運(yùn)營規(guī)劃思維下的城市設(shè)計
——西安灃東華僑城城市設(shè)計

■ 黃嘉勛

西安灃東華僑城城市設(shè)計國際咨詢，是一次在具有明確開發(fā)商背景下的城市設(shè)計競賽，相比較一般意義上的城市設(shè)計聚焦于三維形態(tài)、建筑排布方式等空間設(shè)計的方式，對于此項目，規(guī)劃團(tuán)隊嘗試站在更多方的角度，對于企業(yè)的開發(fā)訴求、地方政府的規(guī)劃訴求以及市民公共利益訴求三者給予平衡協(xié)調(diào)。

在此角度之下，規(guī)劃設(shè)計師延展了城市設(shè)計的頭尾環(huán)節(jié)，深入了解開發(fā)主體的營城模式、產(chǎn)品特點，從控規(guī)用地方案調(diào)整，到文旅產(chǎn)品的空間定制以及后續(xù)面向開發(fā)的經(jīng)濟(jì)測算與計劃，都進(jìn)行了思考。得益于此，規(guī)劃團(tuán)隊在國際競賽中拔得頭籌。

一、設(shè)計背景

西安灃東華僑城位于陜西省西安市西線旅游帶，從區(qū)域旅游的職能分工來看，相比以兵馬俑、華清池及華山等自然資源及大型陵墓為主的東線，以及憑借大雁塔、大明宮、古城墻等人文遺址興起的中線，西線的旅游發(fā)展存在一定的滯后。與此同時，類似歡樂谷、世界之窗之類的主題樂園在西安也尚未出現(xiàn)具有影響的產(chǎn)品。

西安灃東華僑城城市設(shè)計效果圖（來自：團(tuán)隊自繪）

在此背景下，華僑城斥資670億元于灃東打造以主題樂園、都市近郊游為主題的灃東文旅新城，在經(jīng)過多輪的產(chǎn)品策劃與控規(guī)方案調(diào)整后，為推動方案開發(fā)建設(shè)，華僑城創(chuàng)新研究院組織了本次城市設(shè)計國際競賽。城市設(shè)計范圍約7.6平方公里，以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的品牌定位，創(chuàng)造融合旅游觀光、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、生態(tài)居住的“理想生活的新模式”。

項目區(qū)位（來自：團(tuán)隊自繪）

二、運(yùn)營思路之“知己知彼”

（一）華僑城“整體開發(fā)、大盤營城、文旅先行”的模式

華僑城作為國內(nèi)知名的城市運(yùn)營商之一，自上世紀(jì)90年代起，于深圳率先創(chuàng)造了以“旅游+地產(chǎn)”為核心，成片綜合開發(fā)的大盤營城模式。區(qū)別于一般房地產(chǎn)以住宅產(chǎn)品為主，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的模式，華僑城更注重以旅游產(chǎn)業(yè)帶動城區(qū)環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)配套升級，從而提升周圍地區(qū)人氣和住宅產(chǎn)品價值。1989年～1998年間，華僑城建設(shè)了錦繡中華、中國民俗文化村、華夏藝術(shù)中心、世界之窗、歡樂谷等旅游設(shè)施，伴隨著1998年歡樂谷的建成，以及歡樂干線、雕塑走廊、雕塑公園等面向市民的設(shè)施建設(shè)，華僑城已在該片區(qū)打造出了一個整體的“文旅城區(qū)”。城區(qū)環(huán)境的改善、知名度的提升和旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了歡樂谷周邊一帶的住宅房地產(chǎn)、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。盡管1989年國家經(jīng)濟(jì)調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)收緊，在1990年，華僑城房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)17.5萬平方米，商品房銷售面積9.2萬平方米，相比前一年上升了43.8%，銷售收入達(dá)1.1億元，其中海景花園高層公寓首期推出200套住房，三天半內(nèi)即搶購一空，可見當(dāng)時的華僑城住宅價值之高。

