土地質(zhì)量因素因子評(píng)價(jià)方法在廣西樂(lè)業(yè)縣第三輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

朱凌桃

(廣西壯族自治區(qū)百色市樂(lè)業(yè)縣國(guó)土資源局，廣西 百色 533200)

1 商服繁華影響度因素評(píng)價(jià)

繁華度作為對(duì)城鎮(zhèn)建成區(qū)土地級(jí)別影響最為顯著的因素，在城鎮(zhèn)內(nèi)部的表現(xiàn)有較大的差異性，繁華度越高，對(duì)人流與物流的聚集作用就越強(qiáng)，因此，在城鎮(zhèn)內(nèi)部繁華度最高的地段一般就是其區(qū)域的核心。由于商服業(yè)的集聚有很大的吸引力，獲得的級(jí)差地租最高，對(duì)繁華度的反映最直接，它是反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位最重要的指標(biāo)，因此，可以用商服業(yè)的集聚程度表示繁華度，可以從商服中心和農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)市場(chǎng)兩個(gè)方面評(píng)價(jià)。本文對(duì)廣西樂(lè)業(yè)縣商服繁華影響度因素的評(píng)價(jià)結(jié)果表見(jiàn)表1。從表1的評(píng)價(jià)結(jié)果可知，樂(lè)業(yè)縣的商服中心和農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)市場(chǎng)均能夠滿足樂(lè)業(yè)縣發(fā)展的基本需求，相對(duì)來(lái)說(shuō)城南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、三樂(lè)路和興樂(lè)路的商貿(mào)業(yè)較為落后。

表1 樂(lè)業(yè)縣商服繁華影響度因素評(píng)價(jià)結(jié)果統(tǒng)計(jì)表

2 交通條件因素評(píng)價(jià)

根據(jù)樂(lè)業(yè)縣道路交通現(xiàn)狀特點(diǎn)和規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r，選擇對(duì)內(nèi)交通便利度、對(duì)外交通便利度作為交通條件因素的衡量因子并分別評(píng)價(jià)其對(duì)土地質(zhì)量的影響程度。不同類(lèi)型的道路對(duì)城市交通作用影響程度不同，依據(jù)道路的寬度、路面的材料、道路在城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用的不同，結(jié)合對(duì)各個(gè)路段的車(chē)流種類(lèi)、流量等情況實(shí)地調(diào)查，將樂(lè)業(yè)縣城區(qū)道路分成主干道、次干道和支路三種類(lèi)型。交通條件因素評(píng)價(jià)從道路通達(dá)度和公交便捷度兩個(gè)方面進(jìn)行，評(píng)價(jià)結(jié)果見(jiàn)表2。由表2可知，樂(lè)業(yè)縣的道路通達(dá)狀況良好，但公交便捷度較低，基本不能維持社會(huì)的基本需求。

表2 交通條件因素評(píng)價(jià)結(jié)果表

3 基本設(shè)施完善度因素評(píng)價(jià)

基本設(shè)施完善度因素包括基礎(chǔ)設(shè)施完善度和公用設(shè)施完備度兩個(gè)因素。

3.1 基礎(chǔ)設(shè)施完善度因素評(píng)價(jià)

基礎(chǔ)設(shè)施評(píng)價(jià)包括了供水設(shè)施分析與評(píng)價(jià)、排水設(shè)施分析與評(píng)價(jià)、通訊設(shè)施分析與評(píng)價(jià)和供電設(shè)施分析與評(píng)價(jià)。其中，供水設(shè)施方面，樂(lè)業(yè)縣自來(lái)水廠創(chuàng)建于1978年，目前城區(qū)供水管網(wǎng)長(zhǎng)度約50 km，供水普及率達(dá)97%，日供水能力1萬(wàn)立方米。根據(jù)供水區(qū)域差異調(diào)查情況，結(jié)合樂(lè)業(yè)縣現(xiàn)狀給水布置，目前城區(qū)內(nèi)供水普及和保障率均較高，其中主要區(qū)域完善程度較好；排水設(shè)施方面，以城區(qū)排水設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合污水處理廠、住建局提供的排水資料顯示，樂(lè)業(yè)縣城排水設(shè)施較好；通訊設(shè)施方面，樂(lè)業(yè)縣目前電信3G/4G信號(hào)已實(shí)現(xiàn)城區(qū)全覆蓋，以城區(qū)通訊設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合樂(lè)業(yè)縣城區(qū)通訊基站位置圖，認(rèn)為縣城通訊設(shè)施較好；供電設(shè)施方面，10千伏線路2 412.7 km，形成以110千伏中心變電站、35千伏、10千伏線路布點(diǎn)深入負(fù)荷中心覆蓋全縣的供電網(wǎng)絡(luò)，總體設(shè)施完善程度較好。綜上所述，樂(lè)業(yè)縣基礎(chǔ)設(shè)施完善度綜合評(píng)定為良好。

