警惕房地產金融演變成灰犀牛

孫庭陽 賈國強 李永華

灰犀牛就在前方。

今年2月底以來，監(jiān)管部門在公開場合已經4次提及房地產金融風險。

2月25日，銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，中國防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)取得階段性進展，但同時要做好打持久戰(zhàn)準備，未來監(jiān)管部門將緊盯房地產金融風險等多個重要風險領域。

2月25日—26日，央行金融市場工作會議強調，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

3月5日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。

3月9日，銀保監(jiān)會副主席王兆星再次明確表示，房地產金融仍是防范風險的重點領域。

今年一季度地產小陽春之后，不少城市房地產市場再次出現過熱跡象。4月19日召開的中共中央政治局會議強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。這是自去年7月以來，中央政治局會議再次強調房地產政策，重提“房住不炒”。不少業(yè)內機構和專家均認為，這意味著審慎的房地產金融政策基調沒有變化。

《中國經濟周刊》記者注意到，房地產金融被高度關注，始于2018年央行工作會議提出“加強房地產金融的宏觀審慎管理”。這是央行年度工作會議首次提及房地產金融宏觀審慎管理。

2019年，防范房地產金融風險為何被擺在了前所未有的位置？

房地產行業(yè)已進入鍍“金”時代

地產與金融高度融合，潛在的風險不是“黑天鵝”， 而是“灰犀?！?/p>

房地產與金融從來就是孿生子。房地產市場的快速發(fā)展離不開金融，房地產金融規(guī)模的不斷擴大則會帶來巨大的風險。全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為，“房地產的金融風險不是‘黑天鵝，而是‘灰犀牛。”

這頭“灰犀?！遍L什么樣？

目前為止，關于房地產金融并沒有一個成熟的官方定義。不過，我國房地產金融化的趨勢日漸加強卻是不爭的事實。

“房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，所謂房地產金融，從字面上來說是房地產行業(yè)的資金融通。”房地產分析師劉水對《中國經濟周刊》記者解釋說，“從它的主體來說，第一是房地產開發(fā)企業(yè)，涉及融資方式等;第二是購房者，使用杠桿資金炒房等;第三是從事房地產業(yè)務的金融中介，包括銀行、信托公司等。”

中國社會科學院一位不愿具名的研究員告訴《中國經濟周刊》記者：“房地產金融，狹義上專指抵押貸款資產證券市場，尤其指RMBS（居民住房抵押貸款支持證券），還有REITs（房地產信托投資基金），廣義上還應包括開發(fā)貸、個人抵押貸款及公積金貸款等?！?/p>

僅從狹義與微觀的角度來看房地產金融，“難窺全?！?。央行的提法是，“加強房地產金融的宏觀審慎管理”。

宏觀審慎管理是相對于微觀審慎管理的概念，是應對2007年爆發(fā)的全球金融危機而誕生的一個新理念，不僅要管理單個金融機構，還要管理整個的宏觀范疇。早在2012年，監(jiān)管層就提出，加強宏觀審慎監(jiān)管，構建宏觀審慎與微觀審慎有機結合的金融監(jiān)管體系，是全球金融危機之后國際社會的共識。

眾所周知，上一輪全球金融危機的引爆點就是美國房地產市場次貸風險被點燃。

天風證券宋雪濤團隊研判，自2018年以來，房地產行業(yè)進入鍍“金”時代，地產即金融，地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業(yè)和金融行業(yè)的聯系越來越緊密。地產行業(yè)正在從傳統(tǒng)產銷模式向金融深化模式轉變，從開發(fā)商向不動產商轉變。房地產行業(yè)的未來在于“把低活的不動產變成高活的金融品”，這是真正的金融資本和產業(yè)資本的融合。

房地產金融風險有多大？

莊子說：“今夫斄牛，其大若垂天之云?！蔽覈康禺a金融風險有多大，先要看房地產金融的規(guī)模。

湖北一家大型建筑企業(yè)的財務負責人告訴《中國經濟周刊》記者，房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，我國地產開發(fā)高周轉的特征又很明顯，對資金的需求就特別大，“誰都想拿到更多的錢，讓錢更快地周轉?！?/p>

