求田問舍置地產(chǎn)

文 | 景志剛

“盛世置地，亂世藏金?！睙o論是男耕女織的農(nóng)業(yè)社會(huì)，還是日新月異的工業(yè)時(shí)代，土地始終是最珍貴的稀缺資源、最關(guān)鍵的生產(chǎn)要素，也是最重要的家庭資產(chǎn)。

古往今來，土地的買賣與地權(quán)的變更，始終是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事，關(guān)系百姓冷暖，見證家族起落，映射國運(yùn)興衰，記載著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的滄桑巨變。

公有與私有：地權(quán)的流轉(zhuǎn)

與其他商品一樣，擁有土地的所有權(quán)，是一切土地買賣的前提。從早期的王有制、后來的私有制再到當(dāng)今的公有制，土地交易如影隨形，相伴土地所有制發(fā)展而斷續(xù)起伏。

“溥天之下，莫非王土。”商周時(shí)分封建制，全部土地歸天子所有，由天子來分封、賞賜、授予、收回。實(shí)際占有土地的諸侯、卿大夫或士，以及從事耕作的庶民和奴隸，均無處置土地的權(quán)利，更不能將土地當(dāng)作商品來買賣?！抖Y記·王制》中的“田里不鬻”，便是當(dāng)時(shí)關(guān)于嚴(yán)禁土地買賣的明確規(guī)定。

西周后期，諸侯坐大、王室衰微，諸侯或貴族之間因賠償、贈(zèng)送、交換乃至抵押、典當(dāng)?shù)榷a(chǎn)生的土地交易開始出現(xiàn)，但形式上仍需天子許可。春秋戰(zhàn)國，禮崩樂壞、井田瓦解，土地禁令名存實(shí)亡。商鞅“改帝王之制，除井田，民得買賣”，以法律形式保護(hù)土地買賣，開歷代之先河，合法的土地交易自此登上歷史舞臺。

從秦始皇“使黔首自實(shí)田”、承認(rèn)土地私人占有，到漢初土地兼并加劇、“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”，土地買賣盛行于民間，土地市場雛形初現(xiàn)。北魏至中唐，均田制下的土地買賣嚴(yán)格受限，土地市場緩慢發(fā)育，直至唐德宗施行“兩稅法”，徹底打開土地買賣的閘門，土地市場方才加快走向興盛。

兩宋“田制不立、不抑兼并”直到明清，土地買賣如火如荼。宋代“貧富無定勢，田宅無定主，有錢則買，無錢則賣”，清代“人之貧富不定，則田之去來無?！?，便是當(dāng)時(shí)形象的描述。近現(xiàn)代以來，工業(yè)文明西風(fēng)東漸，土地交易形式多樣，土地不再被視為單純的自然資源，而是在資源、資產(chǎn)與資本的相互轉(zhuǎn)化中，支撐和推動(dòng)著城鄉(xiāng)建設(shè)和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

買家與賣家：博弈的選擇

買賣雙方，永遠(yuǎn)是交易的主角。與一般商品不同，土地買賣的背后，往往是對立的階級關(guān)系、復(fù)雜的社會(huì)結(jié)構(gòu)、深厚的文化背景和不斷變化的財(cái)富格局、經(jīng)濟(jì)狀況。

賣家的時(shí)運(yùn)。對于中國人來說，土地是飯碗、是生計(jì)，是財(cái)富、是家業(yè)，是實(shí)力、是地位。世人眼中的敗家子，莫不以變賣祖宗田產(chǎn)為最，被族人和社會(huì)所不齒。除非萬不得已，誰也不愿主動(dòng)出售自己的土地。所謂“小乏則取息利，大乏則鬻田廬”，細(xì)數(shù)古代變賣私有土地，窮困潦倒、貧苦無依者有之，或遭橫征暴斂，或逢天災(zāi)人禍；債務(wù)纏身、以地抵債者有之，或陷經(jīng)商破產(chǎn)，或遇家道中落……直到宋明之后，民間工商業(yè)崛起，出售土地、籌措資本、投入經(jīng)商的情況才越來越多。

買家的榮耀。在傳統(tǒng)觀念中，購田置地歷來是光宗耀祖、福蔭子孫的大事。無論是自京城致仕返鄉(xiāng)的高官，還是本地富甲一方的豪強(qiáng)，平等交易也好，強(qiáng)買強(qiáng)占也罷，莫不以購置田產(chǎn)、興建家宅為榮。即使富貴如漢相蕭何，也曾因“賤強(qiáng)買民田宅數(shù)千萬”而被百姓上書告狀。土地不憂水火、不懼盜賊，可取租息、可獲增值，歷來便是絕佳的投資對象。相比之下，經(jīng)商利潤雖高，但風(fēng)險(xiǎn)也大，遠(yuǎn)不如依靠土地收取地租更可靠。古人向來便有“以末致財(cái)，用本守之”之說，先靠經(jīng)商掙錢，后置田產(chǎn)保值。

“古田千年八百主，如今一年一換家”“十?dāng)?shù)年間三易主，焉知來者復(fù)為誰”……頻繁的土地買賣中，往往時(shí)運(yùn)無常、造化弄人，轉(zhuǎn)瞬之間、角色互易。

活賣與絕賣：回贖的約定

中華自古重農(nóng)抑商，對于終身務(wù)農(nóng)的老百姓來說，土地就是賴以生存的命根子。即使迫不得已出賣田產(chǎn)，也要千方百計(jì)給自己留條后路，以便日后贖回。

