• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    住房指標(biāo):國際比較的視角

    2019-04-18 01:46:24夏長江
    上海房地 2019年3期
    關(guān)鍵詞:房主租戶住宅

    文/夏長江

    各國官方統(tǒng)計部門的住房調(diào)查都參照聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會事務(wù)部統(tǒng)計司的《人口和住房普查的原則和建議》(以下簡稱“聯(lián)合國住房普查原則”),中國進(jìn)行住房調(diào)研或國際比較也必須如此。科學(xué)地進(jìn)行國際比較是困難的:一是所獲得的各經(jīng)濟(jì)體數(shù)據(jù)年份不同;二是有的國家數(shù)據(jù)查點不同,有的按戶,有的按房(套),有的按面積。本文數(shù)據(jù)來源于各經(jīng)濟(jì)體統(tǒng)計部門的住房普(調(diào))查、統(tǒng)計年鑒及住房金融信息網(wǎng)(HOFINET)。

    一、住宅的分類、面積、自住、私有

    住房普查的對象分兩類,一是住房單元,二是集體住所。國家統(tǒng)計局調(diào)查的有普通住宅、工作地宿舍、集體宿舍和工棚。

    聯(lián)合國住房普查原則中的住所分類參見圖1,但各國的住宅標(biāo)準(zhǔn)并不相同,中國普查的住房單元是質(zhì)量較好的房屋。依承重類型分,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)約65%,磚木結(jié)構(gòu)約30%。美國的住宅包括移動房(2015年活動房/拖車占6.6%);澳大利亞住房包括大篷車、小木屋、船屋、帳篷等;蒙古的常規(guī)住宅較少;印度城市家庭還有部分居住在貧民窟;有的貧窮國家或熱帶國家的住房就是一個房頂或是一塊地墊。各經(jīng)濟(jì)體的住宅設(shè)施條件(上下水、氣電浴等)更是千差萬別。

    (一)居住面積

    2016年,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《居民收入持續(xù)較快增長人民生活質(zhì)量不斷提高》指出,全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米,其中城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米,農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米[1]。

    國家統(tǒng)計局的所稱的住房面積是建筑面積。建筑面積是指依住宅外墻外側(cè)(不計保溫層)和共用墻中線計算的面積再加公攤面積,不封閉的陽臺按一半算,封閉的按全部算。

    圖1 住所分類

    很多人認(rèn)為,外國所稱的住房面積是指使用面積,其實不然。聯(lián)合國住房普查原則中的面積是實用面積(useful floor space ),英美等國稱之為套內(nèi)(實用)總面積(gross internal area of a dwelling),英美等國的房產(chǎn)交易網(wǎng)稱之為套內(nèi)面積。測量方法是:獨立式住宅在外墻內(nèi)側(cè)測量;多戶住宅在外墻和公用墻(鄰居)內(nèi)側(cè)測量。在多戶住宅中,剔除所有公用面積。

    世界各國的住房面積計算方式不同,英美等國的套內(nèi)(實用)總面積包括隔墻(房間之間)、建筑結(jié)構(gòu)、儲藏間、壁櫥、煙筒、通風(fēng)道、管道井、樓梯及兩梯之間的空隙(多戶住房套內(nèi)計,套外不計),不封閉的陽臺、屋檐、涼廊按一半面積計,封閉全算,不包括不適宜居住的地下室和閣樓。而俄羅斯等國規(guī)定,陽臺(不封閉)、露臺、涼廊等不計入面積。有的原蘇東國家明確注明統(tǒng)計地板面積(floor area即中國的使用面積),在走廊等地方小于1平方米的不計??傊?,原蘇東國家的居住面積統(tǒng)計口徑小于歐美國家。

    聯(lián)合國住房普查原則指出:收集住房面積信息是困難的,居住者可能不知道所居房屋的確切甚至大致的面積(有的國家無房本)。培訓(xùn)調(diào)查員計算住房面積復(fù)雜且昂貴,并且其計算也一定不準(zhǔn)確。因此,要求住房者提供房本、合同、協(xié)議等,以此作為住房面積的依據(jù)。

    國家統(tǒng)計局普查人員手冊指出,如果知道使用面積,不知建筑面積,按1.33推算建筑面積,即使用面積與建筑面積的比為75%。據(jù)2015年小普查資料,以中國城鎮(zhèn)平房、多層和高層比例加權(quán),按聯(lián)合國住房普查原則的測量方法計算,中國城鎮(zhèn)住房實用面積與建筑面積的比在80%左右。

    (二)人均居住實用面積的國際比較

    多數(shù)國家不公布居住面積,有的國家公布家庭住宅的平均尺寸,人均面積大多需要計算。按聯(lián)合國住房普查原則中的測量方法計算,2016年中國家庭人均居住實用面積約34.5平方米,其中城鎮(zhèn)約29平方米。在72個經(jīng)濟(jì)體中,中國排第26位。世界家庭人均居住面積約33平方米,中國屬亞洲領(lǐng)先水平,排行榜上中國前后多是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體(見表1)。

    表1 全球及地區(qū)住房基本情況表

    (三)居住實用面積的國際比較

    1.人口密度小,住得大。居住實用面積排名靠前的國家人口密度較小。要注意的是,澳大利亞、美國、加拿大公布的是獨立式住宅的面積,要根據(jù)住宅類型加權(quán)平均。

    2.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),住得大,但有轉(zhuǎn)折點。家庭人均居住實用面積,經(jīng)合組織成員國約43平方米(歐洲和中亞平均約36平方米),亞洲(除中東)約24平方米,撒哈拉以南非洲約16.4平方米。一般情況下,隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居住實用面積越來越大,到轉(zhuǎn)折點,居住實用面積越來越小。如美國獨立房的平均尺寸,1985年為149.6平方米,2005年為164.8平方米,2016年為225平方米。再如瑞典家庭住宅平均尺寸,2012年是99.7平方米,2014是91.5平方米,2017年是89平方米。中國現(xiàn)在是農(nóng)村居住實用面積大于鎮(zhèn),鎮(zhèn)大于城市。近年來的商品住房銷售的套均面積呈現(xiàn)減小的跡象。

    3.(原)社會主義國家住得小。主要原因是社會主義優(yōu)先讓更多的人有房住,面積大小是其次。

    4.住房制度影響很大。中國香港經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但居住實用面積很?。?016年平均約14平方米,中位是15平方米),除與人口密度有關(guān),最重要是住房制度,新加坡的住房制度更有優(yōu)勢。