國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2016—2018 年，全國房地產開發(fā)資金來源（指房地產開發(fā)企業(yè)在本年內收到的可用于房地產開發(fā)和經營的各種資金來源數之和，包括上年末結余資金、本年度內撥入、借入或以各種方式籌集的資金）分別是14.4萬億元、15.6萬億元和16.6 萬億元，呈逐年凈增長態(tài)勢。

資金需求如此龐大，開發(fā)商不愿意錯過任何獲取資金的渠道。

銀行是房地產最重要的資金來源。央行年初發(fā)布的《2018年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2018年末，房地產貸款（指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款）余額38.7萬億元，同比增長20%;全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%。在房地產開發(fā)貸款余額方面，2018年末為10.19萬億元，同比增長22.6%，其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%。

今年一季度，我國房地產貸款增加1.8萬億元，占同期各項貸款增量的31.4%;一季度末，房地產貸款余額40.52萬億元，同比增長18.7%。

《中國經濟周刊》2018年第5期《五大行的萬億利潤來自哪》一文統(tǒng)計，工建農中交五大銀行2018年對房地產行業(yè)貸款全部凈增加，年內合計凈增加4383億元，同比增長53%。

從總量來看，作為單一行業(yè)，房地產拿到的銀行貸款高居首位;從占比分析，房地產貸款超過30%，且仍然保持高速增長。

通過信托渠道，房地產吸納了不少血液。據中國信托業(yè)協(xié)會3月13日發(fā)布的報告，2018年流入房地產業(yè)的信托資金小幅增長，截至2018年底，房地產信托余額為2.69萬億元，同比增長17.72%。

用益信托數據顯示，今年一季度房地產信托募集資金1674.97萬元，與去年同期相比，募資規(guī)模增幅達25.71%。

即便銀行貸款與信托資金規(guī)模龐大，仍然無法滿足地產企業(yè)對資金的渴求，發(fā)行債券是另一重要融資方式。Wind數據統(tǒng)計顯示，2018年房地產企業(yè)公司債共發(fā)行190只，發(fā)行規(guī)模合計2435億元，同比增長177%;2018年房地產ABS產品共發(fā)行265只，總發(fā)行規(guī)模2802.0億元，同比增長74.4%。

地產金融化趨勢快速演進

千方百計籌錢，除了從外部發(fā)力，不少開發(fā)商直接下場，熱衷布局金融領域。萬科、萬達、綠地集團、華潤置地、星河集團、魯能集團、新華聯等先后進入金融業(yè)。

天風證券宋雪濤團隊預測，隨著地產金融相互深化，一些大地產商向綜合性金融集團轉型。一方面，巨頭們收購金融牌照的，參股控股銀、證、保、信、基，成立產業(yè)基金、并購基金，實現負債多元化;另一方面，巨頭們推動房地產的資產證券化不斷發(fā)展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高周轉，提高資產流動性。

萬達曾一度接近拿到金融全牌照，保險、投資、資管、網絡小貸、支付、私募基金等各種業(yè)務均有布局。王健林2015年時曾說，“萬達金融集團將會是萬達未來價值最大的一塊?！贝撕?，遭遇滑鐵盧的萬達將旗下各金融業(yè)務先后出手。

今年初，綠城中國耗資超27億元，從萬達手上接過百年人壽保險股份有限公司11.55%的股份，成為后者第一大股東。綠城中國表示，“地產+金融”是公司主動探索的新興發(fā)展模式，將進一步完善綠城中國的金融板塊業(yè)務。

中國人民銀行調查統(tǒng)計司原司長盛松成認為，“房地產企業(yè)紛紛進軍金融業(yè)是希望拿到各種各樣的牌照，以方便自己的融資，而獲得融資后又可以促進房地產的發(fā)展，提高企業(yè)的銷量及競爭力。”

盡管各大房地產巨頭都青睞金融，迄今為止，成功者依然寥寥。

在房企融資渠道有所收緊的情況下，一些激進房企千方百計融資。以“并購王”融創(chuàng)中國（1918.HK）為例，這家房企打起了自家員工的主意，據報道，該公司發(fā)行一款“融樂金”的理財產品，預期年化收益率10.5%，面向員工發(fā)行，期限一年，目前已經發(fā)行超過百期。

