越南房市：經(jīng)濟(jì)騰飛帶來的投資窗口期

李易之

周英?。–hu Anh Tuan），越南河都集團(tuán)（Ha Do Group）高管。他在2018年11月向媒體表示，集團(tuán)2019年的利潤預(yù)計(jì)為3490萬美元，有望同比增長15%。但這樣的漲幅預(yù)期與越南目前“火熱”的房地產(chǎn)市場相比起來，未免有些保守。

用“火熱”一詞形容越南房地產(chǎn)市場并不為過。2018年，越南中產(chǎn)階級人數(shù)不斷增加，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）創(chuàng)造了10年以來最高增速紀(jì)錄，作為投資新洼地的越南成功吸引了全球諸多高端企業(yè)入駐，旅游業(yè)正在以泰國、菲律賓等為目標(biāo)加速前進(jìn)。眾多優(yōu)勢的疊加，造就了2018年許多越南房地產(chǎn)企業(yè)超過100%的利潤增長。

但周英俊對于集團(tuán)利潤的保守估計(jì)，從側(cè)面也反映出該國房市“火熱”背后，政府、業(yè)界和人民對其理性和健康有序發(fā)展的期待。對計(jì)劃在越南購置房地產(chǎn)的外國買家來說，要入場挖掘越南房市的“金礦”同時(shí)避免踩到“地雷”，判斷好2019年的走勢尤為重要。

新“世界工廠”造就房市熱潮

“FDI（外國直接投資）成就了越南經(jīng)濟(jì)的快速崛起，并正創(chuàng)造越南‘彎道高速超車的趕超發(fā)展?！睆V西社會科學(xué)院東南亞研究所副所長雷小華博士在近期舉行的一場學(xué)術(shù)論壇中這樣表示。

中國“經(jīng)濟(jì)奇跡”的最大受益者之一是越南。隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，越南正“接棒”成為全球制造業(yè)資本聚集的洼地。而雷小華博士認(rèn)為，越南房市將會受益于外資帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

據(jù)他介紹，中國越南（深圳—海防）經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)2018年招商引資迎來了“井噴式”增長，工業(yè)用地已經(jīng)被搶購了一大半。2018年6月以來，園區(qū)每天都要接待1～3批左右的企業(yè)商務(wù)投資考察團(tuán)——絕大多數(shù)考察團(tuán)都希望在最短的時(shí)間內(nèi)在越南租到廠房、買到設(shè)備，落地投產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“走出去”。

產(chǎn)業(yè)的用地需求很快推高了地價(jià)，尤其是在一些前景良好的地區(qū)。據(jù)越南每日快訊（VN Express）消息，越南新成立的富國島經(jīng)濟(jì)特區(qū)地價(jià)在2018年2～4月短短2個(gè)月內(nèi)上漲了近10倍。一同設(shè)立的另兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，即云屯、云峰地價(jià)也很快出現(xiàn)了成倍的上漲。

外資還帶來了外籍雇員以及隨之而來的住房需求?？偛课挥谥袊愀鄣姆康禺a(chǎn)投資信息平臺Asia Property HQ指出，2008～2018年，越南外籍雇員數(shù)量增長了7～8倍。但其認(rèn)為，越南人民的需求仍然是推動越南房市2019年增長的主要動力。

經(jīng)濟(jì)水平的提升帶動了人民的就業(yè)和收入增長，每年都會有大約150萬～200萬越南公民進(jìn)入中產(chǎn)階級行列。美國市場研究公司（RNCOS）報(bào)告顯示，約有70%的越南人還沒有住進(jìn)屬于自己的房子里，這意味著手里有錢、需要購置房產(chǎn)的越南人還有很多。

新興旅游目的地，需求帶動資本入場

越南蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)帶來的消費(fèi)需求，也勢必吸引數(shù)量更多、更為多元化的資本入場。

在越南芽莊的海灘上，人們總能看到許多高鼻梁白皮膚的俄羅斯人，悠閑地躺在沙灘上曬太陽。芽莊只是該國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的縮影，越南文化體育旅游部旅游總局的報(bào)告顯示，2018年越南接待國際游客量約1550萬人次，同比增長了19.9%。

對標(biāo)泰國等東盟旅游業(yè)強(qiáng)國，越南政府正在采取積極措施推動旅游業(yè)的發(fā)展。而吃住行游購?qiáng)适锹糜蔚摹傲笠亍?，其中游客的住房問題不容忽視。

