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    新常態(tài)背景下房地產(chǎn)投資項目全過程風(fēng)險識別與防范

    2019-06-11 07:50:42周艷恒
    今日財富 2019年2期
    關(guān)鍵詞:過程施工企業(yè)

    周艷恒

    摘要:房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),是帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量,并且與廣大民眾的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)存在資金投入大、項目周期長的特點,這樣受市場、環(huán)境、政策等的因素較大,而面臨的風(fēng)險也較多,這都會給房地產(chǎn)項目造成制約,影響其進(jìn)一步發(fā)展。新常態(tài)背景下,房地產(chǎn)將如何投資,怎樣進(jìn)行風(fēng)險識別和防范,本文我們將對此進(jìn)行詳細(xì)風(fēng)險和探索,并提出合理化建議。

    前言:在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下,房地產(chǎn)行業(yè)的問題變得越來越凸顯,從項目的規(guī)劃、預(yù)算到項目施工、驗收,周期長,在項目進(jìn)行的各個環(huán)節(jié)都可能面臨風(fēng)險,比如資金風(fēng)險、施工風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等等,因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險識別,尋求更好地規(guī)避風(fēng)險的手段。通過本文的分析和思考,希望能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)投資項目將面臨的風(fēng)險進(jìn)行有效的防范提供參考和借鑒,有助于房地產(chǎn)市場實現(xiàn)更好的發(fā)展。

    一、 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別概述

    房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別在項目前期、項目中、項目后期都需要進(jìn)行。房地產(chǎn)投資項目的各個環(huán)節(jié)都有可能引發(fā)風(fēng)險,造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。因此,從項目開展前后項目結(jié)束后都有秉承謹(jǐn)慎原則,縱觀全局,通過定性、定量分析,甄別可能存在的潛在風(fēng)險,做好風(fēng)險評估和風(fēng)險防范方案。新常態(tài)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)更好加強(qiáng)風(fēng)險管理,建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制,保持在房地產(chǎn)市場的競爭力。

    二、 新常態(tài)背景下房地產(chǎn)投資項目要進(jìn)行哪些風(fēng)險識別

    (一)項目開展前的風(fēng)險識別。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參與競標(biāo),中標(biāo)后才有開發(fā)權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)一旦開始準(zhǔn)備進(jìn)行項目建設(shè),就要考慮項目開展前的準(zhǔn)備工作。在此階段,房地產(chǎn)企業(yè)也要注意風(fēng)險因素的影響。

    1、國家政策的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的推動作用,近年房地產(chǎn)市場火爆,國家重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展,為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)定、健康的發(fā)展,國家陸續(xù)出臺了一系列經(jīng)濟(jì)政策。比如限購令、增加土地供應(yīng)、營改增等等多項政策的出臺影響了房地產(chǎn)市場。限購令的出臺就影響了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系;營改增給房地產(chǎn)企業(yè)降低了稅負(fù);增加土地供應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本產(chǎn)生了影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注國家政策的變化,新政策的出臺可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不小的影響,也可能造成房地產(chǎn)市場新一輪的洗牌。面臨生存和發(fā)展的壓力,項目開始前,房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃,綜合分析,立足自身,根據(jù)經(jīng)營實際選擇項目開發(fā)的時機(jī),要隨時面對政策的變化可能造成的影響而做出應(yīng)變,提高自身應(yīng)對風(fēng)險的能力。

    2、經(jīng)濟(jì)局勢復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨金融風(fēng)險。我國處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期,經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難,面臨一定的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)樓盤需要注入資金,資金部分來源于銀行。近幾年,銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款利率提高,對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件提高。金融行業(yè)對個人或企業(yè)失信的制約和監(jiān)督力度加大,對房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批更加嚴(yán)格。部分中小企業(yè)可能由于資質(zhì)或經(jīng)營狀況不佳很大得到金融機(jī)構(gòu)的資金支持。而房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道較為單一,大多通過銀行信貸,這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu),特別是銀行依賴程度較高。房地產(chǎn)項目時間長、規(guī)模大,資金投入大,房地產(chǎn)企業(yè)的施工完全資金自行解決的概率幾乎為零,房地產(chǎn)企業(yè)離不開金融機(jī)構(gòu)的資金支持。新常態(tài)下,房地產(chǎn)企業(yè)尤其小企業(yè)面臨一定的金融風(fēng)險。