華僑城的營城模式特點（來自：團(tuán)隊自繪）

（二）控規(guī)方案未能融合華僑城文旅營城的模式

在國際競賽之前，華僑城已組織過多輪的產(chǎn)品策劃和控規(guī)調(diào)整，在產(chǎn)品策劃方面，華僑城計劃建設(shè)其招牌主題樂園產(chǎn)品歡樂谷以及結(jié)合文化展示、主題商業(yè)和濱水娛樂一體的歡樂海岸。除此之外，還結(jié)合灃東當(dāng)?shù)氐奈幕厣邉澚艘幌盗形幕糜萎a(chǎn)品，如鎬京博物苑、低碳谷等。

對于城市規(guī)劃與設(shè)計而言，這些專業(yè)團(tuán)隊所提供的旅游產(chǎn)品策劃可以成為各類型功能用地空間布局的重要支撐。然而，從組織方提供的控規(guī)調(diào)整方案來看，集中式、板塊化的用地劃分僅是為這些文旅產(chǎn)品劃定了用地范圍與容量，而一些城市配套商業(yè)、文化服務(wù)設(shè)施等用地與旅游產(chǎn)品的用地呈現(xiàn)明顯的分離式布局，雖然保證了公共服務(wù)的均好性，但沒有與華僑城通過文旅、城市配套帶動區(qū)域發(fā)展的模式融合，對于旅游產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品的效益最大化并無過多考慮。

文旅產(chǎn)品策劃及控規(guī)調(diào)整方案（來自：華僑城集團(tuán)提供）

從這一角度來看，規(guī)劃團(tuán)隊需要深入淺出地研究華僑城產(chǎn)品特征，適當(dāng)結(jié)合“大盤營城”的特點進(jìn)行控規(guī)的用地布局調(diào)整，利用華僑城帶入的旅游資源和品牌效應(yīng)，在新城發(fā)展的早期，迅速聚攏人氣，拉動投資建設(shè)，并且打下良好的配套和大型公共設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。

三、運(yùn)營思路之“產(chǎn)品運(yùn)營”

（一）聯(lián)動城市商業(yè)與歡樂谷等主題樂園

主題樂園旅游及其相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)配套，是灃東新城主要的空間產(chǎn)品，受限于篇幅，本文以北部片區(qū)為例，著重闡述應(yīng)對旅游產(chǎn)品的用地方案調(diào)整。灃東新城的核心旅游產(chǎn)品在于擬落位于場地西北角的歡樂谷、水公園以及歡樂海岸，前兩者以主題樂園、機(jī)動游戲為主，是華僑城非常成熟的旅游產(chǎn)品；歡樂海岸則是突出文化展覽、街區(qū)商業(yè)、休閑娛樂為主的商業(yè)模式，包括購物綜合體、SOHO公寓、高端會所等，這里毫無疑問將是整個片區(qū)服務(wù)能級最高、業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)服務(wù)中心，從區(qū)位來看，這一文旅空間的集合體被框定于兩條干道的西北角，在實際開發(fā)中，類似歡樂海岸這種大型商業(yè)服務(wù)中心由于虹吸效應(yīng)，將導(dǎo)致距此500米處東側(cè)的商業(yè)用地只能以低端零售或以面向社區(qū)的小規(guī)模商業(yè)為主。

對于商業(yè)業(yè)態(tài)及相應(yīng)的空間特征的不同取向（左上 ：控規(guī)方案 ；右上 ：來自網(wǎng)絡(luò)）（左下 ：團(tuán)隊自繪 ；右下 ：來自網(wǎng)絡(luò)）

此類板塊化+集中式的商業(yè)布局在國內(nèi)并不少見，業(yè)態(tài)多以商業(yè)綜合體為主，實際上，無論是游客還是本地居民，對于這種大Mall的模式已經(jīng)出現(xiàn)了審美疲勞，設(shè)計團(tuán)隊更希望這個商業(yè)界面可以延展開來形成一個連續(xù)低密的商業(yè)街區(qū)，無論是巴塞羅那的蘭布拉大街或是成都的寬窄巷子，這類連續(xù)線性的商業(yè)街實際上更適合游客和居民進(jìn)行購物消費(fèi)，在多重的需求和人氣推動下，商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和質(zhì)量都將得到進(jìn)一步豐富與提升。值得一提的是，這個想法在后續(xù)深化的時候也得到華僑城產(chǎn)品策劃團(tuán)隊的認(rèn)可，商業(yè)街的結(jié)構(gòu)得以延續(xù)，成為了控規(guī)方案一個十分重要的調(diào)整。

