東南亞房地產(chǎn)：熱鬧背后有哪些門道？

黎敏

站在《又見馬六甲》藍白色的劇場建筑外，老高雙手插在兜里留下了一張紀念照。2019年3月，老高剛跟朋友去馬來西亞馬六甲和雪蘭莪州考察了那兒的幾個樓盤，想看看有沒有投資機會，其中一個樓盤主推的賣點就是靠近《又見馬六甲》這個文旅項目。這并不是老高第一次關注馬來西亞房地產(chǎn)。大概2年前，他就在馬來西亞吉隆坡雙子塔附近購置了一套公寓，目前出租的租金回報率令他滿意。

而在柬埔寨金邊，跟著定向炒房團“考察”了柬埔寨房價的陳阿姨覺得，“看慣了廣州動輒5萬多的房價，這里的房子好便宜啊?！?/p>

實際上，無論以什么形式，近年來到東南亞看房的中國人可謂是絡繹不絕。而在國內(nèi)網(wǎng)頁搜索關鍵詞“東南亞房地產(chǎn)”，鋪天蓋地的廣告也足以讓人眼花繚亂。

一派熱鬧的景象似乎都在印證東南亞房地產(chǎn)市場的火熱。而這份火熱背后，又有著怎樣的門道呢？

東南亞房地產(chǎn)，怎么就火了呢？

如果說當今世界還有哪個地區(qū)的發(fā)展勢頭強勁，那一定少不了東南亞。2018年，東盟10國中，有一半國家的GDP增速超過6%，柬埔寨與越南甚至超過了7%。發(fā)展經(jīng)濟的巨大需求推動著東盟多國的基礎設施建設闊步向前，房地產(chǎn)行業(yè)也順勢步入了快車道。而分享一個國家經(jīng)濟發(fā)展成果最為“簡單粗暴”但又行之有效的方式，似乎就包括買房。

除了使用價值，房地產(chǎn)本身較好的增值空間，也讓其成為世界人民公認的一種投資選擇。當悉尼、東京、上海、香港等亞洲的核心資產(chǎn)被有實力的買家收購之后，無論是開發(fā)商還是消費者，都漸漸把目光轉(zhuǎn)向了新崛起的東南亞。

較早入場的是日韓、中國香港、中國臺灣以及新加坡人，中國大陸的購房者跑得沒那么快，但人數(shù)絕對搶眼。眼下，中國大陸購房者已成為東南亞房地產(chǎn)市場的“大客戶”。

但與過去以機構(gòu)投資者和高凈值人群為主的情況不同，這波中國購房者中多了不少新晉的小中產(chǎn)。他們手握一兩百萬可支配的資金，可能錯過了中國一線城市的投資機會，但又想通過多元化的投資組合來為自己的資產(chǎn)保值，加之國內(nèi)樓市調(diào)控，不少人便將標的放在了海外。相較于起步較高的老牌發(fā)達國家，單套房價在幾十萬到一百多萬元人民幣的多數(shù)東盟國家，以其低門檻和亮眼的經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)，成功地進入了不少購房者的視野。而那些較早進場的購房者，也的確嘗到了投資東南亞房地產(chǎn)的甜頭。

全球房地產(chǎn)指南（Global Property Guide）公布的數(shù)據(jù)顯示，在過去10年里，泰國的房價整體上漲了48.65%左右。其中一些豪華住宅，漲幅甚至達到了300%。而越南2018年公寓銷售量同比增長了44%，寫字樓租金同比增長7%，且空置率僅為4%。除了房價的增益，像老高一樣在匯率最優(yōu)時入場的投資者，單在匯率上也能收獲一筆不錯的投資回報。

投資回報率高、總房價低、永久產(chǎn)權(quán)等等一度是東南亞房地產(chǎn)主打的賣點。在相對有限的投資選擇中，這些賣點足以讓其在中國投資者中火上一把。而隨著中國出境游市場的蓬勃發(fā)展，旅游開始成為許多有購買力的中國人接觸東南亞房地產(chǎn)的新路徑。自己度假時小住，平時委托中介短租是較為常見的投資邏輯。相對于單純的海外投資而言，兼具旅游、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等條件，讓東南亞房地產(chǎn)在今天有了更高的熱度。