    (二)項目過程中的風(fēng)險識別。房地產(chǎn)項目施工過程中面臨的問題更加復(fù)雜,風(fēng)險因子更多,主要有以下幾項:

    1、市場風(fēng)險中的價格風(fēng)險。建材市場價格是隨時變化的,房地產(chǎn)項目工程工期長、所需建筑材料量大,受市場變化影響較大。市場上建筑材料價格難以穩(wěn)定,建筑材料價格會隨著市場需求的變化不斷變化。建筑材料價格上漲,建筑工程也會因為建筑材料價格的上漲而增大成本。市場風(fēng)險中的供求風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)前一定要進(jìn)行當(dāng)?shù)厥袌隹疾?,對市場的供求關(guān)系了解清楚。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行市場調(diào)查,只是追求房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤,盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)果項目完成后,發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)庫存較大,新建住房難以消化,造成房源的積壓,資金難以收回,對企業(yè)的造成巨大的發(fā)展壓力。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目施工時要做好充分的市場調(diào)研,盡量規(guī)避市場風(fēng)險的影響。

    2、項目施工風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面存在漏洞,導(dǎo)致在項目施工過程中混亂。管理上的無序可能導(dǎo)致施工過程中資金分配不合理、建筑材料采買無序、施工過程監(jiān)管不力、建材資源浪費、施工過程偷工減料、項目外包、資金拖欠等問題。最終造成施工項目存在安全隱患、與原有的設(shè)計結(jié)構(gòu)不符,甚至出現(xiàn)項目無法順利完工,出現(xiàn)安全事故、引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛、項目變成爛尾樓等現(xiàn)象。這可能對房地產(chǎn)企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失,甚至導(dǎo)致企業(yè)無法正常經(jīng)營。

    (三)項目完成后的風(fēng)險識別

    1、房地產(chǎn)項目竣工驗收審計風(fēng)險。房地產(chǎn)項目工程完工后要進(jìn)行工程質(zhì)量驗收、結(jié)算審計。房地產(chǎn)項目可能有一個或幾個施工單位合作完成,在項目完成后,會由審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗收審計。部分施工企業(yè)可能存在偷工減料或未按正規(guī)工序。這就需要審計人員要堅持原則,認(rèn)真結(jié)算審計,同時這也需要審計人員較高的業(yè)務(wù)能力。個別房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益,可能存在偷工減料,而在項目完成后未按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審計的現(xiàn)象。這樣嚴(yán)重的違規(guī)行為極容易造成嚴(yán)重的質(zhì)量事故,造成不良影響。

    2、房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險。隨著這幾年我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,各地不斷開發(fā)發(fā)源,各地房地產(chǎn)庫存見漲?,F(xiàn)在各地的房地產(chǎn)市場銷售狀況不同,一線二線城市銷售壓力較小,三線四線城市銷售壓力較大。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存較大,房地產(chǎn)銷售較為困難,甚至出現(xiàn)了很多有價無市的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)投入較大,一般希望盡快的資金回籠再進(jìn)行其他的投資,但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場堪憂,如果沒有很好的促銷手段,房地產(chǎn)的銷售將漫長而久遠(yuǎn),這對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金的壓力,不利于其后續(xù)的發(fā)展。

