宅基地“三權(quán)分置”影響因素分析
——基于長垣縣試點的調(diào)查

喬亞楠 尹玉翠 張 琪

（河南工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)院，河南 鄭州 450000）

經(jīng)濟體制的深化改革以及城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，使農(nóng)村宅基地問題日漸突出。宅基地規(guī)劃利用不合理、一戶多宅現(xiàn)象頻出，同時閑置嚴(yán)重、產(chǎn)權(quán)糾紛多、舊村改造難度大等難題都亟待解決。如何合理有效地推進宅基地改革，激發(fā)宅基地使用更大價值為民生謀福利已成為促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急［1］。

1 宅基地“三權(quán)分置”概述

土地問題是“三農(nóng)”問題的核心。在宅基地改革的探索過程中，涌現(xiàn)出不少新方法。宅基地作為集體建設(shè)用地是不能參與入市的。但是，“三權(quán)分置”模式的探索將更有可能實現(xiàn)宅基地以租賃住房的形式入市，其核心就在于使用權(quán)的放活，但改革仍堅持基本底線——集體所有性質(zhì)不變［2］。

通過宅基地“三權(quán)分置”可以明晰土地權(quán)屬關(guān)系，依法建設(shè)使用宅基地，使集體、個人的利益都得到有效保障。同時，土地資源的整合和統(tǒng)一規(guī)劃助力新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制轉(zhuǎn)型，加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型速度。資源的高效配置不僅提高了土地產(chǎn)出率，而且提高了勞動生產(chǎn)率，進一步加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，推動了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃的實施［3］。

筆者選取河南省長垣縣的6個自然村（大浪口村、伯玉村、云寨村、羅鎮(zhèn)屯村、金寨村和八里張村）為樣本村進行重點調(diào)查，同時發(fā)放網(wǎng)上問卷進行輔助調(diào)查。從其宅基地現(xiàn)狀出發(fā)，對現(xiàn)行宅基地政策進行調(diào)查和因子分析，為宅基地改革提供可行性建議。

2 數(shù)據(jù)來源與分析方法

2.1 研究區(qū)概況

長垣縣位于河南省東北部，屬于典型的中部平原地區(qū)，人口88萬人，轄11鎮(zhèn)2鄉(xiāng)5個街道和1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，598個建制村。自2015年被確定為農(nóng)村土地改革三項試點（農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點）以來，長垣縣以改革目標(biāo)為導(dǎo)向進行大膽創(chuàng)新，并取得重要進展。

長垣縣通過宅基地改革，盤活縣域范圍內(nèi)的宅基地，進行資源再配置，從而提高土地資源利用率。長垣縣內(nèi)的諸多行政村利用宅基地“三權(quán)分置”來打造美麗鄉(xiāng)村、休閑農(nóng)莊，有利于發(fā)展村集體經(jīng)濟，提高農(nóng)民收入，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

2.2 數(shù)據(jù)來源及處理

數(shù)據(jù)來源于回收的310份調(diào)查問卷。數(shù)據(jù)處理方案主要是從政府、宅基地流轉(zhuǎn)市場及農(nóng)村農(nóng)民3個方面來設(shè)計。政府視角考量宅基地“三權(quán)分置”帶來的后果和影響以及怎樣處理好改革引發(fā)的利益糾紛；從市場出發(fā)，探尋宅基地的需求、定價問題及宅基地交易之后的保障體系；在農(nóng)村農(nóng)民的立場上涉及問題的范圍較廣，包括交易意愿、退出機制、利益分割等內(nèi)容。

問卷調(diào)查結(jié)果集中于河南省各直轄市。問卷中有25個變量，統(tǒng)一將A非常同意、B同意、C基本同意、D不同意及E完全不同意作為25個變量的答案標(biāo)準(zhǔn)，對應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為5、4、3、2和1，由此導(dǎo)入SPSS中進行數(shù)據(jù)分析。

2.3 研究方法

2.3.1 主成分分析。主成分分析法是通過坐標(biāo)的旋轉(zhuǎn)變換，將原始變量進行線性組合生成新變量的分析方法。生成的新變量稱為“成分”。利用方差最大化原則，將得到的成分從小到大排列，將可能包含原始變量大部分信息的前幾個成分稱為“主成分”［4］。

2.3.2 因子分析。將主成分分析進行再延伸得到因子分析。因子分析更側(cè)重于對新變量實際意義的解釋。其是以原始變量間的內(nèi)在相關(guān)性為依據(jù)進行分組，相關(guān)性強的為一組，各組變量代表一個基本要素（公共因子）。將原始變量表示成公共因子的線性組合。其中，公共因子是所有原始變量共同具有的特征，而特殊因子則是原始變量所特有的部分。

3 結(jié)果與分析

3.1 考察原有變量是否可進行因子分析

KMO值越接近1表示越適合做因子分析，該表中KMO=0.709，比較適合做因子分析。Bartlett球形度檢驗的原假設(shè)為相關(guān)系數(shù)為單位陣，Sig的值為0.000，小于顯著水平0.05，因而拒絕原假設(shè)，表明變量之間存在相關(guān)關(guān)系，適合做因子分析。