活賣的慣例?；钯u又稱典、當(dāng)，也就是賣家轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，保留在一定期限內(nèi)回贖的權(quán)利。由于權(quán)利受限，活賣的價(jià)格大大低于土地的實(shí)際價(jià)值。對于賣家來說，既能解決經(jīng)濟(jì)困窘下的一時(shí)之需，又能暫時(shí)避免永久失去土地的噩運(yùn)；而在買家看來，也可以較低價(jià)格購得土地，及時(shí)使用、出租以獲取收益?！洞竺髀杉飧嚼穼ｉT界定：“蓋以田宅質(zhì)人而取其財(cái)曰典，以田宅與人而易其財(cái)曰賣，典可贖而賣不可贖也?！?/p>

絕賣的后果。無任何附加條件買賣土地，或活賣之后過期不贖，即成絕賣，又稱永賣、斷賣、杜賣。古代民間的土地買賣，平民百姓大多采用活賣，而富貴之家絕賣則比較常見。為避免糾紛，交易時(shí)一般要加以注明?！洞笄迓衫芬?guī)定：“嗣后民間置質(zhì)產(chǎn)業(yè)，如系典契，務(wù)于其內(nèi)注明回贖字樣，如系賣契，亦于契內(nèi)注明絕賣，永不回贖字樣。”

土地不僅關(guān)乎生計(jì)，也維系尊嚴(yán)與情感?！柏毭裣聭?，尺地寸土皆是汗血之所致，一旦典賣與人，其一家長幼痛心疾首，不言可知。”由此，“日夜夫耕婦蠶，一勻之粟不敢以自飽，一縷之絲不敢以為衣，忍饑受寒，株積寸累，以為取贖故業(yè)之計(jì)”。

限購與限售：另類的規(guī)則

土地和房屋不可移動(dòng)，既是生產(chǎn)的平臺、生活的空間，也承載了家庭財(cái)富、宗族關(guān)系、戶籍管理、社會(huì)穩(wěn)定等多重意義。土地的買與賣，歷來便受到諸多限制。

限購的邏輯。宋元明清諸朝，為防止腐敗，均對官員購置田宅進(jìn)行諸多限制。宋代詔令“現(xiàn)任京朝官除所居外，無得于京師購置產(chǎn)業(yè)”，禁止京官購買第二套住宅；元代要求蒙古官員不得在原南宋統(tǒng)治的江南地區(qū)購買田宅；明代規(guī)定“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅，違者笞五十，解任，田宅入官”；清代增設(shè)“旗員歷任外省，有在任所置產(chǎn)者，勒限責(zé)令，變價(jià)回旗”。盡管這些手段最終也未能防止官員受賄，但卻不失為今天的反腐倡廉提供一點(diǎn)借鑒。

限售的規(guī)矩。自唐宋起的千余年間，“求田問舍，先問親鄰”成為官方政策，即出售房地產(chǎn)，必須征得親戚、鄰居和族人的同意，并給予優(yōu)先購買權(quán)，否則不能交易。唐代規(guī)定“天下諸郡，應(yīng)有田宅產(chǎn)業(yè)，先已親鄰買賣”；宋代要求“先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易”“據(jù)全業(yè)所至之鄰皆須一一遍問，候四鄰不要，方得與外人交易”。直到清末民初，盡管已無法律限制，但民間因無法取得鄰居同意而取消田宅買賣的事件仍時(shí)有發(fā)生。

紅契與白契：逃稅的代價(jià)

古語中的“契”，本意為刀刻，后引申為刻錄在金木或紙帛上的承諾。所謂“空口無憑，立字為據(jù)”，買賣簽訂契約，自古天經(jīng)地義，而對于土地之類的重大交易更是不可或缺。

紅契的效力。買賣田宅必須繳納契稅，已成歷代慣例，也是朝廷的重要稅源。這種依法納稅、由官府加蓋紅色官印的契約，稱之為紅契、赤契或朱契。兩宋時(shí)，官府印制統(tǒng)一格式的契約，稱為“官頒契紙”，寫明買賣雙方姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。經(jīng)官方驗(yàn)證登記的地契，屬于合法合規(guī)的交易，受到法律保護(hù)。

白契的風(fēng)險(xiǎn)。紅契雖然有保障，但需繳納契稅，先是由賣方繳大頭、買方出小頭，后來全部由買方出錢，成為不小的負(fù)擔(dān)。老百姓不堪重負(fù)，往往私下簽約交易，不再到官府繳稅登記，這種未經(jīng)驗(yàn)證蓋章的契約稱為白契。白契在民間大行其道，節(jié)省費(fèi)用，但不被官方認(rèn)可，產(chǎn)權(quán)不明，安全性差，引起的田宅糾紛俯拾皆是。即使訴諸于官府，也不會(huì)贏得爭訟。

舍紅契而取白契，顯屬偷逃稅款，歷代均嚴(yán)厲打擊。南宋時(shí)“匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十”；明代規(guī)定，不稅契者，除刑事處罰外，一半價(jià)款要上繳官府……

田宅雖小，關(guān)乎全家生計(jì)；地契雖輕，記錄千年浮沉?！坝叩觅u其盈，不足者得買所不足”，古人的理想至今仍具現(xiàn)實(shí)意義。讓我們在地權(quán)的變遷中感受民生、感知民意，在歷史的脈絡(luò)中品鑒得失、把握未來。