近二十年南京市棲霞區(qū)房產(chǎn)政策變動(dòng)與人口變遷的關(guān)聯(lián)

楊新竹 謝惠嬋 許晨茜 張悅 陸穎

【摘 要】根據(jù)南京市近些年的房產(chǎn)政策變動(dòng)與人口變遷因素，以及南京市幾個(gè)典型老城區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)和布局規(guī)劃轉(zhuǎn)變（主以棲霞區(qū)為例）。本文將參考引入南京近幾年房?jī)r(jià)變動(dòng)的數(shù)據(jù)波動(dòng)變化、相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)、土地信息調(diào)控及房產(chǎn)公司樓市政策的起伏變化趨勢(shì)，將在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調(diào)控政策回顧基礎(chǔ)上進(jìn)行政策效果分析，細(xì)致分析研究近二十年南京市棲霞區(qū)房產(chǎn)政策變動(dòng)與人口變遷的關(guān)聯(lián)，并對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)進(jìn)行展望。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)政策變動(dòng)；人口變遷；房產(chǎn)市場(chǎng)；相關(guān)土地政策信息

一、南京政策變動(dòng)及人口變遷歷程

南京是座古老的都城，多年沐浴文化底蘊(yùn)的它在歷史長(zhǎng)河之中歷久彌新。春去冬來(lái)，人口的大量流入遷徙，政策的錚錚變?nèi)?，使之增添了更多神秘。然而，在眾多城區(qū)之中，新興產(chǎn)業(yè)生機(jī)勃勃、醫(yī)療教育資源多樣化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅宜居的“棲霞”脫穎而出。

近年來(lái)，隨著政府對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老城區(qū)改造的力度加大，棲霞區(qū)也獲得了新生，逐漸被定位為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流中心核心功能區(qū)、寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化科技創(chuàng)新發(fā)展核心區(qū)以及南京文化特色鮮明的山水宜居城區(qū)。

可以說(shuō)，棲霞區(qū)儼然成為南京城市發(fā)展的新地。

由此，我們便從棲霞入手，領(lǐng)略感受近二十年來(lái)房產(chǎn)政策變動(dòng)與人口變遷的關(guān)聯(lián)。

（一）政策及變動(dòng)因素

1、稅收政策

2、人才落戶政策（教育政策）

3、經(jīng)濟(jì)政策（限購(gòu)房產(chǎn)）

4、就業(yè)政策

5、土地政策

（二）南京人口變遷歷程

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年南京人口熱點(diǎn)開始形成網(wǎng)絡(luò)走勢(shì)趨集化，并將江北和江南連接起來(lái)，人口集聚區(qū)范圍不斷擴(kuò)充，熱化區(qū)的面積擴(kuò)大，并出現(xiàn)了許多新的熱化區(qū)域、。

而至2000年時(shí)，人口熱化區(qū)域持續(xù)擴(kuò)充，尤其是在某些區(qū)域，拓展區(qū)大致包含雨花臺(tái)區(qū)、棲霞區(qū)和下關(guān)區(qū)的大部分領(lǐng)域，延續(xù)發(fā)展至江寧區(qū)；但熱化區(qū)域的聚焦性削減，并處于持續(xù)進(jìn)化狀態(tài)。由此逐漸引導(dǎo)了人口的遷移和流動(dòng)。

到了2010年，據(jù)統(tǒng)計(jì)人口集聚程度相比上一個(gè)時(shí)期明顯有所下降，江南和江北通過(guò)跨江通道連接在一起，人口熱化區(qū)域的范圍進(jìn)一步向核心城區(qū)邊緣集聚。中心區(qū)域的人口數(shù)量和密度首位度急劇縮小，人口在空間范圍上的分布進(jìn)一步趨向分散。。

總括1982～2010年，南京人口空間格局的演化歷程，其中匿含了人口演變的諸多特征。

二、房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的變動(dòng)（以2008年-2018年為例）

（一）2008年。受綜合環(huán)境因素的影響，這一年來(lái)，南京整體的房?jī)r(jià)全線呈下滑趨勢(shì)。2008年是房產(chǎn)市場(chǎng)難以平復(fù)的一年。自年初開始，我國(guó)三分之二的城市經(jīng)歷了大型自然災(zāi)害，而后四川汶川又遭遇了“5·12”地震……哀痛全國(guó)。緊隨其后的便是美國(guó)的次貸危機(jī)，此次危機(jī)引爆了金融界的颶風(fēng)，以疾速之勢(shì)席卷了全球，我國(guó)也難以免受其難，金融市場(chǎng)四處皆彌漫著麻木沉寂的氣息，房產(chǎn)市場(chǎng)也由此漸入嚴(yán)冬。

