房地產(chǎn)項目后評估指標體系研究

鄭瑜

（青島國信建設(shè)投資有限公司，山東 青島 266000）

一、后評估作用及意義

項目后評估主要服務(wù)于項目投資的科學性，為公司未來項目決策提供支持；同時，作為項目投資建設(shè)的重要監(jiān)管手段，可改善公司經(jīng)營管理效率，對新開展項目提供指導和借鑒，保障建設(shè)項目正常運營，實現(xiàn)運營目標。

二、后評估方法分類

建設(shè)項目后評價結(jié)論能否真正反映項目建設(shè)的情況以及能否指導后續(xù)項目建設(shè)，很大程度上取決于評價方法的選擇。項目后評價的方法是項目方開展后評價工作的重要工具和措施，正確選擇后評價方法是后評價工作順利實施的保證。在后評價方法中，最基本也是最常用的方法包括對比法（前后對比與有無對比）、成功度法、邏輯框架法和模糊評價法等四種。

三、房地產(chǎn)項目后評估指標體系

為合理評估房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)及運營情況，全面總結(jié)項目建設(shè)經(jīng)驗，積累項目開發(fā)成果，提升開發(fā)管理能力，特構(gòu)建后評估指標體系。針對房地產(chǎn)項目特點，結(jié)合不同評價角度的可量化性，構(gòu)建了項目后評估三級評價指標體系，詳見下表。

房地產(chǎn)項目后評估指標體系

指標 二級指標 三級指標 權(quán)重值 備注一級分4.成本 4.1目標成本分析總目標成本變動率 分等級各控制科目目標成本變動率 分等級變更率 分等級簽證率 分等級無效成本占比 分等級4.2限額設(shè)計分析 限額設(shè)計關(guān)鍵指標完成率 分等級4.成本4.3動態(tài)成本管理 動態(tài)成本月度回顧 分等級5.1合同標準化 合同標準化比例 分等級5.2合約規(guī)劃 合約規(guī)劃準確率 分等級5.合約5.3合同管理合同簽約時間 分等級合同結(jié)算時間 分等級工程款支付率 分等級6.施工6.1進度 工程節(jié)點完成率 否6.2質(zhì)量 是否存在重大質(zhì)量事故 否6.3安全 是否存在重大安全事故 不大于可研值

后評估指標體系主要用于定量的、綜合的評價和總結(jié)項目整體情況，可以彌補現(xiàn)有做法中缺乏定量評價的空白，也是突破定性評價的理論嘗試。建議該定量評價結(jié)果可作為現(xiàn)有考核的補充和輔助；從中長期角度考慮，未來根據(jù)公司實際需要，結(jié)合機制和制度的逐步成熟與更新完善，也可探討正式納入績效考核。

根據(jù)不同后評估分值，確定項目綜合等級，未來可設(shè)置相應(yīng)單項獎勵或績效考核掛鉤系數(shù)。

后評估分值 確定等級 備注90（含）～100 A 80（含）～90 B 70（含）～80 C 60（含）～70 D 0～60 E獎勵金額/考核掛鉤系數(shù)

四、結(jié)語

為不斷提高建設(shè)項目的決策水平和管理水平，應(yīng)充分重視后評估的作用，加強對建設(shè)項目后評估管理模式和標準研究。本文通過搭建房地產(chǎn)項目的后評估指標體系，量化后評估結(jié)果，增加項目后評價的客觀性和可對比性，全面有效指導未來項目開發(fā)和管控。