    三、新常態(tài)下房地產(chǎn)投資項目全過程風(fēng)險防范策略

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中盡可能回避風(fēng)險。從項目開始造價預(yù)算到項目開發(fā)中建材的購買、工程的施工再到后期的驗收,房地產(chǎn)項目全過程較為復(fù)雜,環(huán)節(jié)眾多,難以把控。房地產(chǎn)企業(yè)首先要立足自身實際,充分考慮自身經(jīng)營狀況及未來發(fā)展需要,在風(fēng)險與收益比較后,果斷規(guī)避風(fēng)險來源,將風(fēng)險的產(chǎn)生扼殺于搖籃中。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)過程中可能會面臨風(fēng)險或責(zé)任較大的施工難題,在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可以將部分工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包,讓其他企業(yè)承接風(fēng)險點。哪怕利潤再高,房地產(chǎn)企業(yè)也要避免大的風(fēng)險,而最大程度的保障自身的經(jīng)濟(jì)利益。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合法的途徑進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。一般房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式有三種:合同形式、財務(wù)責(zé)任形式、保險形式。房地產(chǎn)企業(yè)對施工項目進(jìn)行轉(zhuǎn)包,在雙方合作過程中,簽訂合同,這便是合法的風(fēng)險轉(zhuǎn)移形式。通過簽訂合同,房地產(chǎn)企業(yè)可以將存在較大風(fēng)險或施工能力不足的情況下將項目承包出去,這樣風(fēng)險也隨著轉(zhuǎn)移。合作雙方通過合同達(dá)成協(xié)議,合同明確了兩者的責(zé)任和義務(wù),是項目工程中常見的形式。財務(wù)責(zé)任形式是指房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措充足的資金,避免在項目開展過程中發(fā)生資金斷裂而進(jìn)行的尋求資金支持的形式。房地產(chǎn)企業(yè)通過尋求合作伙伴一起進(jìn)行項目開發(fā),最大程度的保證了在項目實施過程中資金的充足。房地產(chǎn)企業(yè)與合作伙伴一起進(jìn)行項目開發(fā),風(fēng)險分?jǐn)偅@樣房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的資金風(fēng)險大大降低,也有利于自身的安全經(jīng)驗。同時風(fēng)險的轉(zhuǎn)移也意味著收益的轉(zhuǎn)移,這就需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真思考,從自身的經(jīng)營實際出發(fā)選擇合適的規(guī)避風(fēng)險的方式。保險形式的風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)通過進(jìn)行施工項目的投保,將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)企業(yè)為避免項目施工過程中出現(xiàn)事故或意外,通過購買保險將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司,這是一種較為常見的風(fēng)險規(guī)避的商業(yè)行為。投??梢越档推髽I(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,風(fēng)險由保險公司承擔(dān),這自然是不錯的商業(yè)經(jīng)營手段,對于工期長、投入大的房地產(chǎn)企業(yè)來講,保險公司也是一項不錯的選擇。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)項目開展過程中要盡量加強(qiáng)風(fēng)險控制,降低風(fēng)險帶來的影響。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要及時關(guān)注國家政策的變化,掌握市場動向。積極利用當(dāng)?shù)刎敹愓?、金融政策的紅利獲得資金支持、降低企業(yè)稅負(fù),獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鐾恋貎r格,優(yōu)化投資結(jié)構(gòu),盡可能避免由于市場波動帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的發(fā)生。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部要加強(qiáng)制度的約束,建立嚴(yán)格的管理體系,從制度上明確崗位責(zé)任。在項目施工過程中,嚴(yán)格要求工作人員按照要求和工序進(jìn)行施工,嚴(yán)禁資源浪費,現(xiàn)場檢查人員要嚴(yán)格監(jiān)督,提高項目施工的質(zhì)量和效率。從根源上杜絕質(zhì)量問題,最大程度的保障項目施工的正常進(jìn)行。同時在項目進(jìn)行過程中,盡量避免分包、轉(zhuǎn)包施工的發(fā)生,除非房地產(chǎn)企業(yè)由于人力、物力的限制在工期內(nèi)難以完成。分包、轉(zhuǎn)包施工的存在,不可避免的會出現(xiàn)施工質(zhì)量難以統(tǒng)一的現(xiàn)象,容易發(fā)生管理上的混亂。尤其個別小企業(yè)承包后,為了自身利益可能存在偷工減料的現(xiàn)象,這就容易造成質(zhì)量不合格,達(dá)不到工程質(zhì)量要求。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展過程中要嚴(yán)格要求,利用制度的約束加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制,盡可能降低風(fēng)險的發(fā)生,減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

    結(jié)論:房地產(chǎn)企業(yè)投資項目全過程問題較多,內(nèi)容復(fù)雜,很多環(huán)節(jié)都存在經(jīng)營風(fēng)險,可能引發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī),造成經(jīng)濟(jì)損失。新常態(tài)下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的市場環(huán)境,需要更加嚴(yán)格加強(qiáng)自身要求,提高經(jīng)營和管理水平,提高企業(yè)風(fēng)險識別和防范的能力,為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備,也為了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展不斷努力。

    (作者單位:四川綿陽西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 )

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