棚改對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響分析
——以山東海陽(yáng)蔚藍(lán)海岸為例

(山東高速煙臺(tái)投資有限公司 山東 煙臺(tái) 264119)

一、海陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)棚改背景及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

海陽(yáng)市2015年11月份被列為“山東省棚戶區(qū)改造政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、貨幣化安置模式試點(diǎn)城市”。2016年先行改造平頂、石人泊、中房、西大灘和魯古埠等5個(gè)村。海陽(yáng)市開(kāi)創(chuàng)性地推出了“就地安置+異地貨幣化安置”結(jié)合的安置政策。計(jì)劃利用3—5年時(shí)間,完成海陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區(qū)十二個(gè)村的棚戶區(qū)改造。其中對(duì)海陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)影響最深刻地就是“異地貨幣化安置”。該政策獲得了開(kāi)發(fā)區(qū)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的參與。

2015年海陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區(qū)一、二線樓盤(pán)總銷售套數(shù)1591套,同比2014年下降49%，總銷售面積 11.24萬(wàn)平方米，同比2014年下降48.6%，整體市場(chǎng)總成交額6.96億元，同比2014年下降40.2%。2016年眾多項(xiàng)目加大營(yíng)銷力度、積極對(duì)外拓客、分銷工作，但形勢(shì)仍不樂(lè)觀，預(yù)計(jì)整體延續(xù)2015年銷售形勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品基本依靠外地客戶，受產(chǎn)品價(jià)格、生活配套等影響，本地客戶對(duì)旅游度假區(qū)產(chǎn)品接受度較低。

二、蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目情況

蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目占地200畝，總建筑面積17.2萬(wàn)平米，1700戶的大型生活社區(qū)。小區(qū)共有41棟樓，其中包括11棟11層電梯洋房，26棟電梯花園洋房，25棟5層、7層洋房。

蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目2014年5月首次開(kāi)盤(pán)，經(jīng)歷2014年、2015年，伴隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，銷售形勢(shì)嚴(yán)峻。其中2014年簽約25套、2015年簽約95套，累計(jì)銷售金額不足5000萬(wàn)元。

2016年棚戶區(qū)改造海陽(yáng)市政府采購(gòu)預(yù)算為所有房源的最高結(jié)算價(jià)：高層不超過(guò)4100元/平米，小高層不超過(guò)3900元/平米，多層不超過(guò)3700元/平米。蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目參與棚改實(shí)際價(jià)格是多層3862.5元/平方米、小高層(7層)3750元/平方米、小高層(11層)3545元/平方米?？備N售額11660萬(wàn)元，平均銷售價(jià)格3657.10元/平方米。

三、棚改對(duì)蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目的影響

(一)快速完成房地產(chǎn)庫(kù)存去化。海陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)僅2016年上半年完成累計(jì)貨幣化安置26.39平方米、2908套，2016年下半年累計(jì)完成39.93萬(wàn)平方米,完成為4400套。僅2016年棚改貨幣化安置銷售面積超出2014年、2015年兩年銷售面積之和的169%。

蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目棚改房源部分在首次開(kāi)售即完成了120套銷售，全年完成298套銷售任務(wù)，總銷售額1.16億元。

(二)極大改善開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況。大量一次性回款，使得許多開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)了危機(jī)，不但獲得了寶貴的現(xiàn)金流，甚至很多企業(yè)通過(guò)棚改貨幣化安置取得了一定的效益。其中不乏專門(mén)為棚改量身定制的開(kāi)發(fā)企業(yè)。如匯景灣，在2016年兩次棚改后，新一期開(kāi)發(fā)專門(mén)針對(duì)棚改安置村民。

蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目在獲得棚改銷售回款后，及時(shí)補(bǔ)足營(yíng)運(yùn)資金不足，撥付了相關(guān)工程款。使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得以持續(xù)。

(三)改變了蔚藍(lán)海岸客戶結(jié)構(gòu)。海陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)因?yàn)榈靥帯叭f(wàn)米沙灘浴場(chǎng)”，擁有良好的自然資源，棚改前客戶基本是外地客戶，以北京、上海、河北、淄博、濟(jì)南等外地投資客、養(yǎng)老客為主。棚改后，大量的小區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。如2016年碧桂園海陽(yáng)項(xiàng)目入庫(kù)1200套、2017年蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目入庫(kù)512套。