    (四)家庭擁有住房率

    聯(lián)合國住房普查原則強調(diào),不能混淆所有權(quán)和保有權(quán)。這涉及三個概念,即家庭擁有住房率、房主自住率、家庭私有住房率。在中國這三個概念,是混亂不清的,政府部門、研究機(jī)構(gòu)或?qū)W者都有必要遵循聯(lián)合國住房普查原則。

    無論有否債務(wù),如果住房單元全部或部分由所有者居住,就屬于家庭擁有。擁有住房是保有權(quán)的一種,擁有住房家庭(整體或部分)、租房家庭(整體或部分)、免費住房家庭等均享有保有權(quán)。

    家庭擁有住房率實際是家庭有房率。聯(lián)合國住房普查原則中的家庭擁有住房即household owns housing,查點單位是家庭戶,不涉集體戶。有將household owns housing rate 譯為住房家庭擁有率或家庭自有住房率、家庭住房自有率,注意,不能將其與中國官方的家庭自有住房率相混淆。

    (五)房主自住率

    住房單元如果全部或部分由所有者居住,則屬于房主自住房。

    住房單元指家庭住宅,不涉集體住所。聯(lián)合國住房普查原則中文版將owner-occupied譯為房主自住。房主自住的特點是自有且自住,查點單位是房。家庭擁有住房無論是一套還是一套以上都算一個有房家庭戶;房主自住房有一套算一套。

    多數(shù)經(jīng)濟(jì)體統(tǒng)計的是家庭擁有住房率,住房金融信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)有房主自住房率,具體要以各經(jīng)濟(jì)體的官方統(tǒng)計為準(zhǔn)。

    (六)家庭私有住房率

    中國(原)建設(shè)部和國家統(tǒng)計局所稱的家庭自(私)有住宅率,是指在報告期末,家庭自(私)有住房的建筑面積與住宅總建筑面積的比率。

    國家統(tǒng)計局曾發(fā)布數(shù)據(jù),至2010年底,城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%,其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有私房,40.1%的家庭擁有房改私房,38.0%的家庭擁有商品房。

    與多數(shù)經(jīng)濟(jì)體不同,原蘇東國家習(xí)慣用私有住房率這個指標(biāo),主要是便于反映住房私有化進(jìn)展情況。

    家庭私有住房與房主自住房的區(qū)別主要有兩點:一是家庭私有住房是所有住房單元,包括入住和空置的住房,房主自住房只是入住的住房;二是家庭私有住房分自住和出租兩類,房主自住房在統(tǒng)計時記為出租。

    調(diào)查時可按戶,可按房,也可以按人。歐盟統(tǒng)計局擁有住房率就是按人統(tǒng)計的,歐盟統(tǒng)計局注釋說,參考人口是居住其國領(lǐng)土上(收集時間)的所有(私人)家庭及其成員,一般排除生活在集體戶和機(jī)構(gòu)中的人口,以及國家領(lǐng)土的偏遠(yuǎn)地區(qū)人口,不超過全國人口的2%。

    特別要注意,按人、按戶、按房統(tǒng)計,結(jié)果不同。如2014年英國的家庭擁有住房率,按人口是64.4%,按戶是62.6%。按人的數(shù)據(jù)大于按戶的,主要原因是有房戶的人口多于平均數(shù)。按房的數(shù)據(jù)大于按戶,原因較復(fù)雜:若是一戶住一套(戶數(shù)與房數(shù)相近),則按房和按戶數(shù)據(jù)相近;若是房主住著兩套以上的房,房主戶和所有戶都減少,按戶的數(shù)據(jù)小于按房的;若是一套住宅(幾個房間)住著兩個以上住戶(房主和租客),房主戶減少,所有戶增加,按戶的數(shù)據(jù)小于按房的。

    (七)中國家庭擁有住房(自?。┞?/h3>

    中國官方不公布家庭擁有住房率或房主自住率,但根據(jù)住房普查中的住房來源表可加以推算。一般情況下,中國城鎮(zhèn)有房家庭多住在自己的住宅里,如有兩套以上住房,則空置或出租,極少自己有房不住而租房住,而且,中國家庭較少將一套住宅中的一間出租。因此,據(jù)2015年小普查資料,中國家庭擁有住房率約86.7%,其中城鎮(zhèn)約79.2%(住房金融信息網(wǎng)為80%)。在132個經(jīng)濟(jì)體中,中國排20名左右,處于亞洲領(lǐng)先水平,超過絕大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

    (八)家庭擁有住房(自?。┞实膬?nèi)在邏輯

    1.家庭擁有住房(自住)率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。前者一般先隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展上升,達(dá)一定比例后在一定范圍內(nèi)波動,然后下降。如美國1960年為57%,2004年為68%(最高點),2011年為66.2%,2017年為62.9%。

    2010-2015年間,中國城鎮(zhèn)家庭擁有住房率上升了4個百分點。余秋梅、孫偉增和鄭思齊在《住房自有率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平——基于中國31個省和地區(qū)的經(jīng)驗分析》寫道:“通過中國31個省和地區(qū)的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn),住房自有率(擁有住房率)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在‘倒U型’曲線關(guān)系,即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,住房自有率先上升后下降,中國東中西部地區(qū)分別位于曲線的下降段、緩慢上升段和快速上升段。”何時是中國整體轉(zhuǎn)折點,有待有識之士分析。

    2.家庭擁有住房(自?。┞逝c家庭結(jié)構(gòu)的關(guān)系。歐美單人家庭比例比中國高,一般年輕人就業(yè)后常與父母分住,而中國人結(jié)婚前多與父母同住。

    二、住宅價格與經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

    家庭住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)涉及兩類三個指標(biāo),即房主住房負(fù)擔(dān)率、租戶住房負(fù)擔(dān)率、房價收入比。

    (一)房主住房負(fù)擔(dān)率

    房主住房負(fù)擔(dān)率[2]=(家庭貸款利息及費用+房產(chǎn)稅)/家庭可支配收入。美國房主家庭分有債和無債兩類,2017年房主家庭有債的比例是42%。2017年,美國房主住房負(fù)擔(dān)率約15.7%。