（二）打破主題樂園的圍墻，打造歡樂谷模式的2.0版本

另一個具有代表性的調(diào)整，則是從規(guī)劃角度對旅游產(chǎn)品進(jìn)行的整合設(shè)想。根據(jù)控規(guī)方案，歡樂谷、水公園和歡樂海岸被劃分為了三宗用地，并且被市政道路分隔開。為了方便園區(qū)管理，三宗地將成為相對獨立的項目，兩個主題公園需要分售門票，單獨管理。這無疑將會使得旅客分流，游客的游玩時間將受到擠壓，更多地會耗費(fèi)在跨越場地、檢票、排隊等非必要消耗中，甚至有可能出現(xiàn)一家門庭若市、一家門可羅雀的情況，這對灃東新城的整體運(yùn)營來說是不利的。此外，根據(jù)數(shù)據(jù)研究，主題樂園的主要盈利并非來自門票收入。

以迪士尼主題樂園為例，其門票收入僅占總收入的30%；國內(nèi)的很多主題樂園也正在謀求擺脫依賴門票收入的運(yùn)營模式。在深化階段，規(guī)劃團(tuán)隊與華僑城的產(chǎn)品策劃團(tuán)隊進(jìn)行了緊密溝通，提出了打破園區(qū)圍墻、兩個主題公園與歡樂海岸整合的想法，并通過智慧旅游的技術(shù)手段（智能檢票等），讓游客可以在一個集娛樂、購物、休閑、住宿于一體的綜合性園區(qū)內(nèi)進(jìn)行游玩。在這一暢想中，規(guī)劃團(tuán)隊還需要解決的是：地塊整合的前提下，過境交通如何組織以避免對客流造成阻隔；道路下穿工程是否可行；下穿計劃對建設(shè)中和擬建的地鐵線路是否有影響等一系列問題，最后通過交通團(tuán)隊的介入，提出了切實可行的市政道路下穿方案。

在對旅游產(chǎn)品進(jìn)行一系列調(diào)整，并且落實到土地利用方案上的這一過程中，該項目體現(xiàn)了抓取開發(fā)商產(chǎn)品特色、組織多團(tuán)隊協(xié)作、整體考慮城市運(yùn)營情況的規(guī)劃特征，也充分體現(xiàn)了規(guī)劃師在復(fù)雜的城市規(guī)劃設(shè)計中所充當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)、統(tǒng)籌角色。

（左上：控規(guī)方案；左下：深化階段方案；右圖：團(tuán)隊自繪）

四、運(yùn)營思路之“空間定制”

城市的地標(biāo)也許不可或缺，形式主義的特色建筑、仿古建筑的復(fù)制并非難事。在國內(nèi)，許多古城古街的氣質(zhì)主要通過“新修古建”的方式實現(xiàn)，而規(guī)劃團(tuán)隊認(rèn)為要凸顯灃東的文化氣質(zhì)，必定是通過營造具有場景感的城市公共空間、街道肌理來實現(xiàn)的。由發(fā)生在各色場景里面的文化活動、市民的行為，營造的城市氛圍才更接地氣、更有溫度。

“ 匠人營國，九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌”出處 ：《考工記·匠人營國》

《考工記》文：“匠人營國，九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌”，這是最早的街道的概念。發(fā)展至今，西安主城區(qū)仍保留了大量的街巷空間，西大街、甜水井街、回民街等，且西安人素有“浪大街”一說，肌理分明的街巷，既是市民日?；顒拥闹匾獔鏊?，也是集中體現(xiàn)西安古城文化的特色空間之一。