根據中原地產研究中心統(tǒng)計，今年4月超過20家標桿房企公布了融資信息，總量接近2600億元。

個人住房貸款高達25.8萬億元

除了地產企業(yè)，個人住房貸款同樣規(guī)模龐大。

2008—2017年，我國個人住房貸款余額從3萬億元增至21.9萬億元，2018年末又增加17.8%至25.8萬億元。

國際貨幣基金組織認為，住戶部門債務與GDP的比值低于10%時，該國債務的增加將有利于經濟增長，比值超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩(wěn)定。

中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告2018》中，提醒要重視住戶部門杠桿率。該報告披露，個人住房貸款一直占據我國住戶部門債務主體地位。我國住戶部門2017年底杠桿率（債務余額/GDP）為49%，低于國際平均水平（62.1%），但高于新興市場經濟體的平均水平（39.8%）。2018年底我國住戶部門杠桿率攀升至53.19%。

中農工交建等五大銀行2018年年報數據顯示，在個人貸款中，個人住房貸款是主力。截至2018年末，工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業(yè)銀行、交通銀行個人住房貸款占個人貸款比例分別為81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。

房地產金融風險集中在哪些領域？

房企的高杠桿模式、炒房客的違規(guī)貸款

龐大的資金體量，加上日趨復雜的融資體系，房地產金融之所以被監(jiān)管部門頻繁提及，在于本身蘊藏的風險。

2018年底，央行金融穩(wěn)定分析小組撰寫的《中國金融穩(wěn)定報告2018》專項分析了房地產金融風險。該報告認為，房地產金融風險集中在三個方面，第一是房地產企業(yè)債務率較高，融資方式復雜;第二是居民購房存在違規(guī)加杠桿情況，如部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規(guī)加杠桿;第三是房地產行業(yè)風險通過多種方式影響金融體系。

主要風險集中在房企，行業(yè)整體負債率近80%

一位不愿具名的研究員對《中國經濟周刊》記者分析說：“現在的風險主要集中在房企方面，房企是去杠桿政策以來從未降過杠桿的行業(yè)，他們中的一部分人還很樂觀，認為會賭贏政策，最后房地產又會被拿來救市。但實際上決定趨勢的不是政策，而是房地產時代已過去了?！?/p>

《中國經濟周刊》記者統(tǒng)計滬深兩市135家上市房企顯示，它們在2015年、2016年、2017年、2018年的資產負債率分別為76.22%、76.8%、78.72%、79.81%，這4年呈現逐年增長態(tài)勢，并沒有因國內去杠桿的大環(huán)境而有所下降。

以2018年年報為例，*ST華業(yè)、魯商置業(yè)、中南建設3家的資產負債率分別為98.39%、94.09%、91.69%，位居前三名。萬科是負債最高的房企，也是唯一一家負債超過萬億元的房企，2018年底負債總額12929.59億元，2019年第一季度攀升至13149.77億元

關于負債問題，有開發(fā)商人士對《中國經濟周刊》記者解釋，房地產行業(yè)不同于其他企業(yè)，單純看資產負債率的意義不大，真正反映開發(fā)商負債水平的指標是有息負債，也就是要償還利息的債務。

金融杠桿助力，房企有息負債率越高，凈利增長越快？

《中國經濟周刊》記者分析國內2018年銷售金額最大的5家房地產上市公司（中國恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、保利地產等，以下簡稱“五大房企”）年報，似乎展示了這么一個規(guī)律：龍頭企業(yè)越敢放杠桿，有息資產負債率越高，凈利潤增長越快。

2018年，五大房企凈利潤全部增長，中國恒大同時是年度凈利潤冠軍，達374億元，亞軍碧桂園（2007.HK）達 346億元，萬科A（000002.SZ）季軍338億元。保利地產（600048.SH）連續(xù)多年20%穩(wěn)步增長，在2018年凈利潤達到189億元。融創(chuàng)中國雖排名第五，但年度凈利潤也達166億元。

各企業(yè)增速都在20%以上，中國恒大（3333.HK）增長53%，融創(chuàng)中國（1918.HK）增長51%，排在最前列。

從平均時間看，房地產商拿地后的第二年開工建房，第三年形成銷售回款，開始貢獻利潤。2018年的高增長，可能在三四年前就已播下種子。有息資產負債率越高，說明房企對外融資越高，擴張能力也越強。這一點，在五大房企的各項指標中得以體現。如，營收與凈利潤增速最快的恒大、融創(chuàng)，同時是有息負債率增長最快的企業(yè)，而增速相對落后的萬科，則保持著最低的有息負債率。