3.2 公用設(shè)施完備度因素評(píng)價(jià)

公用設(shè)施完備度因素評(píng)價(jià)包括學(xué)校、醫(yī)療設(shè)備、金融設(shè)施、文體娛樂(lè)設(shè)施等方面。其中，學(xué)校按照占地面積、建筑面積、班級(jí)數(shù)、教職工人數(shù)和在校學(xué)生人數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，醫(yī)療根據(jù)占地面積、建筑面積、醫(yī)護(hù)人員、床位數(shù)、醫(yī)院級(jí)別等開(kāi)展，金融方面按照部門(mén)等級(jí)設(shè)置評(píng)價(jià)，文體娛樂(lè)評(píng)價(jià)時(shí)將公園、廣場(chǎng)、圖書(shū)館、文化館、博物館、體育館作為一類(lèi)公用服務(wù)設(shè)施來(lái)考慮，評(píng)價(jià)其對(duì)周邊土地利用的影響。得出樂(lè)業(yè)縣高級(jí)中學(xué)、樂(lè)業(yè)縣第二中學(xué)、樂(lè)業(yè)縣民族中學(xué)、樂(lè)業(yè)縣人民醫(yī)院、地質(zhì)公園和文化廣場(chǎng)等所在區(qū)域?qū)χ苓叺耐恋氐燃?jí)影響較大的結(jié)論。

4 環(huán)境條件因素評(píng)價(jià)

環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度是對(duì)土地社會(huì)生態(tài)效益質(zhì)量的量度，雖然它不直接對(duì)土地的經(jīng)濟(jì)和區(qū)位構(gòu)成影響，但是其創(chuàng)造的生態(tài)效益和社會(huì)效益直接影響到人的活動(dòng)方式，使不同環(huán)境狀態(tài)下的土地質(zhì)量與土地效益產(chǎn)生優(yōu)劣差異。環(huán)境質(zhì)量是一個(gè)綜合的概念，影響環(huán)境質(zhì)量的因素具有多樣性、綜合性和復(fù)雜性等特點(diǎn)。根據(jù)環(huán)保部門(mén)提供的資料，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查勘，大氣、噪聲為影響城區(qū)環(huán)境條件的主要因素，大氣污染主要以污染性企業(yè)排放的廢氣，噪聲污染仍以社會(huì)生活噪聲和交通噪聲為主，評(píng)價(jià)結(jié)果統(tǒng)計(jì)表見(jiàn)表3。由表3可知，非城鎮(zhèn)建成區(qū)地帶、地質(zhì)公園等區(qū)域的環(huán)境條件要遠(yuǎn)好于中心城區(qū)和工業(yè)、生活污水匯集點(diǎn)等區(qū)域。

表3 環(huán)境條件因素評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)表

5 結(jié)語(yǔ)

第三輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是今后土地資源規(guī)劃與利用的基礎(chǔ)依據(jù)，也是評(píng)估不同區(qū)域土地資源利用潛力的重要依據(jù)。本文采用土地質(zhì)量因素因子法從4個(gè)方面分析了廣西樂(lè)業(yè)縣的土地資源利用等級(jí)，研究表明，商服用地、行政辦公用地、居住用地在今后的發(fā)展過(guò)程中土地綜合利用指數(shù)較高，而工業(yè)用地的綜合用地作用指數(shù)最低，即前者對(duì)周?chē)恋氐貎r(jià)的影響較大，而后者因交通道路條件不便捷、教育設(shè)施不先進(jìn)、環(huán)境污染嚴(yán)重等而對(duì)周?chē)貎r(jià)不利。