(四)降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。蔚藍(lán)海岸棚改平均銷售價(jià)格3657元/平方米，而2015年平均銷售價(jià)格5154元/平方米，價(jià)格差異較大，加之蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目成本較部分參與棚改開(kāi)發(fā)企業(yè)成本略高，最終導(dǎo)致甚至部分產(chǎn)品銷售出現(xiàn)一定程度的虧損。

(五)刺激了周邊投資客戶入市。2017年3月15日青島發(fā)布“3·15青島限購(gòu)令”。即青島五個(gè)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，自2017年3月16日起，在青島內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)，非本市戶籍以家庭為單位限購(gòu)一套住房；同時(shí)新房和二手房公積金、商貸首付比例同步提高。青島居民首套和二套住房首付比例提高，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。加之海陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)棚改房源獨(dú)特的價(jià)格魅力，吸引了大批青島及北京等地客戶，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)“海陽(yáng)棚改房票”的形式購(gòu)置房產(chǎn)。

刺激棚改房源銷售的同時(shí)，大量的正常客戶陸續(xù)選購(gòu)正常房源，較大程度刺激了房源銷售，僅在2017年一次性付款客戶占相當(dāng)部分比例，同時(shí)成交價(jià)格較高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況處于歷史最好水平。

(六)促進(jìn)了項(xiàng)目二手房市場(chǎng)交易。使得開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成“新房二手房共存”的狀況。早期開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以一手海景房為主，只有零星、個(gè)別二手房中介門(mén)店，在經(jīng)過(guò)2016年兩次棚戶區(qū)改造后，2017年海濱路沿線的二手房中介門(mén)店數(shù)量達(dá)到最多的130家，如雨后春筍般開(kāi)業(yè)，其中不乏國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)中介公司。

蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目在2017年年底即處于尾盤(pán)階段，部分棚改房源及少量投資房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

海陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)棚改工作的推進(jìn)，不但對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大影響，更是影響了海陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)、同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的裝修、稅收、就業(yè)等也產(chǎn)生了重大影響，甚至在一定程度上改變了海陽(yáng)市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)。使得海陽(yáng)市過(guò)去以東村、方圓街道為主的局面，促進(jìn)了更多的市民到開(kāi)發(fā)區(qū)居住、生活、工作。推進(jìn)了海陽(yáng)城市化進(jìn)程。但大量業(yè)主的快速入住使得開(kāi)發(fā)區(qū)城市配套更顯不足。

棚戶區(qū)改造對(duì)蔚藍(lán)海岸的負(fù)面影響也較為明顯，主要表現(xiàn)在：

(一)一些社會(huì)化的問(wèn)題。如棚改房源選購(gòu)中存在的糾紛，二手房買(mǎi)賣(mài)大量的出現(xiàn)影響到新房的正常銷售。二手棚改房源較低的獲取價(jià)格使得棚改房源客戶即使以較低的價(jià)格出讓，依然可以獲得較高的利潤(rùn)，本來(lái)這部分客戶很可能是新房客戶。

(二)棚改客戶特殊要求。因?yàn)榕锔目蛻舸蠖鄶?shù)來(lái)自開(kāi)發(fā)區(qū)村民，對(duì)產(chǎn)品的需求與項(xiàng)目前期定位產(chǎn)生了一定的偏差。正?？蛻粜枰?，棚改客戶不需要，棚改客戶需要的，而正?？蛻粲峙懦?。這不但體現(xiàn)在銷售過(guò)程中，同時(shí)也給后期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)費(fèi)收取，乃至整個(gè)小區(qū)形象保持工作帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。

(三)成本管控的魅力。在棚改房源的銷售過(guò)程中，成本管控的力量較為凸顯，無(wú)論作為洋房項(xiàng)目還是棚改項(xiàng)目，“得成本者得天下”。蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目應(yīng)該像匯景灣等項(xiàng)目一樣有針對(duì)性的對(duì)棚改房源修改設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)，這樣即能有效控制成本，又能獲取一定的利潤(rùn)。

綜上所述，棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是以上幾個(gè)方面，但絕不僅僅局限于以上的影響，各個(gè)城市、區(qū)域、開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)有不同的影響面和影響方式。未來(lái)一段時(shí)間，棚改包括舊改將成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重要方面，并且棚改的頻率將會(huì)更高。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該積極研究國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)相關(guān)政策，研究地方、區(qū)域特殊的政策。從而科學(xué)的、明確的、細(xì)化的使用好政策，這樣一來(lái)，不但是為落實(shí)相關(guān)政策，更是著眼于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，及時(shí)的跟進(jìn)、對(duì)標(biāo)、落實(shí)。