根本違約之法定解除權(quán)的司法判斷

摘要：隨著近年來房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，期房購買者與開發(fā)商發(fā)生糾紛的情形屢見不鮮?！逗贤ā返?4條規(guī)定的法定合同解除權(quán)是雙方維護自身利益的重要武器，然而，以根本違約為前提的法定解除權(quán)在商品房買賣合同中如何判斷卻不易，不同地區(qū)、不同法院的裁量有不同。本文緊貼實務(wù)熱點，以一商品房預(yù)售合同糾紛的實務(wù)案例入手，以求得出法院在判定商品房買賣合同中合同目的的規(guī)則。

關(guān)鍵詞：法定解除權(quán);合同目的;根本違約

（一）案情簡介：

陳某欲購買住房，遂與一開發(fā)商晨明置業(yè)公司（以下簡稱晨明置業(yè)）簽訂《商品房買賣合同》，約定購買其開發(fā)建造的商品房一套。盡管合同中約定的商品房類型為普通住宅，但實際上該商品房獲審的房屋用途為辦公，土地用途為商業(yè)。至房屋修建完畢，陳某在準備收房時發(fā)現(xiàn)其購買的房屋沒有安裝天燃氣設(shè)施，與合同約定不符，陳某由此將開發(fā)商告上法庭，認為被告根本違約，導(dǎo)致其購買住房的根本目的無法達成，請求解除合同[1]。

根據(jù)《合同法》第94條第4款規(guī)定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以要求解除合同，合同目的無法實現(xiàn)是我國訂立合同當事人享有合同解除權(quán)的法定事由。

（二）司法裁判觀點

本案的焦點在于購房者是否能夠滿足《合同法》第94條規(guī)定的合同目的無法實現(xiàn)，是否享有合同法定解除權(quán)。特別的是，本案一審與二審法院的觀點截然相反。

一審法院基于購房者的住房購買目的和合同中約定的商品房類型，認定該商品房為“住宅”。并在此基礎(chǔ)上，對于陳某訂立合同的根本目的進行考量，認為該商品房無法安裝燃氣設(shè)備確實對于購房者日常居住產(chǎn)生巨大影響，無法實現(xiàn)合同訂立之目的，因此認為晨明置業(yè)公司構(gòu)成根本違約，認為陳某具有法定解除權(quán)。

二審法院卻認為并未認定該房屋性質(zhì)為住房。盡管陳某購置該商品房的主觀目的為居住，但根據(jù)雙方簽訂的合同約定該房屋用途為辦公、土地用途為商業(yè)，加之該商品房土地使用期限不足40年[2]，將該房認定為商業(yè)辦公用房，因無法接通燃氣并不影響該辦公用房的使用，不會導(dǎo)致合同目的的不能實現(xiàn)，因此晨明置業(yè)不構(gòu)成根本違約，僅屬于一般性違約。該房屋也不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[3]規(guī)定的解除合同情形，因此陳某不具有法定解除權(quán)。

（三）判斷要點歸納

縱觀本案中一審、二審判決觀點與結(jié)果，筆者認為對于商品房買賣合同根本目的的判斷應(yīng)注意以下兩點：

首先，未能安裝燃氣設(shè)施是否構(gòu)成合同根本目的無法達成的判斷前提是厘清該商品房的性質(zhì)，若基于住房判斷，則很可能導(dǎo)致法定解除權(quán)的成立，反之，則為一般違約，陳某不具有法定合同解除權(quán)。但此判斷不能以當事人一方的主觀想法為準。雖陳某購房是用于居住，縱使燃氣設(shè)備對于其實際居住影響非常巨大，但是根據(jù)其合同文本約定：房屋設(shè)計的用途、土地用途等方面都表示這一房屋是作為商業(yè)辦公用房出售?！逗贤ā返?4條中所指的“合同目的根本無法實現(xiàn)“同時需要結(jié)合違約形態(tài)、違約價值、違約部分對合同目標的影響程度等綜合判斷。對于合同目的為商業(yè)辦公的商品房而言，燃氣開通并非必須，燃氣未安裝對房屋使用未造成根本性影響，合同目的可以實現(xiàn)，該違約行為至多屬瑕疵交付一般違約，晨明置業(yè)并不存在根本違約，陳某也就不能以無法實現(xiàn)合同目的為由解除該合同，而一般違約的違約方應(yīng)當以繼續(xù)履行、賠償損失等方式來承擔違約責任。

第二，不應(yīng)以單方當事人脫離標的物客觀條件和合同約定的理解和偏好使用去理解合同目。縱然陳某購買房屋的主觀意圖為居住，燃氣設(shè)備對其居住影響巨大，但通常炊事僅是房屋功能中的一部分，且廚房器具的進步，使得炊事做飯無須完全依賴于燃氣。事實上，即便家中安裝有燃氣，許多家庭還是會通過電能炊具使用電能滿足日常炊事需要。因此雖陳某有使用燃氣的主觀偏好，但客觀而言并不會影響房屋居住功能的實現(xiàn)，房屋未安裝天然氣設(shè)備也不會導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。

此外，除去法定解除權(quán)，在訂立合同時通常還會約定合同解除的情形，但是無論是法定或是約定解除權(quán)都應(yīng)及時行使，應(yīng)當在約定期限內(nèi)行使，法律未規(guī)定或當事人未約定期限的，應(yīng)在經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)行使。否則法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人，根據(jù)《合同法》第95條[4]規(guī)定此時解除權(quán)歸于消滅。

注釋：

[1] 成都晨明置業(yè)有限公司、陳菊平商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書【（2017）川01民終4170號】

[2] 土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;工業(yè)用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

[3] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，歸納了商品房買房人有權(quán)解除購房合同的12個法定理由，包括：1、不可抗力;2、先買后抵押的;3、一房兩賣的;4、隱瞞無證售房事實的;5、隱瞞房屋抵押事實的;6、隱瞞房屋已出售事實的;7、隱瞞房屋為拆遷補償安置房屋事實的;8、房屋存在嚴重質(zhì)量問題影響正常居住使用的;9、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的;10、房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%;11、過分遲延交付房屋的;12、過分遲延辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

[4] 《合同法》第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

參考文獻

[1]韓世遠.合同法總論（第2版）[M] .北京：法律出版社，2011.

[2]王利明. 論根本違約與合同解除的關(guān)系[J]. 中國法學. 1995（3）

[3]曹詩權(quán)，朱廣新. 合同法定解除的事由探討——兼論我國統(tǒng)一合同法的立法選構(gòu)[J]. 中國法學. 1998（4）.

作者簡介：周西雅（1993.7—），女，四川省眉山市人，成都市雙流區(qū)四川大學民商法學專業(yè) 碩士研究生。

（作者單位：四川大學）