3.2 考察原有變量因子分析結(jié)果的有效性

分析每個變量共同度的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，因子分析的變量共同度都極高，最小值為0.480，最大值為0.705，表明變量中的大部分信息均能被因子所提取，說明因子分析的結(jié)果有效。

3.3 提取因子

根據(jù)表1因子貢獻率的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)有9個因子的特征值大于1，而且前2個因子的特征值之和占總特征值的59.325%，因而提取這9個因子作為主因子。

表1 因子貢獻率

3.4 因子命名解釋

采取Kaiser標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法來確定旋轉(zhuǎn)后的因子載荷值。通過因子旋轉(zhuǎn)，賦予各個因子相對明確的含義。通過對數(shù)據(jù)進行剖析，發(fā)現(xiàn)關(guān)于宅地基“三權(quán)分置”認知度的眾多綜合變量中，可以提取出9個代表眾多變量的因子，分別如下。一是流轉(zhuǎn)宅基地意愿因子。其表明關(guān)于擁有閑置宅基地的村民在宅基地退出機制十分完善且流轉(zhuǎn)宅基地將會有收益的情況下流轉(zhuǎn)宅基地的意愿。這一結(jié)果在實際走訪過程中也得到了驗證，諸多村民反映不愿意流轉(zhuǎn)或退出宅基地，認為宅基地是農(nóng)民的根本。二是保障宅基地交易因子。其是指是否有相關(guān)法律法規(guī)來保障宅基地的交易，在宅基地交易過程中關(guān)于土地定價或者糾紛的事情有沒有相關(guān)機構(gòu)來保障。三是協(xié)商交易宅基地因子。其表明在宅基地流轉(zhuǎn)過程中一旦發(fā)生問題，交易雙方是否樂意通過協(xié)商來解決問題。不管是宅基地的定價還是交易過程中出現(xiàn)的糾紛，雙方更希望通過私人協(xié)商來解決問題。四是村委會作用因子。這一因子說明村委會在推進農(nóng)村改革的作用中還是十分中肯的。若在宅基地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)糾紛爭議，交易雙方傾向于通過村委會來調(diào)解問題。五是交易平臺因子。這一因子表明宅基地流轉(zhuǎn)過程中建立信息平臺的重要性。交易信息公開透明的情況下，買賣雙方可以互通信息，促進宅基地資源的合理配置。六是交易后保障因子。其是指宅基地交易完成他人取得閑置宅基地的使用權(quán)后，有沒有相關(guān)政策制度的出臺以保證交易方可以享受到對宅基地使用應(yīng)享有的權(quán)利與待遇。七是交易風(fēng)險因子。交易風(fēng)險因子直接決定著宅基地流轉(zhuǎn)力度。私人交易存在潛在風(fēng)險，風(fēng)險基金的投放數(shù)量及規(guī)模能否保障農(nóng)民的基本權(quán)益不受損。八是宅基地需求因子。如果農(nóng)村宅基地可以公開流轉(zhuǎn)，土地市場需求飽和度，以及宅基地需求與宅基地供給數(shù)量是否能保持相對平衡問題值得思考。九是宅基地閑置因子。農(nóng)村大量勞動力涌入城市，城市務(wù)工人口增加使農(nóng)村出現(xiàn)大量空閑宅基地。

4 長垣縣宅基地“三權(quán)分置”改革建議

根據(jù)因子分析結(jié)果，并結(jié)合地區(qū)實際情況，長垣縣在宅基地“三權(quán)分置”具體改革措施落實的過程中應(yīng)著重注意以下方面。

4.1 堅定農(nóng)民主體，破解改革瓶頸

4.1.1 認清利益主體。盡管宅基地屬于集體所有，但是由于歷史原因所形成的宅基地“一戶一宅”制仍在延續(xù)。對于閑置宅基地及閑置房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)利用在很大程度上取決于村集體經(jīng)濟組織成員意愿。然而，受農(nóng)民保守傳統(tǒng)觀念的影響，宅基地在使用權(quán)的放活上面臨重重阻礙。在開展“三權(quán)分置”工作時，應(yīng)以切實維護和保障農(nóng)民宅基地利益為出發(fā)點，始終堅持農(nóng)民的主體地位不動搖［5］。

4.1.2 動員基層力量。通過召開鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部動員大會及培訓(xùn)會明確改革內(nèi)容及改革方向，以提升農(nóng)民獲得感、幸福感為工作目標(biāo)，提升農(nóng)民參與宅基地“三權(quán)分置”工作的積極性與主動性，推動改革工作順利開展。

