：吳卓儒、元卓鳴、金天，浙江工商大學(xué)。

中圖分類號：D632 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.085

2015年6月浙江省在文件《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中首次提出“房票”制度，該項政策的實施對促進房市去庫存推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和幫助被拆遷戶以效率最高的方式完成安置工作做出了巨大貢獻。

一、房票安置政策對比探究

（一）房票基本情況

在實踐中，浙江省目前流轉(zhuǎn)的“房票”大多以證明或證明書的形式出現(xiàn)，而名稱卻大不相同。臺州市路橋區(qū)：住房征收市場化安置購房憑證;嵊州市：房票安置購房證明書;湖州市安吉縣：市場化商品房安置證明。而寧波市奉化區(qū)則直接以“房票”出現(xiàn)。

房票一般都設(shè)有使用期限，在以上四地中，嵊州市房票使用期限為2年，其余三地為1年。同時，各地對房票的流通性也都做了限制，一般轉(zhuǎn)讓時都需要進行實名登記或限制轉(zhuǎn)讓次數(shù)。路橋區(qū)禁止房票的流通，對房票實行實名制，并規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、買賣、套現(xiàn)。而安吉縣對流通性并未作出明確的規(guī)定與限制，只是表示了房票可以轉(zhuǎn)讓。

（二）房票適用范圍

在房票的使用范圍上，路橋區(qū)與奉化區(qū)的房票可在區(qū)總體規(guī)劃用地范圍內(nèi)任意選擇樓盤，自主性較大。安吉縣內(nèi)的拆遷戶可在政府公布的樓盤中自主選擇，而嵊州市拆遷戶的自主選擇性較低，只能在政府規(guī)定的部分樓盤中進行選擇。

對于可選房源的來源，大部分地區(qū)都是通過政府與開發(fā)商的簽約，而安吉縣則較為特殊。安吉縣采用競爭機制，由樓盤自主申報后，政府進行審核后挑選，并公示。同時，政府對參與“房票”的“樓盤”將實行“年審制”，通過每年一公布、一更新，吸納信譽度高、百姓呼聲高、品質(zhì)高的“樓盤”進入名單，以便讓被征收戶有更的選擇機會，有效地保障了房子的質(zhì)量以及拆遷戶的權(quán)益。

對于房型的選擇，不同地區(qū)也有著不同的規(guī)定。相比較而言，寧波市奉化區(qū)拆遷戶的房型選擇范圍較廣，房票所有人可以選擇購買奉化市域范圍內(nèi)備案商品住宅及商業(yè)用房、二手商品住宅及商業(yè)用房、政府允許出售的剩余安置房屋。安吉縣內(nèi)可以選擇一手房或者二手房，但是一手房的優(yōu)惠幅度略大于二手房，從而更加有效地去庫存。臺州市路橋區(qū)與嵊州市的房型選擇單一，只能選擇一手住宅商品房，二手房不在房票的適用范圍內(nèi)。

（三）優(yōu)惠力度

二、對浙江省“房票”的啟示

通過對四地房票政策的比較，結(jié)合各地優(yōu)勢，對浙江省房票安置的優(yōu)化改進提出建議。

（一）優(yōu)化系統(tǒng)預(yù)防問題，統(tǒng)一規(guī)范建立平臺

上級部門可以做許多系統(tǒng)上的優(yōu)化，比如統(tǒng)一“房票”制度的管理機關(guān)名稱，讓老百姓了解應(yīng)該找哪個部門解決“房票”相關(guān)的問題。同時可以進行程序上的規(guī)定，比如規(guī)定公開“房票”補償方式的各種算法，對算法不進行直接的規(guī)定但是要求地方部門推行“房票”政策的時候需要一個固定公開的算法，以此建立一個統(tǒng)一的規(guī)范來協(xié)調(diào)各方的利益需求。

政府作為拆遷戶和開發(fā)商最好的溝通中間人，可以通過建立一個公開的三方溝通平臺來解決房票面值和房價差額協(xié)調(diào)難等問題。同時平臺也該對房票進行必要的實時監(jiān)控，了解具體的流動狀態(tài)。建立相應(yīng)的線上線下平臺，尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺對于快速協(xié)調(diào)作用巨大。甚至可以在平臺建立穩(wěn)定后，政府可針對低收入人群及住房保障建立完善自己的“房票”政策，并納入平臺系統(tǒng)里。

（二）推進多級聯(lián)動管理，完善物業(yè)獎懲制度

房票作為一項拆遷安置新政策，其目的就是為了讓廣大被拆遷群眾住有所居，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。建立物業(yè)管理制度新格局對多渠道保障房票政策實施具有重大的現(xiàn)實意義。

一方面進一步理順政府相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及社區(qū)的職責(zé)和關(guān)系，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，著力調(diào)處物業(yè)管理活動中的各種問題與矛盾，維護業(yè)主和企業(yè)合法權(quán)益，提升被拆遷群眾的居住滿意度。以安吉的“物業(yè)管理工作三級聯(lián)動機制”為例。在政府辦統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)一級聯(lián)動的日常事務(wù)工作，各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理二級聯(lián)動。成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)分站，負(fù)責(zé)三級聯(lián)動。

另一方面，政府應(yīng)進一步明確對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時對巡視結(jié)果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵的機制。

（三）建立三方溝通機制，有效促進異地交易

浙江省各地區(qū)“房票”式安置政策的實施下，雖存在短期支付難問題，但長時間段測試，充分體現(xiàn)其平衡性。并且將其打造成全省及全國流通的市場化安置補償款憑證，更有利于房產(chǎn)的雙向交易。由于房票異地交易涉及到多維變量，要注意以下兩個問題。

首先是要根據(jù)對應(yīng)安置面積單價，在三方溝通平臺上增加模塊，實行兩家以上評估公司根據(jù)被征收人的所在區(qū)域，“背靠背”地進行評估，科學(xué)、合理、精準(zhǔn)地維護被拆遷群眾的合法權(quán)益。

其次是異地交易政策的出現(xiàn)必定滿足了人民大眾的需要，建立全國性的融資平臺就顯得至關(guān)重要?！胺科薄绷鬓D(zhuǎn)的每一環(huán)節(jié)，都要確保信用。最難的是確保資金周轉(zhuǎn)正常，到期能及時支付，否則容易引起連鎖反應(yīng)，造成政府信用危機，影響政策繼續(xù)實施。

（四）明確土地權(quán)力關(guān)系，合理規(guī)劃利用土地

新修改的《憲法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律和法規(guī)，明確規(guī)定在城市建設(shè)拆遷過程中，政府收回國有土地使用權(quán)、開發(fā)商開發(fā)土地，除了依法對被拆遷人的房屋進行補償外，還應(yīng)補償被拆遷人因喪失國有土地使用權(quán)而遭受的損失。同時要從法律上對城市建設(shè)拆遷中被拆遷人的國有土地使用權(quán)的財產(chǎn)權(quán)地位加以確認(rèn)。政府在取得被征收土地之后，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣c實際，合理規(guī)劃土地，使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟更加健康地發(fā)展。

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