    據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)《中國工薪階層信貸發(fā)展報告》,中國2016年工薪家庭房貸參與率為27%。2016年末,央行公布個人房貸余額為19.14萬億元,即城鎮(zhèn)有房貸家庭貸款平均余額為35.8萬元,房主住房負(fù)擔(dān)率約14.8%(按鏈家地產(chǎn)調(diào)查的公積金貸款和商貸比例、規(guī)定利率計算)。中國房主住房負(fù)擔(dān)率低于美國,美國房貸利率低于中國,主要是因為美國有房產(chǎn)稅。

    (二)租戶負(fù)擔(dān)率

    租戶住房負(fù)擔(dān)=房租/可支配收入。2017年,美國租戶住房負(fù)擔(dān)率約28.7%。

    據(jù)(宜家)城市房價網(wǎng)2017年50個城市的數(shù)據(jù),選租戶負(fù)擔(dān)率位于中間的三個城市和租金位于中間的三個城市,按可比方法計算,租戶負(fù)擔(dān)率為32%左右,高于美國,已近負(fù)擔(dān)過重的標(biāo)準(zhǔn)。上海易居房地產(chǎn)研究院在2017年上半年對50個城市的租戶負(fù)擔(dān)進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)與美國有幾點統(tǒng)計口徑上的不同:1.美國是實際支出房租,“宜家”是出租方的要價;2.美國是租金中位價格,“宜家”是平均價格;3.美國是租戶中位收入,“宜家”是居民平均可支配收入,一般租戶收入比居民收入低;4.美國是租戶居住面積,“宜家”是居民平均居住面積,一般租戶居住面積小于居民;5.美國是租戶平均人數(shù),“宜家”是家庭平均人數(shù),一般一套房內(nèi)的租戶人數(shù)少于家庭。

    中國房主住房負(fù)擔(dān)率低于租房負(fù)擔(dān)率,因此,租房不如買房,除非政府或單位提供廉租房,其房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價,才可能不再有買房的強烈意愿(見圖2)。

    圖2 美國住房數(shù)據(jù)變化

    2016年美國房價收入比(新房房價與中位收入之比)約5.2,2014-2016年間年均增長率1.03%。1973-2017年間,美國家庭擁有住房率上漲4個百分點,房主住房負(fù)擔(dān)率上漲2.3個百分點,租戶負(fù)擔(dān)率上漲7.5個百分點。分析可知:一是美國買房負(fù)擔(dān)小于租房,買房負(fù)擔(dān)上升幅度小于租房。1973-2017年間,租戶負(fù)擔(dān)率比房主住房負(fù)擔(dān)率多上漲5.2個百分點;二是房主住房負(fù)擔(dān)持平或減輕,家庭擁有住房率震蕩上升(1973-2004年間);三是房主住房負(fù)擔(dān)加重,擁有住房率下降,租戶負(fù)擔(dān)加重(2004-2017年間)。

    (三)房價收入比

    美國房價收入比中的房價是二手獨立房的中位價[3]。中國網(wǎng)絡(luò)流傳的世界銀行2015年各國房價收入比排名,中國排名23位,此數(shù)據(jù)與國內(nèi)研究數(shù)據(jù)差太多,原因可能是將中國城鎮(zhèn)人均可支配收入作分母。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計,世界房價收入比中間區(qū)在6.4-8.4,中國處在中間區(qū),排名中間稍前。

    2017年,中國城鎮(zhèn)家庭房價收入比約7.26,2010年為7.02,2010-2016年間,房價收入比上升有限,但城鎮(zhèn)家庭住宅尺寸在增大。如果家庭住宅尺寸相同,2009-2017年間房價收入比呈下降趨勢,即房價的上漲幅度小于收入增長。

    如果按可支配收入計算,中國與歐美的房價收入比差距在縮小,原因是歐美國家收入不可支配率均大于中國,有的歐洲國家接近50%。

    廣東商學(xué)院教授林文俏在《房價收入比沒有國際標(biāo)準(zhǔn)》一文中說:“國際計算房價收入比所選取的房價是住宅套價,房價、面積和家庭收入都是取中位數(shù),既計算一手商品房,也計算二手房和保障性住房。而歐美發(fā)達(dá)國家,二手房占市場總量的80%以上。而中國計算房價收入比選取的數(shù)據(jù)是一手商品房價格。”

    中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心《中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)研究報告》指出:“1998-2016年,中國35大中城市平均房價收入比總體上呈上漲趨勢,但中等收入者房價支付能力普遍較強,不存在嚴(yán)重的房價支付困難問題,只有上海、深圳、杭州、廈門、寧波、太原少數(shù)城市和個別年份中等收入者存在嚴(yán)重房價支付困難,存在‘買不起房’問題,負(fù)擔(dān)不起的城市主要集中于一、二線城市?!?/p>

    中國人現(xiàn)在買不起房,除區(qū)域因素外,重要原因是本人收入低、存款少、父輩支持少。

    經(jīng)合組織成員國多是發(fā)達(dá)國家,經(jīng)濟(jì)水平高于中國,而家庭擁有住房率低于中國。有人認(rèn)為,歐美擁有住房率低有幾個原因,如工作流動性強、年輕人買房困難、廉租房比例高、貧困家庭有政府住房補貼等。個人談點看法:

    1.(原)社會主義國家家庭擁有住房(自住)率較高。世界平均約70.7%,而(原)社會主義國家平均約87.6%,有的還超過90%。社會主義國家原先分配住房,后來實行房改,房改使許多家庭獲取了私有房,而歐美不分配住房。。

    2.傳統(tǒng)文化的影響。經(jīng)合組織成員國家庭擁有住房(自?。┞始s68.6%,低于世界平均水平;亞洲(除西亞)約73%,高于多數(shù)地區(qū)。東亞或東南亞沒房難以結(jié)婚,如韓國因無房,婚齡不斷提高,而歐洲沒有這種文化??仆亍⑸程氐任鱽喗?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá),但受本地文化影響,家庭擁有住房(自住)率也較低。

    3.中國年輕家庭買房款或首付款主要來自父輩支持,歐美沒有這個文化。

    4.中國持有住房成本較低。首先,沒有房產(chǎn)稅(除上海、重慶);其次,中國住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)較多,維修、保養(yǎng)、保險支出很少。歐美國家獨立房較多,木結(jié)構(gòu)較多,維修、保養(yǎng)、保險等支出較多,租戶住房時的此類支出也由房主負(fù)擔(dān),租戶較合算。