遠(yuǎn)道而來的游客將會需要更多的賓館、旅社和民宿作為自己臨時(shí)歇腳的地方;而那些打算經(jīng)常來越南度假的外國人，則更偏向于購置一套住宅類的不動產(chǎn)作為自己在當(dāng)?shù)氐牡诙≌蛘叨燃傥荨?/p>

這些房產(chǎn)預(yù)計(jì)都會成為資本進(jìn)入越南旅游業(yè)的優(yōu)先方向。而在越南3000多公里的漫長海岸線上，人們能找到許多具有豐富旅游資源的地方，芽莊、峴港、富國島等海濱城市都有望成為房市資本的樂土。

在越南置業(yè)的門檻高不高？

據(jù)日本房地產(chǎn)信息平臺有路（Uoolu）2018年下半年提供的信息，胡志明市房價(jià)在當(dāng)時(shí)達(dá)到了每平米2.7萬～3.5萬元人民幣，郊區(qū)房價(jià)為每平米1.2萬元人民幣;越南旅游城市芽莊的房價(jià)則低至每平米0.68萬～1.01萬元人民幣?？梢妼τ谕鈬顿Y者來說，越南房產(chǎn)的價(jià)格門檻還不算太高。

而從政策門檻來看，越南政府在2015年7月1日進(jìn)一步擁抱全球資本市場，放松了對外國人在越南投資置業(yè)的法律規(guī)定。獲得越南入境簽證（包括旅游簽證）的個(gè)人都可以在越南購買房產(chǎn);外國人在購買了房產(chǎn)之后，還能將其用于出租獲利，且享有房屋50年可續(xù)期的產(chǎn)權(quán)。

有意思的是，如今與越南公民締結(jié)婚姻關(guān)系的外國人，還將享受房屋永久產(chǎn)權(quán)，以及向越南銀行貸款的權(quán)利。Asia Property HQ介紹，有三類外國購房者可以獲得貸款，即越南公民的配偶、海外越南僑民和持有居住證的外國人。當(dāng)然，不在這一范圍內(nèi)的外國購房者也可以從海外銀行借貸，但在越南這個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體也有一定難度，購房者需要先篩選出在越南提供相應(yīng)服務(wù)的海外銀行，但實(shí)際上這樣的銀行并不多。

在越南置業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)越南中央經(jīng)濟(jì)管理研究所副所長陳金終（Tran Kim Chung）介紹，越南市場已經(jīng)具備了多個(gè)房地產(chǎn)泡沫的基本特征，包括房地產(chǎn)交易量、新建筑工程數(shù)量、價(jià)格、公共投資和住房基金（Housing Capital）的飛速增長，以及日益擴(kuò)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模、房產(chǎn)價(jià)值和資金數(shù)額等。

越南人民對房地產(chǎn)泡沫問題心有余悸。2005～2009年，越南市場在快速升溫中出現(xiàn)過泡沫，價(jià)格水平一度遠(yuǎn)超工薪階層購買力;2009年1月1日起，政府對轉(zhuǎn)售樓盤收益的稅收從10%直接上調(diào)到25%，引爆越南房市泡沫導(dǎo)致大批壞賬產(chǎn)生。因此，在2015年開始的本輪房地產(chǎn)“熱潮”中，政府勢必會格外關(guān)注市場發(fā)展的走向，未來干預(yù)市場的可能性依然很大。實(shí)際上越南有關(guān)部門2018年就已經(jīng)暫停了云峰灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的土地交易，因?yàn)楫?dāng)時(shí)云峰區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)在市場的“哄抬”下驟漲了10～100倍。

但對于中國購房者而言，除了關(guān)注越南房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，他們還得關(guān)心自己購房的資格問題。眼下，越南一些開發(fā)商不接受持中國新護(hù)照的客戶直接購買房子，只與之簽訂50年長租合同，沒有房產(chǎn)證。業(yè)內(nèi)人士解釋為：越南法律規(guī)定能購房的條件是，海關(guān)入境時(shí)蓋章在護(hù)照上，而不是蓋在另紙簽證上。但是越南暫時(shí)提供給中國公民的是另紙簽證。因此，基本上所有的中國新護(hù)照均不達(dá)要求。

總體而言，業(yè)內(nèi)對越南房市增長的預(yù)期整體樂觀，推動越南房市上漲的因素也暫時(shí)不會消退，但在積累的負(fù)面因素作用下，市場的穩(wěn)定性可能會受到影響，投資越南房地產(chǎn)的機(jī)遇窗口，未來也可能會漸漸縮小。

然而，這些并不影響當(dāng)下越南成為亞洲最具增長潛力、最值得投資的房地產(chǎn)市場之一。