傳統(tǒng)國企轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的“術(shù)”與 “道”

田勇

當前房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整時期，以調(diào)控、構(gòu)建長效機制和高質(zhì)量發(fā)展為基調(diào)的宏觀環(huán)境給行業(yè)和業(yè)界企業(yè)帶來很大的沖擊，這種沖擊既是挑戰(zhàn)，也是契機。在客觀上推動著企業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，業(yè)界紛紛探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品創(chuàng)新，以求在嚴酷的市場中打造核心競爭力。

站在新的歷史節(jié)點上，如何看待當前的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，如何尋找企業(yè)新的發(fā)展對策，值得全行業(yè)探討和思考。作為地方知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“金泰恒業(yè)”）在與城市共成長的進程中秉持高度的社會責任感，并不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新。本刊記者就相關(guān)話題對金泰恒業(yè)展開采訪。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：金泰恒業(yè)作為責任國企，主營業(yè)務(wù)與城市發(fā)展緊密相聯(lián)。請簡要介紹一下公司這方面的實踐，并請談?wù)剬Ψ科笊鐣熑蔚睦斫狻?/p>

馬亞鵬：在國家“一帶一路”的戰(zhàn)略指引和陜投集團轉(zhuǎn)型升級的大背景下，我們金泰恒業(yè)正處在“轉(zhuǎn)型升級”和“十三五”發(fā)展的關(guān)鍵階段，正在按照“圍繞大西安建設(shè)規(guī)劃，加快新產(chǎn)業(yè)布局，積極推動公司由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型”。目前，已經(jīng)形成了以城市運營服務(wù)為核心，以住宅業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、地產(chǎn)+、地產(chǎn)服務(wù)為主體的“1+4”戰(zhàn)略布局，積極推動從“創(chuàng)造金泰恒業(yè)”向“再造金泰恒業(yè)”的歷史跨越，在前進中完成公司“轉(zhuǎn)型升級”的目標。比如，我們“十三五”期間，在向城市運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型的過程當中，強強聯(lián)合，打造的西安SKP項目成功開業(yè)，彌補了西安市高端消費品的不足，開業(yè)不到半年，單店銷售突破20億元，有力地支撐了西安市國際化大都市的形象地位。還有，我們長安夢想小鎮(zhèn)項目，以科技成果轉(zhuǎn)化為主，立足大學城，旨在打造一個集產(chǎn)、學、研為一體的高端服務(wù)平臺，更好地服務(wù)大西安建設(shè)。在高端養(yǎng)老項目方面，我們開發(fā)的

白鹿溪谷生態(tài)康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目成功簽約，正在抓緊推進，建成后將有效緩解目前大西安高端養(yǎng)老項目不足的問題。在旅游休閑以及高端養(yǎng)老、養(yǎng)生項目方面，我們打造的海南金泰18°海項目正在積極推進，隨著項目的開工建設(shè)，將真正實現(xiàn)高端旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生項目的正式落地，公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將得到進一步優(yōu)化調(diào)整，主營業(yè)務(wù)布局將進一步服務(wù)于地方經(jīng)濟建設(shè)和城市化進程，為建設(shè)美麗中國踐行我們國有企業(yè)的社會責任。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：作為國有企業(yè)、地方龍頭企業(yè)，金泰恒業(yè)在承擔城市建設(shè)、項目開發(fā)等方面積淀了成熟模式和經(jīng)驗。請簡要闡述金泰恒業(yè)主要業(yè)務(wù)及商業(yè)模式。

馬亞鵬：簡單來說，就是“一個核心，四大主體”：以城市運營服務(wù)為核心，以住宅業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、地產(chǎn)+、地產(chǎn)服務(wù)為主體的“1+4”戰(zhàn)略布局，最終目標是實現(xiàn)由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。在商業(yè)模式方面，我們主要是結(jié)合公司發(fā)展規(guī)劃，有計劃、有步驟地進行了一些嘗試，首先在“傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)”和“不動產(chǎn)運營業(yè)務(wù)”兩大方面嘗試“購租并舉”經(jīng)營方式。一是在能源生活基地項目上嘗試“以租代售”的經(jīng)營方式；二是通過集中式公寓經(jīng)營介入公寓市場，快速建立品牌形象，實現(xiàn)項目租賃溢價。后期通過加入分布式公寓迅速擴大規(guī)模。目前，我公司正在高新區(qū)、重點中小學、知名醫(yī)院周邊尋找性價比高的具備改造為公寓的資產(chǎn)；同時，將怡景花園經(jīng)濟適用房項目部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為公寓進行租賃，這項工作正在與政府職能部門對接。三是通過公寓物業(yè)的租賃經(jīng)營與住宅物業(yè)的銷售互相促進，租賃客戶和購房客戶實現(xiàn)互相轉(zhuǎn)換；四是通過不動產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的積累，最終具備開展地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：金泰恒業(yè)成為業(yè)界一個標桿，企業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)歷了哪些關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，克服了什么樣的困難和障礙？