    5.房款難籌。美國租戶中老人和小孩的比例與房主非常接近,租戶收入低,就業(yè)比例低,其收入是房主的80%。

    6.歐美一些國家給低收入家庭提供房貼,鼓勵租房。

    7.中國單位提供住宿。中國農(nóng)民工流動性很強,城鎮(zhèn)戶約11%住在工作地宿舍、集體宿舍和工棚;歐美單位多不提供住宿,員工要租房。

    8.中國城鎮(zhèn)中住公租房和社會組織租房的人口約4%(含廉租房),住經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房的約3%(有房戶)。歐美國家主要是私人租房,公租房和社會組織租房較多的有英國18.6%、奧地利16%、法國14%,美國5%,瑞士7.2%,德國8.4%,比利時8.7%。

    有人認(rèn)為,中國家庭擁有住房率高是落后的表現(xiàn)。家庭擁有自己的住房曾經(jīng)是美國夢的內(nèi)容之一,19世紀(jì)中葉后,隨著美國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化,美國家庭擁有住房率不斷上升。20世紀(jì)40年代始,美國政府為推動更多的家庭擁有住房,贊助房利美、房地美等房貸機(jī)構(gòu),提供低息房貸。1945-1965年間,美國政府提供補貼,鼓勵人們購買郊鎮(zhèn)住宅,20世紀(jì)80年代以來,降低乃至取消首付、發(fā)放次級貸款,家庭擁有住房率進(jìn)一步上升,但這些政策造成了金融危機(jī)。2016年,美國城市家庭擁有住房率為61%,城市房主自住率只有48.4%(部分出租),很多的家庭住在郊鎮(zhèn)或農(nóng)村。住在郊鎮(zhèn)和農(nóng)村并不全因那里風(fēng)景好,也有農(nóng)村、郊區(qū)住宅木結(jié)構(gòu)多、房齡長,價格便宜等因素,城市鋼筋混凝結(jié)構(gòu)的住宅畢竟要貴得多。

    三、住宅供需情況

    當(dāng)前住房問題的熱點在空置率、住宅存量、房戶比,這三個指標(biāo)都關(guān)系到住房供需。

    (一)空置率

    空置房的查點是家庭住宅單元,不含集體住所。查驗重點是常規(guī)住所。聯(lián)合國住房普查原則常規(guī)的住所分類為住用房和空置房。其中空置房分季節(jié)性空置房和非季節(jié)性空置房。季節(jié)性空置房指度假房、季節(jié)工人住所、其他。非季節(jié)性空置房指第二住所、出租、出售、待拆、其他。

    出租房是還沒有租出的住房(租出去是入住租房),出售房指還沒有售出的住房。根據(jù)統(tǒng)計分類,交房(驗收)時無入住的是空置房,竣工時沒售出是庫存房,售出時沒竣工是在建房。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率較高,中國城鎮(zhèn)化率較低,就空置率調(diào)查作國際比較時,要注重中國城鎮(zhèn)居民的情況,特別要注重多套住宅(第二套)和季節(jié)性常規(guī)住房,要特別注重進(jìn)城農(nóng)民工農(nóng)村空置住宅,要區(qū)分多套住宅和假日常規(guī)住宅是臨時外出還是暫時居住。

    美國住房普查手冊指出,當(dāng)有空置房屋時,要通過房主、鄰居、房產(chǎn)公司(中介等)了解房屋的情況。國家統(tǒng)計局的調(diào)查員手冊指出,將經(jīng)反復(fù)核實確無人居住且無戶口寄掛的房屋標(biāo)為空戶。

    近些年,中國家庭有購置多套住房(第二套房)和季節(jié)房的趨勢,如海南、山東、廣西等地。實際上,用于居住的多套非舊宅、季節(jié)性住宅、破舊的多套住宅、進(jìn)城家庭在老家的住宅、簡易房等,對房地產(chǎn)市場的影響一般來說相當(dāng)有限,影響較大的是城鎮(zhèn)有貸款、投資性的多套空置房。根據(jù)美國的情況,隨著經(jīng)濟(jì)和社會不斷發(fā)展,房屋空置率會越來越高,如1975年為7.8%,2005年為9.4%,2016年為12.7%;中國的空置也可能越來越高。

    2017年,受中財辦委托,國家電網(wǎng)以年度用電低于20度作為空置的標(biāo)準(zhǔn),得出大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農(nóng)村房屋空置率14%。世界平均空置率約11.4%,中國高于世界平均水平。

    經(jīng)過分析可知,中國空置房的增長速度快于家庭戶的增長。在43個經(jīng)濟(jì)體中,中國房屋空置率排在第17位,空置率超過20%的有7個國家,即希臘35.4%、芬蘭25.9%、意大利22.3%、帕勞22%、克羅地亞21.8%、阿爾巴尼亞21.7%、約旦20.1%。

    (二)住宅存量

    住宅存量是指家庭戶住宅存量(套數(shù)、總面積),有的國家包括工作地住所。中國住房普查沒公布住宅存量數(shù)據(jù),相關(guān)研究多依靠推算獲取數(shù)據(jù)。住宅存量的調(diào)研對象集中在城鎮(zhèn),現(xiàn)有幾個不同的數(shù)據(jù)。有的是機(jī)構(gòu)的調(diào)查樣本數(shù)據(jù),有的以國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息為基礎(chǔ)加上新增量,或以2015年小普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),加上2016年新售商品房、農(nóng)戶自建房、新建公租房、新建小產(chǎn)權(quán)房等(不計拆遷)。面臨的問題有:一是新銷售的商品住宅并不全部竣工交付;二是住房普查表中,城鎮(zhèn)有自建房,農(nóng)村有樓房(高層),不能將所有商品房歸為城鎮(zhèn)住房,也不能將所有自建房歸為農(nóng)村住房;三是隨區(qū)劃變化,有些農(nóng)村地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)范圍。

    (三)房戶比

    房戶比如小于1,表示一套房住兩戶以上,大于1表示有的家庭有兩套以上的房屋。中國房戶比有不同的數(shù)據(jù),住建部專家顧云昌認(rèn)為是1.1(2005年為0.85),這個數(shù)據(jù)是以中國官方統(tǒng)計為基礎(chǔ)的。

    世界平均房戶比約1.1,中國是世界平均水平。在72個經(jīng)濟(jì)體中,中國排名22位。超過1.2的有10個國家,分別是芬蘭1.79、埃及1.5、希臘1.5、多米尼加1.5、葡萄牙1.48、保加利亞1.44、西班牙1.38,克羅地亞1.26、帕勞1.22、瑞士1.21。

