離婚案件中房產(chǎn)分割的認(rèn)定和處理

鄒丹

離婚訴訟是當(dāng)前人民法院民事審判部門處理的案件之一。如何在離婚訴訟中認(rèn)定和處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)當(dāng)事人的利益產(chǎn)生重大影響，往往成為離婚案件中最大的爭(zhēng)議點(diǎn)。在財(cái)產(chǎn)分割過(guò)程中，雙方在離婚訴訟中對(duì)房產(chǎn)的糾紛更加激烈。隨著房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)越來(lái)越成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系中最重要的財(cái)產(chǎn)形式。由于中國(guó)不同歷史時(shí)期的房地產(chǎn)政策不同，出現(xiàn)了不同類型的房產(chǎn)。因此在處理離婚糾紛的過(guò)程中，如何妥善處理財(cái)產(chǎn)，特別是房產(chǎn)的認(rèn)定和處理尤為重要。

一、房產(chǎn)類型的劃分

住房類型的劃分根據(jù)其分類標(biāo)準(zhǔn)具有不同類型的，可以根據(jù)房屋的用途進(jìn)行分類，根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行分類，或者根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類。對(duì)于涉及處理離婚案件的房屋的分割，司法實(shí)踐根據(jù)房屋的不同產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分類，一般包括商品房，成本價(jià)住房，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房，經(jīng)濟(jì)適用房。

之所以出現(xiàn)諸多不同類型的產(chǎn)權(quán)房屋，是與我國(guó)住房政策的變化分不開的。我國(guó)住房政策在不同的歷史時(shí)期先后經(jīng)歷了福利分房、房改房、商品房等階段，加之購(gòu)房形式的多元化，使得房屋產(chǎn)權(quán)歸屬日益復(fù)雜。本文重點(diǎn)分析當(dāng)前司法實(shí)踐中較常遇到的幾種離婚房產(chǎn)分割糾紛，并對(duì)如何處理該類糾紛進(jìn)行探討。

二、房產(chǎn)的認(rèn)定和處理

（一）房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的認(rèn)定和處理

不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采用登記生效主義，產(chǎn)權(quán)登記具有公示和公信的效力。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，仍有很多房地產(chǎn)登記案例中有些人以丈夫和妻子的名義登記了房屋產(chǎn)權(quán)，或以第三人的名義登記。當(dāng)一對(duì)夫婦離婚時(shí)，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待這種類型的房產(chǎn)。

（1）對(duì)登記在夫妻單方名下房屋的認(rèn)定。我國(guó)法定夫妻財(cái)產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋，原則上首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其單方所有的，必須承擔(dān)舉證責(zé)任，證明該房屋系其個(gè)人出資所購(gòu)，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購(gòu)買的情況。

（2）對(duì)登記在第三方名下房屋的認(rèn)定。在現(xiàn)實(shí)生活中，在夫婦共同購(gòu)買房屋之后，他們可以根據(jù)各種因素考慮以孩子，父母或其他第三人的名義登記房屋。離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，如果要求房屋歸一方所有或擁有，則屬于商品房產(chǎn)權(quán)糾紛，要求房屋歸自己所有的一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。如果證據(jù)無(wú)法證明，則會(huì)產(chǎn)生不利后果。同時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分以未成年子女的名義登記房屋產(chǎn)權(quán)的特殊情況。在這種情況下，并不意味著未成年子女是房子的真正權(quán)利人，并且應(yīng)該在購(gòu)買房屋時(shí)審查夫妻的真實(shí)意思表示。如果房屋確實(shí)贈(zèng)與給未成年子女，則被確定為未成年子女的財(cái)產(chǎn);如果房子不是贈(zèng)與給未成年子女，則房屋應(yīng)歸類為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（二）婚前首付購(gòu)買婚后按揭房屋的認(rèn)定和處理

通常情況下，一方在結(jié)婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，用銀行貸款購(gòu)買房屋，并在結(jié)婚后用雙方的共同財(cái)產(chǎn)償還貸款。在這種情況下，房地產(chǎn)通常以首付款付款人的名義登記。為了在離婚時(shí)認(rèn)定和處理這些財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，“婚姻法解釋”第10條明確規(guī)定，首先由夫妻雙方共同協(xié)商對(duì)于此房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定和處理，如果協(xié)商失敗，人民法院可以判決不動(dòng)產(chǎn)屬于登記方，尚未歸還貸款是登記方的個(gè)人債務(wù)。雙方共同支付的金額和財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)增值部分，應(yīng)當(dāng)按照照顧子女和婦女的權(quán)利的原則由登記產(chǎn)權(quán)的一方給予補(bǔ)償。

（三）按房改政策購(gòu)買房屋的認(rèn)定和處理

（1）在婚姻關(guān)系期間購(gòu)買房改房并取得所有權(quán)的。根據(jù)住房改革政策所規(guī)定的出售的房?jī)r(jià)并不是簡(jiǎn)單的住房市場(chǎng)價(jià)格，銷售價(jià)格實(shí)際上包括丈夫和妻子的福利，例如工齡折扣和職稱。考慮到中國(guó)婚后收入共同制度的實(shí)施，類似的房屋應(yīng)首先被認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。如果登記方聲稱其為個(gè)人所有，則必須證明購(gòu)買房改房時(shí)與另一方?jīng)]有任何關(guān)系，另一方也并未喪失利益。不能舉證的，則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在此情形下，出資者可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)多分。