南京市的樓盤市場(chǎng)自然也囊括其中，市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀幾度浮沉，難以反轉(zhuǎn)逆局。房戶成交數(shù)據(jù)急劇縮減，房?jī)r(jià)逐漸低迷。直到同年8月以后，為激勵(lì)全體市民買房的積極性，南京市政府出臺(tái)了給予購(gòu)房補(bǔ)貼的相關(guān)意見(jiàn)文獻(xiàn)。大大增強(qiáng)了對(duì)大眾買房的稅務(wù)費(fèi)用減免和補(bǔ)貼扶持力度。大幅地調(diào)動(dòng)了市民購(gòu)房的積極性和參與性。與此同時(shí)，南京某樓盤公司也適時(shí)宣告出“房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)跳水，僅僅是在做俯臥撐”的廣告應(yīng)召語(yǔ)，極大地呼吁了南京市居民對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的支持力度及信心。

（二）2009年。至2009年，明顯觀望出南京市整體樓盤呈現(xiàn)出極大改觀。表面老看房?jī)r(jià)的變動(dòng)幅度并不明顯，但房戶成交量創(chuàng)下亮眼成績(jī)，由開始時(shí)僅出售的不到45000套房戶上漲到100000戶+，整體定基增長(zhǎng)幅度超越100個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)立了房產(chǎn)行業(yè)銷售的新高度。特別是個(gè)別的區(qū)域板塊，出售率極高。房產(chǎn)行業(yè)的火熱行情發(fā)展同時(shí)也帶動(dòng)了土地競(jìng)拍的熱度。地價(jià)同房?jī)r(jià)一起屢創(chuàng)新高。

（三）2010年。這一年，國(guó)十一條出臺(tái)，嚴(yán)格二套房貸款管理，規(guī)定首付不得低于40%。南京市棲霞區(qū)的商品樓及住宅房成交量急劇減少。大量房產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)跌至低谷，雖然有許多降價(jià)促售的活動(dòng)布滿大街小巷，但房戶成交量的數(shù)據(jù)總統(tǒng)計(jì)時(shí)仍舊十分蕭條。

（四）2011年。南京樓市正式開啟限購(gòu)政策，規(guī)定南京市本地居民家庭不得購(gòu)買第三套住房。

（五）2012年。為了激勵(lì)內(nèi)需增長(zhǎng)、拉動(dòng)南京市內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)水準(zhǔn)，對(duì)于住房公積金繳存者首次購(gòu)房家庭給予公積金貸款支持。此舉大大促進(jìn)了房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

（六）2013年。南京樓視情況出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。南京行政區(qū)進(jìn)行了具體調(diào)整：四區(qū)合二，兩縣改區(qū)。房產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)嶄新發(fā)展局勢(shì)。

（七）2014年。2014年年初，我國(guó)各市房產(chǎn)行業(yè)的銷售樓盤紛紛促銷降價(jià)、折扣力度漸大。南京市內(nèi)樓盤現(xiàn)況也急轉(zhuǎn)直下。多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商迫于銷售促壓，也紛紛采取各種降價(jià)手段提升房戶成交數(shù)量。

（八）2015年。這一年南京對(duì)公積金政策采取進(jìn)一步放松模式，其中公積金提取可預(yù)付房屋租賃費(fèi)用，以及“公轉(zhuǎn)商”等政策對(duì)購(gòu)房居民來(lái)說(shuō)都是極大的好處。

（九）2016年。2016年是南京樓市全面調(diào)控要求較嚴(yán)、難度較大的一年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一年南京共出臺(tái)了7個(gè)調(diào)控文件，以此大幅促進(jìn)了南京房產(chǎn)行業(yè)核心區(qū)域樓市的可持續(xù)發(fā)展。

（十）2017年。2017年伊始，南京市一躍成為我國(guó)首位“公證搖號(hào)售房”的城市。此外，南京市還出臺(tái)了多項(xiàng)政策對(duì)房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

（十一）2018年。這一年南京市擴(kuò)大了租賃住房的供應(yīng)量，一定程度上解壓了租賃房產(chǎn)市場(chǎng)的重力，并促進(jìn)了落實(shí)購(gòu)租并舉的相關(guān)政策。

三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策探析

（一）貨幣資金金融政策變動(dòng)效果

首次預(yù)付資金占比和貸款利率是決定樓盤購(gòu)買力的直接因素。在過(guò)去20年的時(shí)間長(zhǎng)河中，房產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐成果充分證明，資本規(guī)模的大小和成本預(yù)估才是對(duì)房產(chǎn)需求最具影響力的因素。

（二）相關(guān)土地政策的實(shí)施具有差異化特征

城市土地供給量的減少，人口遷徙數(shù)量的增多，必將帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅上漲。

（三）財(cái)稅政策對(duì)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)成交量有重大影響力

稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，稅收的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給有直接影響，稅收政策不能抑制房?jī)r(jià)上漲，但是對(duì)交易量影響較大。

（四）短期行政政策干預(yù)的有效性式微

實(shí)行短期限購(gòu)政策對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的交易量影響效果十分顯著，但與此同時(shí)也營(yíng)造出了房產(chǎn)價(jià)格的沉抑氛圍，也創(chuàng)造了買房人群的焦慮心理，若待短期限購(gòu)政策一經(jīng)取消，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)颶風(fēng)式迅速上漲。

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