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    近代房地產(chǎn)業(yè)的形成

    2019-04-18 16:22沈祖煒
    世紀(jì) 2019年2期
    關(guān)鍵詞:洋行洋人租界

    沈祖煒

    鴉片戰(zhàn)爭的硝煙散去不久,1843年英國領(lǐng)事巴富爾帶著一批商人匆匆趕到了剛剛宣布“開埠”的上海縣城。巴富爾要上任,總得有個領(lǐng)事館吧,可是中國人都覺得老外來到城里不是好事,所以不是不愿意出讓房舍,就是“索價奇昂”。巴富爾好不容易在上海城里租了個民房安頓下來,可是在人地生疏的東方,橫豎覺得不自在,而上海官府看到老外在自己身邊安營扎寨也是渾身不舒服。于是雙方一接洽,馬上達成一致意見,還是讓老外去城外吧,于是小東門外沿黃浦江的一片灘地,當(dāng)時還是“蘆草叢生”“丘墓累累”的卑濕之地,就被劃定為供老外“租地造屋”的租界。按照中國人的祖規(guī),“普天之下,莫非王土”,土地的最終所有權(quán)屬于天子,哪有賣給外國人的道理,所以老外只能租地了。巴富爾在蘇州河與黃浦江的交匯處李家場租地造屋,建起了英國領(lǐng)事館。怡和洋行等第一批來到上海的商人紛紛跟進,很快,黃浦江邊出現(xiàn)了洋人的聚居區(qū)。上海道臺宮慕久很中意這樣的安排,以為將洋人圈于這片荒僻之地,既可阻隔華夷交往,又可期待洋人無利可圖而自行退出。

    來自資本主義世界的洋人,自有商人的頭腦。剛剛租地時都是按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)矩租一押一,就是交第一年的租金并預(yù)付第二年的租金作為押金。原來的業(yè)主負責(zé)向官府繳交“錢糧”,也就是土地稅。很快,巴富爾瞅準(zhǔn)了中國式思維的縫隙。他對道臺說,我洋人把租金交給中國業(yè)主,中國業(yè)主再向你官府“完糧”,這樣多麻煩呀,干脆我直接通過銀行將“錢糧”繳給官府,本來“錢糧”的標(biāo)準(zhǔn)是每畝地六七百文到1300文不等,我就來個統(tǒng)一,每畝1500文怎么樣?道臺一聽,覺得很好呀,多收了錢,還不用花費征收的力氣,何樂而不為呢。不過巴富爾的方案是一整套的。他要的是大大提高押租,減少年租。年租就限定1500文,而押租一次性支付,就是以往的十倍、二十倍,甚至更多。不過這是永租,不得退租。宮慕久同意了,并簽訂了具有法律意義的《土地章程》。在這個文件的英文文本中是將年租和地稅兩個詞并列混用的,所以在實際操作中原來的業(yè)主收了押租等于是賣斷了,從此與該地塊再無干系。年租也就變成了地稅,由租地洋人承擔(dān)。租界里的土地關(guān)系演變至此,可以說已經(jīng)具備了市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的全部要素,不同于傳統(tǒng)社會的新式房地產(chǎn)業(yè)破土而出了。

    外商“永租”的土地均由租地人向洋行或外籍律師事務(wù)所掛號,由他們向其本國駐滬領(lǐng)事館注冊,再由領(lǐng)事館照會蘇松太兵備道發(fā)給道契。這樣的交易,手續(xù)齊全,憑證可靠,因而廣受歡迎。起先是洋人申領(lǐng),后來華人也轉(zhuǎn)手申領(lǐng)道契,特別是后來租界擴張和華洋分居局面被打破以后,道契成為最吃香的土地憑證,不僅租界土地,甚至在華界也有大片土地轉(zhuǎn)用道契。

    持有房地產(chǎn)不外乎四種用途:一是作為生產(chǎn)資料,工廠企業(yè)、銀行商家都有生產(chǎn)經(jīng)營用房之需,特別是一些大公司以擁有高樓廣廈為信譽和實力的象征;二是作為保值升值的手段,在社會動蕩,經(jīng)濟不穩(wěn)定和通貨膨脹的情況下,擁有房地產(chǎn)對于企業(yè)和居民都是一種合理的選擇;三是用作信用籌碼,以道契向銀行作抵押貸款是十分通行的做法,銀行也認為這是可靠的抵押品;四是用作房地產(chǎn)商的經(jīng)營,或租賃,或轉(zhuǎn)手出售,直接賺取租金或差價。

    沙遜洋行、哈同洋行和業(yè)廣地產(chǎn)公司、普益地產(chǎn)公司等都曾經(jīng)是上海灘非常著名的房地產(chǎn)商。它們以“永租”的名義購入土地,然后造高樓、洋房和里弄住宅,分割出售或出租,就像今天所說的開發(fā)商。還有一些比較新型的經(jīng)營方式,如哈同洋行將自己手上的南京路地塊讓永安公司建造商廈,雙方議定30年后地上建筑全部歸哈同所有,如果屆時永安公司還想用作商場,就得開始支付高額租金。那些房地產(chǎn)商是很會利用金融籌碼的,它們往往買地造房,然后抵押取得貸款,再買地造房。如此滾動,撬動更多的資金投入了房地產(chǎn)。這樣的投機經(jīng)營,確實可以使房地產(chǎn)業(yè)越做越大,但是風(fēng)險也會隨之愈積愈多。遇到經(jīng)濟危機造成房地產(chǎn)崩盤,或房地產(chǎn)倒賬引發(fā)金融風(fēng)波的事例也是屢見不鮮的。

    如今中國的改革開放已經(jīng)有四十個年頭,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱,怎樣保持這個產(chǎn)業(yè)部門的健康運轉(zhuǎn),從歷史經(jīng)驗中應(yīng)該可以得到一些啟示。還有,按照今天的土地批租制度,房地產(chǎn)在50年或70年的使用期接近屆滿之際無疑會出現(xiàn)許多新的狀況,為避免負面影響,當(dāng)年的“永租制”是不是還有一定的參考價值呢?我覺得這是值得深入思考和進一步研究的。

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