    空置率和房戶比過高都將影響金融和房地產(chǎn)市場??罩寐驶蚍繎舯榷几叩膰胰缦ED、葡萄牙、西班牙,在2007年、2008年的金融危機(jī)較為嚴(yán)重。換句話說,城鎮(zhèn)空置率或房戶比過高是誘發(fā)金融危機(jī)的因素之一,必須引起足夠的警惕。

    四、中國住宅發(fā)展隨想

    近百年來,美國住宅發(fā)展有兩個階段:第一階段是城市化,住宅集中建設(shè)在工業(yè)區(qū)域;第二階段是郊鎮(zhèn)化。隨著地鐵的發(fā)展、家庭汽車的普及、工廠搬遷、人口老齡化,特別是房價收入比的升高,郊鎮(zhèn)居住率呈上升趨勢,并且在原工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了很多空置房。2017年,美國第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比為1.6%,而住在農(nóng)村的家庭占比為8.3%,住在中心城市的比例為36%,剩余的住在小城鎮(zhèn)、郊區(qū)。經(jīng)合組織成員國城鎮(zhèn)化達(dá)70%的極少,但確已出現(xiàn)了居住郊鎮(zhèn)化的傾向。按照發(fā)達(dá)國家的發(fā)展情況,城鎮(zhèn)化達(dá)70%時已過房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點。歐美國家郊鎮(zhèn)居住率呈上升趨勢,得益于郊鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改善。

    中國城鎮(zhèn)居民住房原為二元化,一是原老城區(qū)的住房,二是工廠、單位宿舍。很多工廠是原蘇東國家?guī)椭ㄔO(shè)的,很多城市規(guī)劃也有原蘇東協(xié)助的,中國的單位宿舍區(qū)多是蘇東模式的封閉小區(qū),原模式對現(xiàn)住宅小區(qū)有著重要的影響。而英法等國的公寓多是沿路而建,不形成封閉的小區(qū)。目前,中國住宅發(fā)展正處在城鎮(zhèn)化的階段,城鎮(zhèn)居民比例與發(fā)達(dá)國家還有一定差距。2016年,中國第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比例為8.6%,但就業(yè)人員的比例約28%,在“中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化要有歷史的耐心”思想的指導(dǎo)下,中國城鎮(zhèn)化還有很長的路要走。目前農(nóng)村居住條件較差,特別是公路、公用排水系統(tǒng)、化儲糞池等方面。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村、城中村要達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn),還需要以政府為主投資建設(shè)。

    目前,住宅需求集中在城鎮(zhèn),中國城鎮(zhèn)家庭每年約有2%的增長,2017年比2016年約增加550萬戶,而新售商品房約1300多套,是新增家庭的2.4倍。城鎮(zhèn)購房需求主要有:一是新婚家庭,城鎮(zhèn)每年約500萬對(有的不分家,有的早有婚房)。二是租住住房的家庭。中國出租住房約3500萬套,約是城鎮(zhèn)家庭的16%,其中廉租房約550萬套,住廉租房的占城鎮(zhèn)家庭的2.2%(租廉租房戶多是低收入者,貸款較難,不是購房重點對象)。三是村鎮(zhèn)進(jìn)市居住戶。據(jù)國家統(tǒng)計局《2017年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》,進(jìn)城農(nóng)民工約1.37億人,少量是舉家進(jìn)城,有的家庭已購房,少量家庭租房,絕大多數(shù)住在集體住所。據(jù)《2017年度人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》,參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險的農(nóng)民工人數(shù)為6202萬人(可視為家庭數(shù)),這部分有的已購房或?qū)⒁彿俊K氖歉纳菩宰》俊?/p>

    結(jié)束語

    住房問題是復(fù)雜的,涉及投資、金融、建設(shè)等領(lǐng)域,不同模式或制度決定了住房發(fā)展的大趨勢。俄羅斯等國仍保留國家住房計劃,每年登記需求和發(fā)布滿足需求的情況;瑞士大力推行合作建房;新加坡模式更有自身特點。中國必須進(jìn)一步完善住房制度。2007-2017年間,中國城鎮(zhèn)人口平均年增長3%左右,每年約增加兩千多萬城鎮(zhèn)人口,2028年左右,城鎮(zhèn)化或達(dá)70%?,F(xiàn)在,中國城鎮(zhèn)80后、90后多是獨生子女,有的父母有多套住宅,未來10年內(nèi),中國住宅市場必將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折。

    注釋

    [1]據(jù)住建部城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計公報,2016年村莊人均住宅建筑面積為33.56平方米,少于國家統(tǒng)計局給出的農(nóng)村居民人均居住面積。住建部所稱的村莊人口是農(nóng)村戶籍人口,包括進(jìn)城居住人員。

    [2] 美國住房負(fù)擔(dān)的房屋是獨立(現(xiàn)有)房。美國的住房負(fù)擔(dān)還包括水電燃油等公用事業(yè),維修房屋和房屋保險等,比率達(dá)30%-35%為負(fù)擔(dān)過重;如用本文的概念,達(dá)30%-35%也為負(fù)擔(dān)過重。

    [3]美國房價收入比的計算使用的數(shù)據(jù)是二手獨立房(中位)價格和家庭中位收入,2014年房價家庭收入比(中位)為3.12。2016年,美國家庭中位收入為60309美元,各類新房價格中位數(shù)約31萬美元/套,(新)房價收入比為5.2,2014年為4.8。

    [4]2016年,中國商品住宅均價為7203元/平,城鎮(zhèn)家庭住房平均尺寸約107平米; 2010年,新房平均售價為4725元/平,城鎮(zhèn)家庭住房尺寸約90平米。

