住房租賃行業(yè)發(fā)展研究

文/王小紅 洛陽東立房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 河南洛陽 471000

十九大報告指出：堅持房子是用來住而不是用來炒的定位，進一步加快多主體供給、租購并舉的住房制度，讓全體人民都能夠有房可住，這就為住房保障制度的發(fā)展與改革指明了前進的方向。

1、2018年中國住房租賃市場發(fā)展

在我國，租賃人口占據(jù)的比例達到11.6%，房屋方面占據(jù)18%，這一數(shù)據(jù)在日本、美國以及英國等市場之中都達到35%以上，并且其表現(xiàn)出供需平衡的基本狀態(tài)。基于發(fā)達國家經(jīng)驗，租賃市場擁有極為可觀的發(fā)展空間。在一線城市，租賃房屋占據(jù)的比例在20%左右，其租賃人口占據(jù)也不會超出40%，相對于紐約等城市的60%左右，還是存在明顯的差距[1]。

在世界上，發(fā)達國家住房擁有率一般在50%-65%之間，在相對成熟的市場化體系之中，通過租賃的方式，可以解決1/3到1/2的人口。相比多數(shù)的發(fā)展中國家，其住房擁有率明顯比發(fā)達國家更高，人口流動性相對較弱。隨著社會市場化的持續(xù)深入，隨著住房租賃市場的持續(xù)完善，國內(nèi)的住房擁有率可能就會逐步的降低，更多的人口也會直接進入到租房市場之中。對于一線城市的比較，其具體見圖1所示。

圖1 一線城市租賃人口占比沒有超過40%

2、積極支持并推動住房租賃行業(yè)市場化發(fā)展

市場化主體參與的方式有很多，如自建或者是收購房屋，自持租賃房屋開始的租賃住房營運，通過市場之中集中的進行房屋的租賃，從而進行對應(yīng)的住房運營。目前，諸多龍頭型的房地產(chǎn)企業(yè)也明確了住房租賃業(yè)務(wù)成為未來的主要發(fā)展方向。通過各種有效的方式，從而開展對應(yīng)的租賃業(yè)務(wù)，具體來說，其市場化發(fā)展的操作路徑如下：

2.1 積極發(fā)展住房租賃平臺

在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》正式出臺之后，南京、廣州等城市基于住房租賃市場發(fā)展，其人口凈流入城市創(chuàng)新舉措也在不斷發(fā)展，得到社會的廣泛關(guān)注，其中最為重要的就是住房租賃平臺的組建與發(fā)展[2]。

對于住房租賃平臺的發(fā)展，其不僅是租賃市場發(fā)展的主要技術(shù)措施，其表現(xiàn)也是基于網(wǎng)絡(luò)信息化作為基本載體，其本身擁有的價值與意義也是非凡的。多年以來，租房租賃市場所表現(xiàn)出來的弊端在于租賃體系不夠完善、中介服務(wù)不夠規(guī)范、租賃信息不夠?qū)ΨQ等，因為租賃行為和售購房屋有一定的差異，通過房屋交易，登記之后明確物權(quán)，并且也有明確的要求和流程，再加上交易行為相對于每一套房的頻次較低，其管理難度偏小。租賃的主體、周期、房源等都相對的分散，如果選擇傳統(tǒng)的方式，其管理難度較大。但是信息技術(shù)的發(fā)展，建設(shè)貫穿多環(huán)節(jié)、多主體、多信息的整體平臺，已經(jīng)不存在技術(shù)的問題，再加上消費者養(yǎng)成看評價信用來選擇消費的習慣，這樣就為后續(xù)的住房租賃行為規(guī)范奠定了消費信用以及信息的基礎(chǔ)條件。

2.2 降低住房租賃項目建設(shè)成本

為了推動一個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，還需要建立對應(yīng)的市場化運轉(zhuǎn)模式，租房租賃企業(yè)想要實現(xiàn)市場化的運作，還需要依靠現(xiàn)金流穩(wěn)定的滾動。但是長久以來，國內(nèi)的住房市場處于一個高房價與低房租的并行模式，在北上廣深等城市，其租售已經(jīng)超出了國際的警戒線。通過租房的租金來實現(xiàn)對高企的土地以及建設(shè)成本的覆蓋，如果缺少政策的支持，就無法將其實現(xiàn)。就拿上海來說，國內(nèi)多數(shù)大中城市，已經(jīng)實施了租賃用地，或者是實現(xiàn)了土地企業(yè)自持比例的規(guī)定，將自持部分直接用于租賃住房的建設(shè)，這一種地價相對較低，這樣就可以控制租賃企業(yè)的拿地成本。如上海市的租賃住房用地已經(jīng)確定了25幅，大部分都處于產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)或者是中心城區(qū)，其土地是利用“定向招拍掛”、“零溢價”等方式來出讓。同時，通過計提土地建設(shè)租賃用房的創(chuàng)新利用，將村級和開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營、股份制方式來開展對應(yīng)的租賃業(yè)務(wù)，并且基于持股比例來實現(xiàn)租金收益的合理分配，在很多國家都開始采用這一種模式[3]。

另外的一種建設(shè)成本控制，就是通過金融機構(gòu)政策資金的爭取，從而降低融資的成本。金融機構(gòu)需要將金融支持的作用完全發(fā)揮出來，能夠?qū)崿F(xiàn)金融支持產(chǎn)品的合理創(chuàng)新，基于融資來推動市場的持續(xù)發(fā)展，這樣就可以提供低成本、長期性的租房租賃貸款資金。目前，諸多金融機構(gòu)已經(jīng)出臺了對應(yīng)的政策，從而實現(xiàn)對個人、企業(yè)的住房租賃融資的支持，這些銀行主要是通過銀企合作、銀證合作的方式，從而給予技術(shù)、金融等方面的支持。但是還需要注意的是，在中央的經(jīng)濟工作會議之中明確提出：金融風險的防范是開展“三大攻堅戰(zhàn)”的第一要素，在以往的融資支持住房租賃行業(yè)發(fā)展之中，金融機構(gòu)還需要堅守其風險底線，能夠合理的防范信貸風險。同時，政府部門還需要在稅費減免、財政貼息等方面給予住房租賃企業(yè)政策方面的支持，確保政策支持的多渠道、多層面，這樣也可以將成本控制到最低。

結(jié)語：

總而言之，隨著時代的不斷發(fā)展，住房租賃行業(yè)也迎來空前的發(fā)展機遇。在當前的住房租賃行業(yè)中，如何探索有效的措施，推動住房租賃行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，就成為重點研究的問題。因此，希望通過本文的闡述，能夠?qū)ψ》孔赓U行業(yè)發(fā)展有一個清楚的認識。