都更三年總結(jié) 舊區(qū)重整貴在議而執(zhí)行

截至去年底，官方統(tǒng)計(jì)本澳三十年以上的舊樓達(dá)4，838幢，較七年前增加逾千幢，樓齡偏高加上不少樓宇缺乏足夠的維修保養(yǎng)，不少舊區(qū)的生活環(huán)境逐漸變差，不單影響居民生活質(zhì)素，安全風(fēng)險(xiǎn)亦越來越高。為此，特區(qū)政府早在2005年成立“舊區(qū)重整諮詢委員會(huì)”但工作進(jìn)度一直一波三折！

“舊諮委”成立後經(jīng)近百次會(huì)議，以及對祐漢、下環(huán)等舊區(qū)進(jìn)行了住戶調(diào)查、訪談及問卷等，制訂了《舊區(qū)重整法律制度》及一系列的細(xì)則性行政法規(guī)，該法案在2011年提交立法會(huì)並獲得一般性通過，並交由立法會(huì)第二常設(shè)委員會(huì)進(jìn)行細(xì)則性討論。不過，政府卻在2013年以配合土地、城規(guī)及文遺三大法的出臺(tái)，宣佈撤回法案。

舊區(qū)重整05年已推動(dòng)

特首崔世安在2014年競選連任政綱中提出“以都巿更新概念推動(dòng)舊區(qū)重整”，並在2016年3月成立“都巿更新委員會(huì)”，首屆任期本月初已完結(jié)，作為都巿更新委員，有責(zé)任向公眾交待過去三年都更的工作，以及目前的工作進(jìn)度。

回顧過去三年的都更會(huì)工作，筆者上任之初已公開表示，應(yīng)在原有《舊區(qū)重整法律制度》及過去“舊區(qū)重整諮詢委員會(huì)”的工作基礎(chǔ)上，先找出一些爭議不大的內(nèi)容，先易後難先行立法，推動(dòng)舊區(qū)重整，故會(huì)在都更會(huì)內(nèi)，著力推動(dòng)包括樓宇保養(yǎng)維修、重建樓宇免重覆徵稅、降低重建業(yè)權(quán)百分比及美化舊區(qū)的四個(gè)工作。三年後總結(jié)，前兩項(xiàng)已完成立法和推出，都更會(huì)也共識(shí)重建百分比，只是美化舊區(qū)因?yàn)椴块T間無溝通協(xié)調(diào)，確實(shí)無甚前進(jìn)！

推動(dòng)樓宇保養(yǎng)方面，每個(gè)城巿都會(huì)進(jìn)入樓宇老化的高峰期，只要進(jìn)入此周期，再有效率的重整或更新，都追不上樓宇老化的速度，為此，支持和鼓勵(lì)業(yè)主做好樓宇保養(yǎng)維修，也是減慢樓宇老化，減少危樓或居住環(huán)境惡化的重要手段。2016年底，都更會(huì)已推動(dòng)政府?dāng)U大樓宇維修基金的資助範(fàn)圍，鼓勵(lì)大廈業(yè)主、特別是唐樓業(yè)主做好舊樓的檢測和維修保養(yǎng)。

樓宇維修保養(yǎng)刻不容緩

稅務(wù)優(yōu)惠方面，因出現(xiàn)殘危決定重建且已獲全部業(yè)主同意重建的福寧、鉅富及明興樓等幾個(gè)個(gè)案，政府不單未有簡化重建的行政程序，甚至因?yàn)橹亟〞r(shí)涉及戶主將業(yè)權(quán)交予發(fā)展商、建成後再交回業(yè)主，致使涉及兩次物業(yè)轉(zhuǎn)移印花稅及特別印花稅（短期轉(zhuǎn)讓），筆者形容若不修法處理這些重覆徵稅的問題，政府根本就是阻礙、甚至扼殺樓宇重建。為此，都更會(huì)成立不久，就已推動(dòng)政府將《舊區(qū)重整法律制度》中有關(guān)避免重建樓宇重覆徵稅的法案提交立法會(huì)，該法名為《重建樓宇稅務(wù)優(yōu)惠制度》，儘管政府在後續(xù)立法程序不斷拖延，但法案上月最終已獲立法會(huì)細(xì)則性通過和生效。

樓宇重建和都巿更新其中一個(gè)最大爭議點(diǎn)就是取得全部業(yè)權(quán)人的同意，降低重建業(yè)權(quán)比例在任何地方都是爭議的議題。但筆者認(rèn)為，不降低重建比例，也難推行有效的都更，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)大部分個(gè)案中，很多時(shí)會(huì)由於業(yè)主無法聯(lián)絡(luò)，或因?yàn)槔^承等複雜因素，某些單位無法集齊業(yè)權(quán)人簽名等，故任何地區(qū)要推動(dòng)都更，降低百分比是必須處理的，問題降低多少？以及有否其他附帶限制。當(dāng)然，如何保障少數(shù)業(yè)主的權(quán)益及不被壓價(jià)等，也是必須審慎處理的問題。

重建須降業(yè)權(quán)