規(guī)劃團(tuán)隊從西安街巷中提取市民活動的基本空間模塊，并且結(jié)合現(xiàn)代都市的公共空間需求，定義了“院”“巷”“街”“市（廣場）”四種特征空間，并且追逐人的活動視角，把握合理宜人的公共空間尺度。對一些聞名的古街巷的H/D（高寬比）進(jìn)行研究，如開通巷，筆者發(fā)現(xiàn)，其巷寬為5～7米左右，較寬的地方在9米左右，符合“匠人營國”中“閭里”的尺度。當(dāng)H/D為1∶1時，巷道空間開始形成一定的圍合感，此類的傳統(tǒng)巷道H/D在1∶1～1∶1.2之間浮動。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)代城市的開發(fā)強(qiáng)度需求以回應(yīng)開發(fā)商的利益訴求，設(shè)計團(tuán)隊調(diào)整街巷的高寬比，適當(dāng)拓寬了街巷的寬度和兩側(cè)商業(yè)的高度。

為了更好地表達(dá)西安街巷的文化場景感，規(guī)劃團(tuán)隊對共性要素進(jìn)行了一定的研究和控制，如建筑的材質(zhì)、顏色使用、屋頂屋面、氣候適應(yīng)性等；提出了統(tǒng)一的要求，以保證建筑群所呈現(xiàn)的整體氛圍感和諧統(tǒng)一。但對于建筑細(xì)部的設(shè)計并無過分關(guān)注，一是因為規(guī)劃師并非建筑師，專業(yè)限制所致無法細(xì)究建筑設(shè)計；二是城市設(shè)計的關(guān)鍵在于建筑圍合出的公共空間而非建筑本身，只需強(qiáng)調(diào)表達(dá)出整體氛圍的協(xié)調(diào)一致即可。

北城：街巷復(fù)興，市井生活（來自：團(tuán)隊自繪）

場地另一個值得關(guān)注的要素在于灃河。灃河的文化淵源頗深，是詩經(jīng)文化的起源。與此同時，過去“八水繞長安”的盛景，使得西安人潛意識中擁有擇水而居、鄰水生活的文化情結(jié)。

在新城的南部，根據(jù)控規(guī)，有較多的居住用地和開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，且南部臨近灃河，具有極佳的景觀價值和宜居的環(huán)境本底，相較于北部密集的在建地鐵線、即將入駐的大型旅游項目，南部更適合主打宜居特色。為此，規(guī)劃團(tuán)隊為南部居住組團(tuán)創(chuàng)造了更多向濱河空間延伸的公共空間，在結(jié)構(gòu)上強(qiáng)調(diào)東西向的綠色通廊滲透，并在濱河綠地內(nèi)進(jìn)行了豐富的景觀設(shè)計。以詩經(jīng)文化為主題，對不同區(qū)段給予了不同的主題和景觀設(shè)計，用一個長而連續(xù)的步行廊道將濱河空間與城區(qū)內(nèi)部的一些公共建筑發(fā)生聯(lián)系，并且規(guī)劃華僑城的云軌觀光車線路，充分發(fā)揮灃河與濕地的景觀價值。

南苑：城河畫境，濱水生活（來自：團(tuán)隊自繪）

空間上緊緊圍繞“街巷”與“濱河”兩大特征，形成了特征明顯的“北城南苑”結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了“街巷復(fù)興、城河畫境”的規(guī)劃理念。

北城、南苑：街巷市井的繁華與濱河宜居的閑適（來自：團(tuán)隊自繪）

規(guī)劃團(tuán)隊希望在具有獨特文化特征的灃東華僑城中，不僅僅有地標(biāo)，還有親切的街巷、公園、廣場等城市目的地；并且擁有綠色與生活共享、人群與文化暢通、開放的城市大社區(qū)。通過這樣的特征空間，匯聚多元人群、節(jié)目與活動，形成延綿不斷的城市活力與價值。

城市設(shè)計，不應(yīng)是局限于三維空間的一種規(guī)劃設(shè)計形式，脫離了城市結(jié)構(gòu)、動態(tài)發(fā)展、地方特征等多要素的空間設(shè)計只能淪為墻上掛的一張張效果圖。只有與實際開發(fā)接軌，從城市發(fā)展運(yùn)營的角度出發(fā)，充分體現(xiàn)公眾、政府、企業(yè)的利益訴求，汲取地方文化特色的城市設(shè)計，才有指導(dǎo)性和特征性。