2015—2018年的有息資產負債率超過30%的中國恒大和融創(chuàng)中國，2018年較2015年凈利潤增長分別是3.56倍和5.03倍。

形成鮮明對照的是恒大與萬科。萬科在2015年時曾為房地產老大，年度凈利潤181億元，比中國恒大當年的105億元高出79%，是融創(chuàng)中國的5.49倍（融創(chuàng)中國當時只有33億元）。

可是萬科數年來有息資產負債率一直在20%左右，經營杠桿低于中國恒大和融創(chuàng)中國，3年后即2018年凈利潤被中國恒大反超。

中國恒大2016年底的借款余額5351億元，是當年凈資產的12倍，當時，碧桂園、萬科和保利地產都在2倍以下，融創(chuàng)中國也只有4.5倍。

如此高的借款，其中原因之一就是2016年中國恒大加碼了拿地及建設速度。當年土地儲備總建筑面積增幅約47%、增長了7328萬平方米。萬科當年土地儲備建筑面積新增只有1892萬平方米，僅為恒大當年拿地面積的26%。

2016年底，恒大在建工程面積8037萬平方米，是萬科的兩倍有余（萬科3622萬平方米）。

2018年，恒大全年銷售金額比2015年增加27倍，每平方米銷售單價增加33%。結果就是凈利潤隊列重排，中國恒大凈利潤在2018年超越萬科，成為行業(yè)第一。

償債高峰到來，部分房企賣賣賣、債務違約、破產倒閉

房企大佬們也靠著金融杠桿的撬動，實現高速增長。然而，整個地產行業(yè)展現的則是另一番景象，償債高峰期到來，不少房企不堪重負，甚至被高負債直接壓垮。

根據恒大研究院的報告，2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，2018年有2.9萬億元債務兌付，2019年有6.1萬億元債務兌付，2020年有5.9萬億元債務兌付，2021年有3.4萬億元債務兌付。

在融資收緊及大規(guī)模債務兌付的背景下，《中國經濟周刊》記者梳理發(fā)現，一些房企在賣項目賣資產還債，一些房企債務違約，一些房企已因資金鏈斷裂而倒閉。

閩系房企泰禾集團，作為地產界的一匹黑馬，以激進拿地而常見諸新聞報道。不過，自去年下半年以來，泰禾集團開始“賣賣賣”。

去年12月，泰禾集團將旗下3個子公司的項目股權轉讓給福州運成興通實業(yè)有限公司，轉讓對價6.35億元。今年3月，泰禾集團又向世貿地產轉讓了南昌茵夢湖項目4家標的公司各51%股權、蔣村項目51%股權、漳州項目40%股權。

對于頻繁賣項目是不是要還債？泰禾集團回應稱，屬于正常合作，“公司已足額準備了專項資金用于‘16泰禾01的還本付息，不存在兌付風險?！?/p>

根據泰禾集團各年報統(tǒng)計有息債務總額（短期借款+應付短期融資款+拆入資金+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券）， ?2015年～2018年分別是446億元、753億元、1355億元和1375億元。

像泰禾集團一樣賣資產的，還有負債率更高的泛?？毓?。

今年1月，泛?？毓上蛉趧?chuàng)出售了該公司擁有的北京項目和上海董家渡項目，合計125億元。對此交易，泛?？毓煞Q，若本次交易順利實施，公司的資產負債結構將得到實質性改善，公司的負債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有效地緩解公司的現金流壓力。

泛海控股有息債務總額2015年～2018年分別是693億元、1021億元、1132億元和1244億元，2016年增長47.18%，在2017年和2018年保持平穩(wěn)。

能夠變賣資產自救的企業(yè)還不是最慘的。4月底，廣東老牌房企頤和地產被曝出對“信業(yè)卓異3號專項投資私募基金”項目出現兌付風險，該基金涉及金額4.92億元，期限18個月，主要用于頤和大院等項目建設。

去年下半年以來，銀億股份、粵泰股份、中弘股份、華業(yè)資本等房企也出現了債務違約情況。

去年12月24日，銀億股份公告，因短期內資金周轉困難，其發(fā)行的一期公司債未能如期償付應付回售款本金2.99億元。

去年12月18日，中弘股份公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為114.64億元，全部為各類借款。

