大數(shù)據(jù)時代對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響及對策分析

(四川大學 建筑與環(huán)境學院 四川 成都 610023)

引言

房地產(chǎn)估價(real estate appraisal)，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。依據(jù)一定法律程序設(shè)立的專門從事土地和房屋估價的組織叫做房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其主要工作包括：①接受委托進行房地產(chǎn)交易價格評估，提出評估報告，供交易雙方?jīng)Q策參考；②接受地方政府委托，對某一區(qū)域或某一類型房地產(chǎn)價格評估，為政府確定各類房地產(chǎn)基準價格提供依據(jù)；③接受地方政府委托，評定公房出售價格；④接受地方政府委托，進行房地產(chǎn)價格評估基礎(chǔ)資料的收集、整理、發(fā)布等工作。

大數(shù)據(jù)時代的到來，帶來了銀行業(yè)務(wù)的調(diào)整，例如通過押品數(shù)據(jù)分析，篩選并定位優(yōu)質(zhì)客戶，提前規(guī)避押品風險[1]。

一、大數(shù)據(jù)時代對房地產(chǎn)估價行業(yè)的要求

(一)委托方的要求

①金融機構(gòu)：大數(shù)據(jù)背景下，銀行新業(yè)務(wù)內(nèi)容主要是押品管理、押品標準化、押品批量復估和押品管理系統(tǒng)建設(shè)、估值系統(tǒng)建設(shè)、金融政策分析、押品價格監(jiān)測、外部事件觸發(fā)(主要搜集對樓盤不利影響的資訊，如爛尾等負面報道)和樓盤評級等。針對新業(yè)務(wù)類型，銀行要求估價機構(gòu)可以做到隨時給出押品質(zhì)量報告及放貸建議，這就需要估價機構(gòu)具備數(shù)據(jù)管理平臺，只有每天更新數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)，才能做到以長期價格走勢圖替代某一時點價格給出放貸建議。

②司法機關(guān)：2011 年住建部在進行《房地產(chǎn)估價規(guī)范研究》課題時，司法機關(guān)就對房地產(chǎn)評估行業(yè)提出要求評估機構(gòu)要具備基本的信息平臺，能夠保證和司法機關(guān)進行數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)對接，避免他們在接受評估報告之后還需要花大量人力物力進行掃描和評估數(shù)據(jù)處理。

(二)行業(yè)自身的要求。目前我國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，信息化平臺使用率較低，房地產(chǎn)價格影響因素的測算過分依賴估價師經(jīng)驗，缺乏合理的數(shù)據(jù)支持。估價機構(gòu)的作業(yè)方式和管理水平，嚴重滯后于互聯(lián)網(wǎng)時代信息技術(shù)的發(fā)展，缺乏房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)標準，行業(yè)就無法和外部進行數(shù)據(jù)交換，評估機構(gòu)的公信力大大降低[2]。估價機構(gòu)要想實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，必須利用“大數(shù)據(jù)”的理念，拓展公司業(yè)務(wù)空間，為科學運用房地產(chǎn)估價理論和方法提供數(shù)據(jù)技術(shù)支持。

二、數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用對房產(chǎn)估價行業(yè)的影響

估價行業(yè)信息化具體而言就是通過各類型數(shù)據(jù)平臺的應(yīng)用，實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)化、查勘工作信息化、估價工作自動化和估價業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化。整個工作以數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)分析為關(guān)鍵，以往估價工作中的實地查勘、資料搜集、價格測算和報告撰寫工作都將由系統(tǒng)和軟件替代，這一根本內(nèi)涵的改變使得估價機構(gòu)和估價師需要做出巨大的調(diào)整。

通過中房評系統(tǒng)的建立及使用得知，自動估價平臺替代了很多人工估價內(nèi)容，在簡化流程、提高效率的基礎(chǔ)上，估價師工作重心也因此發(fā)生改變：

①傳統(tǒng)業(yè)務(wù)重心：以用市場比較法抵押估價為例，傳統(tǒng)估價模式中，估價師的重點工作是實地查勘估價對象、搜集可比實例信息、比較因素選取與修正、價格測算和報告撰寫。

②平臺應(yīng)用后業(yè)務(wù)重心：自動估價平臺應(yīng)用后同樣是運用市場比較法進行抵押估價，委托人可自行在平臺上輸入估價對象信息，估價師將現(xiàn)場勘查的信息輸入手機 APP 中，聯(lián)網(wǎng)平臺，平臺即可測算出價格并生成報告。

對比可知，同樣估價目的、同樣估價方法的估價業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)估價模式中估價師的工作已經(jīng)被平臺所替代，所以估價師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價格測算和撰寫報告，而是數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)管理。

