基于綜合行政辦公樓維修改造工程造價控制對策

(山東建筑大學 山東 濟南 250101)

引言

隨著社會的不斷發(fā)展，人民的生活水平也得到了大幅度的提高。許多建筑物在功能、外觀、內(nèi)部條件都已經(jīng)不再滿足人們的需求，有的舊小區(qū)不能滿足居民的生活需求時，政府會采取拆除重建或者舊樓改造，但是在人群密集的區(qū)域內(nèi)，拆除建筑物可能會在很大程度上影響周圍居民的正常生活，在項目真正實施的過程中，政府采取舊樓改造的可能性會比較大。相比于拆除新建，舊樓改造項目對社會影響較小，建筑成本降低。與拆除新建項目相比，舊樓改造項目有著施工面積小，建設成本小。雖然舊樓改造有很多優(yōu)點，但隨之而來的是一些不得不研究的問題。最直觀的問題就是他的不可控風險因素太多，這些不確定因素導致了百貨商場類別的大型舊樓改造工程的成本控制難度空前強大。這也是眾多房地產(chǎn)公司不敢涉及這方面的原因。舊樓改造的目的是在不改變建筑物原有主體結(jié)構(gòu)的前提下，對建筑內(nèi)的輕質(zhì)隔墻、外墻等進行改造，從而能夠滿足人們生活需求。本文在對舊樓改造過程中的設計、施工以及竣工結(jié)算階段進行造價成本分析研究，得出以下幾點結(jié)論。

一、設計階段造價控制管理

項目在完成投資決策之后，設計階段就成為了控制整個項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設計階段是整個項目的整體規(guī)劃，對工程在經(jīng)濟和社會上做一個全面的安排。新建項目的設計可以采用設計模板，以以前既有項目的設計圖作為參考，在現(xiàn)有項目的條件和技術(shù)參數(shù)的基礎上做一些修改，這樣就做成了本項目的設計圖。但是舊樓改造設計不能采用上述方法，簡單的套用設計模板，或者更改一些細微的參數(shù)。舊樓改造項目的設計需要根據(jù)現(xiàn)場的真實情況進行設計，設計人員需要進行現(xiàn)場勘探，并且與業(yè)主進行溝通，了解業(yè)主的真實需求，在滿足業(yè)主需求的前提下，設計不同的方案供業(yè)主選擇。舊樓改造的前期施工方案必須具有可行性、可實施性。這關(guān)系到了整個工程的成敗得失。堅決杜絕隨意提出滿足不了或非常困難的要求。施工方案必須與現(xiàn)場、與原設計圖紙進行對比并仔細核對，多次進行施工人員集體論證，如條件允許，可以把原樓梯設計人員、施工人員請到現(xiàn)場一起討論，務必使自己的前期設計施工方案具有可操作性和可實施性，以減少舊樓改造工程的成本控制的干擾因素。

舊樓改造項目的設計人員應翻閱以前的設計方案，在參考以前設計方案的基礎上，考慮房屋以前的結(jié)構(gòu)特點、荷載情況以及一些基本構(gòu)建的基本信息等，再進行下一步的設計方案。在充分了解現(xiàn)場基本情況以及業(yè)主需要之后，設計不同的方案，并且將方案進行合理性、經(jīng)濟性分析以及社會效益分析等。在圖紙完成之后，應該集體討論圖紙的可行性，造價的穩(wěn)定性以及施工難度性。對其有異議、有問題的地方提出討論并一一解決。對其施工后效果把握不大的地方應提出更好的整改方案并重新繪出圖紙，直到對圖紙會審不再提出異議之后方可進行入場等下一步步驟。