該公司的債務危機也是導致該公司被終止上市的一大原因。2018年11月8日，深交所公告稱，2018年以來，中弘股份陸續(xù)披露業(yè)績大額虧損、多項債務逾期、主要項目停工等重大風險事項。2018年9月13日至10月18日，公司股票連續(xù)20個交易日每日收盤價均低于1元，符合相關終止上市情形。

因債務違約，中弘股份成了A股上市房企被退市的第一只股，華業(yè)資本也處于退市邊緣。

今年4月27日，大華會計師事務所（特殊普通合伙）對華業(yè)資本2018年財報出具了無法表示意見審計報告。這份報告給出的原因之一是華業(yè)資本因資金短缺、無法償還到期債務，涉及眾多訴訟，且由于訴訟事項導致公司及子公司多個銀行賬戶被凍結，所持多個子公司股權、多處房產被凍結，持續(xù)經營能力存在重大不確定性。

4月30日，華業(yè)資本被實施退市風險警示，股票簡稱由“華業(yè)資本”變更為“*ST華業(yè)”。

債務風險徹底爆發(fā)的房企，則直接破產倒閉。據媒體統(tǒng)計，在2018年前10個月，安徽、重慶、江蘇、廣東等多地均有房企因資金鏈斷裂而破產。

今年3月，安徽的中恒控股以無法清償到期債務，且明顯缺乏清償能力為由向蚌埠市中級人民法院申請進行破產清算。

4月初，創(chuàng)立于1994年、連續(xù)多年排名重慶民企前五十強的銀星智業(yè)申請破產重整。

今年房地產融資會放松嗎？監(jiān)管層已多次表態(tài)，房地產金融政策總的方針不會有改變。

中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真認為，在中央去杠桿和加強金融風險防范化解的大背景下，根據目前部分房地產企業(yè)流動性吃緊、開始降價促銷加快資金回籠以降低資金鏈壓力的情況來看，國家可能會針對房地產企業(yè)融資有選擇地略有放松，但房地產企業(yè)融資收緊的局面不會有根本的改變。

銀保監(jiān)罰單指向個人違規(guī)貸款?

2月25日，在國務院新聞辦公室舉行的堅決打好防范金融風險攻堅戰(zhàn)新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會副主席王兆星談及房地產金融風險時表示，要對房地產開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實施審慎貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，防止房地產金融風險出現大問題。

這意味著，投機性個人住房貸款，也可以說是炒房資金，是房地產金融風險的另一重點。

截至2018年底，個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%。這是正規(guī)途徑的個人住房貸款規(guī)模。此外，通過各種隱形乃至非法途徑流入房地產的個人貸款更潛藏著難以估量的風險。

一個數據間接警示了風險。今年一季度數據顯示，各級銀保監(jiān)機構共披露1021張罰單，合計罰沒金額近2.5億元，其中超過四成涉及信貸業(yè)務，尤其是信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產市場。

近年來，一些房企、地產中介機構推出的“首付貸”“首付分期”曾盛行一時，辦理多張信用卡買房也屢見不鮮。CF40高級研究員張斌向《中國經濟周刊》記者介紹說，2013—2018年我國居民消費貸款（主要內容是住房抵押貸款）平均增速23.8%，而同期的廣義信貸平均增速僅為15%，企業(yè)信貸增速則下滑至10%以下。

信貸資金變相流入樓市也有新渠道。一位金融學教授對《中國經濟周刊》記者舉例說：“以普惠型小微貸款為例，雖然國家政策是大力支持小微企業(yè)，對它們的貸款利率僅4%左右，但這也容易形成套利空間。如果有投資者在外地注冊成立小微企業(yè)或者本身就是小微企業(yè)主，把這些貸到的資金轉手買入一些房地產信托基金，都會凈賺4個點以上。這種操作并不是不可能的?！?/p>

《中國經濟周刊》記者統(tǒng)計，銀保監(jiān)會2018年所開具的14張行政處罰單中，有招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、浙商銀行、交通銀行、中信銀行等6家銀行因違規(guī)向房企融資而受到處罰。