    猜你喜歡
    房主租戶住宅
    看門的小狗
    Jaffa住宅
    掛在“樹”上的住宅
    MHS住宅
    A住宅
    為你的道歉負(fù)責(zé)
    為你的道歉負(fù)責(zé)
    愛你(2019年21期)2019-06-21 02:31:40
    適可而止
    故事會(2016年24期)2016-12-20 17:14:39
    基于MVC模式的多租戶portlet應(yīng)用研究*
    租戶是大爺
    特別文摘(2014年17期)2014-09-18 01:31:21
    亚洲精品456在线播放app| 成人毛片60女人毛片免费| 国产精品av视频在线免费观看| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 久久久色成人| 黄色欧美视频在线观看| 一个人看的www免费观看视频| 中文欧美无线码| 久久精品综合一区二区三区| 人妻少妇偷人精品九色| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 精品不卡国产一区二区三区| 99久久精品热视频| 能在线免费看毛片的网站| 成熟少妇高潮喷水视频| 老熟妇乱子伦视频在线观看| 色噜噜av男人的天堂激情| 免费大片18禁| 啦啦啦啦在线视频资源| 久久久久久久久久成人| 欧美日韩精品成人综合77777| 日韩欧美三级三区| 在线观看美女被高潮喷水网站| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频 | 久久精品夜色国产| 最近的中文字幕免费完整| 成人二区视频| 干丝袜人妻中文字幕| 国产真实乱freesex| 麻豆av噜噜一区二区三区| 国产成人aa在线观看| 色视频www国产| 亚洲av电影不卡..在线观看| 日本三级黄在线观看| 精品久久久久久久久久免费视频| 亚洲第一电影网av| 日本一本二区三区精品| 成人午夜精彩视频在线观看| 午夜免费男女啪啪视频观看| 国语自产精品视频在线第100页| 亚洲乱码一区二区免费版| 九九热线精品视视频播放| av女优亚洲男人天堂| 真实男女啪啪啪动态图| 日本黄大片高清| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看 | 日本免费一区二区三区高清不卡| 91久久精品国产一区二区三区| 成人av在线播放网站| 成人美女网站在线观看视频| 成人毛片60女人毛片免费| 国产亚洲91精品色在线| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 午夜视频国产福利| 亚洲精品乱码久久久久久按摩| 床上黄色一级片| 99在线视频只有这里精品首页| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久 | 看十八女毛片水多多多| 国产精品,欧美在线| 日韩欧美精品免费久久| 亚洲天堂国产精品一区在线| 国产女主播在线喷水免费视频网站 | av天堂中文字幕网| 天堂√8在线中文| 在线免费十八禁| 成人一区二区视频在线观看| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 国国产精品蜜臀av免费| 欧美3d第一页| 国产精品.久久久| 最新中文字幕久久久久| 99国产精品一区二区蜜桃av| 国产高清三级在线| 亚洲精品日韩在线中文字幕 | 亚洲色图av天堂| 久久精品久久久久久噜噜老黄 | 亚洲国产精品成人综合色| 人妻久久中文字幕网| 岛国毛片在线播放| 五月玫瑰六月丁香| 国产精品一二三区在线看| 亚洲无线观看免费| 美女大奶头视频| 日日干狠狠操夜夜爽| 成熟少妇高潮喷水视频| 永久网站在线| 久久久精品欧美日韩精品| 国产69精品久久久久777片| 亚洲,欧美,日韩| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 国产黄色小视频在线观看| 中出人妻视频一区二区| 熟女电影av网| 嫩草影院精品99| 成人二区视频| 国产黄片美女视频| 久久久成人免费电影| 亚洲va在线va天堂va国产| 国产 一区 欧美 日韩| 日本黄色视频三级网站网址| a级毛片免费高清观看在线播放| 国产中年淑女户外野战色| 日韩在线高清观看一区二区三区| 人人妻人人澡欧美一区二区| 午夜福利在线观看吧| 乱码一卡2卡4卡精品| 亚洲一区二区三区色噜噜| 国产av不卡久久| 午夜激情欧美在线| 亚洲经典国产精华液单| 国产蜜桃级精品一区二区三区| 午夜老司机福利剧场| 99热这里只有是精品50| 日本免费一区二区三区高清不卡| 嫩草影院精品99| 国产精品久久久久久久久免| 国产极品精品免费视频能看的| 天堂√8在线中文| 麻豆乱淫一区二区| 在线观看66精品国产| 国产成年人精品一区二区| 成人av在线播放网站| 欧美日本视频| 亚洲综合色惰| 日韩亚洲欧美综合| 伊人久久精品亚洲午夜| 国产成人精品婷婷| 婷婷色av中文字幕| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 亚洲国产欧美人成| 欧美另类亚洲清纯唯美| 久久久久久九九精品二区国产| 我要看日韩黄色一级片| 日本在线视频免费播放| 日本黄大片高清| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 中出人妻视频一区二区| 插逼视频在线观看| 中文字幕熟女人妻在线| 老女人水多毛片| 国产女主播在线喷水免费视频网站 | 亚洲精品乱码久久久久久按摩| 国产黄色小视频在线观看| 直男gayav资源| 免费观看在线日韩| 中国国产av一级| 国产一级毛片在线| 两个人的视频大全免费| 欧美一区二区亚洲| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久 | 精品一区二区三区人妻视频| 观看美女的网站| 色尼玛亚洲综合影院| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 国国产精品蜜臀av免费| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 亚洲精品日韩在线中文字幕 | 色哟哟哟哟哟哟| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 中文字幕免费在线视频6| 全区人妻精品视频| 国产黄色小视频在线观看| 中文在线观看免费www的网站| ponron亚洲| 日韩成人av中文字幕在线观看| 亚洲不卡免费看| 亚洲一区二区三区色噜噜| 99九九线精品视频在线观看视频| 国产成人精品一,二区 | 亚洲在线观看片| 神马国产精品三级电影在线观看| 午夜福利视频1000在线观看| 