火熱背后有門道？

桌上擺著茶水和精致的小點心，幾個身穿制服的工作人員在一旁待命，隨時準備為客戶服務。臺上的主講人正在繪聲繪色地給大家介紹留學新加坡等東盟國家的優(yōu)勢。這場在中國南寧華潤大廈內(nèi)舉行的東南亞教育講座，實際上是由一家房開商組織的。該房開商在東南亞有自己的樓盤，平常通過舉辦類似的活動來吸引客戶，并適時推介公司項目，想要跟團實地看房的消費者也可以現(xiàn)場咨詢。

事實上，隨著中國消費者對東南亞房地產(chǎn)市場關注度的提升，不止是房開商，許多專注海外房地產(chǎn)投資的中介公司也變著法兒地推銷東南亞房地產(chǎn)項目——包吃包住包玩的定向炒房團已不算新鮮，講座、圈層活動可以花樣百出，視頻、VR看房成為遠程“考察”的新選擇。中介公司多樣化的服務的確為不少意欲在東南亞購房的消費者提供了一定的便利，畢竟在人生地不熟的海外進行投資，消費者也愿意尋求一些專業(yè)人士的協(xié)助。

但由于東盟10國房地產(chǎn)市場存在較大差異，因此國內(nèi)大多數(shù)海外地產(chǎn)中介都專注于一兩個市場，其中以泰國、馬來西亞、越南、柬埔寨等市場居多。

據(jù)第一財經(jīng)報道，這些海外地產(chǎn)中介一般都極力游說推薦自家主攻的市場，有時還會分析其他市場的劣勢?！爱斢浾咛峒霸侥戏績r時，主攻柬埔寨市場的中介人士認為，目前越南房地產(chǎn)整體價格已經(jīng)偏高，并且已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化傾向，后續(xù)存在升值壓力。而位于廣州的一家海外地產(chǎn)中介則對記者表示，越南的房產(chǎn)最具投資價值，他們會反問，柬埔寨全國算下來能有多少人，到時候房子要轉(zhuǎn)手，能賣給誰。”這篇報道如是寫道。

不同中介主推自家市場，于經(jīng)營而言也無可厚非，但這也在提醒消費者在海外置業(yè)時更應該“兼聽則明”——不僅可以咨詢國內(nèi)的正規(guī)中介，也可以咨詢在信息獲取及市場靈敏度上更有優(yōu)勢的當?shù)卣?guī)中介;不僅要在國內(nèi)對比多個市場，有條件也應該去實地考察，聽聽當?shù)貥I(yè)主的聲音。

“國內(nèi)有些投資者還是會比較分析一番的，如仔細詢問房租回報、周邊配套、安保等?！痹谥袊鴩鴥?nèi)開過擔保公司也做過天使投資的陳岸，2016年陸續(xù)考察了8個東南亞國家后，目前在柬埔寨開拓商務酒店等多個產(chǎn)業(yè)，他在接受媒體采訪時說，“當然，也有些人用腳投票，看到別人買哪里，就跟風買了，反正一套小公寓也就40萬～50萬元人民幣，他們也不在乎能不能租出去，他們的真實需求就是海外投資，具體怎么投資、投資什么，其實沒有經(jīng)驗?！?/p>

盡管，參照過去幾十年中國房價“漲聲一片”的歲月，的確有不少跟對了方向的人，即便用腳投票，也能獲得非?？捎^的收益。但今天的東南亞房地產(chǎn)市場絕非當年中國房地產(chǎn)市場的復刻，10個國情各異的國家，自然也會帶來機會與風險各不相同的房地產(chǎn)市場?！昂髞碚摺倍嗦牰鄦柖嗳〗?jīng)并沒有什么壞處，畢竟誰的錢都不是大風刮來的。

在陳岸看來，分析一個國家的房地產(chǎn)是否值得投資，首先要看宏觀環(huán)境，比如該國的發(fā)展速度、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟模式、貨幣情況、外部環(huán)境、內(nèi)部政局等;再分析微觀因素，比如土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、房價變動、租金、升值空間、付款方式、稅費等。這些其實都涉及到購房者的資格，以及二手房流動性等重要的問題。而在另一些業(yè)內(nèi)人士看來，地段和入場時機始終是房地產(chǎn)投資的不二法則。

你要不要出手？

“馬來西亞非?？拷录悠?，只有十幾分鐘的車程，房價卻相差很大，未來如果新馬兩地能通高鐵，將釋放馬來西亞房地產(chǎn)市場的巨大潛力。而柬埔寨作為發(fā)展中國家，其經(jīng)濟的開放和迅速發(fā)展，會讓它的房價在短期內(nèi)有一個飛速上升的機會，因此也值得關注。”在談及幾個比較熱門的東南亞房地產(chǎn)市場時，ERA市場營銷董事陸燕對本刊記者這樣說道。ERA集團是新加坡最大的國際房地產(chǎn)代理機構(gòu)，也是該國唯一上市的房地產(chǎn)公司，跟許多東盟及歐洲國家都有廣泛的合作。