二、施工階段造價控制管理

在施工階段，材料的用量、人力的安排、機械進場計劃等，都需要嚴格合理的安排，一旦安排不合理，會產(chǎn)生窩工現(xiàn)象或者是進度延后的情況，整個項目的進度延后，或?qū)е抡麄€項目的成本增加。所以合理的安排人、材、機的進場順序和使用計劃，以及對施工過程中價格的控制具有重要意義。施工過程中由于舊小區(qū)不確定因素，工程變更會帶來工程造價和工期的變化，經(jīng)常會遇到不能符合現(xiàn)場實際方案無法實施或現(xiàn)場施工環(huán)境、施工技術(shù)的要求而產(chǎn)生的設計變更等。由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使最終投資超出原來的預計投資。

因此在施工過程中，對工程變更進行有效控制和管理是十分重要，為此必須及時了解現(xiàn)場，掌握第一手資料，了解并掌握材料的信息，對工程變更進行有效控制和管理。舊樓改造涉及的工程綜合量多而且范圍廣，在施工過程中有時需進行設計變更的原因很多，因此必須做到變更前了解工程變更的原因，是否有不用變更的方案和措施等，但應盡量避免變更，不得已的情況下，明確了變更的原因，在滿足項目目標的情況下可以考慮用價格低的材料代替價格高的材料選擇變更。

三、竣工結(jié)算階段造價控制管理

施工單位完成工程后，建筑單位和施工企業(yè)之間各種的工程款項進行的竣工結(jié)算，是在實行工程完工的相關(guān)工作的基礎。結(jié)算階段重要的工作任務是充分合理準確的對工程的各項款項進行計算。一個工程的好壞直接反應在工程造價上。所以作為造價人員應該以現(xiàn)場工地為基礎，隨時關(guān)注施工現(xiàn)場的每一項工程的進度、質(zhì)量以及結(jié)果，并且隨時與現(xiàn)場項目經(jīng)理時時溝通，了解現(xiàn)場存在的問題并進行總結(jié)，確保最終決算準確公正。在竣工階段常常存在虛報工程量及審核、高套定額及審核等問題，要想迅速、準確的做到工程竣工結(jié)算，就應該及時和多層次的對工程竣工結(jié)算收集有關(guān)資料。工程量計算是工程造價的最基本資料，審核工程量，必須實事求是，杜絕高估冒算或漏項少算并嚴格依據(jù)清單規(guī)范規(guī)定工程量計算規(guī)則，正確應用定額單位，按照竣工圖紙并結(jié)合現(xiàn)場實際進行，同時防止計算錯誤。同時在竣工結(jié)算過程中的費用計取，也存在不按招標文件、投標報價計費，不執(zhí)行合同約定條款，任意增加取費項目，擴充取費基數(shù)等問題，所以工程預算取費審查主要是審查取費是否執(zhí)行相關(guān)造價管理規(guī)定、計價規(guī)范和實施細則的要求，也是結(jié)算過程中的一個重要組成部分。

當前，我國建設工程的定額是建筑施工工程造價管理當中的重要使用的手段，也是施工工程在進行階段審核的主要的依據(jù)。在定額套用時，審核人員要熟悉每個定額子目所包括的工作內(nèi)容、適用范圍、調(diào)整系數(shù)等，審核工程所套用定額是否與應執(zhí)行定額標準相符，所列各分項工程預算定額與設計文件是否相符，工程名稱、規(guī)格、計算單位是否一致。

四、總結(jié)

舊樓改造是滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的行之有效的手段之一，它在改善居民環(huán)境、提高人民生活水平的同時，又減少了環(huán)境污染，又符合了城市整體美觀的要求。和新建的建筑物比較，舊樓改造工程具有總體面積小，所需的投資少，但工程的綜合量比較多且范圍廣。同時，工程造價管理是一項集管理、技術(shù)、質(zhì)量、施工干一體的綜合性系統(tǒng)工程，也是一個動態(tài)過程，工程造價管理應貫穿于工程建設的各個階段。因此，要真正做到舊樓改造工程投資的有效控制，就必須對改造項目全過程進行周密、認真的管理。