SOHO中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施

袁儀佳

摘要：近年來(lái)，由于北京上海土地資源稀缺，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，SOHO中國(guó)為了應(yīng)對(duì)外界的改變，將原來(lái)“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)為“開(kāi)發(fā)-自持”的業(yè)務(wù)模式。因?yàn)闃I(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，2014到2016年收益急速下降。售房能夠一次性收回建設(shè)成本，租房卻需要在很長(zhǎng)的時(shí)間里慢慢收回，投資回收期漫長(zhǎng)，種種原因要求企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高警惕，加強(qiáng)控制。本文借助SOHO中國(guó)近五年的財(cái)務(wù)報(bào)告與指標(biāo)計(jì)算，運(yùn)用定量與定性相結(jié)合的分析法對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的措施。為房地產(chǎn)企業(yè)有用防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：SOHO;財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)防范措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F275

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2019）010-0308-01

一、加強(qiáng)轉(zhuǎn)型后的現(xiàn)金流管理

1.加強(qiáng)融資管理

因?yàn)閲?guó)家近年來(lái)出臺(tái)了許多針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使SOHO中國(guó)融資受到了限制，但是由于SOHO中國(guó)具有規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、需要大量的開(kāi)發(fā)資金的特點(diǎn)，融資渠道的減少使企業(yè)的現(xiàn)金流不能更好的運(yùn)作。所以本文建議SOHO中國(guó)應(yīng)該在法律范疇內(nèi)采取多元化的籌資方式，從而擴(kuò)寬企業(yè)的融資渠道，注意償還期限，減少集中還債引發(fā)的財(cái)務(wù)危機(jī)，降低融資成本。除此之外企業(yè)還應(yīng)該合理控制現(xiàn)金流量、控制現(xiàn)金支出、提高現(xiàn)金使用效率、建立預(yù)算調(diào)整制度，確保企業(yè)可以具有付息還本的能力。

2.加強(qiáng)投資管理

由于投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是SOHO中國(guó)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此加強(qiáng)投資管理也就是加強(qiáng)其盈利能力。受到宏觀環(huán)境的影響，雖然國(guó)內(nèi)辦公樓租賃需求疲軟，但是供給仍在增加。2016年SOHO中國(guó)在北京和上海優(yōu)質(zhì)辦公樓的租金水平上延續(xù)了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，出租率略有下降。本文建議企業(yè)應(yīng)該提高物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)銷(xiāo)售部業(yè)績(jī)，在租金上漲幅度和出租率方面的爭(zhēng)取超越或者與整體市場(chǎng)持平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，加強(qiáng)投資管理的過(guò)程，盡可能的縮短項(xiàng)目周期使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度正常，加強(qiáng)成本管理，集中控制施工預(yù)算，有效的控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金回收管理

SOHO中國(guó)近兩年應(yīng)收賬款總額大幅度增長(zhǎng)，逾期應(yīng)收款和壞賬準(zhǔn)備也隨之增長(zhǎng)很多，截至2016年12月31日，應(yīng)收賬款約為人民幣2.2億元，其中逾期應(yīng)收賬款余額約為1.3億元，逾期應(yīng)收賬款比約為59.1%;因?yàn)橛馄趹?yīng)收賬款存著可回收性的風(fēng)險(xiǎn)，大量應(yīng)收賬款有可能不能如期收回，甚至出現(xiàn)壞賬。賒銷(xiāo)方式雖然增加了銷(xiāo)售額，但是企業(yè)卻忽視了應(yīng)收賬款的管理，造成了企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此本文建議企業(yè)應(yīng)該從加強(qiáng)對(duì)賒銷(xiāo)客戶的信用管理入手控制企業(yè)發(fā)生壞賬的可能，從而減少資金回收產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。做到加強(qiáng)對(duì)賒銷(xiāo)客戶的信用管理，制定相應(yīng)的銷(xiāo)售付款措施，建立明確的崗位和工作流程將應(yīng)收賬款管理落實(shí)到具體的崗位，定期統(tǒng)計(jì)核對(duì)，進(jìn)行催收使應(yīng)收賬款盡可能再短的時(shí)間內(nèi)回籠。

二、建立全面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

1.提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員有那個(gè)該具備扎實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)，熟悉國(guó)家法律法規(guī)，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)，提升職業(yè)敏感度，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)隨地發(fā)生的意識(shí)。管理層要在日常工作中將這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)滲透到企業(yè)的里里外外，讓所有員工都具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，為企業(yè)的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2.完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制控制體系

SOHO中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該現(xiàn)有的制度基礎(chǔ)上，完善其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系、內(nèi)部控制的審計(jì)制度、會(huì)計(jì)規(guī)范制度，確保會(huì)計(jì)資料的完整性與真實(shí)性，為以后在應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)做出分析預(yù)測(cè)并且提出合理的建議。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，對(duì)于工作中出現(xiàn)的突發(fā)事件有可靠的預(yù)警制度，對(duì)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控預(yù)測(cè)。

3.加大激勵(lì)力度，減少企業(yè)人員流動(dòng)

據(jù)了解，SOHO中國(guó)自從2007年上市以來(lái)，首席財(cái)務(wù)官頻繁離任，其他職位的高管也使變換頻繁，一個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性與高層員工的穩(wěn)定性是密不可分的，頻繁地更換影響了企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，應(yīng)采取激勵(lì)方式留住員工，加強(qiáng)其穩(wěn)定性。建立公平公正的薪酬制度，做到賞罰分明，提高員工忠誠(chéng)度。

三、靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和國(guó)家政策的改變

市場(chǎng)供求與市場(chǎng)變化相互影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化帶給投資者風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與變化情況，從整體上規(guī)劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康的發(fā)展。供求影響價(jià)格，所以供求的變動(dòng)必然引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，房地產(chǎn)自身的價(jià)格和租金都受其影響，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益。為了沖擊市場(chǎng)上供求關(guān)系的變化對(duì)SOHO中國(guó)產(chǎn)生的影響，本文建議企業(yè)應(yīng)該科學(xué)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，合理平衡企業(yè)售房與租房的比例，靈活的轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式，根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)做出具體分析，靈活的轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國(guó)家政策的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響重大，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)與政策對(duì)其至關(guān)重要。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，其中信貸業(yè)務(wù)就受到很大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，這意味著企業(yè)不得不面臨挑戰(zhàn)。這些變化既可以說(shuō)是挑戰(zhàn)，也可以說(shuō)是機(jī)遇，如果可以準(zhǔn)確把握靈活面對(duì)，制定合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，從而降低由于外部環(huán)境的變動(dòng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

參考文獻(xiàn)：

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