實際上，當我們將人們對東南亞房地產(chǎn)市場的熱切關注分解到一個個具體的國家時，就會發(fā)現(xiàn)，在相同的熱鬧之下，每個國家又有著全然不同的特點。面對諸多選擇，最終出不出手，定的哪個國家，買了哪類產(chǎn)品，都與每個人購房的目的息息相關。

“這幾年在新加坡，為了孩子教育、為了父母養(yǎng)老而購房，為了事業(yè)或公司海外發(fā)展而購買、租賃辦公室或廠房的中國客戶比較多。”陸燕介紹道，“新加坡政府主張‘居者有其屋的房產(chǎn)政策，因此91%的公民和永久居民都能住上政府組屋（HDB）。中國購房者以外國人的身份出現(xiàn)，只能購買私人房地產(chǎn)，目前主要以高端產(chǎn)品為主?！?/p>

客觀來說，新加坡動輒幾百萬元人民幣的單套房價，在東盟國家中確實價格不菲。而且，新加坡政府為了防范私人房地產(chǎn)市場過熱，多年來都采取了監(jiān)管降溫措施，因此，新加坡房價在極具韌性之余，增速相對有限。但橫向?qū)Ρ认愀?、北京等地的房價，新加坡憑借開放的經(jīng)濟體制、良好的社會治安及生態(tài)環(huán)境、國際化的教育模式、零遺產(chǎn)稅等“加分項”，依然在許多中國富裕家庭、企業(yè)和專業(yè)人士中擁有自己的一席之地。

但如果入場東盟國家中唯一的發(fā)達經(jīng)濟體不在你的需求和能力范圍之內(nèi)，你也可以將目光投向東盟其他新興市場。普華永道在其最新發(fā)布的《2019年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》（以下簡稱《亞太房地產(chǎn)報告》）中指出，馬來西亞、泰國、越南、菲律賓等亞洲新興市場頗具投資吸引力。

相較于新加坡，泰國和馬來西亞的房地產(chǎn)市場的確還有不錯的發(fā)展空間。這里既有收益相對穩(wěn)定的成熟商圈和住宅區(qū)，也有前景可期的新區(qū)或市郊的新供給，租金回報率基本在4%～6%。對比中國大中城市2.6%甚至更低的租金回報率，它們顯然是有吸引力的。

但它們核心區(qū)的資產(chǎn)增量已經(jīng)較少，本身就屬于不太好買到的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);周邊的新增房產(chǎn)雖然性價比高，但租金也相應打折，如果按照租售比來看也不太劃算。因此，現(xiàn)在想到泰國或馬來西亞購房的投資者，或許需要更敏銳的眼光和靠譜的專業(yè)指導。

當然，那些以度假房、移民或資產(chǎn)配置為目的的買家，依然可以安心持有。特別是選擇度假房的購房者，他們在東南亞買房看重的不僅是資產(chǎn)的多元化配置，還有這次消費后能帶來的體驗與愉悅。

但對于那些期望通過溢價或高水平租金回報率獲益的機會型投資者來說，顯然眼下大熱的越南和柬埔寨市場更適合他們。兩國部分項目的租金回報率能達到8%。在《亞太房地產(chǎn)報告》中，普華永道認為越南胡志明市的寫字樓、零售商業(yè)、住宅和酒店業(yè)資產(chǎn)都值得買入或持有。

不過，一如其他投資方式，高回報高風險的選項往往是冒險者的游戲。有業(yè)內(nèi)人士指出，新興市場可能不及成熟市場那么穩(wěn)定，誰都不能指望當?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期呈現(xiàn)直線上升趨勢;但這些國家的經(jīng)濟增速和政府對基建的投資力度都意味著，在未來幾年里，買家仍能預見市場顯著的變化和巨大的投資潛力。

其實無論是青睞穩(wěn)健的資產(chǎn)配置也好，還是追求高回報的投資也罷，東南亞國家都將一個多樣化的房地產(chǎn)市場擺在了中國消費者的面前。這里有“餡餅”也有“陷阱”;不存在完美的市場，也不存在一無是處的項目，更多的是購房者在權(quán)衡利弊之后的一種選擇。海外置業(yè)作為一種很個人化的投資，很多時候沒有對錯可言，重要的是知道自己想要什么。