淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目管理實施方案

高興

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項目管理 實施方案

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理的意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理的意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策

（一）項目開發(fā)中的管理對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：一是依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。二是與規(guī)劃部門積極地溝通。運用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項目總體規(guī)劃的指標(biāo)。三是根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進(jìn)行設(shè)計方案的競標(biāo)。

（二）項目施工中的管理對策

房地產(chǎn)項目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標(biāo)實現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項目工程的開工到竣工過程中，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。

第一，對施工合同的管理。施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進(jìn)行明確的約定。

第二，施工質(zhì)量的控制。對施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：一是依照委托監(jiān)理合同對承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴(yán)格按照國家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗收。驗收合格一項，才能進(jìn)行下項工序。二是對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。三是對工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理的商家進(jìn)行材料選購。

第三，工期的控制。工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進(jìn)度計劃和組織設(shè)計?？梢越ㄗh施工單位采用project或p3軟件對項目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進(jìn)行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

第四，成本的控制。政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：一是引入競爭機制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。二是施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。三是嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

第五，房地產(chǎn)項目管理中的成本控制。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分，占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項目成本控制的重點。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

總之，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主方項目管理與委托監(jiān)理并行的項目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設(shè)監(jiān)理機制盡快健全與規(guī)范，推行全過程監(jiān)理：另一方面對業(yè)主方項目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進(jìn)行探討，解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項目管理自身存在的問題。同時理順建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關(guān)系，將業(yè)主方項目管理的重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學(xué)、合理、有效的項目管理模式，提高項目管理水平。

（作者單位為河北建投城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司）

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