4.2 健全保障機制，落實宅改惠民

4.2.1 財政投入支持?！叭龣?quán)分置”中有償退出措施實現(xiàn)了農(nóng)村建設(shè)用地資源的集約利用。通過增加財政投入的方式對自愿放棄宅基地使用權(quán)的進城落戶農(nóng)民權(quán)益進行有效保障。村集體對自愿放棄宅基地的村集體經(jīng)濟組織成員根據(jù)宅基地面積及房屋進行補償；設(shè)立宅基地退出以及復(fù)墾專項資金，宅基地復(fù)墾的可以獲得資金獎勵或者通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)增減掛鉤機制所得收益用于鞏固扶貧成果和支持鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略［6］。

4.2.2 探索多元保障機制。堅持保證宅基地的基本居住功能前提，遵守宅基地管理制度，改革農(nóng)民住房補償方法；在農(nóng)村地區(qū)建立更為完善的社會保障體系，實現(xiàn)“住有所居，老有所養(yǎng)”。

4.2.3 建立宅基地所得收益分配制度。探索集體收回宅基地入股村企業(yè)的方式實現(xiàn)宅基地經(jīng)營性用途，建立兼顧國家、政府、村民的宅基地所得收益分配體系使以宅基地入股的村民獲得財產(chǎn)性收益，實行保底分紅的返利模式，切實保障村集體經(jīng)濟組織成員的經(jīng)濟利益。

4.3 創(chuàng)新推行體制，探索多元舉措

4.3.1 創(chuàng)建土地交易平臺。經(jīng)濟良好的城中村對宅基地的需求較為突出，而位置偏僻的城郊村宅基地閑置狀況嚴(yán)重，房屋多破敗不堪，甚至出現(xiàn)了空心村問題。以村集體經(jīng)濟組織作為入市主體，建立農(nóng)村建設(shè)用地交易平臺進行土地信息實時推送，賦予市場主體地位。鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村企業(yè)可根據(jù)用地需求進行建設(shè)用地租賃以完成廠房擴建等發(fā)展目標(biāo)，為二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的支持空間，發(fā)揮宅基地土地資產(chǎn)價值［7］。

4.3.2 規(guī)劃零散宅基地。在推進宅基地“三權(quán)分置”的過程中，由于治理“一戶多宅”“宅基地超大面積”等問題遺留下許多面積狹小的宅基地，零散分布于村莊內(nèi)部，難以集中規(guī)劃。村委會干部可通過召開村民大會等形式根據(jù)村莊內(nèi)部需求商議零散宅基地規(guī)劃方向，可作為備用宅基地處理，為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員、村內(nèi)部成員等預(yù)留使用；以建設(shè)生態(tài)宜居美麗鄉(xiāng)村為導(dǎo)向，村委干部及專家商討進行閑置用地再規(guī)劃，從村莊需求及現(xiàn)實角度考慮打造花園、果園或擴充道路等。

4.3.3 發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢。對于具有旅游資源或鄉(xiāng)村特色的空心村可以采取宅基地有償退出的模式對村民進行房屋置換，整合出成片宅基地。通過改造休閑村莊停車場、道路、廁所等基礎(chǔ)設(shè)施，打造民宿、鄉(xiāng)村特色餐飲等地方品牌，培育休閑農(nóng)莊或鄉(xiāng)村風(fēng)景區(qū)，帶動農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

4.4 注重成果延續(xù)，攻克宅改糾紛

4.4.1 總結(jié)試點經(jīng)驗。目前，全國共有33個宅基地改革試點。長垣縣作為中部平原地區(qū)的代表，已取得的試點經(jīng)驗成果值得其他中部地區(qū)借鑒。試點結(jié)束后，在宅基地改革試點過程中形成的政策和管理制度應(yīng)進行銜接和延續(xù)，以保證試點地區(qū)能繼續(xù)實行有效的政策舉措，挖掘宅基地的隱藏資產(chǎn)價值，推廣針對性區(qū)域試點經(jīng)驗。

4.4.2 著力解決利益矛盾。我國宅基地制度仍存在許多問題。在宅基地“一戶多宅”和“超大面積”治理過程中存在諸多矛盾與糾紛?？梢酝ㄟ^無人機測繪技術(shù)進行宅基地面積權(quán)屬的確定，采用四鄰簽字確認的方式解決宅基地占用糾紛；宅基地使用費起征面積根據(jù)各村歷史情況、居住習(xí)慣自行確定，避免宅基地面積過小引發(fā)糾紛，確保最基本的居住保障功能；明晰宅基地集體所有性質(zhì)，明令禁止宅基地非法擴張及占用耕地的行為；從法律層面明確宅基地的物權(quán)權(quán)益，為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供條件［8］。

5 結(jié)語

宅基地“三權(quán)分置”作為我國土地制度改革的又一重大探索，其前景可觀。宅基地騰退為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間，退出補貼增加了農(nóng)民的生活收入，閑置宅基地再規(guī)劃改善了村容村貌，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興、百姓富、鄉(xiāng)村美。宅基地改革道阻且長，只有正視其中的阻力因素，不斷完善土地利用管理體系，倡導(dǎo)建立財政優(yōu)先保障、社會積極參與的多元格局，才能攻堅克難，有序推進鄉(xiāng)村振興。