少妇熟女aⅴ在线视频| 黑人高潮一二区| 久久精品夜色国产| 国产老妇女一区| 成人特级av手机在线观看| 亚洲精品456在线播放app| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 噜噜噜噜噜久久久久久91| 亚洲久久久久久中文字幕| 天堂中文最新版在线下载 | 啦啦啦观看免费观看视频高清| 日产精品乱码卡一卡2卡三| 嫩草影院入口| 亚洲欧美成人精品一区二区| 爱豆传媒免费全集在线观看| 免费看日本二区| 成年女人看的毛片在线观看| av在线播放精品| 欧美一级a爱片免费观看看| av在线观看视频网站免费| 欧美成人a在线观看| 亚洲丝袜综合中文字幕| 亚洲av男天堂| 嘟嘟电影网在线观看| 免费观看在线日韩| 99久久无色码亚洲精品果冻| 中文资源天堂在线| 国产私拍福利视频在线观看| 国产精品蜜桃在线观看 | 毛片一级片免费看久久久久| 中文资源天堂在线| 亚洲内射少妇av| 亚洲av不卡在线观看| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 一个人免费在线观看电影| 国产 一区 欧美 日韩| 日本与韩国留学比较| 一级毛片我不卡| 18+在线观看网站| 亚洲av.av天堂| 久久人人爽人人片av| 波野结衣二区三区在线| 亚洲av一区综合| 国产成人精品一,二区 | 午夜视频国产福利| 色综合亚洲欧美另类图片| 在线免费观看不下载黄p国产| 成年版毛片免费区| 欧美性感艳星| 国产单亲对白刺激| 国产乱人视频| 国内精品宾馆在线| 小说图片视频综合网站| 99国产精品一区二区蜜桃av| 国产午夜精品论理片| 97超视频在线观看视频| 欧美3d第一页| 亚洲色图av天堂| 两个人的视频大全免费| 美女被艹到高潮喷水动态| av在线亚洲专区| 久久精品91蜜桃| 亚洲av.av天堂| 禁无遮挡网站| 真实男女啪啪啪动态图| 夫妻性生交免费视频一级片| 美女大奶头视频| 嫩草影院精品99| 国产人妻一区二区三区在| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 在线a可以看的网站| 亚洲成人精品中文字幕电影| 久久综合国产亚洲精品| 国产精品美女特级片免费视频播放器| 麻豆一二三区av精品| 国产乱人视频| 青春草亚洲视频在线观看| 在线免费观看不下载黄p国产| 麻豆一二三区av精品| 国产av在哪里看| 又粗又硬又长又爽又黄的视频 | 黄色配什么色好看| 一级二级三级毛片免费看| 国产色爽女视频免费观看| 五月伊人婷婷丁香| 夜夜夜夜夜久久久久| 欧美三级亚洲精品| 久久午夜福利片| 中国美白少妇内射xxxbb| 久久中文看片网| 久99久视频精品免费| 久久这里有精品视频免费| 免费看a级黄色片| 午夜精品在线福利| 女同久久另类99精品国产91| 国产精品女同一区二区软件| 亚洲欧美成人精品一区二区| av一本久久久久| 久久久久久久亚洲中文字幕| 十分钟在线观看高清视频www| 晚上一个人看的免费电影| 日韩av不卡免费在线播放| 婷婷色综合www| 亚洲中文av在线| 国产亚洲最大av| 精品亚洲成国产av| 日本wwww免费看| 日本黄色片子视频| 亚洲av国产av综合av卡| 简卡轻食公司| 满18在线观看网站| 亚洲精品国产av成人精品| 久久久久国产网址| 久久久久久久精品精品| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 亚洲内射少妇av| 久久久国产欧美日韩av| 欧美bdsm另类| 欧美成人精品欧美一级黄| 亚洲精品日韩在线中文字幕| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 成年美女黄网站色视频大全免费 | 寂寞人妻少妇视频99o| 精品卡一卡二卡四卡免费| 精品少妇黑人巨大在线播放| 欧美另类一区| 考比视频在线观看| 欧美精品国产亚洲| 久久久久久久亚洲中文字幕| 精品久久久久久电影网| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 国产黄频视频在线观看| 久久人人爽人人片av| 高清黄色对白视频在线免费看| 精品国产国语对白av| 国产一区二区三区综合在线观看 | 热re99久久精品国产66热6| 久久热精品热| 国产精品99久久99久久久不卡 | 亚洲av综合色区一区| 久久久久久久久久久久大奶| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 满18在线观看网站| 亚洲国产色片| 成年美女黄网站色视频大全免费 | 国产黄色免费在线视频| 少妇熟女欧美另类| 亚洲精品日韩在线中文字幕| 51国产日韩欧美| 国产免费一级a男人的天堂| av电影中文网址| 免费av不卡在线播放| 亚洲精品av麻豆狂野| 欧美激情国产日韩精品一区| 久久久久人妻精品一区果冻| 亚洲无线观看免费| 午夜免费鲁丝| 久久久久国产网址| 美女福利国产在线| 国产成人精品在线电影| 亚洲成人手机| 国产高清不卡午夜福利| 日韩欧美精品免费久久| 你懂的网址亚洲精品在线观看| 99九九在线精品视频| 国产在线免费精品| 国产成人免费无遮挡视频| 亚洲国产日韩一区二区| 91久久精品国产一区二区成人| 欧美+日韩+精品| 一级二级三级毛片免费看| kizo精华| 18禁在线播放成人免费| 伦精品一区二区三区| 免费大片18禁| 久久鲁丝午夜福利片| 人人妻人人添人人爽欧美一区卜| 国产在线视频一区二区| 在线观看免费高清a一片| 伊人久久精品亚洲午夜| 久久国产亚洲av麻豆专区| www.av在线官网国产| 午夜免费鲁丝| 伦理电影大哥的女人| 免费观看无遮挡的男女| 亚洲av二区三区四区| 嫩草影院入口| 在线天堂最新版资源| 插阴视频在线观看视频| 免费观看av网站的网址| 曰老女人黄片| 国产黄色免费在线视频| 亚洲成人一二三区av| 国产 一区精品| 亚洲精品成人av观看孕妇| 婷婷色麻豆天堂久久| 国产成人aa在线观看| 伊人亚洲综合成人网| 国产精品99久久99久久久不卡 | 欧美成人午夜免费资源| 桃花免费在线播放| 亚洲av成人精品一区久久| 各种免费的搞黄视频| 午夜福利视频在线观看免费| 国产男人的电影天堂91| 欧美变态另类bdsm刘玥| 一级二级三级毛片免费看| 亚洲无线观看免费| 日日爽夜夜爽网站| 免费高清在线观看日韩| 日本欧美国产在线视频| 人成视频在线观看免费观看| 一边摸一边做爽爽视频免费| 午夜av观看不卡| 国产精品蜜桃在线观看| 免费播放大片免费观看视频在线观看| 十八禁高潮呻吟视频| 我的女老师完整版在线观看| 熟女电影av网| 亚洲欧美清纯卡通| 边亲边吃奶的免费视频| a级毛色黄片| 国产一区二区三区av在线| 亚洲国产欧美日韩在线播放| 亚洲国产av新网站| 天天影视国产精品| av一本久久久久| 午夜福利,免费看| 日本爱情动作片www.