各地銀保監(jiān)局的罰單也不少。

今年4月30日，遼寧銀保監(jiān)局對建行沈陽大東支行、交行遼寧省分行、平安銀行沈陽分行、盛京銀行、沈陽農商行等5家分支行開出22張罰單。其中，建行沈陽大東支行是因個人住房貸款存在虛假銀行流水，交行遼寧省分行、平安銀行沈陽分行是因違反規(guī)定發(fā)放個人住房貸款，盛京銀行則違規(guī)發(fā)放“假按揭”貸款。

此外，上海、重慶、河北、青島等監(jiān)管部門也有涉房貸款處罰案例。今年3月8日，青島銀保監(jiān)局處罰平安銀行青島分行，也是因其信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產市場。

房地產金融風險整體可控

今年全國兩會期間，中國人民銀行副行長潘功勝給出了一個判斷：我國的房地產信貸質量總體良好，房地產金融風險是可控的。

“我跟大家報幾個數，銀行業(yè)金融機構的房地產貸款的不良率不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款率是1.85%，其中個人房地產貸款的不良率只有0.3%。平均首付比在33%以上，去年新發(fā)放貸款的平均首付比在37%，在國際上這也是非常審慎的住房信貸政策?！?/p>

那么，面對潛在的房地產金融風險，如何加以防范？一位不愿具名的房地產企業(yè)高管告訴《中國經濟周刊》記者：“要加強對大型房企資金使用的監(jiān)管，現在不少房企追求‘高周轉，綁架了員工，也綁架了社會。一旦出現資金鏈斷裂，風險將由整個社會承擔?！?/p>

一位不愿具名的金融機構人士也曾對《中國經濟周刊》記者說：“房企和金融機構的深度融合，容易引發(fā)行業(yè)波動和金融風險。加之兩者都是高風險行業(yè)，會產生交叉風險。這需要監(jiān)管部門強化監(jiān)管，在兩個行業(yè)間建立防火墻?！?/p>

央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告2018》提出了三條較為完善的政策建議：

第一是保持房地產金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。如繼續(xù)落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，加強對消費貸款的管理，防止消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房行為，抑制居民部門杠桿繼續(xù)過快增長。

第二是防范房地產領域的不當和過度融資。如對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現象等的房地產企業(yè)進行融資限制等。

第三是出臺房地產市場健康發(fā)展長效機制。綜合運用土地、金融、財稅、立法等手段，解除制約房地產市場穩(wěn)定的制度障礙。

一項數據表明，現有措施一定程度上遏制了房地產金融風險的蔓延。據國家統(tǒng)計局數據， 2018年度房地產開發(fā)資金中的自籌資金（包括企事業(yè)單位自有資金、資本市場融資以及非標融資）5.58萬億元，相比2017年增加了5.08萬億元，增長9.74%，占資金來源總額的33.64%，相比2017年增加了1.04個百分點。2019年一季度，房地產開發(fā)資金中的自籌資金1.17萬億元，同比增長3.02%。

另一項數據則值得警惕：今年3月住戶部門新增短期貸款4294億元，創(chuàng)下歷史新高，不能排除有部分信貸資金違規(guī)流入房地產。

另類房地產金融大鱷：

花1400億元投資房地產的中國平安

2019年是中國平安的戰(zhàn)略轉型的關鍵之年。在平安集團最新的自我介紹中，它的兩個發(fā)展模式分別是金融+科技、金融+生態(tài)，而房產服務生態(tài)圈則是其中重要的支柱之一。

相比萬科、碧桂園等房企，中國平安作為一家險企，是介入房地產領域很深的金融機構。它也因此被一些業(yè)內人士稱為是非房企出身的“地產金融集團”。

不過，3月13日，在中國平安2018年度業(yè)績說明會上，公司總經理任匯川稱，“平安成為中國房地產市場最大的投資者之一”這種說法完全是錯誤的。

他給出的理由是，“相對于7萬億總資產來說，房地產投資的占比僅有百分之二點多”。

如果以此測算，中國平安的房地產投資至少1400億元。這讓外界對這家企業(yè)在地產布局方面有了總量認識。

平安的地產投資金額相當于上市房企市值的第四位?