實時更新的數(shù)據(jù)庫建立后，數(shù)據(jù)挖掘和規(guī)律分析將帶來一系列的新型業(yè)務(wù)，估價機構(gòu)不再單純進行房產(chǎn)估值，而是真正向評估咨詢類的綜合性服務(wù)機構(gòu)轉(zhuǎn)變。新業(yè)務(wù)如下：

①政府業(yè)務(wù)：數(shù)據(jù)庫的建立將簡化涉稅房產(chǎn)評估流程，例如房產(chǎn)稅、增值稅等稅種涉及到的應(yīng)稅房產(chǎn)量大范圍廣，平臺自動估價在批量評估業(yè)務(wù)上有著絕對的優(yōu)勢。

②金融機構(gòu)業(yè)務(wù)：通過調(diào)研得知，押品價值監(jiān)測和貸后批量復評是杭州市金融機構(gòu)對估價機構(gòu)最大的兩個需求，為了給金融機構(gòu)風險控制提供直觀、準確、全面的數(shù)據(jù)信息支持，在進行押品數(shù)據(jù)標準化處理后，通過系統(tǒng)存儲和管理，實現(xiàn)押品價值動態(tài)監(jiān)測，并按要求進行統(tǒng)計分析，提供建議。

③咨詢類業(yè)務(wù)：當平臺應(yīng)用數(shù)據(jù)替代人工估價后，估價機構(gòu)在強大數(shù)據(jù)背景下，將迎來一系列的咨詢類業(yè)務(wù)。

三、大數(shù)據(jù)時代房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)對策略

(一)房地產(chǎn)估價師學會。估價機構(gòu)運用數(shù)據(jù)進行估價已經(jīng)起步，但數(shù)據(jù)采集有待規(guī)范，從前文所述的幾個數(shù)據(jù)平臺來看，數(shù)據(jù)來源、采集和管理都各有不同，運用不同平臺進行數(shù)據(jù)分析得到的結(jié)果可比性差。為了實現(xiàn)同案同估，房地產(chǎn)估價師學會可參照美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會，通過建立和維護多重代理系統(tǒng)，為成員提供信息共享的交易平臺[3]，以確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)標準化、指標標準化和采集渠道標準化。

估價機構(gòu)轉(zhuǎn)型升級后，不再以估價師為唯一核心，往咨詢方向發(fā)展的估價機構(gòu)的還將需要統(tǒng)計、編程和文案等方面人才。為了順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，浙江省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會應(yīng)調(diào)整估價師繼續(xù)教育內(nèi)容，將數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容納入培訓大綱。數(shù)據(jù)應(yīng)用領(lǐng)域廣泛，行業(yè)學會應(yīng)指導估價機構(gòu)發(fā)揮特長，調(diào)整主營業(yè)務(wù)，并對估價機構(gòu)和估價師進行細分歸類，對不同領(lǐng)域估價師繼續(xù)教育設(shè)置共同課程及差異化課程，以實現(xiàn)估價機構(gòu)及估價師在行業(yè)內(nèi)的專業(yè)化。

(二)房地產(chǎn)估價師。轉(zhuǎn)型升級后的估價機構(gòu)有強大的數(shù)據(jù)庫和案例庫作為業(yè)務(wù)支撐，依靠經(jīng)驗而生存的估價師將被行業(yè)所淘汰，為了跟上行業(yè)信息化發(fā)展步伐，估價師應(yīng)加強自身學習，往數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)處理方向努力。房地產(chǎn)估價過程中的數(shù)據(jù)主要可以區(qū)分為市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價過程數(shù)據(jù)、估價價格數(shù)據(jù)和估價業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，其中過程數(shù)據(jù)是通過專業(yè)描述、模型建立而得的數(shù)據(jù)，估價師可以在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集基礎(chǔ)上，發(fā)揮專業(yè)特長，加強自身對過程數(shù)據(jù)的處理和分析能力。

咨詢業(yè)務(wù)范圍廣泛，例如市場分析、行情預(yù)測、可行性分析、最高最佳利用分析、投資回報分析等，估價師應(yīng)在在行業(yè)綜合化發(fā)展前提下依據(jù)自身專業(yè)特長深化某一方面專業(yè)技能，以順應(yīng)社會要求估價行業(yè)提供精細化、專業(yè)化、科學化優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品的要求。比如可以結(jié)合多年估價經(jīng)驗，學習財務(wù)知識，以可行性分析和投資回報分析為主要發(fā)展方向。不管選擇什么方向，總之就是要轉(zhuǎn)變工作思路，從單純的估價向綜合的咨詢過渡。