在线观看| 黄色一级大片看看| 欧美日韩国产mv在线观看视频| 高清午夜精品一区二区三区| 男人爽女人下面视频在线观看| 天天操日日干夜夜撸| 狂野欧美激情性bbbbbb| 18在线观看网站| 久久99热6这里只有精品| 亚洲精品日韩av片在线观看| 亚洲av在线观看美女高潮| 美女国产视频在线观看| 精品一区二区三卡| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看| 狠狠精品人妻久久久久久综合| 日本-黄色视频高清免费观看| 观看美女的网站| 久久久国产欧美日韩av| 欧美bdsm另类| 简卡轻食公司| 人体艺术视频欧美日本| 91久久精品国产一区二区三区| 午夜影院在线不卡| 日本午夜av视频| 欧美 亚洲 国产 日韩一| kizo精华| 国产国语露脸激情在线看| 中文乱码字字幕精品一区二区三区| 欧美+日韩+精品| 高清av免费在线| 晚上一个人看的免费电影| 狠狠婷婷综合久久久久久88av| 亚洲国产精品一区三区| 久久国产精品男人的天堂亚洲 | 黑人高潮一二区| 日韩一区二区三区影片| 久久99一区二区三区| 卡戴珊不雅视频在线播放| 国产成人精品在线电影| 久久久久网色| 黄片无遮挡物在线观看| 18禁观看日本| 亚洲精品色激情综合| 午夜视频国产福利| 久久97久久精品| 美女脱内裤让男人舔精品视频| 精品一区二区三区视频在线| 国产精品成人在线| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 日韩中文字幕视频在线看片| kizo精华| 热re99久久国产66热| 成年美女黄网站色视频大全免费 | 免费播放大片免费观看视频在线观看| 午夜福利视频在线观看免费| av一本久久久久| 免费看光身美女| 精品少妇内射三级| 人成视频在线观看免费观看| 蜜桃国产av成人99| 最近最新中文字幕免费大全7| 秋霞伦理黄片| av国产精品久久久久影院| 色94色欧美一区二区| 99久国产av精品国产电影| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 久久99热6这里只有精品| 大香蕉久久成人网| 特大巨黑吊av在线直播| 国产精品蜜桃在线观看| 欧美日韩精品成人综合77777| 三上悠亚av全集在线观看| 一区二区av电影网| videos熟女内射| av又黄又爽大尺度在线免费看| 欧美97在线视频| 国产精品免费大片| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 中文字幕最新亚洲高清| 欧美日本中文国产一区发布| 中文字幕av电影在线播放| .国产精品久久| 高清欧美精品videossex| 久久99一区二区三区| 国产成人aa在线观看| av在线观看视频网站免费| 性色av一级| 精品国产乱码久久久久久小说| 中文字幕免费在线视频6| 亚洲综合色惰| 精品一区二区三卡| 日本猛色少妇xxxxx猛交久久| 亚洲丝袜综合中文字幕| 9色porny在线观看| 国产探花极品一区二区| 久久精品久久精品一区二区三区| 久久久久久久久久人人人人人人| 我要看黄色一级片免费的| 亚洲欧美精品自产自拍| 狂野欧美激情性bbbbbb| 日本色播在线视频| 熟妇人妻不卡中文字幕| 七月丁香在线播放| 99久久精品一区二区三区| 国产精品女同一区二区软件| 色网站视频免费| 少妇人妻精品综合一区二区| 日本wwww免费看| 精品人妻在线不人妻| 国产成人免费无遮挡视频| 国产免费一级a男人的天堂| 婷婷色av中文字幕| 精品午夜福利在线看| 欧美激情国产日韩精品一区| 美女cb高潮喷水在线观看| 国产精品偷伦视频观看了| 精品亚洲成a人片在线观看| 国产高清国产精品国产三级| 国产高清不卡午夜福利| 秋霞在线观看毛片| 久久久久久久久大av| kizo精华| 一区二区三区乱码不卡18| 精品熟女少妇av免费看| 2021少妇久久久久久久久久久| 亚洲成色77777| 国产精品久久久久久av不卡| 亚洲在久久综合| 91久久精品国产一区二区成人| 99视频精品全部免费 在线| 亚洲欧美清纯卡通| 夫妻性生交免费视频一级片| av国产精品久久久久影院| 美女脱内裤让男人舔精品视频| 国产精品熟女久久久久浪| 亚洲熟女精品中文字幕| 国产成人精品一,二区| 日本av手机在线免费观看| 三级国产精品欧美在线观看| 另类精品久久| 国产成人精品婷婷| 伦理电影大哥的女人| 午夜激情av网站| 搡女人真爽免费视频火全软件| 80岁老熟妇乱子伦牲交| av国产久精品久网站免费入址| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 99久久人妻综合| a级毛片免费高清观看在线播放| 波野结衣二区三区在线| 国产乱来视频区| 我的女老师完整版在线观看| 亚洲,欧美,日韩| 色婷婷久久久亚洲欧美| 国产一区二区三区av在线| 久久国产精品男人的天堂亚洲 | 中文字幕亚洲精品专区| 97在线视频观看| 夫妻性生交免费视频一级片| 国产精品一二三区在线看| 国产一区亚洲一区在线观看| 看免费成人av毛片| 欧美精品亚洲一区二区| 美女国产视频在线观看| 欧美+日韩+精品| a级毛片黄视频| 久久精品久久久久久噜噜老黄| 两个人免费观看高清视频| 美女福利国产在线| 国产精品国产三级专区第一集| 国产色爽女视频免费观看| 亚洲精品久久午夜乱码| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 高清毛片免费看| 国产亚洲最大av| 肉色欧美久久久久久久蜜桃| 香蕉精品网在线| 国产精品欧美亚洲77777| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 另类精品久久| 日本猛色少妇xxxxx猛交久久| 国产精品一区二区在线观看99| 麻豆乱淫一区二区| 国产精品人妻久久久影院| 国产在线免费精品| 少妇熟女欧美另类| 一本色道久久久久久精品综合| 一个人看视频在线观看www免费| a 毛片基地| 日日撸夜夜添| 亚洲国产日韩一区二区| 少妇人妻精品综合一区二区| 亚洲精品乱久久久久久| 大香蕉久久网| 麻豆精品久久久久久蜜桃| 亚洲国产欧美在线一区| 看十八女毛片水多多多| 日本黄色片子视频| 免费久久久久久久精品成人欧美视频 | 久久久精品免费免费高清| 18禁在线无遮挡免费观看视频| av在线观看视频网站免费| 一级毛片我不卡| 69精品国产乱码久久久| 午夜免费观看性视频| 国产在视频线精品| freevideosex欧美| 精品久久久噜噜| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 欧美精品一区二区免费开放| 精品视频人人做人人爽| 欧美日韩国产mv在线观看视频| 亚洲天堂av无毛| 午夜免费男女啪啪视频观看|