（2）尚未完全取得所有權(quán)的房改房的處理。對(duì)于尚未取得所有權(quán)或僅部分所有權(quán)的房屋，在離婚訴訟的情況下，不能對(duì)房屋所有權(quán)作出判決，只能是對(duì)房屋的居住權(quán)和使用權(quán)的判斷。對(duì)于產(chǎn)權(quán)的劃分和認(rèn)定只有在取得房改房的所有權(quán)之后才能做出判斷。在司法實(shí)踐中，在婚姻關(guān)系存在期間，雙方利用夫妻共同財(cái)產(chǎn)以父母一方的名義購(gòu)買參與住房改革的房屋。產(chǎn)權(quán)以父母一方的名義登記，離婚時(shí)提倡分割的人民法院不支持。但是，購(gòu)買房屋時(shí)的出資可視為債權(quán)債務(wù)關(guān)系加以處理。

（四）離婚案件中涉及違法建筑的認(rèn)定和處理

如果非法建筑尚未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他批準(zhǔn)文件，則可以通過(guò)重新頒發(fā)相關(guān)審批程序成為合法建筑。但是，在建筑物合法化之前，人民法院決定是否分割非法建筑物或確定非法建筑物的所有權(quán)都是沒(méi)有法律依據(jù)。因此，人民法院不受理此類糾紛。但是，對(duì)于非法建筑物的收益，如夫妻一方當(dāng)事人出租該建筑物所獲得的租金則應(yīng)將其劃分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。否則，一方因違法建筑物獲益而對(duì)方卻一無(wú)所獲，這顯然是不公平的，但在法院對(duì)于非法建筑物的收益進(jìn)行分割時(shí)，對(duì)因非法建筑所帶來(lái)的預(yù)期收益，法院不予處理。

三、房屋分割的原則和方法

（一）男女平等原則

男女平等是“婚姻法”第2條第1款規(guī)定的基本原則。在處理離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。只要是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無(wú)論雙方財(cái)產(chǎn)的來(lái)源和貢獻(xiàn)大小如何，雙方都有權(quán)依法要求分割。

（二）照顧子女和女方權(quán)益原則

“婚姻法”充分體現(xiàn)了保護(hù)弱者和保護(hù)婦女權(quán)益的基本原則。就目前的社會(huì)情況而言，女性在整體經(jīng)濟(jì)收入和獨(dú)立謀生能力方面仍與男性存在一定差距。在財(cái)產(chǎn)分割中適度給予女性更大的財(cái)產(chǎn)份額可以使女性在離婚后獲得更好的生活保障。根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，通過(guò)將房屋劃分為對(duì)正常生活影響較大的財(cái)產(chǎn)類型，可以更好地照顧子女和婦女的權(quán)利。

（三）有利生產(chǎn)、方便生活原則

對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)性用房，在不損害其效用和價(jià)值的前提下，應(yīng)注意確保生產(chǎn)活動(dòng)和操作的正常運(yùn)行。無(wú)論當(dāng)事人是否有過(guò)錯(cuò)，原則上都應(yīng)當(dāng)判處歸有經(jīng)營(yíng)能力的一方所有。對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的生活資料的分割，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的實(shí)際需要，反映出充分利用資料，促進(jìn)生活的原則。

（四）不得損害國(guó)家、集體或第三人利益原則

分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，不得將國(guó)家、集體或第三人的合法財(cái)產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)加以分割;不得借分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的名義逃避共同債務(wù);不得借分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的名義逃避應(yīng)承擔(dān)的扶養(yǎng)、撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)。

（五）兼顧婚姻主體的特定情形

對(duì)于在撫養(yǎng)子女，照顧老人，協(xié)助對(duì)方工作中付出更多的當(dāng)事人，在離婚時(shí)有權(quán)要求另一方補(bǔ)償，另一方應(yīng)當(dāng)予以賠償?！盎橐龇ā钡?2條規(guī)定：離婚時(shí)，如果一方生活困難，另一方應(yīng)給予住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)適當(dāng)?shù)膸椭?/p>

（六）房產(chǎn)分割的方式方法

共有財(cái)產(chǎn)分割有兩種主要方式。一個(gè)是變價(jià)分割。也就是說(shuō)，如果雙方都不主張要求共同財(cái)產(chǎn)，共同財(cái)產(chǎn)將被拍賣和出售，價(jià)格將被分割。第二個(gè)是作價(jià)補(bǔ)償，即一方要求共同財(cái)產(chǎn)，而一方不主張，取得該財(cái)產(chǎn)的一方給予另一方相當(dāng)于賠償價(jià)值的一半。如果雙方主張取得該項(xiàng)共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以在征求雙方意見后采用競(jìng)價(jià)方式，并由出價(jià)最高者獲得財(cái)產(chǎn)，另一方該財(cái)產(chǎn)一半的價(jià)值作為補(bǔ)償。