馬亞鵬：客觀地說，我覺得目前我們距離業(yè)界標桿還有一定的差距，只能說我們這幾年在西安這塊市場上基本重新返回了第一梯隊，距離最好時候2008年全國百強的成績還有很多不足。對此，我們從上到下都有清醒的認識，這也是我們今后的一個持續(xù)奮斗的目標和前進的動力。金泰恒業(yè)成立17年來，大致可以分為：起步階段；跨區(qū)域多項目運作階段；省內(nèi)布局、業(yè)務(wù)擴張階段；多元化運作，混改上市四大階段。經(jīng)過17年、4個階段的持續(xù)發(fā)展，金泰恒業(yè)逐步形成陜西、山東、海南、上海四地共同發(fā)展的區(qū)域布局，實現(xiàn)住宅、商業(yè)、旅游等產(chǎn)品業(yè)態(tài)的全面覆蓋，連續(xù)13年保持經(jīng)濟效益和資產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)增長，初步實現(xiàn)了“立足西安、輻射全省、跨區(qū)域發(fā)展”的戰(zhàn)略格局，在西北地區(qū)形成了一定的影響力。

要說困難，確實有很多。我一直有個觀點，只要搞生產(chǎn)經(jīng)營就一定會遇到困難，困難時時都有，無論大小，作為經(jīng)營者都必須認真分析、主動應對。17年來，公司從無到有、從小到大、從弱到強，我們這個團隊始終秉承“誠心、協(xié)作、創(chuàng)新、超越”的企業(yè)精神，努力踐行“給您一生關(guān)懷”的品牌承諾，用先進的理念、過硬的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，首先從強大自身做起，成功地跨越了一次次難關(guān)，才取得了今天的成績。當然，這些成績的取得離不開集團公司的正確領(lǐng)導和大力支持，離不開社會各界朋友的幫助和愛護，離不開這支團隊的艱辛努力。目前，公司“1+4”的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)已經(jīng)基本形成，但是各版塊的比例還不協(xié)調(diào)，沒有達到“十三五”的規(guī)劃目標。同時，我們在城市運營業(yè)務(wù)、地產(chǎn)+、不動產(chǎn)三個版塊投資力度正在逐步加大，占比逐漸提高，但距離“十三五”末新舊業(yè)務(wù)1：1的戰(zhàn)略目標，還差距甚遠，距離轉(zhuǎn)型成功還有很長的路要走。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：金泰恒業(yè)在運用新技術(shù)方面、加快轉(zhuǎn)型升級步伐開展了哪些工作，最明顯的創(chuàng)新是什么？有哪些收獲和感悟？

馬亞鵬：2002年創(chuàng)立以來，為了賦予我們的項目開發(fā)差異化內(nèi)涵，我們率先在中國地產(chǎn)界提出了科學地產(chǎn)引領(lǐng)人居進程的科學地產(chǎn)八大標準，搭建了比較完善的“科學地產(chǎn)”理論框架體系。（即：科學的選址-環(huán)境學標準、科學的景觀-園藝學標準、科學的規(guī)劃-規(guī)劃學標準、科學的建筑-空間學標準、科學的戶型-人體工程學標準、科學的配套-社會學標準、科學的服務(wù)-心理學標準、科學的人文-文化學標準。）我們堅持“精心設(shè)計、精心施工”的理念，從項目的總體規(guī)劃設(shè)計到小區(qū)整體景觀綠化設(shè)計，從每一個單個戶型設(shè)計到建筑單體立面設(shè)計，始終做到有創(chuàng)新、有獨特風格，并在項目建設(shè)全程中嚴格把好質(zhì)量關(guān)、安全關(guān)，力求做好每一個細節(jié)。