占比很小是事實，但1400億元的絕對值很大也是事實。

1400億元是什么概念呢？《中國經濟周刊》記者梳理發(fā)現，東方財富Choice數據顯示，截至4月25日，在A股123家上市房企中，萬科A市值2857.94億元，招商蛇口市值1721.51億元，保利地產市值1582.04億元，華夏幸福市值937.41億元，位居前四。這意味著，如果中國平安的1400億元用來投資上市房企股權的話，這些錢可以買下除萬科、招商蛇口、保利地產之外的其他120家房企中任何一家的100%股權。

與全國31個省份的房地產開發(fā)企業(yè)投資情況相比，國家統(tǒng)計局數據顯示，在2017年，山西、內蒙古、吉林、黑龍江、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆等9個省份的房地產開發(fā)企業(yè)投資均低于1400億元。

在那次業(yè)績說明會上，任匯川表態(tài)稱，平安做地產投資，是純粹的財務投資者，“我們還跟很多地產合作伙伴，共同探索和推進中國房地產時代2.0版本的新興資產配置，比如說長租公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，通過提供更好更優(yōu)質的資產類別產品，來滿足整個社會對住房的需要?！?/p>

據不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)中國、碧桂園、旭輝控股集團、綠地控股、藍光發(fā)展等知名房企背后也有中國平安的身影。

確實，中國平安對房地產行業(yè)的業(yè)務也在快速增長。該公司2018年年報顯示，在融資類信托資產管理方面，房地產融資929.3億元， 2017年的這一數據是470.28億元，同比增長97.6%，而基礎產業(yè)融資、普通企業(yè)貸款分別是124.21億元、727.53億元，同比下降31.1%、24.7%。

中國平安旗下的平安銀行也與房企合作密切。平安銀行行長胡躍飛曾透露他們與房企的合作，“目前平安銀行與百強房企的合作已達到71%，二十強達到95%。”

而在2017年12月的“第四屆平安地產金融創(chuàng)新論壇”上，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌公開表示，“我得感謝平安銀行，平安銀行借我25億（元）增持，那個時候6.18元增持的，賺了150億（元）”。

平安銀行2018年年報也顯示，該行對房地產業(yè)發(fā)放貸款1760.16億元，占比8.8%，這兩項指標均超過農牧業(yè)、采掘業(yè)、制造業(yè)、能源業(yè)、交通運輸業(yè)等其他行業(yè)。

但平安銀行2018年房地產業(yè)的不良率為1.56%，比2017年的不良率0.77%，增加了0.79個百分點。

平安不動產盈利水平超80%上市房企

中國平安也有專門的房地產業(yè)務公司。平安不動產有限公司（下稱平安不動產）就是代表之一。該公司官網顯示，平安不動產注冊資本金達200億元，資產管理規(guī)模超3400億元，業(yè)務領域涉及商業(yè)地產、開發(fā)投資、產業(yè)發(fā)展、長租公寓、金融產品、策略及海外投資，這些業(yè)務均與房地產相關。在資金實力，該公司自有資金200億元，保險資金是千億資金管理，第三方資金是機構、個人客戶海量資金管理等。

據平安不動產在上海清算所公布的財報顯示，2018年公司實現營業(yè)收入18.67億元，同比減少10.93%;歸屬于母公司所有者的凈利潤34.01億元，同比增加153.24%。而在2017年，公司營收20.96億元，同比增加44.25%;歸屬于母公司所有者的凈利潤13.43億元，同比增加22.54%。

雖然營收規(guī)模不大，但其盈利水平著實不低。以2018年為例，其凈利潤為34億元，東方財富Choice數據顯示，這一盈利水平可排滬深137家上市房企的前列，平安不動產凈利潤與排名第10的房企金科股份的凈利潤（38.86億元）相當，這意味著它的盈利水平已超過80%的上市房企。

近年來，中國平安也嘗試布局租房市場，平安好房（上海）電子商務有限公司（下稱平安好房）就是例子。這家公司成立于2014年，但發(fā)展并不順利，今年1月，平安好房網站停止運營，新房租房等頻道關閉，CEO崔聿泓、副總經理肖麗兩名高管分別被免職。

對此，資深房產觀察人士韓世同曾對《中國經濟周刊》記者分析：“平安好房在業(yè)界的影響力不高，也不怎么成功，歸根結底它是險資，對房產中介領域還是不太懂?！?/p>

也有業(yè)內人士稱，耗巨資打造的平安好房之死為財大氣粗的平安集團敲響了警鐘，在房產互聯網領域，可能并不是所有的商業(yè)模式和商業(yè)邏輯都能用資本來講通。

責編：李永華