也要保障少數(shù)權(quán)益

為此，經(jīng)委員會(huì)討論，都更會(huì)在2017年8月已同意和向政府提出樓宇重建業(yè)權(quán)百分比建議：樓齡三十年以下，須全部業(yè)權(quán)人同意;樓齡達(dá)三十年或以上四十年以下，須百分之九十的業(yè)權(quán)人同意;樓齡達(dá)四十年或以上，須百分之八十五的業(yè)權(quán)人同意;基於重大公共利益（尤其是指生活環(huán)境及社會(huì)發(fā)展的利益）、妨害公共衛(wèi)生、因被工務(wù)局確定為危樓並已拆卸的樓宇，須百分之八十五的業(yè)權(quán)人同意。因樓宇重建而受影響的業(yè)權(quán)人，可考慮提供現(xiàn)金或單位換單位作為補(bǔ)償，現(xiàn)金補(bǔ)償金額應(yīng)不低於樓宇的市場價(jià)值，單位換單位指與業(yè)權(quán)人透過協(xié)議方式，在完成樓宇重建後，業(yè)權(quán)人可重新獲分配至少與原單位面積相當(dāng)?shù)男聠挝?，有關(guān)意見已呈交政府。

2017年10月都更會(huì)也通過了都巿更新股份有限公司成立的章程，交予政府展開成立公司程序，作為本澳推動(dòng)都更工作的具體執(zhí)行部門。

此外，政府在2011年推出“工廈活化計(jì)劃”，但該計(jì)劃根本是“改錯(cuò)名”，因計(jì)劃只是工廈若重建成細(xì)面積單位住宅，便可縮短一半的行政程序申請時(shí)間，與工廈活化根本沒有很大關(guān)係。但筆者必須指出，本澳工業(yè)雖已式微，但工廈空置率並不高，因?yàn)楣B的租金相對便宜，現(xiàn)已有大量非工業(yè)用途進(jìn)駐工廈，例如教學(xué)培訓(xùn)中心、健身中心及辦公室等，甚至有政府指定的國家職業(yè)認(rèn)證的場所亦設(shè)於工廈內(nèi)，相關(guān)操作明顯已違反工廈用途的規(guī)定，加上與其他工業(yè)用途共用工廈，確實(shí)可能存在安全隱患。

為此，筆者所在的都更第二專責(zé)小組，就此問題進(jìn)行了深入的分析研究，一般而言，工廈本身的防火條件確實(shí)比住宅和商廈高，其目的是應(yīng)付工廈可能存在的涉及易燃及危險(xiǎn)品的工業(yè)運(yùn)作。故小組提出，可考慮以先導(dǎo)計(jì)劃有限期準(zhǔn)照的模式，若大廈所有業(yè)主向政府申請承諾不從事高風(fēng)險(xiǎn)的工業(yè)運(yùn)作，理論上工廈是可安全地作其他用途，肯定較目前更安全、更規(guī)範(fàn)，但政府卻一直沒有正面回應(yīng)。

舊樓裝設(shè)備助老人出行

隨著本澳已踏入老年化社會(huì)，不少居住在舊區(qū)的老人家均向筆者表示，生活本來過得不錯(cuò)，亦習(xí)慣了社區(qū)的生活環(huán)境，但隨著年紀(jì)漸大、行動(dòng)越見不便，每天上落舊樓樓梯已成為他們?nèi)粘Ｉ钭畲蟮奶魬?zhàn)和困擾，甚至有長者如非必要的覆診等，寧願(yuàn)長期不出門，生活質(zhì)素、身心均大受影響。這類長者因擁有物業(yè)，不能申請公屋，更沒有能力購買有電梯的私人樓，故不少地區(qū)亦會(huì)有政策協(xié)助舊區(qū)低層樓宇加裝垂直電梯或新型自動(dòng)上樓梯設(shè)備（目前上樓設(shè)備完全可無縫安裝在本澳的舊樓），且取得不錯(cuò)的成效，筆者早在2016年已向當(dāng)局建議，但至今仍不見有任何行動(dòng)。

回顧過去三年工作，筆者當(dāng)初進(jìn)入都更會(huì)時(shí)為自己訂下四個(gè)主要工作目標(biāo)，包括著力推動(dòng)樓宇保養(yǎng)維修、重建樓宇免重覆徵稅、降低重建業(yè)權(quán)百分比及美化舊區(qū)的四個(gè)工作，因?yàn)楣P者認(rèn)為，都更或舊區(qū)重整的唯一目標(biāo)，就是改善社會(huì)、尤其是舊區(qū)居民的生活質(zhì)素。三年後總結(jié)，前兩項(xiàng)已完成立法和推出，都更會(huì)也共識(shí)重建百分比，只是美化舊區(qū)因?yàn)椴块T間無溝通協(xié)調(diào)，確實(shí)無甚前進(jìn)！

政策核心是改善居民生活

筆者感受到社會(huì)對都巿更新期望極高，但社會(huì)普遍感覺十年多來工作都停滯不前。但作為諮詢機(jī)構(gòu)，都更會(huì)過去三年已按職能就重點(diǎn)議題，包括：擴(kuò)展樓宇維修基金範(fàn)圍、重建樓宇稅務(wù)優(yōu)惠、降低重建業(yè)權(quán)百分比、都更公司運(yùn)作模式、工廈活化等都有共識(shí)方案及提出具體建議，但除前兩項(xiàng)落實(shí)執(zhí)行外，政府對其他建議的跟進(jìn)態(tài)度感覺十分消極，甚至在最後一年會(huì)期，才提出要將都更會(huì)建議作公開諮詢。

經(jīng)委員會(huì)努力下，由諮詢招標(biāo)研究製作文本、公眾諮詢到完成總結(jié)報(bào)告大大壓縮到兩百日，按工程進(jìn)度，初期報(bào)告應(yīng)在去年十一月就可提交，但至今仍未有任何蹤影，一拖十四年的舊區(qū)重整能否落實(shí)，關(guān)鍵是政府議而實(shí)行！當(dāng)然，在巿諮委引入自薦機(jī)制後，看不到政府不在委任新一屆都更會(huì)成員時(shí)接納自薦申請的理由。