在“科學地產(chǎn)”理論指導下，通過我們多年的研發(fā)積累，我們建立了公司戶型產(chǎn)品庫、各專業(yè)設(shè)計標準、設(shè)計質(zhì)量內(nèi)控標準和施工質(zhì)量內(nèi)控指南，創(chuàng)出了可以廣泛復制的“開放街區(qū)、圍合院落”創(chuàng)新性的設(shè)計理念，創(chuàng)新了以電梯入戶、新風換氣節(jié)能系統(tǒng)為代表的新技術(shù)，具備了一定的科技核心實力。譬如：在落實創(chuàng)新方面，我們在咸陽開發(fā)的絲路花城項目，以“科學地產(chǎn)、詩意棲居”溫情小鎮(zhèn)的開發(fā)理念，在西北地區(qū)首推退臺式花園洋房、運動會所、風情商業(yè)街、以及齊全配套的住宅社區(qū)聞名于西咸新區(qū)，改變了西咸新區(qū)樓市格局。2010年榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”。

在西安開發(fā)的假日花城項目以開放的街區(qū)、圍合的院落、泛會所、四點半學校、電梯入戶、入戶花園、新風系統(tǒng)等西北首創(chuàng)設(shè)計理念，基本確立了我公司住宅產(chǎn)品今后定型和發(fā)展方向。2009年榮獲房地產(chǎn)行業(yè)最高獎項 “廣廈獎”和“全國社區(qū)服務(wù)優(yōu)秀項目”。

還有開發(fā)的新理城項目作為假日花城項目的升級版，全面引入節(jié)能環(huán)保新科技，九大節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)、三重園林景觀體系、三重商業(yè)體系和三重安防體系，并將無線上網(wǎng)、智能家居等十項科技元素融入社區(qū)生活中。1期通過住建部住宅性能2A級認定，入選“廣廈獎”候選項目。

過去17年中，我們通過在項目開發(fā)中大膽的技術(shù)創(chuàng)新和實踐應用，為公司帶來了實實在在的效益，樹立了公司和項目品牌，提高產(chǎn)品的科技含量和核心競爭力，擴大了在區(qū)域市場的占有率，這些嘗試和成功案例，也更加堅定了我們堅持走創(chuàng)新發(fā)展道路的信心，并將“創(chuàng)新”精神與“誠心、協(xié)作、超越”一起寫入公司的企業(yè)文化，作為企業(yè)的精神不斷延續(xù)傳遞和發(fā)展壯大。今后，我們將繼續(xù)推進產(chǎn)品研發(fā)工作，重點引進低碳、環(huán)保、節(jié)能住宅發(fā)展理念和技術(shù)，完善公司“科學地產(chǎn)”理論技術(shù)體系，進一步提升公司核心競爭力。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：綜合當前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，您對金泰恒業(yè)未來發(fā)展最大的期待是什么？有什么樣的規(guī)劃？企業(yè)今后在行業(yè)中的定位是什么？

馬亞鵬：要說期待，我還是希望金泰恒業(yè)能夠早日實現(xiàn) “城市綜合運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的目標，最終完成從“創(chuàng)造金泰恒業(yè)”到“再造金泰恒業(yè)”的歷史跨越。對于這個目標，我們從“十三五”一開始，就制定了具體的發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由最初的“3+3”調(diào)整為目前的“1+4”模式，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化取舍，發(fā)展定位更加精準，項目布局緊密聚焦大西安發(fā)展規(guī)劃，在推進的過程中不斷進行完善，逐步實現(xiàn)了戰(zhàn)略聚焦和資源整合。截至目前，公司向“城市運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)布局和組織架構(gòu)已經(jīng)初步形成，經(jīng)濟效益逐步顯現(xiàn)。從目前的發(fā)展趨勢來看，隨著明后兩年更多新項目的落地實施，我們的“十三五”規(guī)劃將進入“最關(guān)鍵的時期”，金泰恒業(yè)將迎來歷史發(fā)展的“黃金期”，進入自成立以來“最好的發(fā)展階段”。這些成績的取得和良好局面的形成，凝結(jié)了全體金泰恒業(yè)人的智慧和汗水，非常來之不易。

我們將繼續(xù)圍繞大西安建設(shè)規(guī)劃，加快新產(chǎn)業(yè)布局，繼續(xù)努力，一張藍圖，實干到底，堅定地向著“西部最具實力的城市運營服務(wù)商”的目標努力前進。

（感謝百度對此次采訪的大力支持）